En 2024 Pinel disparaît, sans remplaçant.

05/01/2024

Le dispositif Pinel, qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d'une réduction d'impôt en échange d'un engagement de location, va prendre fin le 31 décembre 2024. Cette annonce, faite par la Première ministre Élisabeth Borne en juin 2023, a surpris les professionnels du secteur et les particuliers, qui se demandent quelles seront les conséquences de cette suppression et quelles alternatives seront proposées. Voici les éléments de réponse.

Pourquoi le Pinel disparaît-il ?

Le Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière, créé en 2014, qui succède à la loi Duflot. Il permet aux contribuables qui achètent un logement neuf ou rénové, situé dans une zone tendue, de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, calculée en fonction du prix du bien, de la durée de l'engagement de location (6, 9 ou 12 ans) et du taux de réduction (10,5 %, 15 % ou 17,5 % en 2023, 9 %, 12 % ou 14 % en 2024). Le Pinel a pour objectif de soutenir la construction de logements neufs, de favoriser l'accès au logement des ménages modestes et de dynamiser le marché locatif.

Toutefois, le Pinel est jugé trop coûteux pour les finances publiques, trop complexe pour les investisseurs et trop inefficace pour répondre aux besoins de logement. Selon un rapport de la Cour des comptes, le Pinel aurait coûté 1,7 milliard d'euros en 2019, pour un effet limité sur la production de logements neufs et sur la baisse des loyers. Le Pinel serait également source de nombreuses fraudes, de malfaçons et de contentieux. Enfin, le Pinel serait mal adapté aux réalités du territoire, en concentrant les investissements dans les zones les plus rentables, au détriment des zones les plus en difficulté.

C'est pourquoi le gouvernement a décidé de mettre fin au Pinel au 31 décembre 2024, sans le remplacer par un autre dispositif de défiscalisation immobilière. Cette suppression s'inscrit dans le cadre du plan logement du gouvernement, qui vise à refonder la politique du logement, en privilégiant la rénovation du parc existant, la simplification des normes, la mobilisation du foncier public et privé, et la lutte contre les passoires thermiques.

Quelles sont les conséquences de la disparition du Pinel ?

La disparition du Pinel aura des conséquences importantes pour les acteurs du marché immobilier, notamment les investisseurs, les promoteurs, les locataires et les collectivités locales.

Pour les investisseurs, la fin du Pinel signifie la perte d'un avantage fiscal attractif, qui leur permettait de réduire leur impôt tout en se constituant un patrimoine immobilier. Certains investisseurs pourraient donc se détourner du marché immobilier neuf, au profit d'autres placements, comme l'immobilier ancien, les valeurs mobilières ou les produits d'épargne. D'autres investisseurs pourraient profiter de la dernière année du Pinel, en 2024, pour se lancer dans un projet d'investissement locatif, avant qu'il ne soit trop tard.

Pour les promoteurs, la fin du Pinel signifie la baisse de la demande de logements neufs, qui représentait environ 50 % des ventes en 2020. Certains promoteurs pourraient donc réduire leur offre de logements neufs, voire arrêter leur activité, faute de rentabilité. D'autres promoteurs pourraient adapter leur offre de logements neufs, en proposant des produits plus qualitatifs, plus écologiques, plus innovants ou plus abordables.

Pour les locataires, la fin du Pinel signifie la diminution de l'offre de logements neufs, qui offraient des conditions de location avantageuses, avec des loyers plafonnés, des charges réduites, des prestations de qualité et des garanties de sécurité. Certains locataires pourraient donc avoir plus de difficultés à trouver un logement neuf, adapté à leurs besoins et à leur budget. D'autres locataires pourraient se tourner vers le parc social ou le parc ancien, qui offrent également des possibilités de location.

Pour les collectivités locales, la fin du Pinel signifie la réduction de la production de logements neufs, qui contribuait à l'aménagement du territoire, à la mixité sociale, à la transition énergétique et à la création d'emplois. Certaines collectivités locales pourraient donc voir leur attractivité diminuer, leur population stagner, leur environnement se dégrader et leur économie ralentir. D'autres collectivités locales pourraient compenser la fin du Pinel, en renforçant leur politique du logement, en soutenant les initiatives locales, en mobilisant les acteurs publics et privés, et en sollicitant les fonds européens.

Quelles sont les alternatives au Pinel ?

La fin du Pinel ne signifie pas la fin de l'investissement immobilier, ni la fin de la défiscalisation. Il existe en effet d'autres solutions pour investir dans l'immobilier, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.

Parmi ces solutions, on peut citer :

•  Le dispositif Denormandie, qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en achetant un logement ancien à rénover, situé dans un centre-ville éligible, et en le louant pendant 6, 9 ou 12 ans. Le taux de réduction d'impôt est le même que celui du Pinel, mais le plafond d'investissement est de 300 000 euros ou de 5 500 euros par mètre carré. Ce dispositif prendra également fin en 2024.

•  Le dispositif Malraux, qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en achetant un logement ancien à restaurer, situé dans un secteur sauvegardé, une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP), et en le louant pendant 9 ans. Le taux de réduction d'impôt est de 22 % ou de 30 %, selon la zone, dans la limite de 400 000 euros de travaux sur 4 ans.

•  Le dispositif LMP ou LMNP, qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en achetant un logement neuf ou en état futur d'achèvement, situé dans une résidence de services (étudiante, senior, tourisme, affaires, etc.), et en le louant meublé. Il est possible sous certaines conditions d'obtenir des réductions d'impôts à 5 chiffres.