C’est un séisme fiscal que l’on attendait depuis des mois, voire des années. Alors que le cadavre du dispositif Pinel refroidit encore, le Projet de Loi de Finances (PLF) 2026 vient de dégainer une arme massive pour relancer la construction et la rénovation en France.

Son nom de code ? Le Dispositif Jeanbrun.

Pour nous, investisseurs habitués à la mécanique de précision du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et des résidences gérées, cette annonce fait l'effet d'une bombe. Pourquoi ? Parce qu'elle introduit pour la première fois, de manière massive, le principe de l'amortissement dans l'immobilier locatif nu (résidentiel classique).

Est-ce la fin de la suprématie du LMNP ? Est-ce l'opportunité de la décennie ou un piège administratif de plus ?

Dans ce dossier exclusif de 3 000 mots, nous allons décortiquer ce nouveau dispositif, analyser ses mécanismes comptables, le comparer froidement avec nos investissements en EHPAD et Résidences Services, et vous donner notre avis tranché.

Attachez vos ceintures, on plonge dans le PLF 2026 ! 🚀

🏛️ 1. Contexte : Pourquoi ce "Choc" Fiscal Maintenant ?

Pour comprendre l'importance du dispositif Jeanbrun, il faut d'abord regarder le champ de ruines qu'est devenu l'immobilier neuf en France entre 2023 et 2025.

📉 La chute de la construction

Les promoteurs immobiliers sont à l'arrêt. Coûts de construction qui explosent, normes environnementales (RE2020) drastiques, taux d'intérêt qui ont grippé la capacité d'emprunt des ménages... Le cocktail était toxique. Les mises en chantier ont atteint des niveaux historiquement bas, créant une pénurie de logements locatifs sans précédent dans les grandes métropoles.

⚰️ La mort du Pinel

Le dispositif Pinel, chéri des défiscalisateurs pendant une décennie, a été jugé inefficace et coûteux par la Cour des Comptes et Bercy. Sa disparition programmée fin 2024 (avec une extinction progressive) a laissé un vide sidéral. Le "Pinel +", censé prendre le relais, était trop complexe et trop contraignant pour séduire.

🆘 L'appel des professionnels

La FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), la FNAIM, l'Anacofi Immo... tous les acteurs ont hurlé à l'urgence. Il fallait un "électrochoc". Pas juste une réduction d'impôt ("one shot"), mais un véritable statut qui reconnaisse l'immobilier comme une activité économique productrice de valeur.

C’est là qu’intervient le Dispositif Jeanbrun, porté par le ministre de la Ville et du Logement. L'idée ? Arrêter de "subventionner" l'impôt (réduction fiscale) pour passer à une logique d'entreprise (amortissement du bien).

🧐 2. Le Dispositif Jeanbrun : Comment ça Marche ? (Analyse Technique)

Entrons dans le moteur de la machine. Ce dispositif est inscrit à l'article 12 octies du PLF 2026. Voici les règles du jeu.

📅 Le Calendrier

• Début : Dès le lendemain de la publication de la Loi de Finances 2026 (donc probablement début janvier 2026).
• Fin : 31 décembre 2028.
• C'est un dispositif "flash" : Il est conçu pour créer un appel d'air immédiat sur trois ans.

🏢 Les Biens Éligibles

Le dispositif vise deux marchés distincts :

1. Le Neuf (VEFA) : L'achat sur plan classique.
2. L'Ancien avec Travaux (La Rénovation Lourde) : C'est ici que ça devient technique. Pour être éligible, il faut acquérir un bien ancien et y réaliser des travaux d'amélioration représentant au moins 30% du prix d'acquisition total.

• Condition sine qua non : Le bien doit atteindre, après travaux, une classe énergétique (DPE) A ou B. C'est une exigence très élevée (réhabilitation lourde).
• Note importante : Le logement ne doit pas avoir été occupé pendant les travaux.

🤝 Les Contraintes Locatives (Le "Donnant-Donnant")

L'État vous fait un cadeau fiscal, mais en échange, vous devez respecter un cahier des charges social strict :

• Durée d'engagement : 9 ans de location effective et continue.
• Type de location : Location NUE (non meublée) à usage de résidence principale.
• Locataire : Il y a des plafonds de ressources (le locataire ne doit pas être riche).
• Interdiction Familiale : Contrairement au Pinel, il est interdit de louer à ses ascendants (parents) ou descendants (enfants). C'est un point dur pour ceux qui voulaient loger leurs enfants étudiants.

💰 3. La Révolution Fiscale : L'Amortissement pour le Particulier

C'est le cœur du réacteur. Jusqu'à présent, en location nue (revenus fonciers), vous ne pouviez déduire que vos charges réelles (taxe foncière, intérêts, travaux). Vous ne pouviez pas déduire le prix d'achat de l'immeuble.

Le dispositif Jeanbrun change tout en autorisant l'amortissement.

📉 Qu'est-ce que l'amortissement ?

