Que nous enseigne cette opération majeure sur l'évolution du marché européen des EHPAD ?

Le groupe Emeis, anciennement connu sous le nom d'Orpea, vient d'annoncer la finalisation d'accords de cession portant sur l'intégralité de ses activités de maisons de retraite en Suisse. Cette transaction, évaluée à 250 millions de francs suisses soit environ 270 millions d'euros, constitue une étape déterminante dans la stratégie de désendettement du leader européen de la prise en charge de la dépendance. Pour les investisseurs en EHPAD sur le marché secondaire, cette opération recèle de nombreux enseignements sur les dynamiques actuelles du secteur.

Les détails d'une transaction d'envergure 📊

Un périmètre de cession considérable

Le périmètre cédé par Emeis comprend quarante maisons de retraite et résidences seniors implantées sur le territoire helvétique. Ces établissements représentent près de 3 600 lits, soit une capacité d'accueil significative sur un marché suisse réputé pour son niveau d'exigence et la qualité de ses prestations de soins.

La performance opérationnelle de ce portefeuille mérite d'être soulignée. En 2024, le taux d'occupation moyen de l'ensemble de ces établissements dépassait 90 %, témoignant d'une demande soutenue et d'une gestion efficace. Ce niveau d'occupation constitue un indicateur rassurant pour les repreneurs et confirme l'attractivité structurelle du marché suisse des soins aux personnes âgées.

Au-delà des établissements d'hébergement, la transaction inclut également l'activité locale d'aide à domicile développée par Emeis en Suisse. L'ensemble de ces activités a généré un chiffre d'affaires global de près de 350 millions de francs suisses en 2024, soit environ 375 millions d'euros. Ce ratio entre la valeur de transaction et le chiffre d'affaires annuel illustre les multiples de valorisation pratiqués sur ce segment de marché.

Une structure de transaction élaborée

La complexité de cette opération mérite une analyse détaillée car elle illustre parfaitement les montages actuellement pratiqués dans le secteur.

Le groupe Tertianum, opérateur suisse spécialisé dans le soin et l'accompagnement des personnes âgées, fait l'acquisition des activités opérationnelles. Cet acteur local bénéficie d'une expertise reconnue sur le marché helvétique et disposera de la légitimité nécessaire pour poursuivre l'exploitation des quarante établissements dans les meilleures conditions.

Parallèlement, deux investisseurs institutionnels immobiliers font l'acquisition des murs de sept établissements jusqu'alors détenus en propre par Emeis. Ces actifs immobiliers représentaient un peu plus de 2 % du patrimoine immobilier total du groupe français à fin 2024. À l'issue de la transaction, ces biens seront opérés par Tertianum qui en deviendra locataire, instaurant ainsi un schéma classique de séparation entre la propriété des murs et l'exploitation.

Cette dissociation entre fonds de commerce et immobilier correspond exactement au modèle d'investissement que nous proposons chez EHPAD INVEST. L'investisseur acquiert les murs tandis qu'un exploitant professionnel assume la gestion opérationnelle via un bail commercial long terme.

Un calendrier maîtrisé

Les opérations, soumises aux conditions suspensives usuelles, devraient être finalisées au cours du premier trimestre 2026. Les échanges se poursuivent avec les partenaires sociaux du groupe Emeis, notamment au niveau européen, dans le respect des procédures d'information et de consultation applicables.

Cette transaction intervient dans la continuité des échanges menés depuis plusieurs mois et témoigne de la capacité d'Emeis à mener à bien des opérations complexes impliquant de multiples parties prenantes.

Emeis : une stratégie de désendettement accélérée 💼

Un objectif largement dépassé

Cette nouvelle cession s'inscrit dans un programme ambitieux de désendettement engagé depuis mi-2022. Avec cette opération suisse, le volume total de cessions réalisées ou sécurisées par Emeis atteint désormais près de 2,4 milliards d'euros.

Ce montant dépasse très largement l'objectif initial que le groupe s'était fixé. La cible initiale prévoyait 1,5 milliard d'euros de cessions d'ici fin 2025. La réalisation effective représente donc un dépassement de 60 % par rapport aux engagements pris, démontrant la capacité d'exécution des équipes et l'appétit des investisseurs pour ces actifs.

