La restructuration de la dette du groupe Colisée, finalisée en décembre 2025, constitue sans doute l'événement financier le plus significatif qu'ait connu le secteur des EHPAD privés en Europe ces dernières années. Avec 1,2 milliard d'euros de dette renégociée, le transfert du contrôle du fonds suédois EQT vers un pool de créanciers incluant Blackstone et KKR, et l'arrivée d'un management de crise à la tête du groupe, cette opération redessine en profondeur le paysage de l'investissement en résidences médicalisées.

Chez EHPAD INVEST, nous accompagnons depuis 2003 les propriétaires et investisseurs sur le marché secondaire des EHPAD. Nous avons suivi de très près chaque étape de cette restructuration — et pour cause : nombre de nos clients détiennent des lots dans des résidences exploitées par Colisée. Cet article propose un décryptage complet de la situation, de ses causes profondes à ses conséquences concrètes pour votre patrimoine.

Rappel des faits : comment Colisée en est arrivé là 📉

Un géant bâti sur la dette

Colisée n'est pas un petit acteur. C'est le quatrième opérateur privé d'EHPAD en France, derrière Clariane (ex-Korian), DomusVi et Emeis (ex-Orpea). Le groupe exploite plus de 450 établissements en France, en Belgique, en Espagne, en Italie et même en Chine, emploie plus de 22 000 salariés et prend en charge environ 32 000 résidents. Son chiffre d'affaires s'établit à environ 1,7 milliard d'euros.

Fondé en 1976, Colisée a connu une trajectoire de croissance spectaculaire, particulièrement sous la présidence de Christine Jeandel (2014-2024). Le groupe est passé du statut d'opérateur intermédiaire à celui de mastodonte européen, notamment grâce à l'acquisition d'Armonea en 2019 qui lui a ouvert les marchés belge et européen.

Mais cette croissance a un coût : elle a été financée par des LBO (leveraged buy-out) successifs. Le groupe est passé entre les mains de plusieurs fonds — Eurazeo PME, puis IK Investment Partners, et enfin le fonds suédois EQT qui a pris le contrôle en 2020 pour une valorisation de 2 milliards d'euros. À chaque passage de mains, la dette s'est alourdie, atteignant un niveau colossal de 1,6 milliard d'euros.

Le retournement de 2023-2024

Tant que les taux d'intérêt restaient bas et que les taux d'occupation demeuraient élevés, ce modèle fonctionnait — du moins en apparence. Mais la conjonction de plusieurs facteurs a fait voler en éclats cet équilibre fragile.

Premièrement, la remontée brutale des taux d'intérêt à partir de 2022 a considérablement alourdi le service de la dette. Pour un groupe endetté à hauteur de 1,6 milliard d'euros, chaque point de pourcentage supplémentaire se traduit par des dizaines de millions d'euros de charges financières en plus.

Deuxièmement, le scandale Orpea et la publication du livre « Les Fossoyeurs » début 2022 ont provoqué une onde de choc qui a touché l'ensemble du secteur privé. Les taux d'occupation ont temporairement fléchi — les familles hésitant à placer leurs proches dans des établissements privés — et surtout, les banques sont devenues beaucoup plus frileuses dans leurs conditions de financement du secteur.

Troisièmement, l'inflation des coûts de fonctionnement — énergie, matières premières, salaires — n'a pas été compensée par une augmentation proportionnelle des tarifs, en partie encadrés par les autorités.

Le résultat a été brutal : l'EBITDA de Colisée s'est effondré de 186 millions d'euros à 106 millions en un an, soit une chute vertigineuse de 43 %. Avec un ratio d'endettement dépassant les 8 fois l'EBITDA — alors que le seuil de soutenabilité se situe généralement autour de 6 fois — la situation est devenue intenable.

La restructuration : chronologie d'une opération historique 🔄

Mars 2025 : ouverture de la conciliation

Face à l'impossibilité de faire face à ses échéances, Colisée a demandé et obtenu l'ouverture d'une procédure de conciliation auprès du tribunal de commerce. Maître Frédéric Abitbol, administrateur judiciaire reconnu et spécialiste des restructurations, a été désigné pour superviser les négociations entre le groupe, son actionnaire EQT et les créanciers.

