Si vous êtes investisseur en EHPAD ou résidences médicalisées, vous gérez bien plus qu’un simple placement immobilier. Vous dirigez une véritable activité commerciale, avec son lot d’obligations fiscales souvent méconnues. Parmi celles-ci figure la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), une taxe que beaucoup d’investisseurs paient sans savoir qu’ils peuvent obtenir un remboursement substantiel.
La période de fin d’année constitue un moment stratégique pour votre optimisation fiscale. Au-delà du paiement de votre CFE avant le 15 décembre, une date cruciale approche : le 31 décembre 2025 représente l’échéance limite pour demander un dégrèvement sur la CFE payée en 2024. Cette opportunité, largement ignorée par les investisseurs en résidences services, peut vous permettre de récupérer plusieurs centaines d’euros, voire davantage selon votre situation patrimoniale.
🏢 La CFE : une obligation fiscale pour tous les investisseurs en résidences gérées
Comprendre la nature de cette taxe
Lorsque vous investissez dans une chambre d’EHPAD, un studio en résidence seniors ou tout autre bien en résidence de services, vous exercez par nature une activité commerciale professionnelle. Cette qualification juridique entraîne automatiquement votre assujettissement à la CFE, même si vous n’êtes qu’un particulier sans structure d’entreprise.
L’administration fiscale ne fait aucune distinction : que vous releviez du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel), que vous ayez opté pour le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié, vous êtes redevable de cette cotisation annuelle.
Les évolutions réglementaires récentes
Le paysage fiscal des résidences gérées a connu une mutation majeure en 2024. Auparavant, les investisseurs en EHPAD et résidences seniors bénéficiaient fréquemment d’exonérations de CFE, notamment lorsqu’ils confiaient la gestion de leur bien à un exploitant professionnel dans le cadre d’un bail commercial.
Cette exemption fiscale a été supprimée depuis 2024. Désormais, tous les propriétaires de chambres ou studios en résidences de services sont imposables à la CFE, alignant ainsi leur régime sur celui des autres activités commerciales. Cette réforme a considérablement augmenté la charge fiscale de nombreux investisseurs, rendant d’autant plus précieuse la connaissance des mécanismes de dégrèvement disponibles.
📅 Les deux dates essentielles à retenir absolument
Le 15 décembre : date limite de paiement
Vous avez normalement reçu début novembre votre avis d’imposition à la CFE au titre de l’année 2025. Cette cotisation doit impérativement être réglée avant le 15 décembre 2025. Le paiement s’effectue exclusivement en ligne sur le site impots.gouv.fr.
Pour les montants de CFE supérieurs à 3 000 euros, vous devez avoir versé un acompte entre le 26 mai et le 16 juin 2025, puis régler le solde avant le 15 décembre. Le non-respect de ces échéances expose à des pénalités de retard et des majorations pouvant atteindre 10% à 40% selon la gravité et la récurrence de l’infraction.
Le 31 décembre : l’opportunité du dégrèvement
Au-delà du paiement lui-même, le 31 décembre 2025 constitue la date butoir pour solliciter un dégrèvement de la CFE payée au titre de 2024. Cette possibilité reste largement méconnue des investisseurs, alors même que les montants de CFE connaissent une tendance à l’augmentation constante d’une année sur l’autre.
Le principe est simple mais essentiel à comprendre : si vous estimez avoir payé trop de CFE en 2024, vous pouvez demander une réduction jusqu’au dernier jour de l’année suivante. En revanche, si c’est la CFE de 2025 qui vous semble excessive, vous ne pourrez formuler votre demande de dégrèvement qu’à partir de début 2026. Vous devez néanmoins payer cette CFE 2025 avant le 15 décembre !
💡 Les motifs légitimes de dégrèvement de votre CFE
Erreur n°1 : Déclaration incorrecte selon la durée de location
Le montant de votre CFE varie considérablement selon que votre bien est loué en courte ou longue durée. Cette distinction technique entraîne des conséquences fiscales importantes que de nombreux investisseurs ignorent.
Pour les locations de courte durée (avec réservation d’un droit de jouissance), la CFE se calcule sur la base de la valeur locative de votre logement, multipliée par le taux de CFE appliqué par la commune où se situe le bien.
Pour les biens loués en longue durée, notamment les investissements en EHPAD et résidences seniors dans le cadre d’un bail commercial classique, le montant à payer correspond à une cotisation minimale forfaitaire. En 2025, cette cotisation minimale s’élève à 243 euros (contre 234 euros en 2024), sauf modification décidée par votre commune.
L’erreur fréquente réside dans la déclaration initiale du bien. De nombreux investisseurs déclarent mal la nature de leur location, ce qui conduit l’administration fiscale à calculer une CFE sur la valeur locative alors qu’ils devraient bénéficier de la cotisation minimale. Cette confusion peut vous faire payer plusieurs centaines d’euros de trop chaque année.
