L'ancien groupe Orpea, devenu emeis, vient de publier ses résultats annuels 2025 et le moins que l'on puisse dire, c'est que la trajectoire de redressement engagée depuis mi-2022 porte désormais ses fruits de manière éclatante. Pour les investisseurs du marché secondaire EHPAD — notre cœur de métier chez EHPAD INVEST depuis 2003 — ces résultats constituent un signal fort sur la solidité retrouvée du premier exploitant privé européen de maisons de retraite et de cliniques. Décryptage complet d'une renaissance qui redessine les perspectives de tout un secteur.

Un EBITDAR en hausse de 19,2 % : le dépassement des objectifs

Le chiffre qui retient immédiatement l'attention est celui de la progression de l'EBITDAR (résultat brut d'exploitation avant loyers) : une hausse de 19,2 % à périmètre constant sur l'exercice 2025, pour atteindre 872 millions d'euros. Ce résultat dépasse largement la guidance que le groupe avait lui-même fixée, anticipant initialement une croissance comprise entre 15 % et 18 %. Pour un groupe qui traversait une crise existentielle il y a encore trois ans, cette surperformance témoigne d'une dynamique de redressement puissante et durable.

Le chiffre d'affaires annuel s'est établi à près de 5,895 milliards d'euros, porté par une croissance organique de 6,1 %. Cette progression repose sur trois leviers complémentaires, tous favorablement orientés. Premièrement, un effet prix positif qui soutient la croissance organique à hauteur de 3,3 %. Deuxièmement, une remontée significative du taux d'occupation moyen, en progression de 1,8 point sur l'année, contribuant pour 1,7 % à la croissance organique. Troisièmement, la contribution des nouveaux établissements ouverts depuis début 2024, encore en phase de montée en puissance, apportant environ 1 % de croissance supplémentaire.

La marge d'EBITDAR a ainsi progressé de 1,7 point pour atteindre 14,6 % du chiffre d'affaires sur l'ensemble de l'année, s'approchant même de 16 % sur le seul second semestre. Quant à l'EBITDA hors IFRS 16, il a bondi de 56,5 % à périmètre constant, atteignant 376 millions d'euros. Des chiffres qui illustrent non seulement la reprise du volume d'activité, mais aussi et surtout une meilleure maîtrise des charges opérationnelles.

Les maisons de retraite, locomotive du redressement

Pour nous qui accompagnons chaque année des dizaines d'investisseurs sur le marché secondaire des chambres en EHPAD, cette information revêt une importance capitale : ce sont les maisons de retraite, représentant près des deux tiers de l'activité du groupe, qui tirent la dynamique de croissance vers le haut. Leur chiffre d'affaires a progressé de 8,1 % en organique, porté par une remontée spectaculaire du taux d'occupation moyen de 2 points sur douze mois, pour atteindre 87,5 %.

Cette tendance confirme ce que nous observons quotidiennement chez EHPAD INVEST dans nos transactions sur le marché secondaire : la demande structurelle en places d'hébergement pour personnes âgées dépendantes reste extrêmement soutenue. Le vieillissement démographique, l'augmentation de l'espérance de vie et la raréfaction des nouvelles constructions créent un déséquilibre offre-demande qui profite aux opérateurs bien positionnés.

Le taux d'occupation global du groupe a atteint 87,6 % à fin 2025, en hausse de 1,8 point sur un an. Sur les maisons de retraite spécifiquement, il s'établit à 87,5 %, tandis que les cliniques affichent 88,8 % (en progression de 1 point). Les admissions de nouveaux résidents ont augmenté de 10 % en 2025 par rapport à 2024, un indicateur avancé particulièrement encourageant.

Les activités cliniques affichent quant à elles une performance plus modeste, avec une croissance organique de 2,5 %, en raison d'effets de base défavorables au premier trimestre et d'un nombre moins important de jours ouvrés. Néanmoins, la tendance reste positive et contribue à la dynamique d'ensemble.

La qualité des soins comme moteur de performance

L'un des enseignements majeurs de ces résultats réside dans le lien désormais manifeste entre la qualité des soins et la performance financière. Emeis a considérablement investi dans l'amélioration de ses standards de prise en charge depuis le lancement de son plan de refondation en 2022, et ces efforts portent aujourd'hui des dividendes tangibles.

En France, 99 % des établissements de maisons de retraite du groupe figurent dans les deux meilleures catégories de la Haute Autorité de Santé (HAS), soit les catégories A et B. Ce résultat est remarquable lorsqu'on le compare à la moyenne sectorielle, qui se situe à seulement 78 %. La note moyenne de qualité des EHPAD emeis en France atteint 3,8 sur un maximum de 4, contre une moyenne sectorielle de 3,64.