Une dette nette encore significative

À la fin du mois de juin 2024, la dette nette d'Emeis atteignait encore plus de 4,7 milliards d'euros. Cette charge financière considérable constitue l'héritage de la période d'expansion rapide menée par l'ancienne direction et des difficultés traversées depuis les révélations du livre « Les Fossoyeurs » début 2022.

Le produit des cessions récentes permettra de poursuivre le désendettement du groupe et viendra renforcer la structure de son bilan. Chaque milliard d'euros de dette remboursé allège les charges financières annuelles de plusieurs dizaines de millions d'euros, améliorant d'autant la rentabilité opérationnelle.

La création d'une foncière immobilière

En septembre 2025, Emeis a franchi une nouvelle étape stratégique avec la création d'une foncière immobilière. Cette structure détient un portefeuille de 68 actifs d'une valeur expertisée de 1,23 milliard d'euros à fin 2024. Ces biens, situés à 68 % en France, 19 % en Allemagne et 13 % en Espagne, resteront intégralement opérés par le groupe français.

La composition de ce portefeuille illustre la diversité des activités d'Emeis : 48 % de murs de maisons de retraite et 52 % de cliniques. Ce partenariat est envisagé pour une durée de cinq ans, avec possibilité de prolongation de deux années supplémentaires.

Cette initiative confirme la tendance lourde du secteur vers une séparation entre la détention immobilière et l'exploitation opérationnelle, créant ainsi des opportunités d'investissement pour les particuliers via le statut LMNP.

Le parcours tumultueux d'Orpea devenu Emeis 📈

De la croissance effrénée au scandale

Pour bien comprendre le contexte de cette cession suisse, il convient de rappeler le parcours exceptionnel puis chaotique du groupe. Fondé en 1989 par le docteur Jean-Claude Marian, Orpea a connu une expansion fulgurante pendant plus de deux décennies.

Introduction en bourse en 2002, diversification dans les cliniques psychiatriques et de soins de suite, acquisitions multiples en Europe... Le groupe est devenu le leader européen de la prise en charge de la dépendance, au coude à coude avec son compatriote Clariane (ex-Korian).

Cette croissance s'est toutefois accompagnée d'un endettement massif. À fin 2022, le levier de la dette atteignait un multiple de 23 fois l'EBITDA, un niveau absolument insoutenable qui exigeait une restructuration profonde.

Le séisme de janvier 2022

La parution du livre-enquête « Les Fossoyeurs » du journaliste Victor Castanet en janvier 2022 a provoqué un véritable séisme. Les révélations sur les pratiques de l'ancienne direction en matière de gestion des établissements et de traitement des résidents ont entraîné une crise de confiance majeure.

L'action Orpea s'est effondrée, perdant près de 99 % de sa valeur dans les mois qui ont suivi. Le cours est passé de plusieurs centaines d'euros à quelques centimes, anéantissant la valeur patrimoniale des actionnaires historiques.

Des procédures judiciaires ont été engagées. En juin 2023, les anciens directeur général et directeur financier ont été mis en détention provisoire après l'ouverture d'une information judiciaire pour abus de confiance, escroqueries, abus de biens sociaux et blanchiment en bande organisée.

Une restructuration financière titanesque

Face à l'ampleur de la crise, une restructuration financière d'une ampleur inédite a été mise en œuvre. En février 2023, le groupe a été repris par un consortium mené par la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), avec CNP Assurances, la MACSF et la MAIF.

Cette opération a permis d'effacer une partie substantielle de la dette, à hauteur de plusieurs milliards d'euros, convertis en capital. Trois augmentations de capital successives ont été réalisées entre fin 2023 et début 2024, pour un montant total avoisinant 4 milliards d'euros.

À l'issue de cette restructuration, la répartition du capital a été profondément modifiée. Le consortium public mené par la CDC détient environ 50 % du capital. Les créanciers convertis en actionnaires possèdent près de 49 %, tandis que les anciens actionnaires ne représentent plus qu'une part symbolique d'environ 1 %.

