Investissement LMNP en EHPAD
Le guide après Censi-Bouvard
Mis à jour en . Chiffres conformes aux textes en vigueur : seuils micro-BIC 2026, régime réel d’amortissement, fin du Censi-Bouvard, TVA en résidence gérée.
Les chiffres de la fiscalité LMNP en 2026
En 2026, le seuil du régime micro-BIC pour une location meublée longue durée — le cas d’une chambre EHPAD louée à l’exploitant par bail commercial — est de 83 600 € de recettes annuelles (revenus perçus en 2026), avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés. Pour les revenus 2025, déclarés au printemps 2026, le seuil applicable était de 77 700 €.
- Micro-BIC : abattement de 50 %, seuil de 83 600 € (recettes 2026). Le durcissement voté fin 2024 (seuil 15 000 €, abattement 30 %) ne vise que les meublés de tourisme non classés : les chambres EHPAD ne sont pas concernées.
- Régime réel : déduction des charges réelles et amortissement du bien par composants — bâti sur 25 à 40 ans, mobilier sur 5 à 10 ans. La part du terrain, généralement 10 à 20 % du prix, n’est pas amortissable. L’amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C du CGI) : l’excédent non utilisé se reporte sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
- Censi-Bouvard : dispositif éteint depuis le 31 décembre 2022, non prorogé par la loi de finances pour 2023. Les réductions d’impôt des investissements antérieurs restent acquises jusqu’au terme de l’engagement de 9 ans.
- TVA : 20 % (taux normal), récupérable à l’achat d’une chambre neuve en résidence gérée dès lors que l’exploitant fournit au moins trois services para-hôteliers. Elle est définitivement acquise par vingtièmes sur 20 ans ; en cas de revente avec poursuite du bail commercial, aucun reversement n’est dû (article 257 bis du CGI).
- Plus-value à la revente : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value des biens LMNP, sauf pour les résidences services (EHPAD, résidences étudiantes, résidences seniors), expressément exonérées. Un atout propre aux chambres EHPAD.
- Prélèvements sociaux : 18,6 % sur le bénéfice imposable (taux relevé par la LFSS 2026), en plus de l’impôt sur le revenu.
Exemple chiffré : micro-BIC ou régime réel pour une chambre EHPAD à 120 000 € ?
Pour une chambre EHPAD achetée 120 000 € et louée 6 000 € par an (rendement de 5 %, investisseur imposé dans la tranche à 30 %, achat sans crédit), le régime réel ramène l’imposition annuelle d’environ 1 400 € à moins de 300 €.
| Poste | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 6 000 € | 6 000 € |
| Abattement forfaitaire de 50 % | − 3 000 € | — |
| Charges déductibles (taxe foncière, honoraires comptables, assurance) | — | − 1 500 € |
| Amortissement du bâti : 102 000 € (120 000 € moins 15 % de terrain non amortissable) sur 30 ans | — | − 3 400 € |
| Amortissement du mobilier : 3 000 € sur 6 ans | — | − 500 € |
| Base imposable | 3 000 € | 600 € |
| Impôt (30 %) + prélèvements sociaux (18,6 %) | 1 458 €/an | 292 €/an |
Économie du régime réel dans cet exemple : environ 1 170 € par an, soit plus de 11 000 € sur dix ans. Chiffres arrondis, hypothèses simplifiées : la répartition terrain/bâti, les durées d’amortissement et les charges varient selon chaque bien — le calcul définitif relève de votre expert-comptable.
Pour appliquer ce calcul à votre propre situation — prix, loyer, tranche d’imposition —, utilisez notre simulateur LMNP : il estime en quelques clics la rentabilité nette de votre investissement en chambre EHPAD.
Comment sortir avant 9 ans du CENSI-BOUVARD (système fiscal terminé en 2022) ?
L’avantage fiscal de la loi Censi-Bouvard n’est pas remis en cause dans les cas suivants :
- Invalidité
- Divorce
- En cas de licenciement ou de retraite car ce n’est pas le fait du salarié
- Décès
- En cas d’expropriation de la résidence
Revendre mon bien EHPAD en LMNP ?