Par ailleurs, 93 % des établissements du groupe ont obtenu une certification externe au premier semestre 2025, contre seulement 60 % en 2021. Le taux de satisfaction des résidents mesuré en 2025 s'établit à 63,5 %, en hausse de 0,5 point par rapport à 2024 et de plus de 3,1 points par rapport aux années précédentes. Le Net Promoter Score (NPS) des résidents a atteint 41 en 2025, soit 4 points de plus qu'en 2024 et 23 points de plus qu'en 2022.

Pour les investisseurs en EHPAD sur le marché secondaire, ces indicateurs de qualité constituent un facteur déterminant. Un opérateur qui affiche des niveaux élevés de satisfaction et de certification offre une bien meilleure visibilité sur la pérennité des loyers versés aux propriétaires de chambres médicalisées. Chez EHPAD INVEST, nous constatons d'ailleurs que les lots gérés par des opérateurs aux notations HAS élevées se négocient plus facilement et à de meilleures conditions sur le marché secondaire.

Isemia : la foncière qui change la donne

L'un des événements les plus structurants de l'année 2025 pour emeis est sans conteste la création d'Isemia, sa foncière dédiée à l'immobilier de santé. Finalisée le 14 janvier 2026 en partenariat avec les fonds Farallon Capital et TwentyTwo Real Estate, cette opération a permis au groupe de percevoir 761 millions d'euros, contribuant de manière décisive à la réduction de son endettement.

Isemia détient un portefeuille de 68 actifs d'une valeur expertisée de 1,22 milliard d'euros, reflétant un taux de rendement moyen de l'ordre de 6 % hors droits. La répartition géographique s'établit à 68 % en France, 19 % en Allemagne et 13 % en Espagne. Le portefeuille se compose à 48 % de murs de maisons de retraite et à 52 % de cliniques, offrant une diversification équilibrée.

L'architecture financière retenue est particulièrement intéressante pour comprendre les nouvelles dynamiques de l'immobilier de santé. Farallon Capital, société de gestion gérant plus de 40 milliards de dollars d'actifs, et TwentyTwo Real Estate, investisseur-opérateur européen avec 5,2 milliards d'euros d'actifs sous gestion, ont souscrit des titres financiers dont des actions de préférence. Le rendement récurrent garanti est d'au moins 6 % par an, avec un TRI cible sans effet de levier d'environ 12 %. Au-delà de ce seuil, emeis conserve 90 % de la création de valeur supplémentaire, un mécanisme qui témoigne de la confiance des investisseurs dans le potentiel de revalorisation du patrimoine immobilier de santé.

Ce partenariat est envisagé pour une durée de cinq ans, avec possibilité de prolongation de deux années supplémentaires. La totalité des établissements continue d'être exploitée par emeis au moyen de baux de longue durée, garantissant la continuité des soins pour les résidents et les patients. Isemia reste sous le contrôle exclusif d'emeis, avec une gouvernance dédiée présidée par Laurent Guillot.

Cette opération est porteuse d'enseignements majeurs pour tout investisseur en immobilier de santé. Elle confirme que les murs d'EHPAD et de cliniques constituent une classe d'actifs attractive pour les investisseurs institutionnels de premier plan, avec des rendements stables et prévisibles dans un contexte de fondamentaux démographiques structurellement favorables.

Le désendettement : une transformation radicale du bilan

La trajectoire de désendettement d'emeis est proprement spectaculaire. En proforma de la finalisation du partenariat Isemia, la dette nette à fin 2025 s'établit à 3 775 millions d'euros, soit une baisse de l'ordre d'un milliard d'euros par rapport à fin 2024. Le ratio de levier (dette nette sur EBITDA) s'est considérablement amélioré, passant de 19,5 fois fin 2024 à 10,0 fois fin 2025 en proforma. Pour mémoire, ce ratio atteignait encore près de 23 fois à la mi-2024.

Au total, depuis la mi-2022, emeis a réalisé ou sécurisé 2,45 milliards d'euros de cessions, dépassant largement son objectif initial de 1,5 milliard d'euros. En 2025, le groupe a finalisé 703 millions d'euros de cessions, comprenant 538 millions en cessions immobilières (dont 36 % en sale-leaseback à un rendement de 5,89 %) et 165 millions en cessions opérationnelles, principalement en République Tchèque.

Le refinancement réalisé en décembre 2025 a également constitué un tournant majeur. Le groupe a levé 3,15 milliards d'euros de nouveaux financements auprès de banques et d'investisseurs, avec une maturité moyenne de 5,5 ans et une marge moyenne de 247 points de base sur l'Euribor. Cette opération a permis le remboursement anticipé des anciens crédits dont l'encours résiduel atteignait environ 2,9 milliards d'euros.

Le cash-flow opérationnel récurrent est même devenu positif sur le second semestre 2025, atteignant +20 millions d'euros, preuve tangible du redressement opérationnel et de la restauration progressive des équilibres financiers du groupe.

