FAQ

La création d'une maison de retraite médicalisée est à quelques nuances près, procède d'une autorisation légale agréée par le Président du Conseil général et le Directeur Général de l'Agence Régionale de Santé (ARS), et dont la procédure d'obtention est préétablie. Sa structure ainsi que ses activités sont règlementés par le Code de l'action sociale et des familles. A cet effet, la résidence doit répondre à des critères de qualité (ou aller au-delà de ceux-ci) à la fois au niveau des services offerts et des soins médicaux dispensés.

Dans cette perspective, il est tenu de signer avec le Conseil Général et l'Agence Régionale de Santé une convention tripartite pluriannuelle mettant en exergue le budget qu'il alloue, pour une durée déterminée, à l'hébergement, à la dépendance, et aux soins, en corrélation avec la qualité de la prestation qu'il prétend offrir. Doit y figurer également la gamme des tarifs correspondants qu'il propose, à savoir, le tarif « hébergement » dont les frais afférents à l'entretien, à l'hôtellerie, à la restauration, et aux divertissements organisés par l'établissement ; le tarif « soins » comprenant, comme son nom l'indique, les frais des soins médicaux et paramédicaux ; et le tarif « dépendance » se rapportant aux frais occasionnés par l'ensemble des aides apportées aux personnes en perte totale ou partielle d'autonomie, dans les multiples activités quotidiennes. Pour ce faire, sa proposition est communiquée aux deux cosignataires de la convention. S'ensuivent une procédure contradictoire qui détermine le montant global des dépenses admises, et la ratification des rubriques comptables qui permettent de fixer lesdits tarifs.

En ce qui concerne particulièrement le tarif « hébergement », les montants des éléments le constituant varient avec le changement permanent des coûts de la construction, des produits destinés à la nourriture des résidents, et des services fournis. C'est la raison pour laquelle le ministre de l'économie et des finances procède, chaque année, par arrêté ministériel, à la détermination du pourcentage dans la limite duquel ces montants peuvent varier. Il est également à noter que les coûts de la dépendance sont établis en rapport avec la grille AGGIR. Il en résulte trois tarifs dont un premier pour les résidents peu dépendants, un deuxième pour les résidents dépendants, et un troisième pour les résidents très dépendants. Ils correspondent respectivement aux classifications GIR 5 et 6, GIR 3 et 4, GIR 1 et 2.

En lisant ces lignes, cela vous permettra de comprendre les enjeux dans cette industrie et de la dépendance. Comprendre les atouts, les faiblesses et l'avenir des EHPAD est très important avant d'investir dans le secteur.

"• La principale composante de 
cette industrie se compose de divers fournisseurs dans les milieux communautaires, quasi-institutions, et établissements institutionnels. L'industrie ne peut fonctionner sans d'autres partenaires clés.

"• L'accueil des soins de santé est un excellent exemple de long terme à base communautaire pour les prestataires de soins. D'autres incluent foyers et services de soins personnels, fournisseurs, prestataires de soins de jour pour adultes, et les fournisseurs de services de soins palliatifs.

"• Les centres de vie et de retraite indépendantes et les fournisseurs de soins de garde telles que les installations d'accueil pour adultes de soins peuvent être désignés comme quasi-institutions.

"• Les fournisseurs institutionnels sont le secteur le plus visible de long terme pour les soins. Elles vont des résidences assistées à une variété de fournisseurs qui sont communément appelés maisons de soins infirmiers. Certains services institutionnels de soins de longue durée sont basés dans les hôpitaux.

"• Les compagnies d'assurances commerciales et les organisations de soins gérés jouent un rôle essentiel dans le financement des services de soins de longue durée.

"• Une variété de personnel de soins de santé sont impliqués dans la livraison de soins de longue durée. Ils peuvent être classés comme professionnel administratif, les cliniciens, les soignants para-professionnels, personnel auxiliaire, et professionnels de soutien social.

"• Le secteur accessoire comprend les organismes de gestion de cas qui aident les clients avec l'identification et l'obtention de soins de longue durée appropriée.

Les pharmacies de soins de longue durée qui fournissent la gestion des médicaments et des produits pharmaceutiques aux établissements, et les développeurs de soins de longue durée.

Une prestation efficace de services à une population nécessite des soins de longue durée. L'industrie en France a été façonnée principalement par la politique. Mais, le rôle du gouvernement a été essentiellement indirect, comme un financier et un réglementaire.

Le gouvernement joue un très petit rôle dans la prestation directe des services en résidence médicalisée.
Parmi les fournisseurs qui sont en milieu hospitalier, les EHPAD sont apparus à la fin des années 1980. Les services de soins palliatifs offrent des fins de vie et sont considérées comme une composante de soins de longue durée. L'industrie ne peut pas fonctionner sans d'autres partenaires clés. Ces partenaires incluent l'industrie de l'assurance, la gestion des soins, les organisations, les professionnels employés dans, les organismes de gestion de cas, les pharmacies de soins de longue durée, et les développeurs de nouvelles technologies.

Les fournisseurs sont des organisations ou des individus qui offrent des services pour les EHPAD et sont payés pour les services fournis. L'industrie des soins de santé est remplie d'exemples de fournisseurs, y compris des hôpitaux, maisons de soins infirmiers, santé à domicile, organismes, les hospices, les médecins, les pharmaciens, et les laboratoires. Divers organisation privées et des installations tant à but lucratif ou non, font partie de cette industrie . Ces organisations institutionnelles livrent les soins, mais le secteur privé qui offre des services communautaires a également augmenté.

Quatre grands types de prestataires constituent le secteur de l'industrie des résidences médicalisées :

(1) Les fournisseurs de soins à domicile certifié,
(2) fournisseurs de fabricant et de services de soins personnels,
(3) Les fournisseurs de soins de jour pour adultes,
(4) Les soins palliatifs

Les soins à domicile permettent de maintenir les gens dans un
environnement le moins restrictif possible. Sans la disponibilité des soins infirmiers qualifiés au domicile des patients, les patients devraient être dans les hôpitaux ou dans des maisons de soins infirmiers et reçoivent les mêmes services à un coût beaucoup plus élevé.

Divers organismes privés offrent des services pour l'aide à domicile. Certains de ces organismes sont également qualifiés pour donner des soins de réadaptation et de soins infirmiers.

Ï€ des degrés divers, les États paient pour des ménagères et des soins personnels pour les plus pauvres.
Ces centres peuvent être situés dans des centres supérieurs, établissements de soins infirmiers, églises ou les synagogues, ou les hôpitaux. Beaucoup de centres offrent aussi le transport de la maison au centre. D'autre part, le manque de transport et le coût élevé du transport sont également des obstacles majeurs à l'utilisation des services de jour pour adultes.

La moyenne nationale pour les soins de jour pour adultes est d'environ € 70 par jour.

Les coûts varient souvent en fonction du type de service, particulièrement l'étendue de soins de santé dont le patient a besoin.

Certains réadaptation de thermographies peuvent être couverts par l'assurance-maladie.

Les fournisseurs de services de soins palliatifs. Pour un patient afin qu'il reçoive des soins palliatifs, un médecin doit certifier que le patient est en phase terminale et que la vie du patient est de six mois ou moins. Le patient doit également accepter de renoncer à son droit à des prestations pour le médical et le traitement de la maladie en phase terminale.

Les personnes les plus couramment servis ont le cancer, les maladies cardiaques, sans précision, la débilité, la démence ou une maladie pulmonaire. Le cancer représente environ 41% de tous les patients. En 2007, 39% de tous les décès se sont produits dans les hospices ou EHPAD.