Pour nous, investisseurs en LMNP, c'est une évidence. Pour le grand public, c'est nouveau. L'amortissement consiste à considérer que le bâtiment s'use et perd de la valeur comptable chaque année. On passe donc cette "perte virtuelle" en charge, ce qui gomme les revenus locatifs et peut même créer un déficit.

🧮 La Formule Jeanbrun

• Assiette de l'amortissement : On n'amortit pas le terrain (qui ne s'use pas). Le texte fixe forfaitairement la valeur du bâti à 80% du prix d'acquisition.
• Imputation : L'amortissement crée une charge déductible.
• Le "Super-Bonus" : Ces amortissements sont imputables sur votre revenu global (salaires, pensions...) dans la limite de 10 700 € par an (en plus du déficit foncier classique).

📊 Les Taux d'Amortissement (La carotte fiscale)

Le taux dépend de l'effort social que vous consentez (plus le loyer est bas, plus l'avantage est gros).

👉 Dans le NEUF :

1. Location Intermédiaire (Niveau Pinel) : Amortissement de 3,5% par an.

• Plafond : 8 000 € / an de déduction max.

1. Location Sociale : Amortissement de 4,5% par an.

• Plafond : 10 000 € / an.

1. Location "Très Sociale" : Amortissement de 5,5% par an.

• Plafond : 12 000 € / an.

👉 Dans l'ANCIEN RÉNOVÉ :

Les taux sont légèrement plus bas (3%, 3.5%, 4%), mais les plafonds de déduction restent les mêmes.

🥊 4. Le Match : Dispositif Jeanbrun VS LMNP (Ehpad/Résidences)

C'est la question que tous les lecteurs d'Ehpad Invest se posent. Faut-il abandonner nos stratégies de rendement en résidences gérées pour foncer sur ce nouveau dispositif "Jeanbrun" ?

Comparons ce qui est comparable.

Round 1 : La Fiscalité 🏦

• Jeanbrun : Il permet d'effacer l'impôt sur les loyers ET de réduire l'impôt sur le revenu global (jusqu'à 10 700 € + déficit foncier). C'est puissant pour les gros contribuables (TMI 30%, 41%, 45%).
• LMNP (Ehpad) : L'amortissement permet d'effacer les impôts sur les loyers pendant 20 ou 25 ans. Mais attention : le déficit LMNP ne s'impute pas sur le revenu global (sauf statut LMP très spécifique).
• Gagnant : Égalité. Le Jeanbrun gagne sur la défiscalisation immédiate du revenu global. Le LMNP gagne sur la durée (revenus non fiscalisés à très long terme).

Round 2 : La Gestion et les Soucis 🤯

• Jeanbrun : C'est de la location nue "classique". Vous gérez le locataire (ou payez une agence 8% pour le faire). Risques d'impayés, vacances locatives, dégradations, remises en état.
• LMNP (Ehpad) : Gestion déléguée via un bail commercial. Pas de soucis de locataire, pas de chasse aux loyers impayés (c'est l'exploitant qui paye), pas d'appels pour la fuite d'eau le dimanche.
• Gagnant : K.O. technique pour le LMNP. Pour un investisseur qui veut la paix, la résidence gérée reste imbattable.

Round 3 : Le Rendement 📈

• Jeanbrun : Les loyers sont PLAFONNÉS (social ou intermédiaire). Vous achetez cher (neuf ou rénovation lourde) pour louer en dessous du prix du marché. Le rendement brut sera souvent faible (autour de 2,5% à 3,5%). La rentabilité ne vient que de l'économie d'impôt.
• LMNP (Ehpad) : Les rendements locatifs sont généralement supérieurs (4% à 5% net de charges). Le loyer est fixé par le bail commercial, indexé sur l'inflation ou des indices spécifiques, sans contrainte de "plafond social".
• Gagnant : LMNP. Le rendement intrinsèque est meilleur car non bridé par des plafonds administratifs.

Round 4 : La Liberté et la Sortie 🚪

• Jeanbrun : Engagement ferme de 9 ans. Interdiction de louer à ses enfants. Si vous revendez avant, vous remboursez l'avantage fiscal.
• LMNP : Pas d'engagement de durée vis-à-vis de l'État (sauf Censi-Bouvard qui n'existe plus). Vous revendez quand vous voulez (attention toutefois aux baux commerciaux).
• Gagnant : LMNP pour la souplesse d'usage.

🧮 5. Simulation : Le Jeanbrun est-il rentable ?

Prenons un exemple concret pour illustrer la puissance (et les limites) du dispositif.

Situation :

Monsieur Martin, TMI 41%.

Il achète un T2 neuf en dispositif Jeanbrun (Intermédiaire) à 250 000 €.

Frais de notaire réduits.

Calcul de l'Amortissement :

• Base amortissable (80% du prix) : 200 000 €.
• Taux (Intermédiaire) : 3,5%.
• Amortissement annuel : 200 000 x 3,5% = 7 000 € / an.

Impact Fiscal :

Monsieur Martin perçoit des loyers plafonnés (disons 7 000 € / an pour simplifier).

