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et accédez à nos opportunités exclusives en LMNP géré
Partenariat CGP, CIF et apporteurs d'affaires LMNP / EHPAD
Vous êtes Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP), Conseiller en Investissements Financiers (CIF), agent immobilier titulaire de la carte T, ou simple apporteur d'affaires indépendant ? EHPAD Invest vous ouvre un accès privilégié à son catalogue de biens LMNP gérés sur le marché secondaire : EHPAD médicalisés, résidences seniors avec services et résidences services adossées à des baux commerciaux. Notre cœur de métier depuis 2003 est de sélectionner, expertiser et placer auprès d'investisseurs avertis des lots déjà loués, générant des loyers immédiats et un rendement net moyen compris entre 6 et 8 %.
Ce partenariat s'adresse aux professionnels qui souhaitent élargir leur catalogue produits patrimoniaux avec une classe d'actif tangible, fiscalement optimisée et adossée à des exploitants nationaux reconnus tels que LNA Santé, Domidep, DomusVi, Clariane (anciennement Korian), Emeis (ex-Orpea), Domitys, Les Senioriales et de nombreux gestionnaires régionaux indépendants. Vos clients y trouvent une alternative crédible à l'assurance-vie, aux SCPI ou à l'immobilier locatif classique : un actif immobilier réel, une fiscalité avantageuse en LMNP (amortissement comptable du bien et du mobilier), et la sécurité d'un bail commercial signé entre le propriétaire et l'exploitant professionnel.
Selon votre région d'activité et votre volume de dossiers, nous pouvons également vous transmettre, après une phase de test concluante et selon leur disponibilité, des fiches prospects qualifiées issues de notre base d'investisseurs LMNP, afin d'accélérer le démarrage de la collaboration.
Pourquoi nous choisir comme partenaire LMNP / EHPAD
Un catalogue LMNP géré disponible en permanence
Nous maintenons à tout moment un catalogue d'environ 25 programmes en EHPAD et résidences seniors disponibles à la vente, rigoureusement sélectionnés sur le marché secondaire français. Notre veille commerciale couvre l'ensemble du territoire et nous permet d'identifier en amont les opportunités les plus solides : ratios de rentabilité saine, baux commerciaux longs, exploitants éprouvés, et historique de paiement des loyers vérifié. Depuis 2003, plus de 200 programmes ont été commercialisés par nos équipes, représentant plusieurs milliers de lots placés auprès d'investisseurs particuliers et de leurs conseils.
Chaque programme proposé fait l'objet d'une fiche détaillée comportant le prix de revente, le loyer trimestriel net, la rentabilité prévisionnelle, le nom de l'exploitant, la date de livraison du bien, l'année de signature du bail et les éventuelles échéances de renouvellement. Vos clients disposent ainsi de tous les éléments nécessaires pour comparer objectivement plusieurs investissements LMNP gérés avant de se positionner.
Commission CGP compétitive et transparente
Vos honoraires d'apport d'affaires sont définis dans la moyenne haute du marché LMNP, ajustables selon la nature du dossier, le volume de votre activité et la complexité du montage. Aucune commission cachée : l'intégralité de votre rémunération est mentionnée au compromis de vente, en toute transparence vis-à-vis de votre client. Cette inscription au compromis a une double vertu : elle vous offre la traçabilité juridique d'un acte notarié, et elle sécurise le versement de vos honoraires le jour de l'acte authentique.
Une rémunération sécurisée et rétrocédée par le notaire
Vos commissions vous sont directement versées par le notaire chargé de la vente, le jour de la signature de l'acte authentique. Aucun versement de notre part, aucune trésorerie à avancer, aucune ambiguïté : votre rémunération suit le flux notarial standard. C'est la garantie d'un règlement rapide (typiquement sous quelques jours après la signature) et d'un mécanisme conforme aux exigences de la profession. Pour les CGP en société, l'opération est simple à comptabiliser et à intégrer dans votre reporting client.
Plus de 22 ans d'expérience sur le marché LMNP géré
EHPAD Invest est l'une des structures les plus expérimentées du marché secondaire LMNP en France. Depuis 2003, nous avons accompagné des centaines de partenaires CGP et d'apporteurs d'affaires dans le placement de produits patrimoniaux à fort potentiel. Notre réseau d'investisseurs, de notaires partenaires, d'exploitants et d'apporteurs d'affaires est l'un des plus denses du secteur. Cette expérience nous permet de réagir vite, de qualifier précisément les dossiers et de garantir à nos partenaires une fluidité dans le traitement administratif et notarial des opérations.