Les EHPAD pourraient aider aussi à ce qu'une partie des soins de santé soient à domicile lorsque les services sont fournis pour le patient à la maison. Dans d'autres cas, les services sont présentés aux patients dans les maisons de soins infirmiers, les EHPAD ou les hôpitaux. Les services peuvent être organisées hors d'un hôpital, un EHPAD ou établissement de soins palliatifs, ou organisme de santé à domicile. En 2007, il y avait environ 470 hospices ou résidences médicalisées. La majorité des centres de soins palliatifs sont autonomes.

Ici, les deux premières catégories sont désignées comme des quasi-institutions parce ces services orientés cliniquement sont soit non existants ou peu présents dans ces installations.

La variété des centres communautaires et résidences médicalisées qui sont maintenant disponibles ont permis à de nombreuses personnes âgées et les personnes handicapées à vivre en unités de logements supervisés. Les résidents peuvent aller et venir à leur guise.
Ces logements différent des autres paramètres institutionnels car le personnel n'est généralement pas présent 24 heures par jour.
Les services sont maintenus généralement cinq jours par semaine et peuvent être disponibles sur mesure sur appel pour les urgences.

Dans le cadre du programme de logement public, les organismes de logement qui gèrent le logement pour les résidents à faible revenu ou loue à ce qui peuvent se le permettre. N'importe qui avec de faibles revenus, y compris les personnes âgées et les personnes handicapées, peuvent demander à bénéficier du programme.

Dans les EHPAD haut de gammes, il y a des sorties pour faire du shopping et des divertissements.

Les soins de garde non médicaux incluent une assistance quotidienne mais ne comprennent pas les soins infirmiers ou de réadaptation. Les soins sont fournis pour maintenir l'état général de la personne n'est pas susceptible de s'améliorer.

Les services de garde sont rendus par les auxiliaires, tels que les aides, plutôt que les infirmières ou thérapeutes diplômés. Les installations dans ce secteur ont des appellations diverses: foyers de soins, maisons de conseil et de santé.
Chaque région a ses propres normes pour ces installations. Le financement provient généralement du conseil général, l'assurance privée et personnelle.

En fonction des besoins temporaires, les soins de santé à domicile peuvent être appelés à fournir des services de soins infirmiers et de réadaptation spécialisés.

Les maisons d'adultes ou de la famille sont des maisons familiales qui offrent à manger, un conseil d'administration, la supervision et des soins de garde. Les maisons sont modifiées pour accueillir les personnes handicapées et prévenir sans surveillance parce que de nombreux résidents ont un degré de démence ou de diagnostic psychiatrique. C'est différent des EHPAD.
Il y a une surveillance 24/24 heures dans les maisons.
Typiquement, la famille de la prestation de soins réside en partie dans la maison. Pour maintenir l'environnement de la famille, la plupart des régions ont permis moins de 10 lits par unité familiale.
Un personnel est chargé de fournir une assistance pour les résidents, à nettoyer et faire cuire les repas.

Certaines régions tentent de renforcer les capacités des fournisseurs de soins de garde.
Toutefois, dans certaines régions, de telles installations sont en déclin en nombre. Le faible remboursement par rapport aux EHAPD sont vus comme un facteur dans la baisse du nombre de personnes prêtes à être de tels fournisseurs. Les résidences médicalisées semblent être donc le meilleur système pour les personnes handicapées et dépendantes.

Ce dernier a la possibilité d'arborer soit le statut juridique d'un établissement public soit celui d'un établissement privé. Dans le premier cas, il peut être indépendant sinon fonctionner parallèlement à un hôpital ou tout simplement un établissement sanitaire. Sa capacité d'accueil est généralement importante d'après les dernières statistiques élaborées par les services compétents du secteur. Dans le second, il peut avoir un but soit non lucratif (associatif), soit lucratif (à caractère commercial). Ce sont des configurations souvent de petite capacité. Actuellement, celles à caractère commercial prennent de plus en plus de l'envergure et s'orientent vers les personnes âgées à haut degré de dépendance.

Il s'agit tout d'abord d'un personnel médical lequel est composé généralement de médecins traitants et d'un médecin coordonnateur spécialisé dans la gérontologie et dont l'intervention sur les résidents a une dimension structurelle et qualitative. Vient ensuite le personnel paramédical qui comprend essentiellement les auxiliaires de vie sociale (personnes qualifiées qui exécutent à l'endroit des personnes âgées en perte d'autonomie les actes de la vie quotidienne, et qui leur apportent un soutien moral), les aides-soignants, les infirmiers, et un infirmier coordinateur. Ce dernier sert de relais entre les éléments de l'équipe soignante, ceux qui interviennent auprès d'un même individu, qu'ils soient de l'établissement même ou de l'extérieur. De par cette attribution, il est un référent précieux car est à même de renseigner sur le contenu du dossier médical de chaque personne soignée, et de le transmettre à qui de droit au moment opportun. L'effectif total du personnel est fixé par une convention tripartite entre la résidence concernée, le Conseil général et l'Agence Régionale de Santé, et ce, en rapport avec la capacité d'accueil de la maison et la valeur chiffrée moyenne de la prise en charge par résident.

Le lieu de l'implantation d'une résidence médicalisée n'est pas fortuit. Il résulte d'un choix judicieux qui articule deux objectifs : fournir un cadre agréable qui procure satisfaction et sérénité aux individus, offrir un environnement qui puisse assurer à long terme la viabilité de l'établissement. En effet, avec la nouvelle donne socio-économique, l'environnement constitue un élément clé dans les stratégies que les gestionnaires ont à mettre en Å“uvre pour relever les défis lancés à leur encontre. Nous en reparlerons ci-dessous.

Les phénomènes démographiques actuels rendent les maisons de retraites médicalisées incontournables. Cet investissement est donc promis à un développement certain dans un avenir proche et lointain. En effet, avec le rallongement de la durée moyenne de vie ainsi que l'augmentation de la moyenne d'âge, les besoins sont en croissance vertigineuse. Ipso facto, les besoins en soins vont s'amplifier, les pathologies chroniques se diversifiant inévitablement. Outre cela, le contour comportemental du résident connaîtra d'ici quelques années une modification, en ce sens où il s'agira d'une nouvelle génération avec d'autres ouvertures sur le monde, celle d'une société mondialisée et globalisée, avec un style de vie et un mode de consommation, différents de celui des aînés. D'où des attentes de plus en plus sophistiquées au sein même des EHPAD, de la part du résident, des attentes que l'on traduit naturellement en charges supplémentaires, en termes de comptabilité. Dans cet amalgame de mutations, la cellule familiale n'est pas en reste. Les nouvelles formes dont elle revêt actuellement, à l'exemple de la « famille recomposée », ont encore toutes les chances d'évoluer. La promulgation récente de la loi « Mariage pour tous » en est une preuve tangible. Ces phénomènes influeront, dès lors, d'une manière sensible, cela va sans dire, sur l'implication sociale de ces résidences.

La conjoncture actuelle présente un horizon d'incertitudes quant à la croissance du marché de la dépendance. Les projets de création se raréfient. Et pour cause, les modèles tarifaires ne sont plus cohérents avec l'évolution des coûts à tous les niveaux, due, d'abord, à l'inflation, ensuite, à la nécessité de financer les investissements et, enfin, à la réévaluation indispensable des rémunérations directes ou indirectes des salariés de l'établissement. Alors que, d'une part, les résidents disposent de moins en moins de moyens pour honorer les frais relatifs à leur accueil, et que, d'autre part, le contexte économique et réglementaire actuel laisse peu de marge de manÅ“uvre. Le secteur des EHPAD attend une réforme sur le plan financement, qui puisse revigorer son élan, mais d'autres priorités semblent préoccuper les autorités compétentes. Par ailleurs, le lieu actuel d'implantation de ces établissements ne constitue pas toujours l'espace géographique où habitent la majorité du personnel ou la famille du résident.