Vers une sortie du plan de sauvegarde accélérée

Conséquence directe de cette normalisation financière, emeis anticipe désormais une sortie du plan de sauvegarde accélérée dans un délai record. Laurent Guillot, le directeur général, a indiqué lors de la conférence de présentation des résultats que cette sortie devrait intervenir dans les semaines qui viennent, sous réserve de l'approbation du Tribunal des affaires économiques de Nanterre.

Cette perspective constitue un symbole puissant de la normalisation de la situation du groupe après trois années consacrées à sa refondation. Pour les investisseurs en EHPAD, c'est un signal de confiance considérable. La sortie du plan de sauvegarde signifie que le premier exploitant privé européen retrouve un fonctionnement normal, avec la capacité de distribuer des dividendes à terme (si le ratio de levier passe sous 7,5 fois) et de poursuivre ses investissements de développement.

La valorisation immobilière : un bas de cycle confirmé

Pour les investisseurs en immobilier de santé, un élément des résultats mérite une attention particulière. À périmètre constant, la valorisation du patrimoine immobilier d'emeis s'est inscrite en légère hausse en 2025 par rapport à 2024, avec une progression de 1,5 % sur les valeurs expertisées droits inclus et de 2,0 % sur le périmètre des maisons de retraite. Les taux de capitalisation restent stables, avec un effet « business » légèrement favorable reflétant l'amélioration des perspectives opérationnelles.

Cette légère hausse en 2025 fait suite à un ajustement entre 2021 et 2024 des valeurs à la baisse de près de 25 %. Elle semble confirmer qu'un bas de cycle a été atteint fin 2024, et que le début d'un cycle haussier pourrait s'amorcer, accompagnant le redressement des performances opérationnelles attendues dans les exercices à venir.

Chez EHPAD INVEST, nous observons effectivement cette stabilisation des prix sur le marché secondaire des chambres en EHPAD. Après une période de correction qui a touché l'ensemble de l'immobilier géré, les transactions se réalisent à des niveaux de prix qui semblent avoir trouvé leur plancher. Pour les investisseurs positionnés en achat, cette phase de transition pourrait représenter une fenêtre d'opportunité intéressante avant la reprise attendue du cycle haussier sur les actifs de santé.

Emeis, société à mission : un nouveau chapitre

En juin 2025, emeis a franchi une étape symbolique en devenant société à mission, inscrivant dans ses statuts quatre engagements fondamentaux : œuvrer au changement de regard sur les plus fragiles et leurs proches pour une véritable inclusion ; contribuer à la juste reconnaissance et à l'attractivité des métiers du soin ; faire du soin aux plus fragiles une contribution majeure au lien social de proximité et à la cohésion territoriale ; et innover pour contribuer à un soin respectueux de la planète et du vivant.

Au-delà de la dimension symbolique, ce statut traduit une transformation profonde de la culture d'entreprise, trois ans après le scandale qui avait ébranlé le groupe alors dénommé Orpea. Le comité de mission, présidé par le professeur Didier Pittet, rendra son premier rapport à l'assemblée générale de juin 2027.

L'adoption de ce statut s'inscrit dans un mouvement plus large de revalorisation de l'image du secteur des EHPAD privés. Pour les investisseurs, elle renforce la crédibilité de l'opérateur et sa capacité à attirer tant les résidents que les professionnels de santé, deux facteurs déterminants pour la pérennité des revenus locatifs.

Perspectives 2026 et trajectoire à moyen terme

Les perspectives communiquées par emeis pour 2026 et au-delà sont résolument optimistes. Le groupe anticipe une croissance de l'EBITDAR supérieure à 10 % à périmètre constant en 2026. À moyen terme, la guidance 2024-2028 confirme un taux de croissance annuel moyen de l'EBITDAR compris entre 12 % et 16 %, avec une croissance du chiffre d'affaires attendue entre 4 % et 5 % en moyenne annuelle.

Le groupe a également engagé un processus de cession de l'ensemble de ses activités en Amérique latine, qui devraient être progressivement finalisées au cours de 2026 et marginalement en 2027. Cette rationalisation du portefeuille géographique permettra à emeis de se concentrer sur ses marchés européens les plus porteurs.

Les covenants bancaires imposent un ratio de levier allant de 12 fois fin 2026 à 6,5 fois à compter de fin 2029, fixant ainsi une trajectoire claire de normalisation financière. Les investissements sont plafonnés à environ 375 millions d'euros par an en moyenne, dont un maximum de 130 millions pour le développement, assurant un équilibre entre croissance et discipline financière.