Parallèlement, Arnaud Marion avait été nommé président de Colisée dès octobre 2024. Ce choix n'était pas anodin : Marion est un spécialiste reconnu du retournement d'entreprises, souvent qualifié de « serial redresseur ». Il a notamment restructuré le volailler Doux, le Lido et la salle Pleyel. Son arrivée envoyait un signal clair au marché : Colisée prenait la mesure de ses difficultés et se dotait des moyens de les résoudre.

L'été 2025 : la bataille des plans

Les négociations entre EQT et les créanciers ont été intenses. Le fonds suédois a d'abord proposé d'injecter environ 220 millions d'euros d'argent frais, en échange d'un allègement de la dette et d'une entrée des créanciers au capital à hauteur de 33 %. Concrètement, EQT proposait de rester actionnaire majoritaire tout en partageant une partie du capital.

Les créanciers — un pool incluant selon les informations de CFNEWS des acteurs de premier plan comme Blackstone et KKR — ont rejeté cette proposition. Ils ont estimé que la situation justifiait une prise de contrôle plus complète, selon un mécanisme dit de « loan-to-own » : la conversion de la dette en capital, aboutissant à un transfert intégral du contrôle du groupe.

C'est finalement ce scénario qui a prévalu, marquant la sortie définitive d'EQT de l'actionnariat de Colisée. Thomas Rajzbaum, le partenaire d'EQT qui avait piloté l'acquisition en 2020, avait d'ailleurs quitté la firme dès janvier 2025, « faisant les frais du retournement du marché ».

Décembre 2025 : la finalisation

La restructuration a été finalisée en décembre 2025. Voici les grands paramètres de l'opération, tels que rapportés par Bloomberg et CFNEWS :

Conversion de dette en capital : 680 millions d'euros de dette senior ont été convertis en actions, donnant aux créanciers 100 % du capital du groupe. EQT sort complètement du tour de table.

Effacement partiel de dette : les créanciers ont accepté d'effacer environ un tiers du passif, soit une réduction significative du fardeau financier.

Injection de capitaux frais : plus de 250 millions d'euros de nouveaux financements ont été apportés pour assurer la liquidité du groupe et financer les investissements nécessaires.

Extension des échéances : la maturité de la dette restructurée a été repoussée au second semestre 2031, offrant au groupe une visibilité de près de six ans sur sa structure financière.

Ratio d'endettement cible : le ratio dette/EBITDA est désormais visé à 5,5 fois, contre plus de 8 fois avant la restructuration — un niveau beaucoup plus soutenable.

Colisée n'est pas Orpea : une distinction fondamentale ⚖️

Il est essentiel, pour tout investisseur, de bien distinguer la situation de Colisée de celle d'Orpea/Emeis. Les deux groupes ont traversé des crises majeures, mais leurs causes sont radicalement différentes.

Orpea : un scandale éthique et financier

Orpea a été frappé par un scandale de maltraitance et de détournement de fonds publics, révélé par le livre « Les Fossoyeurs » et les enquêtes de Cash Investigation. Le groupe a fait face à des poursuites pénales, une destruction massive de confiance auprès des familles, des salariés et des investisseurs, et un effondrement boursier de plus de 90 %. La restructuration d'Orpea a nécessité une augmentation de capital de 5 milliards d'euros et une prise de contrôle par la Caisse des dépôts.

Colisée : une crise financière, pas éthique

Colisée n'a été touché par aucun scandale de maltraitance comparable. Son image auprès des familles, des autorités de tutelle et des salariés reste intacte. Le groupe est même devenu société à mission en 2021, affirmant sa raison d'être : « s'engager pour le mieux-vieillir afin de faire grandir durablement notre société ».

La crise de Colisée est avant tout une crise de bilan : trop de dette, accumulée trop vite, dans un contexte de taux d'intérêt qui a brutalement changé. C'est une crise de structure financière, pas une crise opérationnelle ou éthique.

Cette distinction est fondamentale pour l'investisseur. Un exploitant qui sort d'une crise financière avec un bilan assaini est potentiellement plus solide qu'avant. Un exploitant qui sort d'un scandale éthique doit reconstruire quelque chose de beaucoup plus profond : la confiance.

Sur le terrain, Colisée affiche d'ailleurs un taux d'occupation de 95 % — un niveau enviable qui témoigne de la qualité de ses établissements et de la confiance que lui accordent les familles et les résidents. Les résultats opérationnels sont en nette amélioration, avec un EBITDA passé de 90 millions d'euros en 2024 à 140 millions en 2025.