Bref, la gestion d'une résidence requiert de nos jours une harmonisation difficile de facteurs apparemment contradictoires dans leurs intérêts. Elle doit prendre en considération de multiples paramètres, à savoir : le lieu d'implantation et tout ce que cela implique d'effet sur le fonctionnement de l'établissement et son rendement ; les résidents accueillis, tenant compte de leur degré de dépendance, de leur solvabilité, et de la situation de leur famille laquelle permet d'estimer leurs liens familiaux et sociaux ; les membres du personnel, les spécialités dont ils sont investis, l'espace géographique de leur habitation et leur mobilité ; les représentants locaux des pouvoirs publics, leur prise de position par rapport à la conjoncture socio-économique ; les ressources financières utilisables, les partenaires potentiels, les formes de coopération possibles ; etc.

Dans un tel contexte la voie salutaire, entre autres, pour stimuler l'extension des résidences médicalisées, se repère dans les opportunités à saisir. Celles-ci s'expriment en termes de synergie des activités. Il s'agit pour les maisons de retraite médicalisées de mettre en Å“uvre des opérations de croissance externe, par l'acquisition des établissements « à bout de souffle », ne disposant pas de moyens financiers suffisants pour faire face aux contraintes réglementaires. Un tel renforcement de la capacité des EHPAD est un passage obligé si les gestionnaires veulent garantir le financement des investissements de ces établissements.
Outre cela, la multiplication des domaines d'intervention pour doter le secteur de la prise en charge des personnes âgées d'une panoplie large et complète de services et de soins, figure aussi parmi ces occasions de développement à ne pas rater. Cela suppose d'investir le créneau de la dépendance temporaire conjointement avec les services à domicile. Beaucoup d'établissements de statut juridique privé se concentrent maintenant sur ces possibilités toniques pour la pérennité de l'établissement. La voie est prometteuse car elle occasionne une diversification des spécialités en matière de prise en charge des personnes âgées, autrement dit, un déploiement de savoir-faire et de pratiques professionnelles. Ce qui confère à l'établissement un caractère polyvalent, autrement dit, apte à répondre à tous les besoins formulés, attendus, ou potentiels. Par cette nouvelle forme de prestation, le patient n'est plus assujetti au parcours rigide et unique qu'est l'entrée dans une telle résidence.

Le marché de la dépendance en France apparaît aujourd'hui comme un véritable lieu de coalition, de convention, de contrat, de transaction, d'échange, de formation, de spécialisation, où s'interfèrent, dans un mécanisme complexe, des acteurs économiques comprenant : les personnes âgées détentrices de patrimoine d'une importance notable ou non, les pouvoirs publics codificateurs des opérations et donateurs de subventions, l'Assurance maladie, les industriels du secteur des EHPAD et leur personnel, les pourvoyeurs de capitaux. Dans certaines situations, il existe un interface entre ces deux dernières unités : des exploitants professionnels, gestionnaires de formation, qui usent de toutes les ficelles du métier, sur le plan administratif et financier, pour captiver les investisseurs, venir à la rescousse des industriels demandeurs de capitaux, et, comme personne ne vit seulement de l'air ambiant, générer des bénéfices qui soient profitables aux intervenants.

L'article L31 2-1 du Code de l'Action Sociale et des Familles en pose une définition règlementaire : Ce sont « des établissements avec services qui accueillent des personnes âgées ou qui leur apportent à domicile une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l'insertion sociale ».
Ces lieux de vie médicalisés répondent donc à une réglementation très précise du secteur médico-social.

Les maisons de retraite médicalisées disposent d'un personnel paramédical disponible et des professionnels médicaux présents de manière plus ou moins permanente, notamment pour assurer les gestes les plus fondamentaux et soigner les personnes qui le nécessitent.
Les promoteurs et les exploitants ont des obligations et des normes à respecter dans toutes les étapes ce projet. Ils doivent situer la résidence dans des zones urbaines ou rurales entourées de préférence de quartiers animés, proches de services et desservies par des transports en commun. Les personnes handicapées et à mobilités réduites doivent pouvoir y accéder sans inconvénient. Le point essentiel pour l'exploitant à bien respecté est le cadre de vie du résident. La chambre doit représenter la transposition en établissement du domicile du pensionnaire. L'enjeu de la qualité de vie en EHPAD est de se sentir chez soi est le défi que doivent relever sans cesse les gestionnaires de ces établissements. En effet, ce qui peut faire la différence par rapport à la concurrence, sont le cadre de vie, le confort, et les services apportés à la personne âgée. C'est aussi des soins médicalisés de grande qualité ou des unités médicales spécialisées (Alzheimer).
Ï€ l'intérieur d'un établissement de qualité, tout est pensé et conçus pour un séjour parfait dans ce lieu de vie de la personne âgée et dépendante. Salle de repos, couleurs, lumière, espaces de déambulation, tout est conçu en parfaite adéquation avec les résidents pour qu'ils se sentent bien et chez eux. Les espaces verts, les repas, l'ambiance sonore et olfactive sont des facteurs également très importants pour une vie de résident de qualités. L'intendance est une affaire importante en établissement et rien ne doit être laissé au hasard : la gestion du linge, de la blanchisserie, la qualité des repas, les soins médicalisés.

Un Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, en France, sous-entend, de par sa dénomination même, un établissement médico-social. A ce titre, il est mandaté non seulement pour héberger, à vie ou pour un temps limité, des personnes âgées de plus de soixante ans (sauf dérogation spéciale), en perte partielle ou totale d'autonomie, mais également pour assurer les soins médicaux et/ou d'aide à la vie dont celles-ci ont besoin. Les autres services y afférents relèvent de l'entretien ordinaire, tels que la restauration, la blanchisserie, et les divertissements. Le degré de dépendance d'une personne âgée est évaluable à partir de la grille AGGIR (Autonomie Gérontologie Groupes Iso-Ressources). Il s'agit d'un procédé qui consiste à déterminer les activités essentielles quotidiennes qu'un individu n'est plus capable d'effectuer, pour en déduire par la suite les modalités indispensables de sa prise en charge. A partir des résultats de l'AGGIR, les niveaux de dépendance sont rassemblés en six groupes appelés GIR ou Groupes Iso-Ressources, lesquels permettent de catégoriser fonctionnellement les personnes accueillies dans un tel établissement. Les GIR, allant de la classification 1 à 6, sont répartis du moins autonome au plus autonome.
QUELLE EST LA DUREE DE DETENTION D'UN INVESTISSEMENT EN EHPAD ?
Le statut LMNP n'impose aucune durée minimale de détention. Deux horizons sont toutefois à connaître. Pour la TVA récupérée à l'achat : elle se régularise par vingtièmes sur 20 ans, mais la revente avec poursuite du bail commercial par l'acquéreur dispense en pratique de tout reversement (article 257 bis du CGI). Pour la plus-value : l'exonération d'impôt sur le revenu est totale après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. L'investissement en chambre d'EHPAD reste donc un placement de moyen-long terme, librement revendable à tout moment.

Des investisseurs désireux de se constituer des rentes fiables sur le long terme.
Un investissement en EHPAD consiste généralement à acquérir une partie de l'immobilier d'une maison de retraite médicalisée, et le mobilier associé, pour le louer meublé par bail commercial à l'exploitant, avec le statut LMP ou LMNP.
On choisit ce type d'investissement pour bénéficier d'un flux de revenus (les loyers) sur le long terme (et non pas en visant une plus-value), en estimant que l'avenir du marché concerné est favorable, en particulier avec l'augmentation anticipée du nombre de personnes dépendantes qu'on peut estimer de l'ordre de 1 % l'an si l'on en croit différentes études disponibles sur le net.
Avec ce type d'investissement, on se simplifie la vie, en se reposant sur l'exploitant pour de nombreux aspects (l'exploitation de l'établissement, son maintien aux normes, voire l'établissement des factures de loyer), et sur le bail commercial qui apporte une certaine visibilité sur plusieurs années, tout en bénéficiant d'une rentabilité correcte (de l'ordre de 5%/an actuellement) qu'on espère devant suivre l'inflation, et avec un statut LMNP ou LMP fiscalement favorable.

