Questionnaire Interview investisseur.TV

03/12/2024

Voici nos réponses à ces différentes questions :

Pourquoi l’investissement en EHPAD est-il attractif ?

L'investissement en EHPAD (Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) est devenu de plus en plus attractif pour plusieurs raisons :

1. Demande croissante : Avec le vieillissement de la population, la demande pour des places en EHPAD augmente. En France, la proportion de personnes âgées de plus de 85 ans est en hausse, ce qui crée une forte demande pour des hébergements adaptés.

2. Rentabilité intéressante : Les investissements en EHPAD offrent des rendements attractifs, généralement supérieurs à ceux des investissements immobiliers traditionnels. Les taux d'occupation élevés et les loyers stables contribuent à cette rentabilité.

3. Avantages fiscaux : Investir en EHPAD permet de bénéficier de divers avantages fiscaux, comme le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou le micro BIC, qui offrent des réductions d'impôts intéressantes.

4. Gestion simplifiée : Les investisseurs n'ont pas à gérer directement les locataires, car la gestion est assurée par des opérateurs spécialisés (EMEIS, CLARIANE, COLISEE, LNA ….). Cela réduit les tracas liés à la gestion locative et assure une certaine tranquillité d'esprit.

5. Impact social positif : En investissant dans des EHPAD, les investisseurs contribuent à répondre à un besoin social important en fournissant des logements adaptés et des soins aux personnes âgées dépendantes.

Ces facteurs combinés font de l'investissement en EHPAD une option attrayante pour diversifier son portefeuille tout en bénéficiant de rendements stables et d'avantages fiscaux.

Pouvez-vous nous expliquer comment fonctionne le bail commercial, le véhicule juridique qui est utilisé, et en quoi il garantit la sécurité des loyers pour les investisseurs ?

Le bail commercial en EHPAD est un contrat signé entre l'investisseur (propriétaire de la chambre) et le gestionnaire de l'établissement. Ce contrat fixe les droits et obligations de chaque partie, notamment la durée du bail, le montant des loyers, et la répartition des charges :

•  Durée du bail : Généralement, la durée initiale est de 9 à 12 ans, avec des possibilités de renouvellement sur une nouvelle période de 9 ou 12 ans.

•  Loyers : Le bail commercial précise le montant des loyers versés à l'investisseur, trimestriellement.

•  Charges : Le gestionnaire prend en charge la totalité des frais liés à l'entretien et aux rénovations (articles 605 et 606 du code civil).

Le bail commercial en EHPAD offre une sécurité financière notable pour les investisseurs :

•  Garantie des loyers : Le gestionnaire de l'EHPAD s'engage à verser les loyers à l'investisseur, indépendamment du taux d'occupation de la chambre. Cela signifie que même si la chambre est inoccupée, l'investisseur reçoit son loyer.

•  Gestion professionnelle : La gestion locative est entièrement prise en charge par le gestionnaire, ce qui réduit les risques et les tracas pour l'investisseur.

Ces éléments combinés font du bail commercial en EHPAD un choix sécurisé et attractif pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille tout en bénéficiant de revenus stables.

Votre communiqué mentionne une rentabilité nette annuelle de 7 %. Pouvez-vous détailler comment ce rendement est calculé et quelles sont les hypothèses sous-jacentes ?

Ce rendement est le rapport entre le montant du loyer garanti sur le bail commercial et le montant de la vente hors frais de notaire.

A titre d’exemple si on a annuellement un loyer de 7000 euros (hors taxe foncière et frais de syndic), et un prix de vente hors frais de notaire de 100 000 euros , on obtient donc un rendement brut de 7 %.

Il est assez commun d’obtenir ce rendement voir un peu plus étant donné un marché de l’immobilier plus accessible que dans les années précédentes.

Quels sont les avantages fiscaux spécifiques liés à l’investissement en EHPAD ?

Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

1. Amortissement : Vous pouvez amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier, ce qui permet de réduire le montant des revenus locatifs imposables.

