Le groupe nantais LNA Santé vient de clôturer son exercice 2025 sur une performance remarquable, dépassant ses propres prévisions de chiffre d'affaires. Pour nous, acteurs du marché secondaire de l'investissement en EHPAD depuis plus de vingt ans, cette publication n'est pas qu'un simple communiqué financier. C'est un véritable baromètre de la santé du secteur médico-social français — et les nouvelles sont bonnes. Décryptage complet d'un dossier qui recèle bien d'autres atouts qu'il n'y paraît.
Un exercice 2025 au-delà de toutes les attentes
Lorsque LNA Santé avait annoncé en début d'année 2025 un objectif de croissance organique de 6 % pour atteindre un chiffre d'affaires d'exploitation de 845 millions d'euros, le marché jugeait déjà l'ambition respectable dans un contexte économique sous tension. Le groupe a fait mieux, et de loin. En cours d'exercice, la guidance avait été relevée à 7 %, un seuil que LNA Santé a encore franchi pour atterrir à une croissance organique corrigée de 7,61 %.
Le chiffre d'affaires d'exploitation s'établit ainsi à 878,5 millions d'euros, en progression de 10,6 % en données publiées. Si l'on intègre l'activité immobilière — qui a littéralement explosé avec un bond de 170 % à 34,2 millions d'euros, auxquels s'ajoutent 13,6 millions de cessions en crédit-bail — le chiffre d'affaires consolidé total avoisine les 913 millions d'euros. Une trajectoire qui place le groupe fermement en route vers son objectif emblématique du milliard d'euros de chiffre d'affaires à l'horizon 2027.
Chez EHPAD INVEST, où nous traitons environ 150 transactions par an sur le marché secondaire, ces chiffres ne sont pas abstraits. Ils traduisent une réalité que nous observons au quotidien : la demande pour des places en EHPAD gérés par des opérateurs solides reste soutenue, et les investisseurs qui détiennent des lots exploités par LNA Santé bénéficient d'une sécurité locative parmi les meilleures du secteur.
Le détail des performances par segment : une diversification payante
L'une des grandes forces de LNA Santé réside dans la diversification de son modèle économique. Le groupe n'est pas un simple exploitant d'EHPAD. C'est un acteur de santé global, et les résultats 2025 le démontrent de manière éloquente.
Le médico-social en France : la base solide 🏥
L'activité des EHPAD en France, qui constitue le cœur historique du groupe, affiche une croissance organique de 3,2 % à périmètre constant. Ce rythme, certes plus modéré que les autres segments, reflète un environnement tarifaire contraint par les pouvoirs publics. Mais l'essentiel est ailleurs : le taux d'occupation des établissements français atteint 93,3 % sur l'ensemble de l'année, un niveau qui reste parmi les plus élevés du secteur.
Pour les EHPAD de la gamme Confort — ces établissements à tarif d'hébergement modéré, accessibles au plus grand nombre — le taux d'occupation à périmètre constant culmine à 96,6 %, en progression de 0,3 point par rapport à 2024 et se rapprochant des niveaux d'avant-Covid. C'est un indicateur essentiel pour les investisseurs : un taux d'occupation élevé signifie des loyers régulièrement perçus et un risque de vacance locative minimal.
Le léger repli global de 0,9 point s'explique principalement par deux facteurs conjoncturels : l'entrée dans le périmètre du nouvel EHPAD de Meaux, en phase de remplissage avec 86 résidents sur une capacité de 154 lits, et le creux démographique lié aux faibles naissances de la période 1940-1945. Ce dernier phénomène est par nature temporaire : les générations du baby-boom commencent à entrer en âge de dépendance, ce qui alimentera structurellement la demande dans les années à venir.
Le sanitaire en France : un moteur de croissance puissant
Les cliniques de soins médicaux et de réadaptation (SMR) et les activités sanitaires du groupe affichent une progression de 8,5 % à périmètre constant. Mais c'est l'Hospitalisation À Domicile (HAD) qui constitue le segment le plus dynamique, avec une croissance spectaculaire de 17,2 %.
LNA Santé a considérablement étendu sa couverture en HAD au cours de l'exercice 2025, avec l'ouverture d'un nouvel établissement dans l'Eure-et-Loir qui a dépassé toutes les prévisions initiales (60 patients en fin d'année), le lancement de deux nouvelles antennes à Caen et à Rouen, et la montée en puissance de l'HAD Saint-Sauveur acquise mi-2024 sur le bassin d'Angers (175 patients fin 2025).
