🏡 Résidences seniors vs EHPAD : pourquoi vendre sa résidence senior pour investir dans un EHPAD en 2025 ? 💶

Alors que la rentabilité des résidences seniors s’érode dans plusieurs villes, de nombreux investisseurs s’interrogent. Faut-il conserver son bien ? Ou profiter du moment pour arbitrer et réinvestir là où le rendement repart ? Focus sur une stratégie simple, mais efficace : vendre sa résidence senior… pour acheter une chambre EHPAD plus rentable.

📉 1. Résidences seniors : un modèle attractif… qui s’essouffle ?

Pendant près d’une décennie, la résidence seniors s’est imposée comme un choix sûr et serein pour les investisseurs en LMNP. Pas d’aléas locatifs, pas de charges, et une fiscalité douce via l’amortissement.

Mais depuis fin 2023, la donne change. Plusieurs indicateurs passent à l’orange :

• Vacance locative accrue dans certaines résidences
• Loyers non revalorisés
• Charges de remise en état plus fréquentes en cas de changement de locataire
• Revenus nets en baisse
  

🔎 Exemple : à Anglet, un studio Domitys acheté 155 000 € en 2017 délivre aujourd’hui un loyer net de 6 600 € par an, soit à peine 4,25 % brut, avant fiscalité.

C’est correct. Mais pour un produit LMNP censé porter du 5,5 à 6 %, ce n’est plus à la hauteur des attentes de beaucoup d’investisseurs.

📊 2. Le rebond discret mais réel des EHPAD

En parallèle, les EHPAD – autrefois boudés à la suite du scandale Orpea – connaissent un net retour en grâce.

💡 Pourquoi ?

Parce que les fondamentaux restent solides : vieillissement de la population, taux de remplissage > 97 %, sécurité des baux, stabilité à long terme.

Mieux encore : depuis 2024, plusieurs gestionnaires (Colisée, Domidep, SGMR…) ont revu leurs loyers à la hausse, à l’occasion des renouvellements de bail.

👉 Résultat : des rendements nets entre 5,5 % et 7 %, avec une stabilité locative quasi parfaite.

🔎 Exemple : chambre EHPAD à Brive-la-Gaillarde, 94 000 €, louée 6 900 € net/an.

✅ Rentabilité nette : 7,34 %

✅ Verdict : en 2025, les EHPAD offrent un meilleur compromis rentabilité/sécurité/passivité.

💡 4. Pourquoi vendre sa résidence senior maintenant ?

Voici 5 raisons de revendre intelligemment votre lot de résidence senior en 2025 :

1️⃣ Le marché est encore liquide

Grâce à l’intérêt persistant des investisseurs seniors et au LMNP amortissable, les résidences seniors se revendent, surtout via Ehpad Invest.

2️⃣ Le prix reste attractif

Beaucoup de lots ont conservé leur valeur initiale, surtout si peu usés. Il est donc encore temps de vendre sans décote importante.

3️⃣ Le report d’imposition est possible

Grâce à l’article 150-O B ter, vous pouvez éviter l’impôt sur la plus-value si vous réinvestissez en LMNP dans les 24 mois.

4️⃣ Le moment est bon côté taux

Avec des taux autour de 3,1 %, il est possible de faire levier intelligemment sur l’acquisition d’une chambre EHPAD à forte rentabilité.

5️⃣ Votre bien devient vieillissant

Plus le temps passe, plus les logements perdent en attractivité. Mieux vaut vendre à bon prix aujourd’hui que subir une décote demain.

🧮 5. Simulation concrète : arbitrage gagnant

👤 Madame L., 63 ans, retraitée de la fonction publique, possède un T1 dans une résidence senior à Clermont-Ferrand.

• Valeur estimée : 145 000 €
• Loyer net actuel : 5 000 €/an
• Rentabilité nette : 3,45 %
  

Elle revend avec Ehpad Invest, net vendeur : 140 000 €

Elle réinvestit dans une chambre EHPAD à Reims, prix : 102 000 €

Loyer net : 6 800 €/an

Rentabilité : 6,6 %

💸 Écart de revenus : + 36 %

Et elle conserve 38 000 € de liquidités pour autre chose (placement, réserve, SCPI…).

🧠 6. Témoignages d’investisseurs Ehpad Invest

« On a vendu deux studios en résidence seniors dans le sud en avril 2025. On les avait depuis 10 ans. On les a remplacés par trois chambres EHPAD avec des baux neufs. Moins de paperasse, plus de revenus. »

— Jean et Mireille, Strasbourg

« Je cherchais à optimiser mon portefeuille. Ehpad Invest m’a proposé une revente à très bon prix et une chambre EHPAD avec bail de 12 ans et 6,5 % net. Parfait pour ma retraite. »

— Philippe, Marseille

🔎 7. Quel type d’EHPAD choisir en 2025 ?

🎯 En revente :

• Baux de 11 à 12 ans restants
• Articles 605/606 à la charge du gestionnaire
• Gestionnaire solide (Colisée, Domidep, Groupe SOS, SGMR, etc.)
• Rentabilité nette > 6 %
• Région avec tension sur l’offre (IDF, PACA, Nouvelle-Aquitaine…)
  

💡 L’équipe d’Ehpad Invest présélectionne les meilleurs lots, avec fiche détaillée, projet de bail, fiscalité simulée, projection sur 20 ans.

🛠️ 8. Comment procéder concrètement ?

✅ Étape 1 – Estimation gratuite

Envoyez-nous votre bail, le montant d’acquisition et quelques photos : estimation rapide sous 48h.

🔗 ehpad-invest.fr/revente

✅ Étape 2 – Mise en vente ciblée

Nous proposons votre bien à notre base de plus de 8000 investisseurs qualifiés.

✅ Étape 3 – Réinvestissement LMNP

Nous vous accompagnons sur un lot EHPAD compatible fiscalement pour réemploi des fonds.

✅ Étape 4 – Signature simplifiée

Acte notarié, sécurisation du bail, gestion par notre réseau.

💬 Conclusion : arbitrer pour mieux rentabiliser son patrimoine

Investir, c’est aussi savoir réorienter intelligemment son capital.

En 2025, la revente d’une résidence senior peut offrir une opportunité rare : celle de réinjecter son argent dans un produit plus performant, plus sécurisé, plus passif.

Les EHPAD bien sélectionnés reviennent en force, portés par une vraie demande locative, des baux longs et des rendements supérieurs à la plupart des autres actifs LMNP.

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