Cet investissement est un ensemble immobilier constitué uniquement de chambres meublées et comportant tous les éléments nécessaires à l'accueil de personnes âgées.
Avec l'ouverture par le Gouvernement français de négociations sur le financement et la création d'un 5e risque (projet de réforme de la dépendance), puis abandonnées en 2012, il sera indispensable d'être repensé dans les années à venir, car cet enjeu s'impose comme l'un des grands challenges du 21e siècle.
D'ici à 2030, il faudrait construire 211 400 nouveaux logements pour accueillir ces seniors. Les maisons de retraite médicalisées sont le plus gros marché immobilier à venir.
Plusieurs paramètres rentrent en ligne de compte dans ce changement de paradigme de la société : nombre croissant de personnes âgées dépendantes, moindre disponibilité de l'entourage à participer à la prise en charge des personnes concernées : nombreux sont les éléments entraînant une progression du nombre des individus placés en structure.
Une politique active de construction de leurs résidences est mise en Å“uvre afin de tenter de pallier ce manque de place sur les résidences seniors sur tout le territoire national.
De ce fait, le marché des Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) connaît aujourd'hui une concentration et une croissance exponentielle.
Le nombre des personnes ayant plus de 85 ans dépasse aujourd'hui le million. Ils seront plus de deux millions en 2020 et parmi eux, il y aura 35 % des individus lourdement dépendants réclamant la prise en charge dans ce type de structure.
Les opérations d'investissement et d'acquisition dans le domaine des établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes sont, de plus en plus fréquentes et attirent un nombre grandissant d'acteurs (industriels du secteur, investisseurs spécialisés ou fonds d'investissement, etc.).
En tant qu'établissement médico-social, il constitue une classe d'actifs à part entière présentant néanmoins certains traits communs avec l'hôtellerie puisqu'il propose un hébergement comportant une offre de service para- hôteliers et de restauration.
Pour obtenir les « dotations publiques », les établissements doivent être aux normes. Du fait d'une offre sous capacitaire, porté par l'accroissement de la population et l'allongement de la durée de vie, le secteur de la dépendance/santé connaît une croissance soutenue, et cela, indépendamment des contextes économiques.
Un changement des modèles économiques est aujourd'hui à l'Å“uvre dans ce secteur. Face à des évolutions socio-démographiques inéluctables, les besoins en matière d'hébergement de personnes âgées dépendantes sont considérables.
Dans un environnement macro-économique et financier instable, les investissements répondant aux besoins fondamentaux sont gages de sécurisation et de valorisation patrimoniale.
Il faut avoir conscience que cela représente une opportunité exceptionnelle encadrée par les pouvoirs publics au travers d'une réglementation stricte et une demande naturellement porter par les grands mouvements démographiques à l'Å“uvre. Ce secteur bénéficie ainsi d'un cadre particulièrement sécurisé.
S'associer à cet enjeu social, économique et humain, c'est avant tout réaliser une approche patrimoniale responsable.
Les trois points avant d'investir dans une résidence services médicalisée sont : la qualité de l'exploitant, la qualité du bail et la localisation.
Les besoins en logement pour les personnes aux revenus modestes, les étudiants, les personnes âgées ou encore les personnes dépendantes n'ont jamais été aussi importants qu'aujourd'hui.
Les enjeux de cette question sont essentiels et multiples. Celui-ci occupe en effet une place importante dans le paysage immobilier français tant en raison de la spécificité des différents types d'actifs concernés qu'en raison de la taille du parc qui lui est consacré.
Or, le constat est aujourd'hui dénué d'ambiguïté : il est indispensable d'accroître le parc actuel des maisons de retraite et d'établissements cliniques, puisqu'une maison de retraite médicalisée est avant tout une résidence dédiée à l'assistance journalière et permanente de personnes âgées, quel que soit leur niveau de dépendance.
Le secteur est bien réglementé et protégé. Les investisseurs de ce fait sont eux-mêmes bien protégés dans leur investissement. Et la garantie de revenu en découle automatiquement.
Des audits réglementaires sont régulièrement effectués. Ils portent sur la réglementation nom spécifique aux EHPAD telle que celle concernant les établissements recevant du public ou intéressant les questions d'hygiène et sécurité.
S'agissant de l'audit immobilier, il porte sur la propriété de l'immeuble, mais également sur son état dans le souci d'identifier et de chiffrer les travaux qui seraient éventuellement nécessaires tant pour les aspects de rénovation ou de mises aux normes que pour les possibilités d'extension.
La valorisation de l'immobilier est évidemment un sujet essentiel qui apparait lors de la négociation du prix de vente, ainsi que dans tous les cas où des projets d'externalisation ou de refinancement seraient envisagés (ex. : décote de plus-value latente).
Cette question est également importante, au regard des droits d'enregistrement, puisqu'elle permettra de déterminer si la société est à prépondérance immobilière ou non.
En cas de location, l'analyse du bail commercial devra être attentive afin de s'assurer que les clauses prévues (durée, prise en charge des travaux, substitution de garanties, etc.) sont acceptables pour l'acquéreur et qu'il n'existe pas de motifs de résiliation du bail à raison de l'inexécution par la société de ses obligations.
Bien sûr, ces questions essentielles pourront utilement faire l'objet de dispositions particulières dans une convention de garantie d'actif et de passif qui viendra utilement compléter l'audit réalisé par l'acquéreur et, ainsi, renforcer la protection de ce dernier.
Un changement des modèles économiques est aujourd'hui à l'Å“uvre au sein du secteur.
Dans cette course à l'intégration verticale, les plus actifs sont les groupes d'EHPAD qui investissent dans les plateformes de santé pour proposer des filières complètes de prise en charge de la personne âgée : EHPAD, cliniques SSR, psychiatriques, MCO, USLD, HAD.
Les spécialistes de l'hébergement cherchent à s'intégrer en amont et les acteurs du maintien à domicile médicalisent leur offre.
Le décloisonnement sanitaire/médico-social permet de mieux structurer le parcours de soins/santé de la personne âgée dépendante (Orpéa, Korian, Médica, Domusvi, Le Noble ge, Colisée Patrimoine, SGMR, Emera).
Le Code de l'action sociale et des familles prévoit comme préalable à toute ouverture de ce type d'établissement (établissement médico- social) l'obtention d'une autorisation délivrée par le CROSMS (Comité Régional de l'Organisation sociale et médico-sociale).
Certains cherchent également à s'intégrer plus en amont en se positionnant sur le marché du domicile (Domusvi, Oméris, Bel ge"¦).
Par ailleurs, les groupes de maison de retraite médicalisées et de cliniques SSR poursuivent l'élargissement de leur réseau à travers des opérations de croissance externe, dont certaines de grande envergure, à l'image du rapprochement Korian/Médica.
Le positionnement sur de nouvelles activités et l'acquisition d'établissements nécessitent de lourds investissements.
Ces stratégies de croissance ne sont pas remises en cause par le durcissement des conditions d'accès aux financements, même si le rythme est susceptible d'être quelque peu ralenti et les normes d'investissement plus sélectives.
Ce marché est, en effet, peu sensible aux cycles, car les marges brutes d'autofinancement sont récurrentes.
La taille critique étant aujourd'hui un élément capital pour peser sur ce marché prometteur, le secteur, avec l'appui de ses actionnaires, va poursuivre sa consolidation tout en se diversifiant. Les investisseurs sont essentiels dans cette progression.