Ce que cela change concrètement pour les propriétaires de lots Colisée 🏠

Faut-il s'inquiéter ?

C'est la question que nous posent quotidiennement les propriétaires de chambres dans des résidences exploitées par Colisée. Notre réponse est nuancée mais globalement rassurante.

La restructuration est achevée. Le groupe dispose désormais d'un bilan assaini, de nouveaux actionnaires institutionnels solides, d'un management de crise expérimenté et d'une visibilité financière jusqu'en 2031. Les établissements continuent de fonctionner normalement, les loyers continuent d'être versés, et le taux d'occupation reste excellent.

Le risque systémique de défaillance de l'exploitant — le scénario catastrophe où l'exploitant abandonne la résidence et où les propriétaires se retrouvent avec une « coquille vide » — s'est considérablement réduit avec cette restructuration. Les nouveaux actionnaires (Blackstone, KKR et autres créanciers institutionnels) n'ont pas investi dans cette opération pour laisser le groupe s'effondrer. Au contraire, ils ont un intérêt direct à ce que Colisée se redresse et génère de la valeur.

Les points de vigilance

Cela dit, la vigilance reste de mise sur plusieurs aspects :

Les renouvellements de baux : c'est le point d'attention principal. Un exploitant qui sort d'une restructuration peut être tenté de renégocier les conditions des baux existants, notamment les niveaux de loyers, lors des renouvellements. Il est fondamental pour les propriétaires de bien connaître les termes de leur bail, les échéances à venir, et de se faire accompagner par un professionnel pour anticiper ces négociations.

Les travaux article 606 : la restructuration a révélé un retard d'investissement (CAPEX) estimé à 150 millions d'euros. La question de la répartition des charges de travaux entre exploitant et copropriétaires pourrait se poser avec plus d'acuité dans les mois à venir.

La stratégie de portefeuille : les nouveaux actionnaires pourraient décider de céder certains établissements jugés non stratégiques pour se recentrer sur les résidences les plus rentables. Si votre lot se trouve dans une résidence considérée comme « non-core », cela pourrait avoir des implications.

Le « papy boom » de 2029 : l'alignement démographique parfait 📊

Un élément contextuel est absolument déterminant pour comprendre la logique de cette restructuration : le calendrier démographique.

À partir de 2029, les baby-boomers — nés dans les années 1945-1950 — commenceront à entrer massivement en EHPAD. C'est une vague démographique inéluctable, documentée par toutes les projections de la DREES et de l'INSEE.

La France comptera 23 millions de personnes de plus de 60 ans d'ici 2050, contre 18 millions en 2021. Parmi elles, 750 000 de plus qu'aujourd'hui ne seront plus autonomes. Il faudra créer 365 000 places d'EHPAD supplémentaires et recruter entre 150 000 et 200 000 professionnels.

Ce n'est pas un hasard si la maturité de la nouvelle dette de Colisée est fixée à 2031. Les créanciers ont parfaitement intégré ce « papy boom » dans leur stratégie. D'ici là, la demande de places aura mécaniquement augmenté, les taux d'occupation seront au maximum, et la rentabilité des établissements se sera renforcée.

Pour l'investisseur qui détient un lot chez Colisée, ce facteur démographique est un filet de sécurité puissant. La valeur de votre bien repose sur un fondamental que personne ne peut contester : le vieillissement inéluctable de la population française.

Faut-il vendre, acheter ou conserver un lot Colisée ? 🎯

C'est la question stratégique ultime, et la réponse dépend entièrement de votre situation personnelle. Voici notre grille d'analyse chez EHPAD INVEST, forgée par plus de vingt ans d'expérience sur le marché secondaire.

Scénario 1 : vous détenez un lot et vous souhaitez conserver

Si votre bail est en cours, que les loyers sont versés régulièrement, et que votre résidence affiche un bon taux d'occupation, la conservation peut être une stratégie tout à fait pertinente. La restructuration a assaini le bilan de Colisée, et le contexte démographique joue en votre faveur à moyen terme. Votre investissement devrait continuer à produire des revenus locatifs réguliers sous le statut LMNP, avec tous les avantages fiscaux associés.