Le LMNP géré, un actif patrimonial tangible pour vos clients
Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) appliqué à un bien immobilier géré (EHPAD, résidence services pour seniors, résidence étudiante) reste l'un des dispositifs patrimoniaux les plus efficaces du droit français pour générer un revenu net défiscalisé sur le long terme. Le mécanisme repose sur trois piliers : l'amortissement comptable du bâti et du mobilier (qui neutralise tout ou partie du résultat locatif imposable), le bail commercial de longue durée signé avec l'exploitant (qui garantit le versement des loyers indépendamment du taux d'occupation), et le statut BIC qui permet de déduire l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, frais d'acquisition, taxe foncière, comptabilité, assurance propriétaire non occupant).
En achetant sur le marché secondaire, votre client acquiert un bien déjà loué, déjà livré et déjà générateur de loyers. Il évite les risques classiques du neuf : dérapage de livraison, premier exploitant inconnu, période de carence locative, surévaluation du prix de revient. Le rendement net affiché correspond à un loyer effectivement encaissé sur des années, ce qui constitue un argument particulièrement puissant face à des SCPI au rendement décroissant ou à des dispositifs Pinel à la rentabilité aléatoire.
Pour les CGP et CIF, c'est une brique de diversification patrimoniale idéale dans la construction d'une stratégie globale : revenus complémentaires de retraite, optimisation d'une trésorerie d'entreprise via la SCI à l'IS, transmission via le démembrement ou la donation, sécurisation d'un capital placé en assurance-vie qui a atteint son plafond. Vos clients ayant déjà investi en SCPI ou Pinel y trouvent un produit plus tangible et plus prévisible, dans une enveloppe fiscale optimisée.
Le marché secondaire LMNP : comment ça fonctionne
Le marché secondaire LMNP regroupe les transactions de reventes de lots LMNP gérés par leurs propriétaires actuels, le plus souvent des particuliers ayant investi 5 à 15 ans plus tôt et souhaitant arbitrer leur patrimoine (passage à la retraite, succession, refinancement d'un autre projet). Contrairement au marché du neuf, où le prix intègre la marge du promoteur et les frais commerciaux du réseau de distribution, le marché secondaire offre des conditions d'acquisition souvent plus favorables : prix de revient inférieur, rentabilité immédiate, historique locatif vérifiable.
Notre rôle d'agent immobilier spécialisé consiste à sourcer les mandats de vente auprès de propriétaires-investisseurs, à expertiser chaque dossier (étude du bail commercial, vérification de la santé financière de l'exploitant, analyse de la rentabilité réelle), puis à proposer le bien à notre réseau d'investisseurs et de partenaires CGP. Nous opérons en tant qu'agent immobilier titulaire, dans un cadre strictement professionnel encadré par la loi Hoguet. EHPAD Invest ne dispose pas du statut de Conseiller en Investissement Financier : nous n'émettons aucun conseil financier, aucun avis sur l'opportunité patrimoniale globale du client—c'est précisément le rôle que vous jouez en tant que CGP ou CIF.
Cette répartition des rôles rend la collaboration particulièrement saine : vous portez le conseil global et la qualification du client, nous portons la sélection et la sécurisation de l'actif. L'investisseur bénéficie ainsi d'un dispositif où chaque intervenant agit dans son domaine de compétence exclusif.
Quel profil de client pour un investissement LMNP géré
Tous vos clients ne sont pas candidats à un investissement en LMNP géré. À titre indicatif, les profils les plus adaptés que nous identifions année après année sont : les cadres supérieurs en milieu ou fin de carrière (45 à 65 ans) ayant constitué un capital de 50 à 300 k€ et cherchant à compléter leur retraite, les professions libérales en SCI souhaitant placer un excédent de trésorerie, les héritiers d'un capital récent qui souhaitent l'investir dans un actif tangible plutôt que sur les marchés financiers, et les chefs d'entreprise approchant la cession qui anticipent leur revenu post-cession.
Le ticket d'entrée moyen sur le marché secondaire LMNP géré se situe entre 50 k€ et 150 k€ par lot, avec des produits accessibles dès 40 k€ pour certains EHPAD anciens et jusqu'à 250 k€ pour des résidences services seniors récentes en grande métropole. La quasi-totalité des opérations se réalise avec un crédit immobilier classique sur 15 à 20 ans, ce qui permet à l'investisseur de constituer son patrimoine en couvrant les mensualités par les loyers perçus. Le LMNP n'est pas réservé aux contribuables fortement imposés : l'amortissement neutralisant l'essentiel du résultat locatif, le dispositif fonctionne aussi pour des clients aux TMI 11 % ou 30 %.
