EHPAD, Résidences Seniors : Faut-il vraiment croire à la consolidation comme seule issue à la tension structurelle ?

Introduction

Depuis quelques années, le secteur des EHPAD traverse une tension structurelle profonde. Inflation des coûts, tensions sur les ressources humaines, défiance du public suite à des scandales médiatisés… La situation semble systémique, touchant l’ensemble de la chaîne de valeur, des exploitants aux investisseurs. Face à cette tempête, un mot revient avec insistance dans les discours institutionnels et stratégiques : la consolidation. Fusionner, absorber, regrouper, pour survivre.

Mais est-ce vraiment là la seule voie ? Chez EHPAD INVEST, nous accompagnons depuis 2003 les particuliers dans l’achat, la revente et l’analyse de lots EHPAD dans toute la France. Et nous le constatons chaque jour : il n’existe pas un marché unique des EHPAD, mais une mosaïque de situations, où la rentabilité dépend à la fois du gestionnaire, du bail, de l’emplacement, et des perspectives locales. La consolidation peut être une réponse, mais elle n’est ni suffisante, ni toujours souhaitable.

1. Une tension structurelle devenue systémique : les symptômes d’un modèle essoufflé

Le modèle classique de l’EHPAD repose sur un triptyque : un gestionnaire exploitant, un propriétaire des murs, et un réseau d’investisseurs individuels détenant les chambres. Ce montage a longtemps fonctionné grâce à un équilibre fragile entre coûts, subventions, et loyers versés aux propriétaires. Mais depuis la tension structurelle sanitaire, les fondations chancellent :

• L’inflation générale augmente les charges d’exploitation, sans que les forfaits journaliers puissent être réajustés à la même vitesse.
• Le recrutement du personnel soignant est devenu un casse-tête, y compris dans les grandes agglomérations.
• Les normes s’accumulent (notamment sur la qualité, la traçabilité, la transparence financière), grevant la marge opérationnelle.
• Le taux d’occupation baisse dans certaines zones où le marché est suréquipé ou mal adapté aux besoins réels des familles.

Toutefois, la situation s'est partiellement améliorée depuis le pic de tension post-COVID en 2022. Certains gestionnaires ont adapté leurs pratiques, des mesures de soutien ont été mises en place, et la fréquentation réaugmente progressivement dans plusieurs territoires. Mais les fragilités structurelles demeurent.

Résultat : certains exploitants sont en difficulté. Orpea, Korian (aujourd’hui Clariane), DomusVi… même les mastodontes affichent des difficultés structurelles. Cette fragilité touche aussi les investisseurs, dont les loyers peuvent être suspendus, renégociés, ou parfois même impayés.

2. La consolidation : une réponse défensive mais risquée

La consolidation consiste à regrouper les forces, par fusions, acquisitions, ou rapprochements stratégiques. En théorie, elle permet de :

• Mutualiser les fonctions supports (RH, informatique, comptabilité).
• Avoir un poids accru face aux pouvoirs publics.
• Négocier de meilleurs tarifs avec les fournisseurs.

Mais ce modèle a ses limites. Il suppose une capacité à intégrer culturellement et opérationnellement des structures hétérogènes. Il crée souvent des lourdeurs de gestion et une dilution de la responsabilité. Pire : à trop grossir, certains groupes deviennent vulnérables aux retournements brutaux.

Chez EHPAD INVEST, nous avons vu des petits exploitants être plus résilients que de grands groupes, car plus souples, plus proches du terrain, plus réactifs. Nous analysons chaque opportunité EHPAD par EHPAD, car la taille de l’exploitant ne préjuge pas de la qualité de gestion.

3. Hausser les prix : une équation politique délicate

Une autre piste pour restaurer la rentabilité du secteur serait d’ajuster les tarifs aux coûts réels. Beaucoup d’EHPAD affichent aujourd’hui des prix d’hébergement qui ne permettent pas de couvrir leurs charges de fonctionnement, surtout quand les baux imposent des loyers fixes aux propriétaires.

Mais toute hausse tarifaire se heurte à deux obstacles majeurs :

1. Le pouvoir d’achat des familles, déjà très sollicites.
2. La volonté politique de maintenir un coût supportable pour les personnes âgées.

En réalité, un rééquilibrage des prix est nécessaire dans certaines zones où le foncier, les salaires et les charges explosent. Il pourrait être accompagné d’un meilleur ciblage des aides publiques, pour soutenir les publics les plus fragiles tout en assurant la pérennité du modèle.

4. Réduire les charges : un impératif de survie ?

Une autre voie, moins visible mais potentiellement plus efficace à court terme, est l’optimisation des charges. Cela peut passer par :

• La digitalisation des fonctions administratives.
• L’externalisation de certains services non-médicaux.
• La mutualisation des achats via des groupements d’intérêt économique.

Certaines charges, comme la taxe foncière ou les coûts énergétiques, pourraient également être réduites par des négociations locales ou des investissements ciblés (isolation, énergies renouvelables).

Là encore, cela n’est pas une solution miracle : la qualité du soin et de l’accompagnement ne doit jamais être sacrifiée à l’autel de la rentabilité. Mais il y a une marge de progression évidente dans beaucoup d’établissements.

5. Des modèles hybrides émergent : la fin du tout-EHPAD ?

Peut-être que la vraie rupture viendra d’ailleurs : du côté des modèles alternatifs. Depuis quelques années, de nouvelles formes d’habitat pour seniors se développent :

• Les résidences services seniors, plus légères en termes de normes, plus adaptées aux personnes valides.
• Le coliving intergénérationnel, encore marginal mais porteur de sens.
• Les hôtels transformés en résidences médicalisées, avec des prestations à la carte.

C’est dans ce cadre qu’EHPAD INVEST a lancé une nouvelle dynamique visant à racheter ou co-exploiter des hôtels en difficulté pour les transformer en résidences seniors hybrides.

Ce modèle offre plusieurs avantages :

• Moins de normes contraignantes que les EHPAD.
• Des loyers plus modulables.
• Une réactivité forte à la demande locale.
• Des coûts d’exploitation allégés.

Nous croyons à une approche localisée, sur-mesure, basée sur l’analyse de chaque actif. Ce sont parfois les modèles les plus simples, les plus souples, qui garantissent la meilleure pérennité.

Conclusion : repenser le secteur plutôt que l’agrandir

La consolidation du secteur des EHPAD apparaît aujourd’hui comme une réponse logique à une tension structurelle systémique. Mais elle ne doit pas masquer d’autres pistes : revaloriser les prix, réduire les charges, inventer de nouveaux modèles.

Chez EHPAD INVEST, nous sommes convaincus qu’il faut dépasser les effets d’annonce. Nous continuons d’étudier la rentabilité EHPAD par EHPAD, ligne à ligne, bail par bail, en confrontant toujours promesse commerciale et réalité terrain. Parce que ce n’est pas la taille d’un groupe qui garantit la sécurité d’un investissement, mais la solidité du modèle local, du couple bail/gestionnaire, et de l’accompagnement de l’investisseur.

C’est sur cette voie que nous continuerons d’accompagner nos clients, avec lucidité, expérience, et conviction.