Comparatif entre Investissement en EHPAD et SCPI : Quelle Stratégie pour Optimiser un Capital de 100 000 € ? 19/12/2024
L’investissement immobilier est une solution prisée pour faire fructifier son capital. Deux options populaires sont l’investissement en Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) et les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Ces deux placements offrent des avantages distincts, mais lequel est le plus rentable sur une période de 10 ans avec un rendement brut de 7 % ? Cet article détaille les spécificités des deux options et compare leur performance sur la base d’un capital de 100 000 €, afin de vous aider à choisir la meilleure stratégie.
1. Comprendre les spécificités des deux investissements
1.1. L’investissement en EHPAD
Un EHPAD est un bien immobilier meublé loué à un gestionnaire dans le cadre d’un bail commercial. Le rendement provient des loyers, souvent garantis sur plusieurs années.
• Rendement brut : 7 % dans notre cas.
• Fiscalité : Possibilité d’opter pour le statut LMNP, permettant d’amortir le bien et de réduire l’imposition.
• Gestion : Totalement déléguée au gestionnaire.
• Apport initial : Inclut généralement les frais de notaire.
1.2. L’investissement en SCPI
Une SCPI est une société qui investit dans un parc immobilier diversifié. Les investisseurs achètent des parts et perçoivent des revenus proportionnels à leur investissement.
• Rendement brut : 7 % également dans cet exemple.
• Fiscalité : Revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
• Gestion : Complètement prise en charge par la société de gestion.
• Apport initial : Pas de frais de notaire, mais des frais d’entrée de 8 % environ.
2. Analyse comparative des performances sur 10 ans
2.1. Hypothèses de base
Pour les deux options, voici les hypothèses communes :
• Montant initial investi : 100 000 €.
• Rendement brut annuel : 7 %, soit 7 000 € par an.
• Durée d’analyse : 10 ans.
• Frais associés :
• EHPAD : Frais de notaire (8,5 %), soit 8 500 €.
• SCPI : Frais d’entrée (8 %), soit 8 000 €.
2.2. Revenus et rendements
Investissement en EHPAD
• Loyers perçus : 7 000 € par an, soit 70 000 € sur 10 ans.
• Fiscalité en LMNP : Grâce à l’amortissement, la plupart des revenus locatifs sont non imposables pendant les premières années.
• Valorisation à la revente : Hypothèse d’une stabilité ou légère hausse de la valeur du bien (+5 % sur 10 ans), soit 105 000 €.
Investissement en SCPI
• Revenus perçus : 7 000 € par an, soit 70 000 € sur 10 ans.
• Fiscalité des revenus fonciers : Soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (30 % d’imposition moyenne pour un TMI de 14 %), soit un revenu net annuel de 4 900 €.
• Valorisation des parts : Les parts de SCPI peuvent prendre de la valeur, mais cette hausse est souvent limitée (hypothèse de +2 % sur 10 ans), soit une valeur de 102 000 €.
2.3. Synthèse des flux financiers sur 10 ans
Critères EHPAD (LMNP) SCPI
Capital initial 100 000 € 100 000 €
Rendement brut 70 000 € 70 000 €
Fiscalité Faible grâce au LMNP ~21 000 € sur 10 ans
Revenus nets ~70 000 € ~49 000 €
Valorisation +5 000 € (105 000 €) +2 000 € (102 000 €)
Total 175 000 € 151 000 €
3. Avantages et inconvénients des deux options
3.1. Investissement en EHPAD
Avantages
1. Rendement attractif : Un rendement net souvent supérieur grâce à la fiscalité LMNP.
2. Gestion simplifiée : Le gestionnaire s’occupe de tout.
3. Sécurité des loyers : Bail commercial garantissant les loyers.
Inconvénients
1. Frais de notaire élevés : Réduit légèrement la rentabilité initiale.
2. Risque lié au gestionnaire : En cas de défaillance, les loyers peuvent être interrompus.
3. Liquidité limitée : La revente peut être plus complexe qu’avec des parts de SCPI.
3.2. Investissement en SCPI
Avantages
1. Diversification : Réduction du risque grâce à un portefeuille d’actifs varié.
2. Accessibilité : Pas besoin de s’impliquer dans la gestion ou la sélection des biens.
3. Liquidité relative : Les parts peuvent être revendues plus facilement qu’un bien immobilier physique.
Inconvénients
1. Fiscalité lourde : Les revenus fonciers sont fortement imposés.
2. Frais d’entrée : Environ 8 %, ce qui réduit la performance initiale.
3. Rendement net inférieur : Moins rentable après fiscalité.
4. Quelle stratégie privilégier selon le profil d’investisseur ?
4.1. Pour un investisseur cherchant à maximiser le rendement
L’investissement en EHPAD est plus avantageux grâce à la fiscalité LMNP et à la valorisation potentielle du bien. Cependant, il nécessite une bonne sélection du gestionnaire et une vigilance sur la localisation.
4.2. Pour un investisseur recherchant la simplicité et la diversification
La SCPI est une option idéale. Elle permet de répartir les risques sur plusieurs actifs, sans aucune contrainte de gestion.
4.3. Pour un horizon à long terme (10 ans et plus)
Sur 10 ans, l’EHPAD offre un rendement supérieur, mais la SCPI pourrait être mieux adaptée si le marché immobilier devenait moins performant ou si des besoins de liquidité surgissent.
5. Conclusion : Quelle option est la meilleure ?
En tenant compte des hypothèses, l’investissement en EHPAD se distingue par son rendement net plus élevé sur 10 ans, notamment grâce au statut LMNP. Cependant, il comporte des risques spécifiques, comme la dépendance à un gestionnaire unique et une revente potentiellement plus complexe.
De son côté, la SCPI offre une gestion clé en main et une diversification immédiate, au prix d’une fiscalité plus lourde et d’un rendement net légèrement inférieur. Pour choisir entre ces deux stratégies, il est essentiel de définir ses priorités : rendement maximal ou gestion simplifiée. Dans tous les cas, ces deux solutions représentent des investissements solides dans un contexte de recherche de revenus passifs et de valorisation patrimoniale.