Une collaboration fondée sur la confiance et la transparence
Transparence, fiabilité et simplicité sont au cœur de notre fonctionnement. Vous êtes informé de chaque étape : réception de l'intérêt client, organisation de la visite ou de la conférence téléphonique, transmission du dossier technique complet, offre d'achat, suivi notarial jusqu'à la signature de l'acte authentique. Vous choisissez librement les produits que vous souhaitez proposer à votre clientèle, sans aucune obligation de volume, sans clause d'exclusivité, sans engagement de durée.
Nous vous proposons toute l'année des investissements à fort potentiel, adossés à des exploitants de qualité et à des baux commerciaux solides. Pour les CGP qui développent une activité régulière de placement LMNP, nous mettons à disposition un accompagnement renforcé : webinaires techniques, fiches d'aide à la vente, modèles de simulation fiscale, support pour la rédaction des compromis. Nos équipes restent à votre disposition pour toute question opérationnelle, juridique ou patrimoniale relative à un dossier en cours.
Questions fréquentes des partenaires CGP et apporteurs
Quelle commission CGP puis-je espérer sur un dossier LMNP géré ?
Les commissions d'apport d'affaires sur le marché secondaire LMNP géré se situent généralement entre 5 et 8 % du prix de vente net, selon la nature du programme, la complexité du dossier et le volume de votre activité. Sur un lot moyen à 100 k€, votre rémunération brute s'établit donc entre 5 000 et 8 000 €, versée directement par le notaire à la signature de l'acte authentique. Les conditions précises sont fixées au cas par cas et inscrites au compromis pour garantir traçabilité et sécurité juridique.
Suis-je éligible si je n'ai pas la carte T ?
Oui, vous pouvez devenir apporteur d'affaires d'EHPAD Invest sans carte T. La carte T (transaction immobilière) est requise pour exercer la profession d'agent immobilier titulaire, mais elle n'est pas obligatoire pour un simple apport d'affaires : vous mettez en relation un investisseur avec notre cabinet, nous portons la transaction en notre qualité d'agent immobilier. Les CGP, CIF et conseillers patrimoniaux indépendants sont les profils que nous accompagnons le plus fréquemment dans ce cadre.
Quel est le délai entre la mise en relation et le versement de ma commission ?
Le délai standard, de la première mise en relation à la signature de l'acte authentique, est de 2 à 4 mois. Il comprend la phase d'étude (visite ou conférence téléphonique, étude du bail commercial, simulation fiscale), la phase d'offre et de signature du compromis, puis la phase notariale (purge des hypothèques, levée des conditions suspensives, instruction du prêt bancaire si nécessaire). Votre commission est versée par le notaire le jour de la signature de l'acte authentique.
Mes clients peuvent-ils financer leur acquisition à crédit ?
Oui, l'immense majorité des acquisitions en LMNP géré se réalise avec un crédit immobilier classique, généralement sur 15 à 20 ans. Le bien étant déjà loué et générant un loyer commercial, les banques considèrent l'opération comme un investissement locatif et appliquent leurs grilles d'endettement habituelles. Pour les profils patrimoniaux les plus solides, certains établissements proposent même des conditions préférentielles. Nos équipes peuvent vous orienter vers les courtiers spécialisés LMNP de notre réseau si votre client en a besoin.
Que se passe-t-il en cas de défaillance de l'exploitant ?
Le risque d'impayé existe sur tout investissement LMNP géré et fait partie des points que nous expertisons en amont de chaque dossier. Lorsqu'un exploitant rencontre des difficultés, plusieurs scénarios sont possibles : renégociation du bail à la baisse, changement d'exploitant via reprise du fonds de commerce, redressement judiciaire avec poursuite d'activité. EHPAD Invest sélectionne en priorité des programmes adossés à des exploitants nationaux solides (LNA Santé, Domidep, DomusVi, Korian-Clariane, Emeis, Domitys) ou des groupes régionaux historiquement stables, afin de minimiser ce risque. Pour les résidences services pour seniors, nous appliquons une vigilance accrue : certaines enseignes connaissent des difficultés économiques et nous écartons les programmes dont la santé financière n'est pas démontrée par des bilans certifiés.
Puis-je accéder à votre catalogue avant d'avoir un client précis ?
Oui, le catalogue de nos programmes en vente est consultable librement. Nous transmettons sur demande les fiches détaillées (prix, loyer, rentabilité, exploitant, bail, année de livraison) à tout partenaire CGP, CIF ou apporteur d'affaires identifié, pour vous permettre de préparer en amont les présentations à vos clients. Cette consultation préalable ne crée aucun engagement de votre part.
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