L'investissement par le biais d'une SCI
Le recours aÌ€ la socieÌteÌ civile ne peut pas eÌ‚tre consideÌreÌe comme pertinente pour l'activiteÌ de location meubleÌe pour plusieurs raisons. Parmi ces raisons qui font que la SCI n'est pas la solution la plus opportune, il y a notamment le fait que la socieÌteÌ civile qui va reÌaliser des opeÌrations relevant des beÌneÌfices non commerciaux (BNC), telle la location meubleÌe, est obligatoirement soumise aÌ€ l'impoÌ‚t sur les socieÌteÌs conformeÌment aÌ€ l'article 206 2° du Code geÌneÌrale des impoÌ‚ts17
17 « Sous reÌserve des dispositions des articles 8 ter, 239 bis AA, 239 bis AB et 1655 ter, sont passibles de
l'impoÌ‚t sur les socieÌteÌs, quel que soit leur objet, les socieÌteÌs anonymes, les socieÌteÌs en commandite par
actions, les socieÌteÌs aÌ€ responsabiliteÌ limiteÌe n'ayant pas opteÌ pour le reÌgime fiscal des socieÌteÌs de
personnes dans les conditions preÌvues au IV de l'article 3 du deÌcret n° 55-594 du 20 mai 1955 modifieÌ, les
socieÌteÌs coopeÌratives et leurs unions ainsi que, sous reÌserve des dispositions des 6° et 6° bis du 1 de l'article
207, les eÌtablissements publics, les organismes de l'Etat jouissant de l'autonomie financieÌ€re, les
organismes des deÌpartements et des communes et toutes autres personnes morales se livrant aÌ€ une
exploitation ou aÌ€ des opeÌrations de caracteÌ€re lucratif.
2. Sous reÌserve des dispositions de l'article 239 ter, les socieÌteÌs civiles sont eÌgalement passibles dudit impoÌ‚t, meÌ‚me lorsqu'elles ne reveÌ‚tent pas l'une des formes viseÌes au 1, si elles se livrent aÌ€ une exploitation ou aÌ€ des opeÌrations viseÌes aux articles 34 et 35.
Toutefois, les socieÌteÌs civiles dont l'activiteÌ principale entre dans le champ d'application de l'article 63 peuvent beÌneÌficier des dispositions de l'article 75 lorsqu'elles sont soumises aÌ€ un reÌgime reÌel d'imposition. Celles relevant du reÌgime preÌvu aÌ€ l'article 64 bis ne sont pas passibles de l'impoÌ‚t viseÌ au 1 lorsque les activiteÌs accessoires viseÌes aux articles 34 et 35 qu'elles peuvent reÌaliser n'exceÌ€dent pas les seuils fixeÌs aÌ€
Les principales raisons de ne pas investir en SCI
Je vais vous eÌnoncer ci-dessous les raisons pour lesquelles je trouve qu'il n'est pas pertinent d'investir par le biais d'une SCI :
"• Lorsque vous allez reÌaliser une plus-value, elle va eÌ‚tre soumise aÌ€ l'impoÌ‚t sur les socieÌteÌs et non au reÌgime « des plus-values immobilieÌ€res des particuliers » en cas de LMNP. Si la location est meubleÌe. Cela va vous donc vous retirer les possibiliteÌs d'exoneÌration
"• Si vous deÌcidez d'investir par le biais d'une SCI, les distributions vont eÌ‚tre doublement imposeÌes. Lors de la taxation du reÌsultat chez les associeÌs, cela sera imposeÌ par l'impoÌ‚t sur les socieÌteÌs et lors des distributions des dividendes, cela sera imposeÌ au niveau des revenus de capitaux mobiliers.
Ce moyen d'investissement n'est donc pas avantageux d'un point de vue fiscal mais vous devez garder aÌ€ l'esprit que cette possibiliteÌ existe.
article 75 : les beÌneÌfices reÌsultant de ces activiteÌs sont alors deÌtermineÌs et imposeÌs d'apreÌ€s les reÌ€gles qui leur sont propres.
La SARL de famille
L'investissement par le biais d'une SARL familiale peut vous apporter plusieurs beÌneÌfices. Parmi ceux-ci, il y a :
"• La socieÌteÌ ne va pas eÌ‚tre soumise aÌ€ l'impoÌ‚t sur les socieÌteÌs ;
"• La responsabiliteÌ des associeÌs est limiteÌe. Cela permet de faire participer vos enfants dans le capital de la SARL sans que cela soit risqueÌ d'un point de vue de leur responsabiliteÌ ;
"• Vous disposez de la possibiliteÌ d'octroyer des parts et la nue-proprieÌteÌ de ces parts aÌ€ vos enfants. La transmission est donc nettement plus facile que dans une socieÌteÌ individuelle. Vous devez toutefois eÌ‚tre attentif sur le fait que les inteÌreÌ‚ts d'emprunt qui ont eÌteÌ souscrits par les associeÌs de la SARL pour permettre l'acquisition des parts ne sont pas deÌductibles ci ces-derniers ne sont pas des « loueurs en meubleÌs professionnels ».
Si vous deÌcidez d'opter pour ce reÌgime, la SARL de famille doit :
"• EÌ‚tre creÌeÌe exclusivement entre parents en ligne directe (grands-parents, enfants, petits-enfants...), entre les collateÌraux (les freÌ€res et sÅ“urs), ainsi qu'entre conjoints et partenaires de PACS.
"• Exercer uniquement « une activiteÌ commerciale, industrielle, artisanale ou agricole ».
Si la socieÌteÌ exerce une activiteÌ civile annexe qui constitue le compleÌment indissociable de l'activiteÌ industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, la socieÌteÌ peut choisir d'opter une SARL familiale.
L'investissement par le biais d'une SNC
Si vous deÌcidez d'opter pour un investissement par le biais d'une socieÌteÌ en nom collectif (SNC) cela emporte les conseÌquences suivantes :
"• Les associeÌs de ce type de socieÌteÌ ont une responsabiliteÌ indeÌfinie et illimiteÌe. Cela est donc plus risqueÌ que la responsabiliteÌ limiteÌe au sein d'une SARL ;
"• Pour eÌ‚tre associeÌ, il faut que les enfants soient majeurs ou non eÌmancipeÌs. Cela s'explique car tous les associeÌs doivent avoir la qualiteÌ de commerçant ;
"• S'il faut avoir la qualiteÌ de commerçant pour pouvoir eÌ‚tre associeÌ, cela exclue certaines personnes. Il en est ainsi des personnes qui exercent des activiteÌs reÌglementeÌes dans lesquelles la qualiteÌ de commerçant repreÌsente une incompatibiliteÌ (il en est ainsi des meÌdecins, des notaires, des avocats, des pharmaciens etc.)
Investir dans une SNC n'est donc pas une mauvaise option mais cela est tout de meÌ‚me plus contraignant, surtout d'un point de vue de l'engagement de la responsabiliteÌ que la SARL. Cela est aussi moins avantageux si l'on souhaite transmettre des parts aÌ€ des enfants.