Emeis : une nouvelle identité pour un nouveau départ

En mars 2024, Orpea a changé de nom pour devenir Emeis, terme grec signifiant « Nous ». Cette nouvelle identité vise à marquer une rupture avec le passé et à incarner un projet d'entreprise renouvelé.

Le groupe s'est doté d'une nouvelle raison d'être : « Ensemble, soyons force de vie des plus fragiles ». En juin 2025, Emeis est devenu une société à mission, renforçant ainsi ses engagements en matière de qualité de soins et de responsabilité sociale.

Cette transformation identitaire s'accompagne d'un renouvellement complet de la gouvernance. Guillaume Pepy préside le conseil d'administration tandis que Laurent Guillot assure la direction générale. Les équipes de management ont été largement renouvelées pour porter ce projet de refondation.

Les implications pour les investisseurs en EHPAD 🎯

Un marché qui reste fondamentalement porteur

Malgré les turbulences traversées par certains opérateurs majeurs, les fondamentaux du marché des EHPAD demeurent extrêmement solides. Le vieillissement démographique constitue une tendance lourde et irréversible en Europe.

En France, le nombre de personnes âgées de plus de 85 ans devrait doubler d'ici 2050, passant de 2 millions à 4 millions. Cette évolution génère une demande structurelle croissante pour les établissements d'hébergement médicalisé que l'offre actuelle peine à satisfaire.

Les taux d'occupation élevés observés dans les portefeuilles cédés par Emeis (supérieurs à 90 %) confirment cette dynamique favorable. La demande excède l'offre dans la plupart des territoires, garantissant aux investisseurs une visibilité rassurante sur les revenus locatifs futurs.

La solidité des grands exploitants

Les difficultés financières rencontrées par Orpea/Emeis et dans une moindre mesure par Clariane ne remettent pas en cause la viabilité du secteur. Elles résultent principalement de stratégies de croissance externe financées par un endettement excessif, combinées à des défaillances de gouvernance.

Les restructurations en cours aboutissent à des bilans assainis et à des structures financières plus robustes. Les nouveaux actionnaires, majoritairement institutionnels et publics, apportent une stabilité bienvenue et une vision de long terme.

Les grands exploitants que nous recommandons chez EHPAD INVEST, tels que Korian (devenu Clariane), Emeis, Colisée ou DomusVi, disposent de l'expertise opérationnelle et des ressources financières nécessaires pour assurer une gestion de qualité des établissements sur le long terme.

Des opportunités sur le marché secondaire

Les programmes de cessions engagés par les grands groupes créent des opportunités d'acquisition sur le marché secondaire. Des portefeuilles entiers sont mis en vente, générant une offre inhabituelle de lots LMNP en EHPAD.

Ces cessions concernent généralement des établissements de qualité, affichant des taux d'occupation satisfaisants et disposant de baux commerciaux signés avec des exploitants de premier plan. Les investisseurs avisés peuvent ainsi accéder à des actifs performants dans des conditions de marché favorables.

Chez EHPAD INVEST, nous accompagnons nos clients dans l'identification et l'acquisition de ces opportunités. Notre connaissance approfondie du secteur et nos relations avec les principaux acteurs nous permettent d'accéder à des offres souvent réservées aux investisseurs institutionnels.

La pérennité du modèle LMNP en EHPAD

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel conserve toute sa pertinence pour l'investissement en EHPAD. Contrairement aux locations meublées touristiques ciblées par les récentes réformes fiscales, les EHPAD correspondent parfaitement à la logique d'hébergement de longue durée que le législateur souhaite encourager.

Le bail commercial liant l'investisseur à l'exploitant apporte une sécurisation des revenus considérable. L'exploitant s'engage contractuellement sur le versement d'un loyer déterminé, indépendamment des aléas d'exploitation. Cette garantie contractuelle distingue fondamentalement l'investissement en EHPAD géré de la location meublée classique.