Pour qu'une chambre médicalisée rentre dans ce statut, il faut qu'elle offre et contienne tout ce qui est nécessaire pour vivre sans que le résident soit obligé d'apporter quoi que ce soit d'autre de l'extérieur. Bien sûr, une fois cette obligation remplie, la personne âgée peut personnaliser et ajouter des effets et meubles personnels pour se sentir tout à fait chez elle.
QUELLES SONT LES PRECAUTIONS A PRENDRE EN MATIERE D'INVESTISSEMENT ?
Il faut absolument investir dans un gestionnaire qui a fait ses preuves. Nous travaillons principalement avec les 10 plus gros gestionnaires du marché comme ORPEA par exemple.
Nous choisissons avec soin l'emplacement de la résidence qui est aussi un point important. Nous regardons comment est formulé le BAIL "¦.
Nous avons plus de 10 ans d'expérience dans le secteur ce qui vous offre une grande sécurité dans le choix de votre investissement.

Une fois que l'on ai propriétaire du bien (chambre meublée), celle-ci est donnée en location à un exploitant qui va la sous-louer aux personnes âgées dépendantes .
l'exploitant ( le preneur ) signe un BAIL COMMERCIAL de 12 ans renouvelable avec le propriétaire du bien dénommé le ( bailleur ).
Important, c'est l'exploitant qui devient votre locataire et qui garantie le paiement des loyers et en aucun cas la personnes âgées dépendante.

Nous recherchons un bail commercial qui vous garantie :

"“ versement d'un loyer trimestriel pendant 12 ans
"“ revalorisation annuelle par rapport à l'indice ICC ou IRL (en moyenne 1,5% par an)
"“ réparations, assurances, grosses réparations à la charge du gestionnaire
"“ remises aux normes à la charge du gestionnaire
"“ Frais de syndic et taxe foncière faible
"“ un montant de loyer significatif (supérieur à 4,3%)

Vous pouvez soit investir à partir de votre assurance vie , de votre compte épargne ou tout autre placement qui aujourd'hui ne rapportent pas grand chose. Vous pouvez également financer l'opération via crédit et nous avons de nombreux partenaires bancaires qui pourront vous aider. Les taux sont historiquement bas et il faut donc en profiter.

Les taux de rentabilité ou plutôt le pourcentage de rendement par rapport à l'investissement varient entre 4,3 et 5,5 %. Cela varie en fonction de l'emplacement, de la taille du gestionnaire, qu'il s'agisse d'un bien neuf ou ancien. Nous saurons vous orienter au mieux afin de trouver la résidence médicalisée qui correspond le mieux à vos attentes.

Il faut toujours se poser la question des risques. Cela qui vous dit qu'il n'y en a pas est un menteur. Cela étant en faisant attention au gestionnaire et à la qualité du bien, les risques sont très limités. Nous n'avons pas vu de problèmes depuis 10 ans sur les choix que nous avons fait en matière de résidences médicalisées car nous sommes dans certains cas nous mêmes investisseurs.
Toutefois si un gestionnaire faisait défaut, il faudrait simplement que les propriétaires se réunissent afin d'en trouver un autre. Ce sont des procédures qui sont devenues beaucoup plus simples qu'avant et nous avons par précaution des avocats qui pourraient vous aider (et nous aussi) si un tel cas de produisait.
En résumé, investir en EHPAD ne fait pas partie des investissements risqués comme les actions ou les investissements dits exotiques (art, énergies renouvelables "¦.)

EHPAD INVEST privilégie l'investissement sur le marché secondaire (ancien), souvent plus rentable que le neuf grâce à l'absence de frais de construction. Le levier fiscal reste le statut LMNP au régime réel, qui permet de récupérer la TVA (20 %) sous conditions. Dans le neuf en location nue, le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun, applicable de 2026 à 2028) permet d'amortir une base fixée forfaitairement à 80 % du prix d'acquisition, dans la limite de plafonds annuels ; il ne s'applique pas aux chambres d'EHPAD, louées meublées par bail commercial, qui relèvent du statut LMNP au régime réel.

C'est une question essentielle et fondamentale. Encore une fois avec un bon emplacement et un bon gestionnaire, vous n'aurez pas de problème à la revente. Nous avons un service dédié et il faut en moyenne entre 3 et 6 mois pour revendre son lot en EHPAD. Si vous avez des lots à nous confier n'hésitez pas à nous contacter.

Vous êtes associés dans la propriété des murs d'une résidence médicalisée avec les services
Vous devenez propriétaire d'une chambre médicalisée meublée + les parties communes et services.
Il y a passage chez le notaire et un enregistrement au cadastre de votre investissement. C'est un peu comme si vous achetiez votre résidence principale ou un appartement dans le but de le louer.

Aujourd'hui selon l'INSEE, environ 12 millions de personnes ont plus de 60 ans et 1,2 million d'entre elles a dépassé 85 ans. Cet allongement de la durée de vie s'accroît au fil des ans et les plus de 60 ans seront plus de 21 millions à l'horizon 2040.
2060 : Un Français sur trois aura plus de 60 ans

Les dernières projections réalisées par l'INSEE confirment le phénomène de vieillissement de la population française et l'augmentation de l'espérance de vie, 85 ans pour les hommes et 91 ans pour les femmes.
En 2060, les plus de 60 ans représenteront 32 % de la population française, soit 23,6 millions de
personnes.
Actuellement, les 10 000 établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes et leurs 640 000 lits ne satisfont pas la demande (source Argus de l'Assurance 12 mars 2004).

Il ressort de l'étude MSI que malgré l'augmentation importante de la capacité d'accueil des établissements pour personnes âgées, le marché national reste en sous-capacité et pourrait absorber 175 établissements de 80 chambres par an pendant 30 ans.

Publication INSEE :

« Avec le vieillissement de la population, la prise en charge des personnes âgées dépendantes constitue un enjeu majeur. La dépendance d'une personne âgée est définie comme un état durable de la personne entraînant des incapacités et requérant des aides pour réaliser des actes de la vie quotidienne. Le degré de dépendance d'une personne âgée dépend du niveau des limitations fonctionnelles et des restrictions d'activité qu'elle subit, et non directement de son état de santé. La frontière entre dépendance et problèmes de santé est poreuse, dans la mesure où ces limitations résultent souvent de problèmes de santé actuels ou passés.

Au 1er janvier 2012, en France métropolitaine, 1,17 million de personnes âgées sont dépendantes au sens de l'allocation personnalisée d'autonomie (APA), soit 7,8 % des 60 ans ou plus. Ï€ l'horizon 2060, selon le scénario intermédiaire des projections de dépendance, le nombre de personnes âgées dépendantes atteindrait 2,3 millions.

Au-delà de 75 ans, 9 % des personnes vivent dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées. Le passage du domicile à l'établissement dépend principalement du niveau de dépendance, qui croît avec l'âge : plus il est élevé et plus le maintien à domicile est difficile. Ainsi, en septembre 2011, 84 % des personnes percevant l'APA et évaluées en GIR 1 par le biais de la grille AGGIR résident dans un établissement, contre 21 % des personnes évaluées en GIR 4. Ï€ niveau de GIR donné, le fait d'être marié tend à diminuer fortement la probabilité d'entrée en institution, d'une manière plus prononcée pour les hommes que pour les femmes. Par ailleurs, pour un même niveau modéré de dépendance (GIR 3 ou 4), la transition vers un établissement apparaît plus probable pour les individus aux revenus les plus faibles.