2. Régime Micro-BIC : Si les revenus locatifs sont inférieurs à un certain seuil, on peut opter pour le régime Micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.

3. Déduction des charges : On peut déduire les charges liées à l'exploitation du bien (intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances, etc.).

Dispositif Censi-Bouvard (terminé depuis 2022, mais encore en cours pour les investisseurs ayant investis avant cette date)

1. Réduction d'impôt : Le montant de la réduction d'impôt était égale à 11 % du montant de l'investissement hors taxes, réparti sur 9 ans.

2. Récupération de la TVA : On pourvait récupérer la TVA (20 %) sur le prix d'achat du bien, à condition que la résidence propose au moins trois des quatre services suivants : petit déjeuner, ménage, réception, fourniture de linge de maison.

3. Cumul avec le statut LMNP : Le dispositif Censi-Bouvard peut être cumulé avec le statut LMNP, permettant ainsi de bénéficier des avantages des deux régimes sous certaines conditions.

Statut LMP (Loueur Meublé Professionnel)

1. Déduction des déficits : Les déficits générés par l'activité de location meublée peuvent être déduits du revenu global sans limitation de montant.

2. Exonération des plus-values : Sous certaines conditions, les plus-values réalisées lors de la revente du bien peuvent être exonérées d'impôt.

3. Affiliation au régime général de la sécurité sociale : Les revenus locatifs sont soumis aux cotisations sociales, mais cela permet également de valider des trimestres de retraite.

Comment est organisé le marché de la revente pour sortir si besoin ?

Le marché de la revente de chambres en EHPAD est bien structuré, mais il présente certaines particularités.

Organisation du marché de la revente

1.  Agences spécialisées : Il existe des agences immobilières et des plateformes spécialisées dans la revente de chambres en EHPAD comme notre société. Ces agences offrent des services d'estimation, de mise en vente et de gestion des transactions. Il y a une dizaine d’acteurs sur le marché. Notre société réalise environ 20 % des transactions (150 lots par an en moyenne)

2. Estimation du bien : Avant de mettre en vente une chambre en EHPAD, une estimation est réalisée pour déterminer sa valeur sur le marché secondaire. Cette estimation prend en compte plusieurs facteurs, tels que l'emplacement, l'état de la résidence, et la qualité du gestionnaire.

3. Réseau de partenaires : Les agences spécialisées collaborent souvent avec des conseillers en gestion de patrimoine (CGP) et des institutions financières pour trouver des acheteurs potentiels ce qui est notre cas.

Processus de revente

1. Mise en vente : Une fois l'estimation réalisée, la chambre est mise en vente sur le marché secondaire. Nous nous occupons de la publicité et de la recherche d'acheteurs.

2. Négociation et vente : Nous gérons les négociations entre le vendeur et l'acheteur, et s'assurent que toutes les conditions légales et financières sont respectées.

3. Sécurisation de la transaction : Nous veillons également à ce que la transaction soit sécurisée, en s'occupant des aspects juridiques et administratifs, comme la rédaction du contrat de vente et la gestion des formalités notariales.

Sécurité pour les investisseurs

1. Garantie des loyers : Même en cas de revente, les loyers sont garantis par le gestionnaire de l'EHPAD, ce qui assure une continuité des revenus pour l'investisseur.

2. Stabilité du marché : Bien que le marché de la revente puisse être influencé par des facteurs économiques et médiatiques, les chambres en EHPAD restent généralement des investissements stables en raison de la forte demande pour ce type d'hébergement.

En résumé, le marché de la revente de chambres en EHPAD est bien organisé et offre des solutions sécurisées pour les investisseurs souhaitant sortir de leur investissement. Les agences spécialisées jouent un rôle clé dans ce processus, en assurant une estimation précise, une mise en vente efficace, et une transaction sécurisée.

Quels sont les principaux risques associés à l’investissement en EHPAD et comment aidez-vous vos clients à les anticiper ?