Le régime fiscal du LMNP, avec la possibilité d'amortir le bien et de déduire les charges réelles, permet dans de nombreux cas d'obtenir des revenus locatifs nets d'impôt pendant la phase d'exploitation. Ce mécanisme d'optimisation fiscale demeure l'un des atouts majeurs de ce type d'investissement.

Focus sur le marché suisse des EHPAD 🇨🇭

Un marché mature et exigeant

Le marché suisse des établissements médico-sociaux présente des caractéristiques spécifiques qui méritent d'être soulignées. La Confédération helvétique se distingue par un niveau de vie élevé, une population vieillissante et des exigences de qualité particulièrement strictes.

Les établissements suisses doivent respecter des normes réglementaires rigoureuses en matière d'encadrement, de qualifications du personnel et de conditions d'hébergement. Ces contraintes génèrent des coûts d'exploitation élevés mais garantissent également un niveau de prestations supérieur.

Le taux d'occupation moyen de plus de 90 % observé dans le portefeuille cédé par Emeis témoigne de l'attractivité de ces établissements auprès des familles suisses. La demande excède structurellement l'offre, notamment dans les zones urbaines où la pression démographique est la plus forte.

Tertianum : un repreneur de référence

Le groupe Tertianum, acquéreur des activités opérationnelles d'Emeis en Suisse, constitue un acteur de référence sur le marché helvétique. Spécialisé dans le soin et l'accompagnement des personnes âgées, cet opérateur dispose de l'expertise nécessaire pour assurer la continuité des activités dans les meilleures conditions.

La reprise par un acteur local présente plusieurs avantages. Tertianum connaît parfaitement les spécificités réglementaires et culturelles du marché suisse. Ses équipes maîtrisent les exigences des autorités cantonales de tutelle et entretiennent des relations établies avec les partenaires institutionnels.

Cette acquisition permet à Tertianum de renforcer significativement sa position sur le marché suisse, avec l'intégration de 40 établissements supplémentaires et près de 3 600 lits. Cette taille critique devrait générer des synergies opérationnelles et améliorer l'efficience globale du nouveau périmètre.

Les investisseurs immobiliers institutionnels

L'intervention de deux investisseurs institutionnels immobiliers pour l'acquisition des murs de sept établissements illustre l'attractivité de cette classe d'actifs auprès des institutionnels.

Les EHPAD constituent des actifs immobiliers défensifs, caractérisés par des baux longs, des locataires de qualité et des revenus locatifs prévisibles. Ces caractéristiques correspondent parfaitement aux critères de recherche des fonds de pension, compagnies d'assurance et autres investisseurs institutionnels en quête de rendements stables.

La présence de ces acteurs sur le segment des EHPAD contribue à la professionnalisation du marché et à la liquidité des actifs. Elle valide également les niveaux de valorisation pratiqués et rassure les investisseurs particuliers sur la pertinence de leurs choix d'allocation.

Perspectives pour le secteur en 2026 🔮

Une consolidation qui se poursuit

Le secteur des EHPAD européens devrait continuer à se restructurer dans les années à venir. Les groupes surendettés poursuivront leurs programmes de cessions pour alléger leurs bilans. Des rapprochements entre opérateurs ne sont pas à exclure pour atteindre des tailles critiques permettant des économies d'échelle.

Cette consolidation bénéficiera aux investisseurs en créant un marché secondaire plus actif et plus liquide. Les actifs de qualité continueront à susciter l'intérêt des acquéreurs, tant institutionnels que particuliers.

Le défi de la qualité

Au-delà des considérations financières, les opérateurs devront démontrer leur capacité à délivrer des soins de qualité. Les scandales récents ont sensibilisé l'opinion publique et les autorités de tutelle aux enjeux de bientraitance des personnes âgées dépendantes.

Les établissements qui parviendront à se distinguer par l'excellence de leurs prestations bénéficieront d'un avantage compétitif durable. Les investisseurs ont tout intérêt à privilégier les exploitants engagés dans des démarches qualité certifiées et faisant l'objet d'évaluations régulières.

L'innovation au service du grand âge

Les nouvelles technologies offrent des perspectives prometteuses pour améliorer l'accompagnement des personnes âgées. Télémédecine, objets connectés, intelligence artificielle appliquée au suivi médical... Les innovations se multiplient pour optimiser la qualité des soins tout en maîtrisant les coûts.

