Hausse, stabilité ou baisse ? Décryptage des prévisions des experts pour optimiser votre stratégie d'investissement

L'évolution des taux de crédit immobilier constitue une variable déterminante pour tout projet d'investissement en EHPAD. Après une année 2025 marquée par une stabilisation bienvenue autour de 3,10 %, les perspectives pour 2026 suscitent de légitimes interrogations. L'Observatoire Crédit Logement/CSA, les grandes banques françaises et les courtiers spécialisés convergent vers trois scénarios distincts pour les mois à venir. Chez EHPAD INVEST, nous analysons ces projections et leurs implications concrètes pour vos projets d'acquisition.

Le point de départ : où en sommes-nous fin 2025 ? 📈

Une stabilisation après la tempête

Avant de nous projeter sur 2026, dressons un état des lieux précis de la situation actuelle. Les taux de crédit immobilier ont connu une trajectoire remarquable ces dernières années. Après avoir atteint des planchers historiques autour de 1 % en 2021, ils ont brutalement remonté pour culminer à plus de 4 % fin 2023, sous l'effet du resserrement monétaire de la BCE face à l'inflation.

L'année 2024 a amorcé une détente progressive, confirmée en 2025. D'après les dernières données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen accordé en octobre 2025 s'établit à 3,14 %, toutes durées de prêt confondues, hors assurance emprunteur et coût des sûretés.

Les taux moyens constatés fin 2025 se répartissent comme suit selon les durées : environ 3,04 % sur 10 ans, 3,11 % sur 15 ans, 3,23 % sur 20 ans et 3,34 % sur 25 ans. Ces niveaux témoignent d'une accalmie bienvenue sur le marché du crédit après plusieurs années de turbulences.

Des conditions encore favorables pour les meilleurs profils

Les emprunteurs présentant des dossiers solides parviennent à négocier des conditions plus avantageuses. Selon les observations communiquées par plusieurs courtiers, les profils les plus recherchés obtiennent des taux proches de 2,69 % sur 10 ans, 2,99 % sur 20 ans et environ 3,10 % sur 25 ans.

Ces décotes substantielles illustrent la compétition que se livrent les établissements bancaires pour capter les meilleurs dossiers. Un apport conséquent, des revenus stables et une gestion bancaire irréprochable constituent les critères discriminants permettant d'accéder à ces conditions privilégiées.

Un pouvoir d'achat immobilier en amélioration

La baisse des taux observée entre fin 2023 et fin 2025, de l'ordre de 1,12 point, a mécaniquement amélioré la capacité d'emprunt des ménages. Pour un emprunteur type souhaitant emprunter 300 000 euros sur 20 ans, le coût total du crédit a diminué de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Concrètement, les acquéreurs ont gagné en moyenne 2,4 mètres carrés de surface achetable en un an. Cette amélioration du pouvoir d'achat immobilier constitue une fenêtre d'opportunité que les investisseurs avisés ont su saisir.

Les trois scénarios pour 2026 : analyse détaillée 🎯

Les experts s'accordent sur l'existence de trois trajectoires possibles pour l'évolution des taux de crédit immobilier en 2026. Chaque scénario repose sur des hypothèses macroéconomiques distinctes et génère des implications différentes pour les investisseurs en EHPAD.

Scénario 1 : La hausse modérée (probabilité estimée : 60-70 %) ⬆️

Ce premier scénario est considéré comme le plus probable par la majorité des observateurs. L'Observatoire Crédit Logement/CSA, ainsi que les économistes de plusieurs grandes banques françaises comme le Crédit Agricole et BPCE, anticipent une remontée progressive des taux au cours de l'année 2026.

Les hypothèses sous-jacentes

Plusieurs facteurs convergent pour justifier cette prévision de hausse modérée. L'inflation, bien qu'en décrue, demeure au-dessus de l'objectif de 2 % visé par la BCE. La croissance économique européenne reste modeste, limitant les marges de manœuvre de la politique monétaire.