Entre 2007 et 2011, les capacités d'accueil des établissements accueillant des personnes âgées ont augmenté de 5,3 notamment les EHPAD, soit une nette accélération par rapport à la période 2003-2007 (+ 1,4 %). Fin 2011, les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes représentent 74 % de ces établissements. Les soins de longue durée aux personnes âgées regroupent les soins assurés dans le secteur hospitalier public au sein des unités de soins de longue durée (USLD) ou dans les EHPA ou EHPAD. Ils peuvent également être assurés à domicile par des médecins, des kinésithérapeutes ou des infirmiers et aides-soignants relevants de services de soins à domicile (SSAD). En 2012, 8,3 milliards d'euros sont consacrés aux soins de longue durée aux personnes âgées hébergées en établissement (+ 4,4 % en un an). Par ailleurs, les SSAD contribuent à assurer des soins favorisant une prise en charge alternative à l'hébergement en institution. En 2012, ces soins à domicile représentent une valeur de 1,5 milliard d'euros, soit trois fois plus qu'en 1998. »

Plusieurs paramètres sont à réfléchir et à considérer avant d'investir. Chaque étape est importante, car elle concerne votre avenir et votre sécurité financière future.

Vous devez en amont, bien étudier l'emplacement de la résidence, sa situation, la qualité de services qu'elle offre à ses résidents (soins, blanchisserie, salon de coiffure, massage, gymnastiques, ateliers, etc.) autant de prestations qui apportent une plus-value et un niveau de vie précieux à la résidence dans laquelle vous comptez investir. De plus en plus de résidences commencent à ajouter à leurs propositions de soins des unités pour les personnes âgées souffrant de la maladie d'Alzheimer, ce qui apporte un vraie plus dans l'offre.
Pensez à comparer et réfléchir aux offres et au projet de l'exploitant. Il est primordial de le choisir avec soin, car c'est lui qui exerce entièrement la gestion de vos biens, la location, la prise en charge des frais de services, les mises aux normes réglementées, l'entretien de la résidence. Il est l'acteur majeur entre vous et votre bien immobilier.
Il vous faut réfléchir au meilleur montage financier, aux défiscalisions les plus avantageuses pour votre situation et pour votre avenir.
Tout cela ne peut pas se faire seul, il vous faut à vos côtés une équipe d'experts qui connaît tous les rouages de la fiscalité, et de l'immobilier. Nous serons là à chaque pas dans la réalisation de ce projet, pour préparer votre futur financier et la sécurité de votre avenir. Remplissez le formulaire ci-contre et vous recevrez sous 48 heures notre étude gratuite par mail.

Le cadre fiscal de référence en 2026 est le statut LMNP au régime réel : amortissement comptable du bien et du mobilier, déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, frais d'acquisition, honoraires de comptabilité) et, sous conditions, récupération de la TVA de 20 %. Notre étude gratuite chiffre ces éléments pour votre situation ; vous pouvez aussi obtenir une première estimation immédiate avec notre simulateur LMNP.

La population française continue de vieillir sous le double effet de l'augmentation de l'espérance de vie et de l'avancée en âge de la génération du Papy-Boom.
(Source : hypothèse médiane "“ lnsee Projections de la population 2007-2060, publication oct. 2010)
En liaison avec le vieillissement de la population, la dépendance va connaître une augmentation substantielle comme l'attestent les projections de l'INSEE.
L'offre de chambres en EHPAD reste très en deçà des besoins observés du fait d'une réglementation stricte. Elles sont, pour l'heure, délivrées de façon parcimonieuse, tendance qu'il est peu probable de voir évoluer compte tenu de la situation des comptes publics.
La France accuse un déficit sévère entre l'offre de logements disponibles et une demande exponentielle, il est impératif de développer de nouvelles structures pour espérer équilibrer la situation.
Les perspectives les plus récentes font apparaître en moyenne des besoins de création d'environ 10 000 nouvelles places par an pour les prochaines décennies.
Ï€ la différence d'autres marchés dont l'analyse repose sur des éléments conjoncturels, le secteur des EHPAD a pour sous-jacent des données démographiques dont l'inversion est extrêmement longue.
Les opérateurs présents sur ce marché sont des sociétés importantes, quasi-institutionnelles, cotées en bourse pour certaines d'entre elles.
Il s'agit donc d'intervenants expérimentés et particulièrement solvables, assurant une parfaite sécurisation des conditions d'exploitation et de l'investissement.
Ces établissements répondent en effet à des normes particulièrement strictes en matière de construction, de gestion de l'ensemble des risques (sanitaire, incendie"¦) et impliquent la présence de nombreux services en raison de l'accueil d'une population fragile.
Un investissement en résidence médicalisée est sécurisé dans le cadre d'un bail commercial, signé par l'investisseur et l'exploitant et à ce titre, le gestionnaire est juridiquement tenu à une obligation de résultats en matière de paiements des loyers.
Choisir comme support de placement, une résidence médicalisée peut apporter un sentiment important, un plus dans cette opération, une dimension morale, un acte citoyen à l'investissement et non plus simplement un acte marchand.
Les gestionnaires d'établissements des résidences médicalisées sont une cible privilégiée des investisseurs désireux de se constituer des rentes fiables sur le long terme.
En effet, investir dans un logement déjà en exploitation et géré par un groupe de taille moyenne peut s'avérer devenir une très belle opération en cas d'absorption par un plus gros gestionnaire, comme lors de la revente d'EHPAD, par exemple.

Dans un marché de très forte concurrence et face à une législation de plus en plus contraignante, les quatre groupes leaders du secteur, tels qu'ORPEA, groupe DVD (fusion DomusVi, GDF Vendôme, Dolcéa), Korian et Médica France, apparaissent a priori les mieux structurés pour tirer parti de ce nouveau cadre d'activité et de développement.
L'avenir des créations et extensions est un marché de gamme intermédiaire permettant de répondre aux attentes de la majeure partie de la population française. Les concepteurs-promoteurs ont comme point fort essentiel une maîtrise de l'ingénierie de projets immobiliers.
Elle leur a permis dans certains cas de croître à une vitesse fulgurante au sein du secteur, grâce à la génération de profits procurée par l'activité immobilière.
Pour s'adapter, les grands groupes de maisons de retraite cherchent à accélérer leur développement.
Pour conforter leurs positions tout en s'adaptant à des conditions de création et d'extension d'établissement plus restrictives, les grands groupes de maisons de retraite cherchent à accélérer leur développement.

Plusieurs axes ont été analysés parmi lesquels la diversification de l'offre.
De nombreux opérateurs, comme Orpéa, Korian ou Le Noble ge, interviennent ainsi dans le sanitaire, à travers l'exploitation de cliniques et de maisons de convalescence pour de courts et moyens séjours.
GDP Vendôme développe un concept EHPAD hors les murs, par des appartements intelligents, sous sa marque Villa Sully.
Selon les établissements, médecins, infirmières et aides-soignantes viennent régulièrement de l'extérieur ou travaillent en interne au sein de la maison. Un suivi est donc assuré pour tous les pensionnaires.

Si la résidence est neuve, elle respecte forcément les normes en vigueur.
Si la résidence est ancienne, il est indispensable de se renseigner sur la nature des travaux prévus dans un futur proche pour assurer sa mise aux normes, afin de ne pas avoir de grosses dépenses à engager dès le début de l'investissement.
En se soumettant à la norme nouvelle, elles peuvent ne plus être rentables.

Il y a avantage et inconvénient à être propriétaires d'une quote-part des parties communes et des locaux de services. Tous les cas de figure peuvent se rencontrer, selon les gestionnaires.
Le propriétaire n'a aucuns frais à ajouter. En effet selon les articles 605 et 606 du code de la construction inscrit au bail, tous les travaux sont à la charge du gestionnaire.

Dans tous les cas, en achetant ce bien immobilier meublé, l'investisseur devient propriétaire de tout ce qu'il contient, et donc à sa charge.
Comment se répartissent les charges et les mises aux normes ?
Le rôle de l'exploitant est très important, il faut donc choisir un exploitant qui s'avèrera solide dans la durée (vérifier qu'il est expérimenté dans l'exploitation d'une résidence médicalisée, qu'il est financièrement solide. Notre appui vous sera précieux pour bien choisir.

L'emplacement de la résidence est un paramètre important dans le choix d'un EHPAD, en effet mieux vaut choisir son projet dans une région ou une ville à fort potentiel en terme de vieillissement de la population.
En considérant l'augmentation de la proportion des personnes âgées dans la population totale, le vieillissement apparait de manière plus frappante dans certaines zones selon les régions.
Il faut également privilégier la proximité de commerces, de transports, etc. En cas de revente, tous ces paramètres rentrent en compte.
Les prix peuvent paraître plus élevés par rapport à l'immobilier classique, cela s'explique par la différence des surfaces, des normes de constructions exigeantes et des parties communes importantes à gérer.
Mais la revente n'est pas la préoccupation majeure et prédominante des investisseurs. En effet, ce placement étant sûr et sécurisé, la demande à l'achat est de plus en plus forte, les chambres à la vente se font rare et très demandées. Il existe tout de même un marché secondaire de la revente et si cela est votre cas, nous nous tenons à votre disposition pour vous faire des offres satisfaisantes. Ï€ noter qu'il n'y a pas de plus value foncière sur ce type de biens.
Pour un appartement de 50 m2, l'investissement à prévoir est de l'ordre 225 000 €.

Une réglementation stricte des pouvoirs publics impose aux groupes exploitants des limites au niveau du prix des journées en établissements médicalisés. Ces règles sont contraignantes pour faire évoluer les revenus des exploitants. Mais l'investisseur (bailleur) lui est protégé par le bail, et connaît d'avance les sommes qu'il encaissera. D'autre part, les personnes âgées, elles, concernées par les EHPAD privés, à savoir les retraités les plus aisés, ont le plus souvent constitué, au fil de leur existence, une épargne de précaution suffisante pour faire face aux augmentations de loyers effectués.

Il est préférable de privilégier les baux à loyer non plafonné en raison de l'éventuelle perte de gains en ce qui concerne les loyers et les possibilités de revente.
Dans le cas d'un investissement de 200 000 euros hors taxes avec une rentabilité de 5 % hors taxes. (Le loyer est de 10 000 euros par an.
Avec une indexation du loyer sur la base d'un IRL moyen de 3 % par an, le loyer au bout de 10 ans atteindra 13 439 euros par an.
Par contre, si le bail plafonne à 2 % par an, le loyer ne sera plus que de 12 189 euros, soit un manque à gagner de 10 %.
Plus pertinent encore : en cas de revente dans 10 ans.
Avec une rentabilité attendue de 5 %, le prix de cession sera de 268 878 euros avec un loyer non plafonné), mais de 243 798 euros plafonnés, soit 25 080 euros de manque à gagner (hors impôt sur la plus-value).
Point important, le bail doit être très précis sur les clauses concernant les charges : travaux d'entretien et les réparations importantes, par l'exploitant. (articles 605 et 606 du Code du travail).
Nous sommes toujours aux côtés de nos clients, pour le conseiller au plus près de ses intérêts.

La durée des baux s'explique par une particularité de la législation française et ne reflète en aucun cas la volonté des groupes d'exploitation.
Ces sociétés importantes à fortes valorisations ont toujours souhaité avoir un horizon d'action à plus long terme. La perte au terme du bail d'une partie de leurs propriétés est très pénalisante.
Au-delà de 12 ans, il est prévu en droit français, que le bail commercial se transforme en droit immobilier, avec enregistrement au conservatoire des hypothèques et versement de taxes nouvelles d'une part de l'exploitant et d'autre part de l'investisseur sur la totalité des loyers. Les baux inférieurs à 12 ans sont donc là pour éviter ces inconvénients.

Les SCPI (sociétés civiles de placement dans l'immobilier) proposent quant à lui aux particuliers de nombreux arguments positifs en sa faveur : elles peuvent être achetées à crédit, le prix des parts pour en acquérir nécessite seulement que quelques milliers d'euros, le porteur de parts reçoit la quote-part de loyers correspondants à son investissement.

Le dispositif Scellier est aboli depuis le 1er janvier 2013 : il ne peut plus servir de base à un nouvel investissement. Nous conservons cette réponse à titre d'information, de nombreux propriétaires ayant acheté sous ce régime détenant encore leur bien. Aujourd'hui, le cadre fiscal de référence pour l'investissement en EHPAD géré est le statut LMNP au régime réel, qui permet l'amortissement du bien et du mobilier. Dans le neuf en location nue, le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun, applicable de 2026 à 2028) permet d'amortir une base fixée forfaitairement à 80 % du prix d'acquisition, dans la limite de plafonds annuels ; il ne s'applique pas aux chambres d'EHPAD, louées meublées par bail commercial, qui relèvent du statut LMNP au régime réel.

Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet de défiscaliser grâce à l'amortissement du bien et du mobilier. En régime réel, vous déduisez les charges réelles de vos revenus locatifs et récupérez la TVA sur le mobilier sous conditions. Ce régime est particulièrement adapté aux résidences gérées comme les EHPAD, où, contrairement aux meublés classiques, les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value de revente (exemption prévue par la loi de finances pour 2025 au profit des EHPAD, résidences étudiantes et résidences seniors).

Les dispositifs Duflot et Pinel sont éteints : le Duflot a été remplacé par le Pinel en 2014, et le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Ni l'un ni l'autre ne s'appliquait d'ailleurs aux chambres d'EHPAD : ces réductions d'impôt étaient réservées au logement locatif nu, alors qu'une chambre d'EHPAD se loue meublée, par bail commercial, sous le statut LMNP. Pour investir en EHPAD en 2026, le cadre fiscal de référence est le statut LMNP au régime réel : amortissement du bien et du mobilier, déduction des charges réelles et, sous conditions, récupération de la TVA (20 %). Dans le neuf en location nue, le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun, applicable de 2026 à 2028) permet d'amortir une base fixée forfaitairement à 80 % du prix d'acquisition, dans la limite de plafonds annuels ; il ne s'applique pas aux chambres d'EHPAD, louées meublées par bail commercial, qui relèvent du statut LMNP au régime réel.

Le régime Censi-Bouvard est définitivement éteint depuis le 31 décembre 2022, faute de prorogation par la loi de finances pour 2023 : aucun achat postérieur ne peut en bénéficier. Les réductions d'impôt des investissements réalisés avant restent acquises jusqu'au terme de l'engagement de 9 ans. Aujourd'hui, EHPAD INVEST recommande le statut LMNP au régime réel en résidence gérée, qui offre des avantages fiscaux substantiels via l'amortissement du bien et du mobilier. Dans le neuf en location nue, le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun, applicable de 2026 à 2028) permet d'amortir une base fixée forfaitairement à 80 % du prix d'acquisition, dans la limite de plafonds annuels ; il ne s'applique pas aux chambres d'EHPAD, louées meublées par bail commercial, qui relèvent du statut LMNP au régime réel.

Les avantages fiscaux d'une chambre d'EHPAD reposent en 2026 sur le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) au régime réel, et non plus sur des dispositifs de réduction d'impôt, tous éteints (Censi-Bouvard fin 2022, Pinel fin 2024).

Concrètement, le régime réel permet :

• la déduction des charges réelles : intérêts d'emprunt, frais d'acquisition, taxe foncière, honoraires de comptabilité ;
• l'amortissement comptable du bien (hors terrain, généralement sur 25 à 40 ans) et du mobilier (sur 5 à 10 ans), ce qui neutralise l'essentiel de l'imposition des loyers pendant de longues années ;
• la récupération de la TVA de 20 % sur le prix d'acquisition, lorsque la résidence propose au moins trois des quatre services para-hôteliers (accueil, fourniture du linge, entretien des locaux, petit-déjeuner). La TVA se régularise par vingtièmes sur 20 ans, mais une revente avec poursuite du bail commercial dispense de tout reversement (article 257 bis du CGI) ;
• un atout propre aux résidences gérées : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de revente pour les meublés classiques, mais les EHPAD, résidences étudiantes et résidences seniors en sont expressément exemptés.

