Introduction : Un tournant historique dans la fiscalité des EHPAD
Le samedi 25 octobre 2025 restera gravé dans l'histoire de la prise en charge des personnes âgées dépendantes en France. Ce jour-là, l'Assemblée nationale a adopté, dans le cadre du projet de loi de finances 2026, un amendement qui transforme radicalement l'avantage fiscal accordé aux résidents d'EHPAD et à leurs familles. La réduction d'impôt de 25 % sur les frais d'hébergement et de dépendance devient désormais un crédit d'impôt, ouvrant ainsi cette aide aux ménages non imposables.
Cette mesure, portée par La France insoumise et adoptée de justesse avec le soutien de l'extrême droite et d'une partie de la gauche, a été votée contre l'avis du gouvernement, qui l'estime à 600 millions d'euros. Un signal politique fort qui témoigne de la prise de conscience collective face au poids financier que représente l'hébergement en établissement spécialisé pour des millions de familles françaises.
Pour nous, professionnels de l'investissement en EHPAD depuis plus de 20 ans, cette évolution constitue bien plus qu'une simple modification fiscale. Elle révèle une dynamique de fond : le secteur du grand âge reste au cœur des préoccupations sociétales et politiques, et cette centralité se traduit par des mesures de soutien qui, paradoxalement, renforcent l'attractivité de l'investissement en résidence médicalisée.
Comprendre la différence fondamentale : réduction d'impôt versus crédit d'impôt 📊
Avant d'analyser les implications de cette réforme, il est essentiel de bien comprendre la distinction technique entre ces deux mécanismes fiscaux, car elle est au cœur de la transformation opérée.
La réduction d'impôt : un avantage réservé aux imposables
Jusqu'à présent, les résidents d'EHPAD (ou leurs familles qui assumaient les frais) pouvaient bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 25 % des dépenses d'hébergement et de dépendance, dans la limite de 10 000 € de dépenses annuelles par personne hébergée. L'avantage fiscal maximal s'élevait donc à 2 500 € par an.
Cependant, le principe même de la réduction d'impôt pose un problème d'équité fondamental : elle ne profite qu'aux contribuables qui paient effectivement l'impôt sur le revenu. Si le montant de la réduction excède l'impôt dû, l'excédent est tout simplement perdu. Et si le foyer n'est pas imposable, il ne bénéficie d'aucun avantage.
Concrètement, une personne âgée disposant d'une petite retraite insuffisante pour la rendre imposable se retrouvait exclue de ce dispositif d'aide, alors même qu'elle était souvent la plus démunie face aux frais d'EHPAD qui atteignent en moyenne 2 808 € par mois en 2025.
Le crédit d'impôt : l'universalité de l'aide
Le passage au crédit d'impôt change radicalement la donne. Contrairement à la réduction, le crédit d'impôt est remboursable. Cela signifie que si le montant du crédit excède l'impôt dû, la différence est versée au contribuable. Et si le foyer n'est pas imposable, il reçoit l'intégralité du crédit sous forme de remboursement direct, par chèque ou virement du Trésor Public.
Cette transformation répond à une revendication de longue date des associations de défense des retraités et des acteurs du secteur médico-social. Comme l'a souligné le député Aurélien Le Coq, à l'origine de l'amendement : « L'État aidait ceux qui payaient déjà des impôts et abandonnait les autres. Nous ne pouvions pas laisser les retraités les plus vulnérables supporter seuls les coûts exorbitants des EHPAD. »
Les modalités pratiques du nouveau dispositif 💼
Les paramètres techniques du crédit d'impôt
Les caractéristiques techniques du nouveau crédit d'impôt restent identiques à celles de l'ancienne réduction, à la différence près de son caractère universel et remboursable :
- Taux : 25 % des dépenses éligibles
- Plafond de dépenses : 10 000 € par personne hébergée et par an
- Avantage fiscal maximal : 2 500 € par an et par personne
- Dépenses éligibles : frais d'hébergement et de dépendance (hors soins médicaux)
- Période d'application : dépenses supportées du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2027
Il convient de noter que les aides perçues pour financer le séjour en EHPAD doivent être déduites du montant des dépenses déclarées. Ces aides comprennent notamment l'APA (Allocation Personnalisée d'Autonomie), l'APL (Aide Personnalisée au Logement) et l'ASH (Aide Sociale à l'Hébergement).