Un contexte démographique structurellement porteur

Il convient de replacer ces résultats dans le contexte démographique européen, qui constitue le socle fondamental de la thèse d'investissement en EHPAD. La France comptera environ 4,8 millions de personnes de plus de 85 ans à l'horizon 2050, contre environ 2,2 millions aujourd'hui. L'Allemagne, l'Espagne et l'Italie connaissent des trajectoires similaires. Or, la construction de nouveaux établissements est devenue extrêmement complexe, freinée par la hausse des coûts de construction, le durcissement des normes réglementaires et les oppositions locales.

Cette situation de pénurie structurelle offre au groupe emeis une visibilité exceptionnelle pour les années à venir. L'offre en places d'hébergement médicalisé ne parvient pas à suivre la croissance de la demande, créant un effet de rareté qui soutient à la fois les taux d'occupation et la capacité des exploitants à ajuster leurs tarifs. Pour emeis comme pour l'ensemble du secteur, les conditions sont réunies pour une amélioration durable des performances opérationnelles.

Le directeur général Laurent Guillot résume cette confiance retrouvée dans sa déclaration accompagnant les résultats annuels : le groupe peut désormais se tourner vers l'avenir avec sérénité. Les trois piliers de la croissance future — remontée des taux d'occupation, effets prix favorables et maîtrise renforcée des charges — devraient continuer à produire leurs effets conjugués au cours des prochaines années.

Sur le plan géographique, l'Europe du Nord (incluant l'Allemagne, les Pays-Bas et la Belgique) et l'Europe du Sud (Espagne principalement) constituent les deux zones de croissance les plus dynamiques pour le groupe, avec des fondamentaux démographiques et réglementaires favorables. La France reste le marché le plus important en volume, représentant le premier socle d'activité du groupe, et bénéficie d'un redressement opérationnel particulièrement marqué depuis la mi-2024.

Ce que cela signifie pour les investisseurs en EHPAD sur le marché secondaire

En tant que spécialiste du marché secondaire des investissements en EHPAD depuis plus de vingt ans, EHPAD INVEST tire plusieurs enseignements de ces résultats exceptionnels pour ses clients investisseurs.

Le redressement spectaculaire d'emeis envoie un signal fort sur la résilience du secteur des EHPAD dans son ensemble. Malgré les turbulences traversées par le principal acteur du marché, la demande structurelle en hébergement pour personnes âgées dépendantes reste intacte, comme en témoigne la remontée continue des taux d'occupation. Cette dynamique profite à l'ensemble des exploitants, qu'il s'agisse d'emeis, de Korian, de DomusVi ou d'opérateurs de taille plus modeste.

La stabilisation puis la reprise des valorisations immobilières observée sur le patrimoine d'emeis constitue un indicateur avancé pour l'ensemble du marché de la revente de chambres en EHPAD. Les investisseurs qui ont acquis des lots pendant la phase de correction des prix pourraient bénéficier d'un effet de revalorisation dans les trimestres et années à venir, au fur et à mesure que les performances opérationnelles du secteur se normalisent.

Enfin, l'entrée d'investisseurs institutionnels de premier rang (Farallon Capital, TwentyTwo Real Estate) dans l'immobilier de santé européen via la foncière Isemia valide la thèse d'investissement qui sous-tend l'ensemble du marché : les murs d'EHPAD et de cliniques constituent une classe d'actifs résiliente, adossée à des fondamentaux démographiques favorables et offrant des rendements attractifs dans un environnement de taux d'intérêt en normalisation.

Conclusion : un secteur qui se réinvente et se renforce

Les résultats 2025 d'emeis marquent un tournant dans l'histoire récente du secteur des EHPAD. Après trois années de refondation intense, le premier exploitant privé européen démontre que la combinaison d'une stratégie opérationnelle rigoureuse, d'un engagement renouvelé en faveur de la qualité des soins et d'une ingénierie financière sophistiquée permet de surmonter les crises les plus profondes.

Pour les investisseurs en EHPAD sur le marché secondaire, ces résultats sont porteurs d'un message de confiance puissant et étayé par des données concrètes. Le secteur de l'hébergement médicalisé pour personnes âgées repose sur des fondamentaux démographiques et sociétaux qui demeurent intacts et qui se renforcent même d'année en année. La pénurie de places, l'augmentation continue du nombre de personnes très âgées dépendantes et la qualité croissante de la prise en charge offrent une visibilité remarquable pour les années à venir. Le marché secondaire, en particulier, bénéficie de cette dynamique vertueuse car la rareté des biens disponibles soutient les valorisations.

Chez EHPAD INVEST, nous accompagnons depuis 2003 les investisseurs dans leurs projets d'acquisition et de cession de chambres en EHPAD et en résidences gérées sur le marché secondaire. Les résultats d'emeis confirment notre conviction : l'investissement en immobilier de santé reste l'un des placements les plus résilients et les mieux adossés aux grandes tendances démographiques de notre époque. Pour échanger sur vos projets d'investissement ou de revente, n'hésitez pas à nous contacter.

Cet article est publié à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital.