Deux marchés, un même socle juridique : le bail commercial

Que vous investissiez dans une chambre en EHPAD ou dans un studio en résidence étudiante, le mécanisme fondamental est identique : vous achetez un bien immobilier et vous confiez sa gestion à un exploitant professionnel via un bail commercial. Ce contrat constitue le socle juridique de votre investissement. C'est lui qui détermine vos revenus, vos obligations, et in fine, la valeur de revente de votre lot sur le marché secondaire.

Pourtant, derrière cette apparente similitude, les deux types de baux présentent des différences significatives que tout investisseur avisé doit connaître avant de diversifier son portefeuille. Chez EHPAD INVEST et ÉTUDIANT INVEST, nous accompagnons depuis plus de 20 ans des investisseurs sur ces deux marchés. Voici notre analyse complète.

La durée du bail : fermeté et renouvellement

En EHPAD

Les baux commerciaux en EHPAD sont généralement conclus pour des durées longues : 11 ans et 9 mois est une durée fréquemment observée chez les grands opérateurs comme EMEIS (ex-Orpea), Clariane (ex-Korian), DomusVi ou Colisée. Certains baux montent même à 12 ans fermes. Cette durée s'explique par la nature même de l'activité : un EHPAD nécessite des investissements lourds en équipements médicaux, en personnel qualifié et en autorisations administratives (ARS et Conseil départemental). L'exploitant a besoin de visibilité à long terme.

Le renouvellement du bail est un moment crucial : c'est souvent l'occasion pour l'exploitant de renégocier le loyer, parfois à la baisse, en fonction de l'évolution du marché et de ses propres contraintes financières. Un bail fraîchement renouvelé offre paradoxalement moins de visibilité qu'un bail en cours avec une longue durée restante.

En résidence étudiante

Les baux en résidences étudiantes sont généralement plus courts : 9 à 11 ans, avec une moyenne autour de 9 ans chez les grands exploitants comme Réside Études, Nexity Studéa, ou Les Belles Années. Le renouvellement suit les mêmes principes que pour l'EHPAD, mais la tension locative étudiante donne généralement un pouvoir de négociation raisonnable au propriétaire.

Point clé pour l'investisseur : Un bail EHPAD offre en théorie une visibilité plus longue sur les revenus. Mais un bail étudiant bien situé dans une métropole universitaire tendue (Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux, Lille) bénéficie d'une demande structurelle qui sécurise le renouvellement dans de bonnes conditions. 📋

Le loyer : montant, indexation et garantie

Structure du loyer en EHPAD

En EHPAD, le loyer est généralement versé trimestriellement et exprimé HT (hors taxes). Il est indexé annuellement, le plus souvent sur l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou par un taux fixe contractuel (souvent +1,5 % à +2 % par an).

Les rentabilités brutes observées sur le marché secondaire en 2026 se situent entre 6 % et 7,5 % selon l'exploitant, l'ancienneté du bail et la localisation. Pour les exploitants du TOP 5 (EMEIS, Clariane, DomusVi, Domidep, LNA Santé), les rentabilités se situent plutôt dans la fourchette basse, signe de la confiance du marché dans leur solidité financière.

Structure du loyer en résidence étudiante

En résidence étudiante, le loyer est également garanti par le bail commercial et versé le plus souvent trimestriellement HT. L'indexation suit des mécanismes similaires (ILC ou taux fixe).

Les rentabilités brutes sur le marché secondaire se situent entre 4 % et 5,5 %, avec des pointes possibles dans certaines villes universitaires de taille moyenne où les prix d'acquisition restent accessibles.

Pourquoi la rentabilité est-elle généralement inférieure en résidence étudiante ? Plusieurs raisons :

• Le ticket d'entrée est souvent plus faible (studios de 50 000 € à 120 000 €), ce qui attire une base d'investisseurs plus large et fait monter les prix relatifs
• La demande étudiante, bien que structurellement forte, connaît une saisonnalité marquée (juillet-août plus creux)
• Les exploitants étudiants ont des marges plus serrées que les exploitants EHPAD, qui bénéficient de financements publics (APA, dotation soins)

Tableau comparatif des loyers

Les charges : articles 605 et 606, le nerf de la guerre

C'est l'un des points les plus importants à analyser dans un bail commercial, quel que soit le type de résidence.

En EHPAD

La répartition des charges entre propriétaire et exploitant est régie par les articles 605 et 606 du Code civil :

• Article 605 : concerne les réparations d'entretien courant (peinture, robinetterie, petites réparations). Selon les baux, ces charges peuvent être à la charge du propriétaire ou de l'exploitant. Les meilleurs baux transfèrent l'intégralité du 605 à l'exploitant.
• Article 606 : concerne les grosses réparations (toiture, murs porteurs, charpente, ravalement). Traditionnellement à la charge du propriétaire en droit commun, cette charge est de plus en plus souvent transférée à l'exploitant dans les baux EHPAD récents.

Point de vigilance : Un bail qui laisse les charges 606 au propriétaire peut représenter un risque financier significatif à long terme, surtout sur des résidences vieillissantes. C'est un critère qui impacte directement la valorisation du lot à la revente.

En résidence étudiante

La logique est similaire, mais avec quelques nuances :

• Les résidences étudiantes sont généralement des constructions plus récentes et de plus petite taille que les EHPAD, ce qui réduit le risque de gros travaux à court terme
• Les baux étudiants répartissent les charges de manière variable selon les exploitants. Certains grands opérateurs prennent en charge l'intégralité des articles 605 et 606, d'autres laissent une partie au propriétaire
• Les charges de copropriété sont généralement plus légères qu'en EHPAD, où les parties communes médicalisées génèrent des coûts d'entretien plus élevés

L'exploitant : le pilier de votre investissement

Les exploitants EHPAD

Le secteur EHPAD est dominé par de grands groupes nationaux et internationaux. En 2026, les principaux acteurs du marché secondaire sont :

• EMEIS (ex-Orpea) : après sa restructuration financière majeure (refinancement de 3,15 milliards d'euros bouclé fin 2025), le groupe poursuit sa transformation. Les lots EMEIS sur le marché secondaire retrouvent progressivement de la liquidité.
• Clariane (ex-Korian) : premier opérateur européen, stratégie recentrée sur la qualité des soins et la transparence financière.
• DomusVi : groupe privé en croissance, investissant activement dans la rénovation et l'ouverture de nouvelles résidences.
• Domidep / LNA Santé : opérateurs de taille intermédiaire, très prisés sur le marché secondaire pour la qualité de leur gestion.
• Colisée : le groupe a traversé une phase de restructuration début 2025. La prudence reste de mise sur les lots Colisée en 2026.

Les exploitants de résidences étudiantes

Le marché est plus fragmenté, avec des acteurs de tailles très diverses :

• Réside Études : leader du marché avec plus de 200 résidences en France
• Nexity Studéa : adossé au groupe Nexity, solide financièrement
• Les Belles Années (Maslow) : positionnement premium, résidences récentes
• Sergic Résidences : opérateur régional bien implanté dans le Nord
• Estudines : réseau historique avec un parc étendu

Différence clé : En EHPAD, la défaillance d'un exploitant est un événement grave mais relativement rare pour les grands groupes, et les autorisations ARS protègent la continuité de l'exploitation. En résidence étudiante, le risque de défaillance est statistiquement plus fréquent chez les petits opérateurs, et les conséquences sont plus lourdes car il n'existe pas d'équivalent de l'autorisation ARS pour protéger l'activité.

La fiscalité LMNP : un avantage partagé, avec une nuance décisive en 2026

Les deux types d'investissement bénéficient du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), avec les mêmes avantages :

• Régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (si revenus locatifs < 77 700 €/an)
• Régime réel : déduction des charges réelles et amortissement du bien et du mobilier, permettant de réduire considérablement voire d'annuler l'imposition sur les revenus locatifs
• Récupération de la TVA sur l'achat neuf (20 %), avec engagement de conservation de 20 ans

L'avantage décisif en 2026 : l'exemption des amortissements à la revente

La loi de finances 2025 a introduit un changement majeur : les amortissements déduits au régime réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente pour les locations meublées classiques.

Mais les résidences de services — EHPAD ET résidences étudiantes — sont exemptées de cette mesure. C'est un avantage fiscal considérable qui distingue ces investissements de la location meublée traditionnelle (Airbnb, meublé classique). Que vous investissiez en EHPAD ou en résidence étudiante, vous conservez l'intégralité de l'avantage fiscal du LMNP à la revente.

La revente sur le marché secondaire : liquidité comparée

Revente EHPAD

Le marché secondaire EHPAD est mature et bien structuré. Avec plus de 20 ans d'existence, EHPAD INVEST a contribué à organiser et fluidifier ce marché. En 2026, les délais de commercialisation observés sont de 3 à 6 mois pour les lots bien positionnés (bon exploitant, bail solide, prix cohérent). Les lots les plus recherchés : Domidep, LNA Santé, et de plus en plus les EMEIS post-restructuration.

Revente résidence étudiante

Le marché secondaire étudiant est plus jeune et en cours de structuration. C'est précisément pour répondre à ce besoin qu'ÉTUDIANT INVEST a été créé : offrir aux investisseurs la même qualité d'accompagnement que celle d'EHPAD INVEST sur le segment EHPAD.

Les délais de revente sont comparables (3 à 6 mois) pour les lots bien situés dans des métropoles universitaires tendues, mais peuvent être plus longs pour les résidences situées dans des villes de taille moyenne ou avec un exploitant moins reconnu.

Point d'attention : La valeur de revente d'un studio étudiant est davantage corrélée à la localisation que celle d'une chambre EHPAD. Un studio à proximité d'un campus universitaire dynamique dans une ville tendue se revend bien. Un studio dans une ville où la population étudiante stagne sera plus difficile à céder.

Tableau récapitulatif : EHPAD vs résidence étudiante

Diversifier : la stratégie gagnante en 2026

En 2026, la diversification entre EHPAD et résidence étudiante apparaît comme une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente :

• L'EHPAD apporte la rentabilité, la durée de bail et la solidité démographique
• La résidence étudiante apporte l'accessibilité (ticket d'entrée bas), la demande locative dans les métropoles dynamiques et un complément de diversification sectorielle

Les deux marchés bénéficient du même cadre fiscal LMNP avantageux, de la même exemption sur les amortissements à la revente, et de la même logique de gestion déléguée via bail commercial.

Pour un investisseur qui détient déjà un ou plusieurs lots en EHPAD, acquérir un studio étudiant sur le marché secondaire via ÉTUDIANT INVEST permet de diversifier sans changer de cadre juridique ni fiscal. Et inversement : un investisseur étudiant qui souhaite monter en rendement trouvera dans l'EHPAD un complément naturel.