Scénario 2 : vous souhaitez vendre

La période post-restructuration peut être un moment opportun pour vendre, à condition de bien valoriser votre bien. Les acquéreurs avertis savent que la situation de Colisée s'est stabilisée et que le groupe dispose désormais d'un bilan plus sain. Les décotes observées pendant la période de crise — certains biens Colisée se négociaient avec des rabais de 15 à 25 % par rapport à des biens chez des exploitants jugés plus stables — pourraient progressivement se résorber.

Notre conseil : faites estimer votre bien par un spécialiste du marché secondaire avant de prendre toute décision. Une estimation gratuite et sans engagement permet de connaître la valeur réelle de votre lot dans le contexte actuel.

Scénario 3 : vous envisagez d'acheter un lot Colisée

Pour l'acquéreur, la période actuelle peut représenter une fenêtre d'opportunité intéressante. Les lots Colisée se négocient encore avec une décote par rapport à des lots équivalents chez DomusVi ou Clariane, alors que le profil de risque de l'exploitant s'est significativement amélioré. Un investisseur qui achète aujourd'hui avec une décote pourrait bénéficier à la fois d'un rendement locatif attractif et d'une revalorisation progressive de son bien à mesure que la confiance dans le groupe se rétablit.

Les leçons à tirer pour tout investisseur en EHPAD 💡

La crise de Colisée, comme celles d'Orpea et de Clariane avant elle, enseigne plusieurs leçons fondamentales aux investisseurs en résidences médicalisées.

La qualité de l'exploitant est le critère numéro un. Plus encore que la localisation ou le prix d'achat, c'est la solidité financière et la qualité opérationnelle de l'exploitant qui déterminent la sécurité de votre investissement. Un EHPAD magnifiquement situé mais exploité par un groupe surendetté est un actif à risque.

L'endettement excessif est un signal d'alarme. Un ratio dette/EBITDA supérieur à 6 fois doit alerter l'investisseur. Au-delà de 8 fois, le risque de restructuration devient très élevé.

La diversification reste une règle d'or. Si vous détenez plusieurs lots, évitez de concentrer l'intégralité de votre patrimoine chez un seul exploitant. La diversification entre opérateurs réduit considérablement le risque.

Le marché secondaire offre des opportunités contracycliques. Les périodes de crise sont souvent les meilleurs moments pour acheter, à condition de bien analyser la situation et de se faire accompagner par des spécialistes.

Les fondamentaux démographiques restent inébranlables. Quelles que soient les vicissitudes financières des exploitants, le besoin de places en EHPAD va exploser dans les vingt-cinq prochaines années. C'est le socle sur lequel repose l'investissement en résidences médicalisées.

Notre conclusion 🔑

La restructuration de Colisée marque la fin d'un cycle et le début d'un autre. Le cycle de la croissance par la dette, du LBO à outrance et de l'endettement insoutenable est terminé — non seulement pour Colisée, mais pour l'ensemble du secteur privé des EHPAD. Les trois principaux acteurs (Clariane, Emeis, Colisée) ont tous traversé des restructurations majeures et en sortent avec des bilans plus sains.

Le nouveau cycle qui s'ouvre est celui de la consolidation, de la gestion prudente et de la croissance organique, portée par une démographie implacable. Pour l'investisseur averti, c'est une bonne nouvelle : les exploitants de demain seront plus solides, mieux capitalisés et moins dépendants de l'effet de levier financier.

Chez EHPAD INVEST, nous sommes convaincus que l'investissement en EHPAD reste l'un des placements immobiliers les plus résilients du marché français, à condition de bien choisir son exploitant, de bien négocier ses conditions d'achat et de se faire accompagner par des professionnels qui connaissent le secteur en profondeur.

Que vous soyez propriétaire d'un lot Colisée cherchant à y voir plus clair, investisseur à la recherche d'opportunités sur le marché secondaire, ou simplement soucieux de faire le point sur votre patrimoine en EHPAD, nous sommes à votre disposition.

Estimation gratuite et conseil personnalisé — sans engagement

EHPAD INVEST — Spécialiste du marché secondaire en EHPAD depuis 2003 🏠

Sources : CFNEWS, Bloomberg, L'Informé, Challenges, Geroscopie, Le Média Social, Advancy/Consultor, EHPAD Magazine, DREES