Le contexte budgétaire français pèse également sur les anticipations. La dette publique française atteint désormais 114 % du PIB, alimentant un risque souverain latent. Les agences de notation scrutent avec attention la trajectoire des finances publiques, et toute dégradation de la note française se répercuterait sur le coût de financement de l'ensemble de l'économie.

Les OAT 10 ans, indicateur de référence pour le financement des banques, devraient se maintenir autour de 3,1 % voire progresser légèrement dans les mois à venir. Les établissements bancaires devront répercuter cette évolution sur leurs barèmes de taux immobiliers.

Les projections chiffrées

Selon ce scénario, les taux immobiliers pourraient augmenter de 0,20 à 0,50 point en moyenne sur l'année 2026. Les projections des experts anticipent des taux autour de 3,30 % à 3,40 % sur 20 ans en fin d'année 2026. Michel Mouillart, directeur scientifique de l'Observatoire Crédit Logement, évoque même un taux moyen de 3,40 % pour l'ensemble de l'année 2026, contre 3,11 % en 2025.

L'impact concret pour les emprunteurs

Pour un emprunt de 300 000 euros sur 20 ans, le passage d'un taux de 3,25 % à 3,40 % représente une augmentation de la mensualité d'environ 53 euros, soit 636 euros supplémentaires par an. Sur la durée totale du prêt, le surcoût atteint 12 720 euros.

Pour les investisseurs en EHPAD, cette hausse modérée impacte la rentabilité nette de l'opération mais ne remet nullement en cause la pertinence de l'investissement. Les loyers garantis par bail commercial et les avantages fiscaux du LMNP permettent d'absorber ce surcoût de financement.

Scénario 2 : La stabilité (probabilité estimée : 20-25 %) ➡️

Ce deuxième scénario, qualifié de « rassurant » par les analystes, repose sur une hypothèse de maintien des conditions actuelles tout au long de l'année 2026.

Les hypothèses sous-jacentes

Ce scénario suppose que l'inflation reste maîtrisée et que la BCE poursuive sa politique accommodante sans nouvelles hausses de taux directeurs. Il implique également une absence d'aggravation des tensions géopolitiques susceptibles de perturber les marchés financiers.

Dans cette configuration, les OAT 10 ans se maintiendraient autour de 3,1 %, offrant aux banques une base de financement stable. Les établissements disposeraient alors d'une marge de manœuvre suffisante pour ajuster leurs politiques commerciales sans nécessairement relever leurs barèmes.

Les projections chiffrées

Les taux immobiliers resteraient compris entre 3,10 % et 3,30 % sur 20 ans tout au long de l'année 2026. Cette stabilité offrirait aux emprunteurs une visibilité appréciable pour structurer leurs projets d'acquisition.

L'impact pour les investisseurs

Ce scénario constitue le plus favorable pour les investisseurs qui hésitent encore à concrétiser leur projet. Il permet de prendre le temps d'analyser les opportunités sans craindre une dégradation brutale des conditions de financement. Toutefois, cette fenêtre de stabilité pourrait se refermer si le scénario de hausse venait finalement à se concrétiser.

Scénario 3 : La baisse (probabilité estimée : 10-15 %) ⬇️

Ce troisième scénario, le plus optimiste pour les emprunteurs, envisage une nouvelle décrue des taux immobiliers en 2026.

Les hypothèses sous-jacentes

Ce scénario suppose une inflation durablement contenue en dessous des attentes, permettant à la BCE d'adopter une politique résolument accommodante. Les OAT 10 ans baisseraient alors de 0,10 à 0,40 point, allégeant le coût de refinancement des banques.

Une telle évolution supposerait également une amélioration significative du contexte économique européen et une dissipation des incertitudes géopolitiques. Ces conditions apparaissent aujourd'hui peu probables au regard des tensions persistantes.

Les projections chiffrées

Dans ce scénario favorable, les taux immobiliers pourraient baisser de 0,10 à 0,40 point. Les taux courts (15 ans) passeraient sous la barre des 3 %, tandis que les taux longs (25 ans) oscilleraient entre 3,00 % et 3,20 %.

