EHPAD INVEST est un intermédiaire indépendant, spécialisé depuis 2003 dans l'achat et la revente de chambres d'EHPAD sous statut LMNP. Nous jouons un rôle d'interface entre, d'une part, les exploitants de résidences médicalisées en recherche de capitaux et, d'autre part, les investisseurs particuliers qui souhaitent acquérir ou revendre une chambre en toute sécurité.

Nous travaillons avec les principaux groupes du secteur, parmi lesquels emeis (anciennement ORPEA), Clariane (anciennement Korian), DomusVi, Colisée et LNA Santé — voir notre sélection d'exploitants.

L'intérêt de cet investissement tient à trois éléments :

• un bail commercial de 12 ans renouvelable, signé avec l'exploitant, qui garantit le versement des loyers : votre locataire est le groupe gestionnaire, jamais le résident ;
• une gestion intégralement déléguée : l'exploitant supporte l'essentiel des charges et des mises aux normes, l'investisseur n'a ni gestion locative ni trésorerie à assurer ;
• le cadre fiscal du statut LMNP au régime réel : amortissement du bien et du mobilier, déduction des charges réelles et, sous conditions, récupération de la TVA de 20 % sur le prix d'acquisition.

Le rendement constaté se situe généralement entre 5 et 7 % nets, selon l'emplacement, l'exploitant, le loyer et l'état du bien.

Vous accédez à la propriété d'une chambre meublée médicalisée ainsi que des parties communes et des services. Vous êtes en multipropriété d'un hébergement médicalisé pour personnes âgées et dépendantes. L'acte se fait devant notaire avec enregistrement au cadastre comme tous les actes de vente et d'achat en matière immobilière.

Le micro-BIC est le régime d'imposition simplifié des locations meublées : il s'applique lorsque les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700 € (seuil applicable aux revenus 2025 déclarés en 2026 ; porté à 83 600 € pour les revenus 2026) et accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers bruts, sans autre déduction possible. Les revenus d'une chambre d'EHPAD relèvent en effet des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers : on parle donc de déficit BIC, jamais de déficit foncier.

En pratique, le micro-BIC est rarement le bon choix en EHPAD : il interdit l'amortissement du bien et du mobilier ainsi que la déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, frais d'acquisition, honoraires de comptabilité). L'option pour le régime réel, à exercer au plus tard dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus, est presque toujours plus avantageuse, car l'amortissement neutralise l'essentiel de l'imposition des loyers. Notre simulateur LMNP permet de comparer les deux régimes pour votre situation.

Ce statut permet de générer des revenus complémentaires peu ou pas fiscalisés en prévision notamment de la retraite. Ce statut n'a que des avantages. 

Le LMNP en amortissement est à privilégier. La particularité de ce régime est un mélange de différents codes : code de la construction et de l'habitation, code du commerce, de la consommation, et code civil. 

Ce n'est pas un dispositif fiscal, ce qui lui donne une solidité et une force pour les années à venir et qui n'est pas dépendant des changements de politique. Cela donne une parfaite stabilité et une visibilité à l'investisseur pour le futur.

Dans le cas de revenus immobiliers classiques pour percevez des revenus fonciers, à l'inverse dans le cadre de location meublée, vous percevez des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Il vous faut un expert-comptable pour faire votre comptabilité et votre bilan de fin d'année mais cela vient en déduction de vos impôts.

Le financement de l'opération en EHPAD :

Plusieurs modes de financement s'offrent à vous selon votre capacité d'épargne, à partir d'un compte épargne, d'une assurance-vie ou d'autre placement peu rentable. Vous pouvez financer l'achat à l'aide d'un prêt. Ce dernier cas de figure est vivement conseillé puisque les intérêts des emprunts pourront être soustraits et mis en charges au moment de la déclaration de revenus. Nous vous apporterons notre aide et nos meilleurs partenaires bancaires pour trouver le meilleur taux.

Ce n'est jamais la personne âgée dépendante qui est votre locataire, mais l'exploitant qui vous signe un bail commercial de 12 ans renouvelable. C'est lui seul qui garantit le paiement des loyers. Il affecte votre bien à une sous-location avec la personne âgée.

Notre société vous recherche le bail commercial parfait qui vous garantit le versement trimestriel de loyer sur une durée de 12 ans. La revalorisation des loyers se fait selon un barème ou « indice des EHPAD » établit par décret tous les ans. Selon l'indice ICC ou IRL (2,5 % par an en moyenne).

Le gestionnaire prend en charge les réparations, les assurances et les grosses réparations. Il s'occupe également des remises aux normes imposées par l'état et la région.

Les frais de syndic et la taxe foncière sont faibles. Vous pouvez ainsi encaisser un montant de loyer significatif supérieur à 4,3 % de la moyenne commune des loyers pratiqués dans l'immobilier classique.