La part de l'HAD dans le chiffre d'affaires d'exploitation est passée de 12 % à 16 % en seulement deux ans, avec une augmentation de 53 % du nombre de patients pris en soin quotidiennement. Cette dynamique répond à une orientation claire des autorités de santé françaises qui favorisent le développement des soins ambulatoires et de l'HAD, un positionnement stratégique qui donne à LNA Santé un avantage compétitif considérable.
L'international : un relais de croissance en construction
L'activité à l'international, qui regroupe les maisons de repos en Belgique et les cliniques en Pologne, poursuit sa trajectoire ascendante avec une croissance de 9,1 % sur l'exercice. Ce segment, encore modeste en valeur absolue, illustre la capacité du groupe à exporter son savoir-faire au-delà des frontières françaises.
L'activité immobilière : le redémarrage tant attendu 🏗️
C'est peut-être le chiffre le plus frappant de cette publication : le volume total de cessions immobilières a été multiplié par 3,8 en un an, atteignant 47,8 millions d'euros. Le chiffre d'affaires immobilier proprement dit bondit de 170 % à 34,2 millions d'euros, dépassant largement l'objectif initial de 30 millions fixé pour l'exercice.
Ce redémarrage spectaculaire de l'activité de vente à la découpe est un signal très encourageant pour l'ensemble du marché de l'investissement en EHPAD. Après une année 2024 difficile — le chiffre d'affaires immobilier n'avait atteint que 12,7 millions d'euros, en recul de 22,5 % — la reprise est nette et vigoureuse.
Pour les investisseurs qui s'interrogent sur la liquidité du marché de l'immobilier de santé, ces chiffres apportent une réponse rassurante. Les programmes commercialisés par LNA Santé via son partenaire historique FIDEXI trouvent preneurs, ce qui signifie que la confiance des investisseurs dans le secteur est intacte.
Mieux encore, LNA Santé prévoit d'amplifier cette dynamique en 2026 avec une estimation de 100 lots supplémentaires vendus à la découpe par rapport à 2025, grâce à la commercialisation de nouveaux programmes et à l'élargissement de ses réseaux de distribution. C'est une excellente nouvelle pour les professionnels du marché secondaire comme EHPAD INVEST : l'augmentation de l'offre de lots neufs entretient le dynamisme global du marché et soutient les valorisations sur le second marché.
Les perspectives 2026 : une ambition mesurée mais crédible
Pour l'exercice 2026, LNA Santé affiche un objectif de chiffre d'affaires d'exploitation de 925 millions d'euros hors acquisitions, soit une croissance organique attendue de 5 %. Ce rythme plus modéré que celui de 2025 s'explique par un environnement tarifaire nettement plus contraint.
Les indexations accordées par l'Assurance Maladie sont attendues entre 0 et 1 % seulement, contre 2 % en 2025. Quant à la revalorisation des prix d'hébergement dans les EHPAD commerciaux, elle sera limitée à 0,86 %, un niveau nettement inférieur à celui de 2024 (3,84 %) qui avait bénéficié d'un rattrapage lié à la forte inflation. De plus, l'intégration de cinq nouveaux EHPAD produira un effet dilutif temporaire sur la croissance organique, le temps que ces établissements atteignent leur régime de croisière.
Néanmoins, le groupe confirme son cap stratégique à moyen terme : atteindre le milliard d'euros de chiffre d'affaires d'exploitation et 12 000 lits en régime de croisière d'ici 2027, puis 15 000 lits à l'horizon 2031. Cette trajectoire sera alimentée par le développement organique, l'expansion continue de l'HAD, les acquisitions ciblées en France et à l'étranger, et une politique d'investissement soutenue par un bilan que LNA Santé qualifie de « raisonnablement endetté ».
Un dossier boursier sous-valorisé ? 💡
Au-delà des performances opérationnelles, le titre LNA Santé présente un profil qui mérite l'attention des investisseurs avertis. Coté sur Euronext Paris autour de 24 euros, l'action affiche une capitalisation boursière d'environ 250 millions d'euros pour un groupe qui va dépasser le milliard de chiffre d'affaires.
Le consensus des cinq analystes qui suivent la valeur établit un objectif de cours moyen de 31,40 euros, soit un potentiel de revalorisation de près de 30 %. Kepler Cheuvreux, pour sa part, maintient sa recommandation d'achat avec un objectif à 33 euros, représentant un potentiel de hausse de près de 40 %. L'analyse technique est également encourageante : le titre évolue au-dessus de ses moyennes mobiles à 20, 50 et 100 jours, avec des signaux haussiers confirmés sur la MACD et le DMI.
Comme le résume bien un investisseur sur les forums boursiers : les fondamentaux sont bons, la croissance est au rendez-vous, mais le marché semble encore prisonnier des stigmates du scandale qui a secoué le secteur médico-social en 2022. Or, LNA Santé n'a jamais été concerné par ces dérives. Les contrôles menés par les Agences Régionales de Santé sur l'ensemble des établissements du groupe n'ont pas révélé d'écarts graves, confirmant la qualité de sa gouvernance familiale indépendante.