L'impact pour les investisseurs

Si ce scénario venait à se concrétiser, les investisseurs ayant attendu bénéficieraient d'une économie de 500 à 2 000 euros par an en intérêts. Toutefois, la faible probabilité attribuée à cette trajectoire incite à la prudence. Attendre une baisse hypothétique comporte le risque de voir les conditions se dégrader entretemps.

Les facteurs clés à surveiller 🔍

La politique monétaire de la BCE

Les décisions de la Banque Centrale Européenne constituent le premier déterminant de l'évolution des taux immobiliers. En 2025, la BCE a procédé à plusieurs baisses de ses taux directeurs, ramenant le taux de refinancement à 2,65 % puis le taux de facilité de dépôt à 2,00 %.

Pour 2026, les anticipations suggèrent que la BCE pourrait arrêter le cycle de baisse de ses taux. Sa politique de resserrement quantitatif nécessiterait des conditions monétaires moins restrictives pour soutenir la croissance des économies de la zone euro, mais l'institution reste vigilante face aux risques inflationnistes résiduels.

L'évolution des OAT 10 ans

Les Obligations Assimilables du Trésor à 10 ans constituent la référence pour le financement à long terme des banques. Leur rendement influence directement le coût de ressources des établissements et, par ricochet, les taux proposés aux emprunteurs.

Entre le début et la fin octobre 2025, le rendement des OAT 10 ans a reculé de 3,60 % à 3,34 %, contribuant à la détente observée sur les taux immobiliers. Toute remontée de ce rendement se répercuterait mécaniquement sur les barèmes bancaires.

Le contexte budgétaire français

La situation des finances publiques françaises pèse sur les anticipations des marchés. Le déficit élevé et la dette croissante alimentent une prime de risque que les investisseurs intègrent dans leurs exigences de rendement sur la dette française.

Une dégradation de la notation souveraine ou une aggravation des déséquilibres budgétaires provoquerait une hausse des OAT et, par voie de conséquence, des taux de crédit immobilier. Les investisseurs doivent intégrer cette variable dans leur analyse.

Les tensions géopolitiques

Les conflits internationaux et les incertitudes géopolitiques renforcent la volatilité des marchés financiers. Les établissements bancaires intègrent ces risques dans leurs politiques de tarification, ce qui peut se traduire par des ajustements de taux indépendamment des fondamentaux économiques.

Implications pour l'investissement en EHPAD 🏥

Pourquoi le timing actuel reste favorable

Au regard des trois scénarios présentés, la période actuelle apparaît particulièrement propice pour concrétiser un projet d'investissement en EHPAD. Les taux actuels, autour de 3,10 % à 3,25 % sur 20 ans, se situent à un niveau historiquement raisonnable et probablement proche du plancher du cycle actuel.

La probabilité d'une baisse substantielle demeure faible (10-15 %), tandis que le risque d'une hausse est élevé (60-70 %). Dans ce contexte, attendre représente un pari risqué susceptible de dégrader les conditions de financement de votre projet.

L'impact d'une hausse de taux sur votre capacité d'emprunt

Une hausse de 0,3 point des taux de crédit réduit la capacité d'emprunt d'environ 35 000 euros pour un dossier type. Cette diminution peut contraindre les investisseurs à revoir leurs ambitions à la baisse ou à augmenter leur apport personnel.

Pour un investissement en EHPAD sur le marché secondaire, où les lots se négocient généralement entre 80 000 et 200 000 euros, cette réduction de capacité d'emprunt peut faire la différence entre la possibilité ou non de concrétiser l'acquisition envisagée.

Les atouts spécifiques de l'investissement en EHPAD

L'investissement en EHPAD présente des caractéristiques qui atténuent l'impact d'une éventuelle hausse des taux. Le bail commercial garantit des loyers réguliers et prévisibles, permettant de sécuriser les flux de remboursement du crédit. L'indexation des loyers sur des indices officiels assure une revalorisation progressive des revenus locatifs.

Le régime fiscal du LMNP, avec la possibilité d'amortir le bien et de déduire les charges réelles, génère des économies d'impôt substantielles qui compensent partiellement le coût du crédit. Dans de nombreuses configurations, les revenus locatifs nets d'impôt couvrent largement les mensualités d'emprunt.