L'investissement en EHPAD comporte plusieurs risques qu'il est important de connaître et d'anticiper. Voici les principaux risques et les stratégies pour les minimiser :

Principaux risques

1. Faillite du gestionnaire : Le risque principal est la faillite du gestionnaire de l'EHPAD. Si le gestionnaire fait faillite, les loyers peuvent cesser d'être versés, ce qui affecte directement la rentabilité de l'investissement. Cela étant, nous n’avons jamais vu un gros gestionnaire faire faillite. C’est pourquoi il faut faire attention aux petits gestionnaires.

2. Réglementation stricte : Le secteur des EHPAD est fortement réglementé. Des changements dans la législation peuvent impacter la rentabilité et la gestion des établissements. Mais à ce jour, la volonté des autorités est plutôt la stabilité des avantages vu les enjeux démographiques.

3. Qualité du gestionnaire : La qualité de la gestion est cruciale. Un gestionnaire incompétent peut entraîner une mauvaise gestion de l'établissement, affectant ainsi les taux d'occupation et les revenus locatifs ce qui rejoint le point 1.

Stratégies pour anticiper et minimiser les risques

1. Choisir un gestionnaire solide : Sélectionner un gestionnaire reconnu et financièrement stable est essentiel. Il faut donc vérifier son historique, sa réputation et ses performances passées.

2. Analyse du bail commercial : Il doit être solide et bien rédigé. Il doit inclure des clauses de garantie de loyer, même en cas de vacance de la chambre.

3. Diversification : Diversifier ses investissements pour ne pas dépendre uniquement d'un seul EHPAD ou d'un seul gestionnaire. Cela permet de répartir les risques.

4. Emplacement : Il faut privilégier les grandes agglomérations avec une forte demande car les gestionnaires sont plus rentables que dans les petites agglomérations en règle générale. De plus, il est plus facile en cas de problème de changer de gestionnaire.

Quels sont les critères les plus importants à considérer avant d’investir dans une résidence sénior ou un EHPAD ?

Investir dans une résidence sénior ou un EHPAD nécessite une analyse approfondie de plusieurs critères pour garantir la rentabilité et la sécurité de l'investissement. Voici les principaux éléments à considérer :

1. Emplacement

•  Proximité des commodités : La résidence doit être proche des transports, des commerces, des services médicaux et des centres hospitaliers

•  Environnement : Un cadre agréable et sécurisé, avec des espaces verts et des infrastructures adaptées, est essentiel pour attirer les résidents.

2. Qualité du gestionnaire

•  Réputation et expérience : (voir plus haut).

•  Services proposés : Les services offerts par le gestionnaire, tels que la restauration, les activités, et les soins, doivent être de haute qualité pour garantir la satisfaction des résidents.

3. Qualité des infrastructures

•  État de la résidence : La résidence doit être bien entretenue et respecter les normes actuelles. Un plan de travaux régulier est un bon indicateur de la qualité de la gestion.

•  Équipements et services : Les résidences doivent offrir des équipements modernes et des services adaptés aux besoins des seniors, comme des espaces de loisirs, des salles de sport, et des services à la personne.

6. Demande et taux d'occupation

•  Demande locale : La demande pour les résidences seniors ou les EHPAD dans la région doit être importante. Une forte demande assure un taux d'occupation élevé et une rentabilité stable.

•  Taux d'occupation : Un taux d'occupation élevé est crucial pour garantir des revenus locatifs réguliers.

Quels sont les profils d’investisseurs les mieux adaptés à ce type de placement, le ticket minimum et l’effet de levier emprunt bancaire couramment observé ?

La plupart de nos clients ont plus de 60 ans et ne font pas de crédit. Ils recherchent principalement un complément de retraite peu fiscalisé, rentable et stable. 10 % de nos clients font appel à l’effet de levier généralement avec un crédit sur 15 ou 20 ans pour préparer leur retraite, mais ce n’est pas véritablement notre fond de commerce.

Comment vous contacter pour obtenir plus de renseignements 

Via notre site internet en laissant ses coordonnées ou par téléphone.

www.ehapd-invest.fr ou le 09 77 21 69 18