Le plafonnement méconnu : le seuil des 1,531%
Voici probablement l’information la plus précieuse de cet article : votre CFE ne peut jamais dépasser 1,531% de la valeur ajoutée de votre activité de location meublée. Cette règle de plafonnement, inscrite dans le Code Général des Impôts, reste pourtant ignorée de la majorité des investisseurs en résidences médicalisées.
La démarche requiert de calculer la valeur ajoutée produite par votre activité. Cette valeur ajoutée correspond globalement à vos recettes locatives annuelles diminuées des charges déductibles (frais de gestion, travaux, amortissements, etc.).
Prenons un exemple concret pour illustrer ce mécanisme :
Vous possédez une chambre en EHPAD générant une valeur ajoutée de 10 000 euros sur l’année. Votre CFE ne devrait donc pas excéder 10 000 x 1,531% = 153,10 euros maximum. Si votre avis de CFE indique un montant de 400 euros, vous avez le droit de demander un dégrèvement de 246,90 euros.
Ce plafonnement s’applique en réalité à l’ensemble de la Contribution Économique Territoriale (CET), qui comprend la CFE et la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). Toutefois, pour la plupart des investisseurs en EHPAD relevant du statut LMNP, seule la CFE est concernée.
Les autres cas d’exonération ou de réduction
Au-delà du plafonnement général, plusieurs situations spécifiques peuvent justifier une exonération ou une réduction de CFE :
Exonération pour chiffre d’affaires faible : si vos recettes locatives annuelles hors taxes de l’année N-2 n’ont pas dépassé 5 000 euros, vous êtes automatiquement exonéré de CFE.
Réduction la première année d’activité : l’année de création de votre activité de location meublée, vous êtes totalement exonéré de CFE (sauf début d’activité au 1er janvier). La deuxième année, votre base d’imposition est réduite de 50%.
Exonération décidée par la commune : certaines collectivités accordent, sous conditions, une exonération de CFE d’une durée de trois ans pour les nouveaux établissements.
Diminution des bases d’imposition : si la valeur locative de vos biens a diminué entre l’année N-2 (période de référence) et l’année d’imposition effective, vous pouvez demander un dégrèvement pour tenir compte de cette évolution.
📋 La procédure pratique pour obtenir votre dégrèvement
Les formulaires à utiliser selon votre régime fiscal
La demande de dégrèvement s’effectue obligatoirement par le biais de formulaires spécifiques Cerfa. Le choix du formulaire dépend de votre régime d’imposition :
Formulaire 1327-CET-SD (Cerfa n°14108*15) si vous relevez du régime réel d’imposition. Ce formulaire permet de demander le plafonnement de la contribution économique territoriale en fonction de la valeur ajoutée produite.
Formulaire 1327-S-CET-SD (Cerfa n°14109*15) si vous êtes imposé au régime micro-BIC. Ce formulaire simplifié s’adresse aux contribuables relevant du régime forfaitaire.
Ces documents administratifs peuvent sembler complexes à première vue. Ils nécessitent notamment de calculer précisément votre valeur ajoutée, en distinguant les produits à retenir et les charges imputables selon votre régime fiscal.
Le calcul de la valeur ajoutée : une étape technique
La détermination de votre valeur ajoutée constitue l’élément central de votre demande de dégrèvement. Pour les investisseurs relevant du régime réel, cette valeur ajoutée se calcule selon les règles prévues à l’article 1586 quinquies du Code Général des Impôts.
Concrètement, vous devez partir de vos recettes locatives annuelles, puis soustraire vos charges déductibles : frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, assurances, taxes foncières, etc.. Attention toutefois : les amortissements, bien que déductibles de votre résultat fiscal BIC, ne sont généralement pas pris en compte dans le calcul de la valeur ajoutée pour la CFE.
Pour les investisseurs au régime micro-BIC, le calcul diffère légèrement et s’avère souvent plus simple, puisqu’il repose sur les recettes déclarées avec application de l’abattement forfaitaire.
Les modalités de remboursement
Une fois votre demande de dégrèvement acceptée par l’administration fiscale, deux options se présentent :
Le remboursement direct : vous recevez un virement correspondant au montant du dégrèvement accordé.
L’imputation sur la CFE suivante : le montant du dégrèvement vient en déduction de votre prochaine cotisation de CFE.
Vous n’avez généralement pas le choix de la méthode employée. Cette décision relève du Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien et varie selon le montant en question. Les dégrèvements de faible montant sont fréquemment imputés, tandis que les sommes plus importantes font l’objet d’un remboursement.
🎯 Conseils stratégiques pour les investisseurs EHPAD INVEST
Anticipation et organisation : les clés de l’optimisation
La gestion fiscale de votre investissement en résidence médicalisée nécessite rigueur et anticipation. Nous vous recommandons de provisionner mensuellement 1/12ème de votre CFE annuelle estimée pour éviter toute mauvaise surprise au moment du paiement.
Constituez un dossier fiscal complet regroupant tous vos justificatifs : avis de CFE, déclarations de revenus BIC, relevés de charges, factures de travaux, attestations de l’exploitant de la résidence. Cette documentation facilitera considérablement vos démarches en cas de demande de dégrèvement.
N’attendez pas le dernier moment pour examiner votre situation. Dès réception de votre avis de CFE fin octobre ou début novembre, analysez-le attentivement pour détecter d’éventuelles anomalies ou possibilités d’optimisation.
L’importance de l’accompagnement spécialisé
Le calcul de la valeur ajoutée et le remplissage des formulaires de dégrèvement présentent une complexité technique réelle. Les erreurs sont fréquentes et peuvent entraîner le rejet de votre demande par l’administration fiscale.
Face à cette complexité, le recours aux services d’un expert-comptable spécialisé dans la location meublée ou d’un conseiller fiscal rompu aux subtilités des résidences gérées s’avère souvent judicieux. Ces professionnels maîtrisent les spécificités du secteur et optimiseront votre situation fiscale globale, bien au-delà de la seule question de la CFE.
Chez EHPAD INVEST, nous accompagnons nos clients dans tous les aspects de leur investissement, y compris les dimensions fiscales et administratives. Notre expertise du marché des résidences médicalisées nous permet d’alerter nos investisseurs sur les échéances importantes et les opportunités d’optimisation.
Les autres impôts et taxes à surveiller
La CFE ne représente qu’un élément de votre fiscalité d’investisseur en résidences services. D’autres impositions méritent votre attention :
La taxe foncière : contrairement à ce que certains croient, l’investissement en résidence gérée n’exonère pas de taxe foncière. Vous restez propriétaire du bien et devez donc vous acquitter de cet impôt local annuel.
L’impôt sur les revenus locatifs : vos loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), soit au régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50%, soit au régime réel avec déduction des charges réelles et amortissement du bien.
Les prélèvements sociaux : si vous relevez du statut LMNP avec des recettes inférieures à 23 000 euros, vos revenus de location meublée supportent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Les cotisations sociales : au-delà de 23 000 euros de recettes annuelles en location meublée (tous types confondus), ou dès le premier euro pour la location saisonnière au-delà de ce seuil, vous basculez sous le régime social des travailleurs non salariés avec assujettissement aux cotisations URSSAF.
⚠️ Les erreurs à éviter absolument
Ne pas déclarer votre activité
L’une des erreurs les plus graves consiste à exercer une activité de location meublée sans l’avoir déclarée auprès de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle). Cette formalité doit intervenir dans les 15 jours suivant votre date d’acquisition ou la signature de votre premier contrat de location.
Sans cette déclaration, vous ne disposez pas de numéro SIRET, élément pourtant indispensable pour toute activité commerciale. Cette irrégularité expose à des sanctions administratives et fiscales conséquentes.
Confondre revenus fonciers et revenus BIC
Nombreux sont les investisseurs qui, par méconnaissance, déclarent leurs loyers d’EHPAD ou de résidence seniors dans la catégorie des revenus fonciers plutôt que des BIC. Cette erreur majeure vous prive de tous les avantages fiscaux de la location meublée, notamment l’amortissement du bien et la déduction optimisée des charges.
Si vous avez commis cette erreur, sachez qu’il est possible de corriger vos déclarations fiscales antérieures. Les économies d’impôt réalisées peuvent se chiffrer en milliers d’euros.
Négliger les spécificités de chaque commune
Si vous possédez plusieurs chambres ou studios en résidences médicalisées situées dans différentes communes, vous devez déclarer et payer la CFE séparément pour chacune d’entre elles. Chaque bien se voit attribuer un numéro SIRET distinct, avec application du taux de CFE propre à sa commune d’implantation.
Certains investisseurs commettent l’erreur de ne déclarer qu’un seul établissement principal, s’exposant ainsi à des régularisations et majorations pour les autres biens non déclarés.
Renoncer par découragement
Face à la complexité apparente des démarches, de nombreux investisseurs renoncent simplement à demander le dégrèvement auquel ils ont pourtant droit. C’est exactement ce que vous ne devez pas faire ! Les sommes en jeu justifient largement l’effort nécessaire, et l’accompagnement par un professionnel peut considérablement faciliter la procédure.
📈 L’impact du dégrèvement sur la rentabilité de votre investissement
Des économies significatives à l’échelle de votre patrimoine
Pour un investisseur possédant plusieurs chambres en EHPAD ou studios en résidences seniors, l’optimisation de la CFE peut représenter une économie annuelle de plusieurs milliers d’euros. Cette somme, réinvestie ou épargnée, améliore directement la performance financière de votre placement immobilier.
Les investissements en EHPAD et résidences seniors offrent généralement des rendements annuels nets compris entre 6% et 7%. Chaque euro économisé sur vos charges fiscales vient bonifier cette rentabilité et accélérer le retour sur investissement de votre opération.
Une démarche récurrente à intégrer dans votre gestion
Le dégrèvement de CFE ne constitue pas une mesure ponctuelle, mais une opportunité récurrente. Chaque année, vous disposez d’un délai courant jusqu’au 31 décembre pour contester la CFE de l’année précédente.
Intégrez cette vérification dans votre calendrier de gestion patrimoniale annuelle. Un simple réflexe à adopter en fin d’année qui peut vous faire économiser des sommes conséquentes sur la durée de détention de vos biens.
L’effet cumulatif sur votre fiscalité globale
L’optimisation de votre CFE s’inscrit dans une stratégie fiscale globale visant à maximiser l’efficience de votre investissement en résidences médicalisées. Combinée aux avantages de l’amortissement, de la déduction des charges réelles et des dispositifs de réduction d’impôt (Censi-Bouvard pour les acquisitions en résidence neuve), cette approche permet d’atteindre un niveau de fiscalité très attractif.
Certains investisseurs parviennent ainsi à une quasi-neutralité fiscale de leurs revenus locatifs, voire à une imposition nulle pendant plusieurs années, tout en se constituant un patrimoine immobilier rentable et sécurisé.
🔍 Les évolutions à surveiller pour 2026 et au-delà
L’abaissement progressif du taux de plafonnement
La législation fiscale concernant la CFE connaît des évolutions régulières. Le taux de plafonnement de la CET en fonction de la valeur ajoutée, actuellement fixé à 1,531%, est appelé à diminuer progressivement.
Selon les textes en vigueur, ce taux devrait rester à 1,531% en 2026 et 2027, puis descendre à 1,438% en 2028 et 1,344% en 2029. À compter de 2030, avec la suppression programmée de la CVAE, le plafonnement ne concernera plus que la CFE seule et sera ramené à 1,25%.
Ces baisses successives amélioreront les possibilités de dégrèvement pour les investisseurs, rendant cette démarche encore plus avantageuse dans les années à venir.
La stabilité des cotisations minimales
Les cotisations minimales de CFE applicables aux locations meublées longue durée évoluent modestement d’une année sur l’autre. Après avoir été fixée à 234 euros en 2024, cette cotisation atteint 243 euros en 2025.
Cette progression constante, même modérée, justifie une vigilance accrue quant à la correcte déclaration de vos biens et à l’application effective de cette cotisation minimale plutôt qu’un calcul sur la valeur locative.
Les réformes potentielles du secteur
Le secteur des résidences services et de l’investissement en EHPAD fait régulièrement l’objet de discussions et de projets de réforme. Restez attentif aux évolutions législatives qui pourraient impacter votre fiscalité d’investisseur.
Chez EHPAD INVEST, nous assurons une veille réglementaire constante pour informer nos clients de toute modification susceptible d’affecter leurs investissements.
✅ Le récapitulatif des actions à mener avant le 31 décembre
Pour ne rien oublier et optimiser pleinement votre situation fiscale, voici le plan d’action à suivre immédiatement :
Vérifiez votre avis de CFE 2025 : assurez-vous d’avoir réglé cette cotisation avant le 15 décembre. En cas d’oubli, régularisez immédiatement pour éviter les majorations.
Analysez votre CFE 2024 : reprenez votre avis d’imposition de l’année dernière et calculez si le montant payé excède 1,531% de votre valeur ajoutée 2024.
Rassemblez vos justificatifs : déclaration fiscale 2024, relevé des charges déductibles, avis de CFE 2024, attestations de l’exploitant.
Calculez votre valeur ajoutée : déterminez précisément les produits et charges à retenir selon votre régime fiscal (réel ou micro-BIC).
Complétez le formulaire adéquat : remplissez le Cerfa 1410815 (régime réel) ou 1410915 (micro-BIC) avec rigueur et exactitude.
Déposez votre demande avant le 31 décembre 2025 : transmettez votre réclamation au Service des Impôts des Entreprises dont dépend votre bien, par voie dématérialisée via votre espace professionnel impots.gouv.fr.
Conservez une copie de votre demande : archivez tous les documents pour assurer le suivi de votre dossier.
Anticipez 2026 : dès réception de votre avis de CFE 2026 fin 2025, préparez-vous à effectuer la même démarche pour l’année en cours.
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