Nos recommandations stratégiques

Agir rapidement plutôt qu'attendre : Les conditions actuelles de financement sont favorables et la probabilité d'amélioration demeure faible. Chaque mois d'attente comporte le risque d'une dégradation des conditions.

Optimiser son dossier de financement : Un apport de 20 % minimum, des revenus stables et une gestion bancaire irréprochable permettent d'accéder aux meilleures conditions. Les écarts de taux entre profils peuvent atteindre 0,50 point.

Privilégier le taux fixe : Dans un contexte de remontée probable des taux, le crédit à taux fixe protège l'emprunteur contre les variations futures. La visibilité sur les mensualités facilite la gestion patrimoniale à long terme.

Faire appel à un courtier spécialisé : Les courtiers en crédit immobilier disposent d'un accès privilégié aux offres des différentes banques et peuvent négocier des conditions avantageuses. Leur expertise se révèle particulièrement précieuse dans un marché en mutation.

Envisager la renégociation pour les crédits existants : Les investisseurs ayant emprunté à des taux supérieurs à 4 % en 2023 peuvent étudier l'opportunité d'une renégociation. Un gain de 0,50 à 1 point sur le taux génère des économies substantielles sur la durée résiduelle du prêt.

Le marché immobilier en 2026 : au-delà des taux 🏠

Une reprise fragile des transactions

Le volume de transactions immobilières a fortement chuté entre 2022 et 2024, passant sous la barre des 900 000 ventes annuelles. L'année 2025 amorce une reprise timide, avec environ 921 000 ventes sur 12 mois glissants à fin septembre.

Si les taux augmentent effectivement en 2026, cette reprise pourrait marquer le pas. Les projections tablent sur un volume de transactions proche de 900 000 en cas de confirmation d'une hausse des taux, voire une progression vers 960 000 si les conditions restent stables.

Une évolution contrastée des prix

Les prix de l'immobilier ont connu une correction significative entre 2022 et 2024, de l'ordre de 5 à 10 % selon les marchés. L'année 2025 marque une stabilisation globale, avec de légères variations d'un trimestre à l'autre.

Les prévisions pour 2026 anticipent une hausse modérée des prix, de l'ordre de 1 à 2 % en moyenne nationale. Cette progression pourrait réduire le pouvoir d'achat immobilier des acquéreurs, même en cas de stabilité des taux.

Des disparités territoriales marquées

Les évolutions de prix varient significativement selon les territoires. Les métropoles dynamiques comme Bordeaux (+3,6 %) ou Paris (+2,5 %) enregistrent des hausses plus importantes que la moyenne nationale. Les zones rurales ou les villes moyennes connaissent des trajectoires plus contrastées.

Pour l'investissement en EHPAD, la localisation de l'établissement influence la valorisation patrimoniale à long terme. Les zones sous tension démographique, où la demande de places en EHPAD excède structurellement l'offre, offrent les meilleures perspectives de revalorisation.

Conclusion : agir maintenant pour sécuriser les meilleures conditions 🌟

L'analyse des trois scénarios possibles pour les taux de crédit immobilier en 2026 conduit à une conclusion claire : le moment actuel est propice à la concrétisation des projets d'investissement en EHPAD.

Le scénario de hausse modérée, donné comme le plus probable par les experts, incite à ne pas différer les décisions d'acquisition. Chaque mois d'attente comporte le risque de voir les conditions de financement se dégrader, réduisant d'autant la capacité d'emprunt et la rentabilité du projet.

Les fondamentaux de l'investissement en EHPAD demeurent excellents. La demande structurelle liée au vieillissement démographique, la sécurisation des revenus par le bail commercial et les avantages fiscaux du LMNP constituent des atouts pérennes qui transcendent les fluctuations conjoncturelles des taux d'intérêt.