À tout moment, mais il faut tenir compte des frais de notaire qui s’amortissent en deux ans environ. Côté TVA : elle se régularise par vingtièmes sur 20 ans, mais une revente avec poursuite du bail commercial par l’acquéreur dispense en pratique de tout reversement (article 257 bis du CGI).
Dois-je apporter de l’argent pour l’opération EHPAD ?
Les banques demandent aujourd’hui d’apporter généralement les frais de notaire, voire 10 % sur le prix de l’immobilier. Selon votre relation bancaire, une opération sans apport ou en crédit In Fine est envisageable. Nos spécialistes vous aiguilleront au mieux. Les taux d’emprunt sont aujourd’hui très bas au regard de la rentabilité des opérations (différentiel > 2 % en moyenne).
Est-ce que l’on doit prendre des assurances en LMNP EHPAD ?
Non, car c’est l’exploitant qui gère votre bien. Contrairement à un investissement immobilier classique, cela n’est pas nécessaire (assurance incendie, carence locative…). C’est une source d’économies et de tranquillité.
Quand commence l’amortissement ?
La réduction d’impôt ou l’amortissement commence l’année de la livraison du bien, ou à la fin des travaux pour une réhabilitation d’un bien de plus de 15 ans. Vous pouvez donc défiscaliser l’année en cours.
Peut-on passer du LMNP au Censi-Bouvard ?
Non. Le choix se fait au départ pour un programme neuf. Après la période de 9 ans, vous pourrez passer au régime du LMNP (micro notamment), très intéressant avec un abattement de 50 % sur le loyer à déclarer.
Qui meuble mon investissement en EHPAD ?
L’exploitant. En EHPAD, la chambre comporte du mobilier et du matériel médical ; le gestionnaire est le plus à même de le sélectionner. Cela fait partie de la liste d’achat de votre chambre médicalisée.
Est-ce que le fisc peut remettre en cause votre investissement en LMNP ?
Oui, si la déclaration est mal faite. Avec un expert-comptable, le risque est quasi nul. Nous recommandons d’en choisir un parmi nos partenaires agréés (honoraires déductibles).
Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?
Taxe foncière, syndic, assurances (si à votre charge), intérêts d’emprunt, garantie de prêt, frais de dossier bancaire. En régime réel simplifié, votre expert remplit la 2033 pour vous.
Peut-on générer un déficit imputable sur les revenus en LMNP ?
Oui, mais c’est un déficit BIC : il se reporte uniquement sur des revenus de même nature (et non sur la 2044 – revenus fonciers). Le déficit possible en LMNP est généralement plus important qu’en foncier.
Quel est le plafond du micro-BIC pour une chambre EHPAD en 2026 ?
Le plafond du micro-BIC pour une location meublée longue durée est de 83 600 € de recettes annuelles en 2026 (77 700 € pour les revenus 2025 déclarés en 2026), avec un abattement forfaitaire de 50 %. Un loyer EHPAD de 6 000 € par an reste très en dessous de ce seuil : le micro-BIC est donc accessible, mais le régime réel avec amortissement est le plus souvent plus avantageux.
Le dispositif Censi-Bouvard existe-t-il encore en 2026 ?
Non. Le Censi-Bouvard est éteint depuis le 31 décembre 2022, faute de prorogation par la loi de finances pour 2023 : aucun achat postérieur à cette date ne peut en bénéficier. Les réductions d’impôt des investissements réalisés avant restent acquises jusqu’au terme de l’engagement de 9 ans. Une chambre EHPAD s’achète désormais en LMNP classique, au micro-BIC ou au régime réel avec amortissement.
Les amortissements sont-ils réintégrés dans la plus-value à la revente d’une chambre EHPAD ?
Non. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession, mais la loi exonère expressément les résidences services — EHPAD, résidences étudiantes et résidences seniors. À la revente d’une chambre EHPAD, les amortissements pratiqués ne majorent donc pas la plus-value imposable, contrairement à un meublé classique.
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