Conditions du statut LMNP : recettes locatives meublées inférieures ou égales à 23 000 € par an, ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (au-delà de ces deux seuils cumulés, on bascule en loueur en meublé professionnel) ; immatriculation de l'activité pour obtenir un numéro SIRET, via le guichet unique de l'INPI ; revenus imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À noter : l'ISF, encore cité dans d'anciennes documentations, a été supprimé en 2018 et remplacé par l'IFI. Chaque situation étant différente, notre étude gratuite chiffre précisément ces avantages pour votre projet.

Une chose est sûre : passé 60 ans, la solidarité nationale s'occupe bien peu de la dépendance, alors que ce risque est souvent lié au vieillissement.
D'où l'importance d'intégrer ce risque dans sa stratégie patrimoniale, notamment par une solution d'assurance.
Selon l'Insee, le nombre de Français âgés de plus de 85 ans devrait doubler dans les 25 ans à venir pour atteindre 2,3 millions de personnes, et les centenaires seront 60 000 en 2050, contre 17 000 aujourd'hui.
Avec le vieillissement, le risque de dépendance augmente avec un besoin donc de résidences médicalisées.

Est dite dépendante toute personne qui, malgré les soins qu'elle est susceptible de recevoir, a besoin d'être aidée pour accomplir des actes essentiels de la vie, ou qui requiert une surveillance régulière.
Évalué sur la base des bénéficiaires de l'APA (allocation personnalisée d'autonomie), le nombre de personnes dépendantes de plus de 60 ans s'élevait à plus de 1,1 million en 2008.

Une mission d'information du Sénat chiffre à 21,1 milliards d'euros, soit 1,05 % du PIB, le montant des dépenses publiques consacrées à la dépendance dont 2,1 milliards à l'hébergement en 2011 et à 35 milliards en 2060 soit 1,77 point de PIB (données DREES actualisées en février 2014).
Dès lors, la question du financement du quatrième âge est posée et notamment la création de plus d'établissements.

Le vieillissement de la population et parallèlement, l'augmentation de certaines maladies entraînent un niveau de dépendance plus lourd nécessitant une médicalisation accrue.
Ces deux facteurs engendrent une croissance structurelle des besoins dans le secteur de l'hébergement et de la prise en charge des personnes âgées dépendantes.
La solution d'hébergement pour Personnes gées Dépendantes s'impose comme la solution la mieux adaptée.
Néanmoins, les capacités actuelles d'accueil sont insuffisantes ou inadaptées.
Investir dans l'hébergement pour personnes âgées dépendantes, c'est participer au développement d'un secteur offrant une lisibilité exceptionnelle.

EHPAD INVEST est un intermédiaire indépendant, spécialisé depuis 2003 dans l'achat et la revente de chambres d'EHPAD sous statut LMNP. Nous jouons un rôle d'interface entre, d'une part, les exploitants de résidences médicalisées en recherche de capitaux et, d'autre part, les investisseurs particuliers qui souhaitent acquérir ou revendre une chambre en toute sécurité.

Nous travaillons avec les principaux groupes du secteur, parmi lesquels emeis (anciennement ORPEA), Clariane (anciennement Korian), DomusVi, Colisée et LNA Santé — voir notre sélection d'exploitants.

L'intérêt de cet investissement tient à trois éléments :

• un bail commercial de 12 ans renouvelable, signé avec l'exploitant, qui garantit le versement des loyers : votre locataire est le groupe gestionnaire, jamais le résident ;
• une gestion intégralement déléguée : l'exploitant supporte l'essentiel des charges et des mises aux normes, l'investisseur n'a ni gestion locative ni trésorerie à assurer ;
• le cadre fiscal du statut LMNP au régime réel : amortissement du bien et du mobilier, déduction des charges réelles et, sous conditions, récupération de la TVA de 20 % sur le prix d'acquisition.

Le rendement constaté se situe généralement entre 5 et 7 % nets, selon l'emplacement, l'exploitant, le loyer et l'état du bien.

Vous accédez à la propriété d'une chambre meublée médicalisée ainsi que des parties communes et des services. Vous êtes en multipropriété d'un hébergement médicalisé pour personnes âgées et dépendantes. L'acte se fait devant notaire avec enregistrement au cadastre comme tous les actes de vente et d'achat en matière immobilière.

Le micro-BIC est le régime d'imposition simplifié des locations meublées : il s'applique lorsque les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700 € (seuil applicable aux revenus 2025 déclarés en 2026 ; porté à 83 600 € pour les revenus 2026) et accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers bruts, sans autre déduction possible. Les revenus d'une chambre d'EHPAD relèvent en effet des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers : on parle donc de déficit BIC, jamais de déficit foncier.

En pratique, le micro-BIC est rarement le bon choix en EHPAD : il interdit l'amortissement du bien et du mobilier ainsi que la déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, frais d'acquisition, honoraires de comptabilité). L'option pour le régime réel, à exercer au plus tard dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus, est presque toujours plus avantageuse, car l'amortissement neutralise l'essentiel de l'imposition des loyers. Notre simulateur LMNP permet de comparer les deux régimes pour votre situation.

Ce statut permet de générer des revenus complémentaires peu ou pas fiscalisés en prévision notamment de la retraite. Ce statut n'a que des avantages. 

Le LMNP en amortissement est à privilégier. La particularité de ce régime est un mélange de différents codes : code de la construction et de l'habitation, code du commerce, de la consommation, et code civil. 

Ce n'est pas un dispositif fiscal, ce qui lui donne une solidité et une force pour les années à venir et qui n'est pas dépendant des changements de politique. Cela donne une parfaite stabilité et une visibilité à l'investisseur pour le futur.

Dans le cas de revenus immobiliers classiques pour percevez des revenus fonciers, à l'inverse dans le cadre de location meublée, vous percevez des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Il vous faut un expert-comptable pour faire votre comptabilité et votre bilan de fin d'année mais cela vient en déduction de vos impôts.

Le financement de l'opération en EHPAD :

Plusieurs modes de financement s'offrent à vous selon votre capacité d'épargne, à partir d'un compte épargne, d'une assurance-vie ou d'autre placement peu rentable. Vous pouvez financer l'achat à l'aide d'un prêt. Ce dernier cas de figure est vivement conseillé puisque les intérêts des emprunts pourront être soustraits et mis en charges au moment de la déclaration de revenus. Nous vous apporterons notre aide et nos meilleurs partenaires bancaires pour trouver le meilleur taux.

Ce n'est jamais la personne âgée dépendante qui est votre locataire, mais l'exploitant qui vous signe un bail commercial de 12 ans renouvelable. C'est lui seul qui garantit le paiement des loyers. Il affecte votre bien à une sous-location avec la personne âgée.

Notre société vous recherche le bail commercial parfait qui vous garantit le versement trimestriel de loyer sur une durée de 12 ans. La revalorisation des loyers se fait selon un barème ou « indice des EHPAD » établit par décret tous les ans. Selon l'indice ICC ou IRL (2,5 % par an en moyenne).

Le gestionnaire prend en charge les réparations, les assurances et les grosses réparations. Il s'occupe également des remises aux normes imposées par l'état et la région.

Les frais de syndic et la taxe foncière sont faibles. Vous pouvez ainsi encaisser un montant de loyer significatif supérieur à 4,3 % de la moyenne commune des loyers pratiqués dans l'immobilier classique.