Chez EHPAD INVEST, nous accompagnons nos clients dans l'optimisation de leur stratégie de financement. Notre connaissance approfondie du marché des EHPAD sur le marché secondaire, combinée à notre réseau de partenaires bancaires, nous permet de proposer des solutions adaptées à chaque situation patrimoniale.

N'attendez pas que les conditions se dégradent pour concrétiser votre projet. Contactez nos conseillers pour une étude personnalisée de votre capacité d'investissement et des opportunités actuellement disponibles sur le marché.

Questions fréquentes des investisseurs 💬

Dois-je attendre une baisse des taux pour investir en EHPAD ?

La probabilité d'une baisse significative des taux en 2026 est estimée à seulement 10-15 % par les experts. À l'inverse, le risque d'une hausse atteint 60-70 %. Dans ce contexte, attendre représente un pari risqué. De plus, même si les taux restent stables, les prix immobiliers pourraient progresser de 1 à 2 %, réduisant votre pouvoir d'achat. L'arbitrage rationnel conduit à privilégier une action rapide pour sécuriser les conditions actuelles.

Quel apport prévoir pour optimiser mon taux de crédit ?

Un apport de 20 % du montant de l'acquisition constitue le seuil permettant d'accéder aux meilleures conditions tarifaires. Les banques considèrent qu'un tel apport démontre une capacité d'épargne rassurante et réduit leur exposition au risque. Pour un investissement en EHPAD de 150 000 euros, cela représente un apport de 30 000 euros. Les profils présentant un apport supérieur peuvent négocier des décotes supplémentaires.

La hausse des taux remet-elle en cause la rentabilité du LMNP en EHPAD ?

Une hausse de 0,30 point du taux de crédit augmente le coût total du financement mais ne remet nullement en cause la pertinence de l'investissement. Les loyers garantis par bail commercial, indexés sur des indices officiels, progressent dans le temps et compensent ce surcoût. Les avantages fiscaux du régime LMNP (amortissements, déduction des charges) génèrent des économies d'impôt substantielles qui préservent la rentabilité nette de l'opération.

Faut-il privilégier le taux fixe ou le taux variable ?

Dans un contexte de probable remontée des taux, le crédit à taux fixe offre une protection précieuse contre les variations futures. Vous connaissez dès le départ le montant exact de vos mensualités pour toute la durée du prêt, facilitant la gestion de votre budget. Le taux variable peut sembler attractif à court terme mais comporte un risque d'augmentation significative des mensualités en cas de hausse des taux directeurs.

Comment les investisseurs internationaux influencent-ils les taux français ?

Le niveau de confiance accordé par les marchés internationaux à la dette française impacte directement le rendement des OAT 10 ans. Lorsque les investisseurs estiment que la France présente un risque accru (déficit élevé, instabilité politique), ils exigent une rémunération supérieure pour détenir des obligations françaises. Cette hausse du rendement des OAT se répercute sur le coût de financement des banques et, in fine, sur les taux proposés aux emprunteurs particuliers.

Notre accompagnement personnalisé 💼

Fort de plus de vingt années d'expertise sur le marché secondaire des EHPAD, EHPAD INVEST propose un accompagnement global intégrant la dimension financement. Nous travaillons en partenariat avec des courtiers spécialisés et des établissements bancaires familiers des spécificités du LMNP en EHPAD.

Notre approche consiste à optimiser simultanément le choix du bien et les conditions de financement. Un lot EHPAD performant associé à un crédit bien structuré maximise la rentabilité globale de votre investissement. Nos conseillers analysent votre situation patrimoniale et fiscale pour vous proposer le montage le plus adapté à vos objectifs.

Les investisseurs qui nous font confiance bénéficient d'un accès privilégié aux meilleures opportunités du marché secondaire, souvent avant leur mise en commercialisation publique. Cette réactivité constitue un atout précieux dans un contexte où les conditions de financement peuvent évoluer rapidement.

Article rédigé par EHPAD INVEST, spécialiste de l'investissement en EHPAD et résidences seniors sur le marché secondaire depuis 2003. Pour une étude personnalisée de votre projet d'investissement, contactez nos conseillers experts.

Tableau récapitulatif des scénarios 2026 📋

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