• Revenus bruts : 7 000 €.
• Charges (Taxe foncière, gestion, intérêts...) : - 3 000 €.
• Amortissement Jeanbrun : - 7 000 €.
• Résultat Foncier : 7000 - 3000 - 7000 = - 3 000 € (Déficit).

Le Gain :

Ce déficit de 3 000 € est déduit de son revenu global (salaires).

Économie d'impôt (TMI 41%) : 3 000 x 41% = 1 230 € dans sa poche.

• Prélèvements sociaux évités sur les loyers (17,2%).

Analyse :

Monsieur Martin a transformé un revenu locatif imposable en une économie d'impôt. C'est excellent.

MAIS, il a payé son bien au prix fort du neuf, et son loyer est plafonné. Si le marché locatif libre permettait de louer ce bien 10 000 €/an au lieu de 7 000 €, il perd 3 000 € de cash-flow réel pour gagner 1 230 € d'impôt...

👉 Le dispositif ne vaut le coup que si le plafond de loyer est proche du marché réel (zones tendues).

⚠️ 6. Les Pièges et les Zones d'Ombre

Comme toujours avec les produits fiscaux français, le diable se cache dans les détails. Voici ce que l'article de ProfessionCGP et l'analyse de l'Anacofi mettent en lumière :

1. L'Exigence DPE A ou B dans l'Ancien

C'est le point noir. Rénover un immeuble ancien ("passoire thermique") pour atteindre la lettre B est techniquement très difficile, voire impossible dans certains bâtiments haussmanniens ou années 70 (ponts thermiques, copropriété qui refuse l'isolation extérieure...).

Risque : Vous lancez les travaux, vous n'atteignez que le "C", et le fisc requalifie tout. Adieu l'amortissement.

2. Le Plafonnement des Niches

L'avantage fiscal (imputation sur le revenu global) entre-t-il dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € ? Le texte semble indiquer des plafonds spécifiques (8k, 10k, 12k), ce qui suggère un "tunnel" dédié, mais la vigilance est de mise jusqu'au vote définitif.

3. La "Solidarité Intergénérationnelle" Censurée

L'Anacofi le souligne justement : interdire la location aux enfants est un frein psychologique majeur. Beaucoup d'investisseurs (nos clients chez Ehpad Invest notamment) cherchent à préparer l'avenir de leurs enfants. Ici, c'est impossible.

👵 7. Pourquoi le LMNP EHPAD reste une Valeur Refuge

Face à ce nouveau "jouet" fiscal, pourquoi continuer à investir en EHPAD ou en Résidence Senior ?

Pour une raison simple : La Démographie.

Le dispositif Jeanbrun tente de résoudre une crise du logement.

L'investissement EHPAD répond à une crise du vieillissement.

En 2026, la génération des baby-boomers arrive massivement dans le grand âge. Les besoins en lits médicalisés et en résidences services seniors explosent. C'est une tendance lourde, structurelle, déconnectée des taux d'intérêt ou des lois de finances annuelles.

La complémentarité plutôt que l'opposition

Chez Ehpad Invest, nous ne sommes pas dogmatiques.

• Si vous cherchez à gommer très fort de l'impôt sur le revenu maintenant tout en vous constituant un patrimoine "pierre classique" en centre-ville, le Dispositif Jeanbrun est un outil tactique puissant (surtout pour les gros TMI).
• Si vous cherchez un complément de retraite sécurisé, sans gestion, avec un rendement élevé et net d'impôt sur le long terme, le LMNP en résidence gérée reste indétrônable.

🎯 Conclusion : Notre Avis d'Expert

Ce dispositif "Jeanbrun" est une excellente nouvelle pour le marché immobilier français. Il marque enfin la reconnaissance du statut du bailleur privé comme un acteur économique qui doit pouvoir amortir son outil de travail. C'est une victoire idéologique sur l'administration fiscale.

Cependant, ne vous laissez pas aveugler par la carotte fiscale 🥕.

3 Conseils pour finir :

1. Ne surpayez pas le neuf : L'avantage fiscal ne doit jamais justifier un prix d'achat délirant au m².
2. Attention aux travaux : Dans l'ancien, assurez-vous avec un architecte que le DPE B est atteignable avant de signer.
3. Diversifiez : Un patrimoine équilibré, c'est un peu de "Jeanbrun" pour réduire l'impôt global, et beaucoup de LMNP (Ehpad/Étudiant) pour le rendement et la sérénité.

L'immobilier est un marathon, pas un sprint fiscal. Choisissez les bons véhicules !

Vous avez des questions sur l'impact de ce dispositif sur votre situation patrimoniale ? Vous hésitez entre un investissement Jeanbrun et une chambre en EHPAD ? L'équipe d'Ehpad Invest est là pour auditer votre situation.

👇 Dites-nous en commentaire : Que pensez-vous de cette interdiction de louer à ses enfants ? Est-ce rédhibitoire pour vous ?

Sources : Profession CGP, Projet de Loi de Finances 2026, Anacofi Immo.