Exemple concret de calcul
Prenons le cas de Madame Martin, résidente en EHPAD, dont les frais annuels s'élèvent à 15 000 €. Elle perçoit 5 000 € d'APA et 2 000 € d'APL. Le montant à déclarer pour le crédit d'impôt sera donc de 8 000 € (15 000 € - 5 000 € - 2 000 €), ce qui lui donnera droit à un crédit d'impôt de 2 000 € (25 % de 8 000 €).
Si Madame Martin n'est pas imposable, elle recevra directement ces 2 000 € par virement ou chèque du Trésor Public. Une aide concrète qui peut représenter presque un mois de reste à charge, sachant que celui-ci avoisine en moyenne 1 800 € après déduction des aides existantes.
Le calendrier de mise en œuvre
Si la mesure est définitivement adoptée dans le vote final du budget 2025-2026, voici le calendrier prévisionnel :
Janvier 2027 : Si vous avez déclaré des frais d'EHPAD en 2025 (sous l'ancien régime de réduction d'impôt), l'administration fiscale vous versera automatiquement 60 % de l'avantage précédent, à titre d'acompte.
Printemps 2027 : Déclaration des dépenses 2026 via impots.gouv.fr ou par formulaire papier, dans la rubrique « Réductions et crédits d'impôt », sous-rubrique « Dépenses d'accueil dans un établissement pour personnes dépendantes ».
Été 2027 : Régularisation définitive avec calcul du crédit d'impôt exact et versement du solde (40 % restants + ajustements éventuels).
En pratique, les démarches restent inchangées : les familles devront toujours conserver les factures et attestations émises par l'EHPAD.
Le contexte budgétaire et politique : une victoire symbolique 🏛️
L'opposition du gouvernement
Le gouvernement s'est montré défavorable à cette mesure, invoquant son coût budgétaire estimé à 600 millions d'euros. La ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, a rappelé que les personnes non imposables bénéficiaient déjà « d'aides monétaires plus importantes » et a mis en garde contre la multiplication des « niches fiscales » compromettant la réduction du déficit.
Cette position illustre la tension permanente entre les impératifs de justice sociale et les contraintes budgétaires dans un contexte de déficit élevé. Le gouvernement préparait d'ailleurs, dans le cadre du PLFSS 2026, une réforme progressive de la tarification des EHPAD visant à mieux répartir les coûts entre l'État, les résidents et les collectivités.
Une coalition parlementaire inattendue
L'adoption de cet amendement révèle une configuration politique inhabituelle. La mesure, portée par La France insoumise, a été votée avec le soutien de l'extrême droite et de la gauche, à l'exception notable des socialistes qui défendaient une version légèrement différente prévoyant un crédit d'impôt dégressif selon les revenus.
Cette convergence transpartisane sur la question du grand âge témoigne d'une prise de conscience collective : le financement de la dépendance est devenu un enjeu sociétal majeur qui transcende les clivages politiques traditionnels.
Les implications pour le marché de l'investissement en EHPAD 📈
Un secteur structurellement porteur
Depuis plus de 20 ans que nous accompagnons les investisseurs sur le marché de l'EHPAD, nous n'avons jamais observé de convergence aussi favorable entre les fondamentaux démographiques, le contexte fiscal et les politiques publiques de soutien au secteur.
Les chiffres parlent d'eux-mêmes :
- Le taux d'occupation moyen des EHPAD dépasse 90 % au niveau national, avec des pointes à 95-97 % dans certaines régions
- Le nombre de Français de plus de 75 ans passera de 6,5 millions en 2025 à près de 9 millions en 2040, soit une augmentation de 38 %
- Le besoin en places supplémentaires est estimé à 108 000 d'ici 2030 et 211 000 d'ici 2050
- Le marché total représente plus de 24 milliards d'euros de chiffre d'affaires annuel
L'impact du crédit d'impôt sur l'attractivité du secteur
Le passage au crédit d'impôt aura des répercussions positives sur l'ensemble de la chaîne de valeur de l'investissement en EHPAD, et ce pour plusieurs raisons.
Premièrement, l'élargissement de l'aide fiscale aux ménages non imposables va mécaniquement augmenter le pouvoir d'achat des résidents et de leurs familles. Cette capacité financière accrue se traduira par une solvabilité renforcée de la demande, réduisant les risques d'impayés et de défaillances pour les exploitants.
Deuxièmement, cette mesure envoie un signal politique fort : l'État assume sa responsabilité dans le financement de la dépendance et s'engage à soutenir les familles. Cette stabilité politique est rassurante pour les investisseurs qui engagent des capitaux sur des horizons longs (9 à 12 ans pour les baux commerciaux classiques en EHPAD).
Troisièmement, le coût de 600 millions d'euros assumé par l'État représente autant de ressources qui n'auront pas à être mobilisées sur d'autres postes budgétaires du secteur. Cela préserve les capacités d'investissement public dans la création de places et la modernisation des établissements existants.
La sécurité de l'investissement LMNP en EHPAD confirmée 🔒
Un statut fiscal préservé
L'année 2025 a été marquée par une réforme majeure du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour la location meublée traditionnelle (Airbnb, meublé classique). Cette modification a profondément rebattu les cartes de l'investissement locatif en France.
Cependant, les résidences de services, dont les EHPAD, ont été épargnées par cette réforme. Les investisseurs en chambre d'EHPAD conservent donc l'intégralité des avantages du statut LMNP :
- Amortissement du bien et du mobilier
- Déduction des charges réelles
- Possibilité de créer un déficit reportable
- Récupération de la TVA sur les acquisitions dans le neuf
Cette exception confirme la volonté des pouvoirs publics de préserver l'attractivité de l'investissement privé dans le secteur médico-social, reconnaissant ainsi son rôle essentiel dans le financement des infrastructures d'accueil des personnes âgées dépendantes.
Des rendements stables et attractifs
Dans un contexte de volatilité des marchés financiers et de transformation du paysage immobilier français, l'investissement en EHPAD continue d'afficher des performances remarquables :
- Rendements nets : 6 % à 7 % selon l'emplacement et la qualité du gestionnaire
- Loyers garantis par bail commercial, versés trimestriellement, indépendamment du taux d'occupation
- Indexation annuelle sur l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC), protégeant contre l'inflation
- Gestion totalement déléguée à l'exploitant professionnel
Ces caractéristiques font de l'EHPAD ce que nous appelons depuis longtemps une « valeur refuge », capable de traverser les crises économiques sans subir les fluctuations brutales des autres classes d'actifs.
Le marché secondaire : notre expertise au service de votre patrimoine 🏠
L'avantage de l'ancien sur le neuf
Chez EHPAD INVEST, nous sommes spécialisés depuis 2003 dans le marché secondaire des EHPAD, c'est-à-dire la revente de lots déjà exploités. Cette approche présente des avantages considérables pour les investisseurs :
Un historique de performance vérifiable : contrairement au neuf où vous investissez sur des projections, le marché secondaire vous permet d'analyser les performances réelles de l'établissement, son taux d'occupation historique, la solidité de son gestionnaire et la qualité de son implantation géographique.
Des prix souvent plus accessibles : le marché de la revente offre des opportunités d'acquisition à des valorisations parfois inférieures à celles du neuf, tout en bénéficiant d'établissements déjà rodés et rentables.
Une mise en location immédiate : pas de période de remplissage initiale ni de travaux de construction à attendre. Le bien génère des revenus dès l'acquisition.
La conjoncture actuelle : des opportunités à saisir
Le contexte de 2025-2026 crée des conditions particulièrement favorables pour les acquéreurs sur le marché secondaire. Plusieurs facteurs convergent :
Les grands groupes comme Emeis (ex-Orpea) ont annoncé des programmes de cession d'actifs significatifs, avec près de 1,5 milliard d'euros d'actifs à céder d'ici fin 2025. Ces arbitrages créent des opportunités d'acquisition pour les investisseurs particuliers et les foncières.
La stabilisation des taux d'intérêt autour de leur niveau neutre (environ 2 %) améliore les conditions de financement et renforce l'effet de levier des investissements.
La reprise des taux d'occupation, notamment chez les grands groupes (Emeis affiche une progression de 85 % à 87 % au premier semestre 2025), témoigne d'un retour à la normale après la période troublée de la crise sanitaire et des scandales médiatiques.
Les critères de sélection d'un investissement en EHPAD ✅
La qualité du gestionnaire : le critère numéro un
Dans notre métier, nous répétons inlassablement ce message : le succès d'un investissement en EHPAD repose avant tout sur la solidité et la fiabilité du gestionnaire. C'est lui qui exploite l'établissement, perçoit les pensions des résidents, assume les charges d'exploitation et vous verse vos loyers.
Les critères d'évaluation d'un gestionnaire incluent :
- Sa solidité financière (analyse des bilans, niveau d'endettement, résultats d'exploitation)
- Son historique de gestion (ancienneté, réputation, incidents éventuels)
- Son taux d'occupation moyen sur l'ensemble de son parc
- Sa capacité à maintenir un niveau de prestations conforme aux attentes des résidents et de leurs familles
- Sa politique d'investissement dans la modernisation de ses établissements
Des acteurs comme Colisée, Clariane, DomusVi ou Emeis font partie des gestionnaires que nous analysons régulièrement pour le compte de nos clients, avec une attention particulière aux évolutions récentes de leur situation financière et opérationnelle.
L'emplacement : un facteur déterminant
Comme pour tout investissement immobilier, la localisation reste un critère fondamental. Cependant, les dynamiques géographiques en EHPAD diffèrent de l'immobilier traditionnel.
Les zones les plus recherchées sont celles qui combinent :
- Une démographie favorable (proportion élevée de personnes âgées)
- Un pouvoir d'achat suffisant des familles
- Une offre en établissements inférieure à la demande
- Un environnement urbain ou périurbain facilitant les visites des proches
Certaines régions affichent des taux d'occupation inférieurs à 85 %, notamment en Bourgogne-Franche-Comté, Grand Est ou en Île-de-France. Ces zones méritent une analyse approfondie pour comprendre les raisons de cette sous-performance avant tout investissement.
Les conditions du bail commercial
Le bail commercial est le document juridique qui encadre la relation entre le propriétaire (vous) et l'exploitant de l'EHPAD. Sa lecture attentive est indispensable avant tout engagement.
Les points de vigilance incluent :
- La durée du bail (généralement 9 à 12 ans, tacitement reconductible)
- Le montant du loyer et ses modalités d'indexation
- La répartition des charges entre bailleur et preneur (articles 605 et 606 du Code Civil)
- Les clauses de sortie et de résiliation
- Les garanties financières apportées par l'exploitant
- Les conditions de renouvellement à échéance
Perspectives et conclusion : un avenir prometteur pour l'investissement en EHPAD 🌟
Le « mur démographique » : une réalité incontournable
Les projections démographiques ne laissent aucun doute sur l'évolution future de la demande en hébergement médicalisé. Les plus de 75 ans représentent déjà plus de 10 % de la population française. D'ici 2040, le nombre de personnes dépendantes aura bondi de 36 %. En 2060, 23,6 millions de personnes seront âgées de plus de 60 ans, soit une personne sur trois, et nous compterons près de 200 000 centenaires.
Cette réalité démographique constitue le socle le plus solide que puisse avoir un secteur d'investissement. La demande n'est pas conjoncturelle, elle est structurelle et prévisible sur plusieurs décennies.
L'évolution du modèle : vers plus de qualité et de transparence
Le secteur des EHPAD a traversé des turbulences importantes ces dernières années, entre crise sanitaire et scandales médiatiques. Ces épreuves ont conduit à une prise de conscience collective et à une élévation des exigences en matière de qualité des soins, de transparence financière et de respect des résidents.
Les gestionnaires les plus solides ont compris que leur avenir passait par :
- La diversification des prestations et la montée en gamme des services
- L'intégration des nouvelles technologies (domotique, télémédecine, outils de suivi)
- Le renforcement des effectifs et la formation du personnel
- La transparence vis-à-vis des familles et des autorités de contrôle
Cette évolution qualitative du secteur renforce l'attractivité des investissements pour les particuliers soucieux de donner du sens à leur patrimoine.
Notre conviction : l'EHPAD, valeur refuge de la décennie
Au terme de cette analyse, notre conviction est claire : l'adoption du crédit d'impôt de 25 % pour les frais d'EHPAD constitue une excellente nouvelle pour le secteur dans son ensemble.
Pour les familles d'abord, qui bénéficieront d'une aide élargie et plus équitable.
Pour les résidents ensuite, dont la solvabilité renforcée permettra une meilleure prise en charge.
Pour les gestionnaires enfin, qui opèrent dans un environnement de demande sécurisée par les pouvoirs publics.
Et pour les investisseurs, qui trouvent dans l'EHPAD une combinaison rare de rendement attractif, de fiscalité préservée, de demande structurelle et de soutien politique.
Alors que l'immobilier traditionnel subit de plein fouet les rigueurs fiscales et les incertitudes économiques, la résidence médicalisée conserve son statut de valeur refuge. La fiscalité LMNP préservée, les rendements stables et la demande sécurisée par la démographie font de ce placement l'une des options les plus pertinentes pour diversifier et sécuriser un patrimoine à long terme. 💰
Article rédigé par EHPAD INVEST, spécialiste du marché secondaire des EHPAD depuis 2003. Pour toute question sur l'investissement en résidence médicalisée, n'hésitez pas à prendre rendez-vous avec nos équipes.