Les opérateurs les plus avancés dans cette transformation digitale disposeront d'avantages compétitifs significatifs. Les investisseurs doivent intégrer cette dimension dans leur analyse des exploitants partenaires.

Les chiffres clés d'Emeis à retenir

Pour bien appréhender l'ampleur du groupe et le contexte de cette cession, voici les données essentielles à fin 2024 : Emeis exploite 1 051 établissements représentant 94 500 lits dans une vingtaine de pays. La répartition géographique du chiffre d'affaires s'établit comme suit : France (42,2 %), Europe du Nord (28,9 %), Europe centrale (17,2 %), Europe du Sud et Amérique latine (7,7 %), et autres zones (4 %).

La valeur économique totale du patrimoine immobilier du groupe s'établissait à 5 milliards d'euros fin 2024, après les différentes cessions réalisées. Le groupe employait près de 83 500 professionnels de santé, du soin et de l'accompagnement, ce qui en fait l'un des premiers employeurs du secteur médico-social en Europe.

En bourse, l'action Emeis affiche une performance remarquable avec une progression de près de 120 % depuis le début de l'année 2025, témoignant du regain de confiance des investisseurs dans le redressement du groupe.

Conclusion : une transaction révélatrice des tendances du marché 🌟

La cession des activités suisses d'Emeis pour 270 millions d'euros constitue bien plus qu'une simple opération de désendettement. Elle illustre plusieurs tendances de fond qui façonnent l'évolution du secteur des EHPAD en Europe.

La séparation entre propriété immobilière et exploitation opérationnelle s'affirme comme le modèle dominant. Les grands groupes se recentrent sur leur cœur de métier, la gestion des établissements, tandis que l'immobilier est externalisé auprès d'investisseurs spécialisés. Ce schéma crée des opportunités d'investissement pour les particuliers via le statut LMNP.

Les fondamentaux du marché demeurent extrêmement solides. Le vieillissement démographique génère une demande structurelle croissante que l'offre actuelle peine à satisfaire. Les taux d'occupation élevés et la stabilité des revenus locatifs font des EHPAD une classe d'actifs particulièrement résiliente.

Les restructurations en cours assainissent le secteur et renforcent la solidité financière des principaux opérateurs. Les investisseurs peuvent s'engager avec confiance aux côtés d'exploitants désormais adossés à des actionnaires institutionnels de premier plan.

Chez EHPAD INVEST, nous restons convaincus que l'investissement en EHPAD constitue l'une des meilleures options patrimoniales pour les épargnants recherchant des revenus réguliers, une fiscalité optimisée et une exposition à un secteur d'avenir. Les évolutions récentes du marché ne font que renforcer cette conviction.

Article rédigé par EHPAD INVEST, spécialiste de l'investissement en EHPAD et résidences seniors sur le marché secondaire depuis 2003. Pour une étude personnalisée de votre projet d'investissement, contactez nos conseillers experts.

Notre expertise à votre service 💡

Fort de plus de vingt années d'expérience sur le marché secondaire des EHPAD, nous observons avec attention ces mouvements stratégiques des grands opérateurs. Chaque cession constitue potentiellement une opportunité pour nos clients d'accéder à des actifs de qualité dans des conditions favorables.

Notre connaissance approfondie d'Emeis, de Clariane, de Colisée et des autres acteurs majeurs du secteur nous permet d'évaluer avec précision la solidité des exploitants et la pérennité des engagements contractuels. Cette expertise constitue un atout déterminant pour sécuriser votre investissement sur le long terme.

N'hésitez pas à nous consulter pour bénéficier de notre analyse des opportunités actuellement disponibles sur le marché. Nos équipes se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans la construction ou le développement de votre patrimoine en EHPAD.

Mots-clés : Emeis EHPAD Suisse, cession EHPAD 270 millions, Tertianum acquisition, investissement EHPAD 2025, marché secondaire EHPAD, LMNP EHPAD, Orpea restructuration, désendettement Emeis