Pour les investisseurs à la recherche de valeurs décotées dans un secteur à visibilité élevée, LNA Santé mérite assurément une analyse approfondie. Toutefois, rappelons que cet article ne constitue en aucun cas un conseil d'investissement boursier et que tout investissement en actions comporte des risques.
Ce que cela signifie pour les investisseurs en EHPAD 🔑
Au-delà du dossier boursier, les résultats de LNA Santé portent des enseignements majeurs pour quiconque s'intéresse à l'investissement immobilier en EHPAD, que ce soit sur le marché primaire ou le marché secondaire.
La solidité de l'opérateur : le critère numéro un
Nous le répétons inlassablement chez EHPAD INVEST depuis 2003 : dans l'investissement en EHPAD, la qualité du gestionnaire prime sur tout le reste — l'emplacement, le rendement affiché, l'ancienneté du bail. Un opérateur en croissance, qui maintient des taux d'occupation élevés, qui investit dans la rénovation de ses établissements et qui diversifie ses activités, c'est la meilleure garantie pour un investisseur.
LNA Santé coche toutes ces cases. Avec un chiffre d'affaires en croissance continue depuis la fin de la pandémie, des taux d'occupation proches des niveaux historiques, un programme d'investissement ambitieux (2 800 lits supplémentaires à mettre en régime de croisière d'ici 2031) et un statut d'entreprise à mission, le groupe incarne exactement le type d'exploitant sur lequel il fait bon adosser un investissement immobilier.
Le marché secondaire retrouve des couleurs
La multiplication par 3,8 des cessions immobilières de LNA Santé est symptomatique d'une tendance plus large : le marché de l'investissement en immobilier de santé se redresse après les turbulences de 2023-2024. La stabilisation des taux d'intérêt, la persistance de rendements attractifs en EHPAD par rapport aux autres classes d'actifs immobiliers, et le retour progressif de la confiance des investisseurs créent un environnement propice à la transaction.
Sur le marché secondaire que nous animons chez EHPAD INVEST, nous constatons un regain d'intérêt marqué pour les lots exploités par des opérateurs de premier plan. Les biens LNA Santé, en particulier, se négocient avec des décotes raisonnables et offrent une visibilité locative de premier ordre.
L'enjeu démographique reste intact
Le léger fléchissement des taux d'occupation observé chez LNA Santé (comme chez la plupart des opérateurs) est directement lié au creux démographique des années 1940-1945. Ce phénomène, bien identifié et par nature temporaire, ne remet nullement en cause la tendance lourde du vieillissement de la population française.
Selon les projections de l'INSEE, le nombre de personnes de plus de 85 ans va doubler entre 2020 et 2050, passant de 2,1 à 4,8 millions. Cette vague démographique sans précédent constituera un moteur de demande structurelle pour les places en EHPAD pendant au moins deux décennies. Les investisseurs qui se positionnent aujourd'hui sur des actifs de qualité, gérés par des opérateurs fiables, se placent en réalité sur une tendance de très long terme.
La réforme de la tarification : un facteur à surveiller 📋
L'une des évolutions réglementaires majeures à surveiller concerne l'expérimentation d'un forfait global unique pour le financement des EHPAD, lancée dans 23 départements volontaires entre juillet 2025 et décembre 2026. Cette réforme vise à simplifier le système de financement en fusionnant les trois tarifs actuels (soins, dépendance, hébergement) en un mécanisme plus lisible.
Si cette expérimentation débouche sur une généralisation, elle pourrait redistribuer les cartes du financement des EHPAD, avec des conséquences potentiellement significatives pour les exploitants et, par ricochet, pour les investisseurs. LNA Santé, grâce à son positionnement sur des établissements de qualité et à sa capacité d'adaptation démontrée, apparaît bien armé pour traverser cette transition.
Pour les investisseurs en EHPAD, cette réforme rend d'autant plus crucial le choix d'un exploitant solide et diversifié, capable de s'adapter aux évolutions du cadre réglementaire. C'est précisément le profil de LNA Santé.
L'HAD : le segment qui pourrait tout changer pour les investisseurs 🩺
L'Hospitalisation À Domicile mérite un éclairage particulier, car elle incarne une mutation profonde du système de santé français qui a des répercussions directes sur l'investissement en immobilier de santé.
Le développement de l'HAD répond à une triple logique. D'abord, une logique médicale : de nombreux patients peuvent bénéficier de soins hospitaliers de qualité dans le confort de leur domicile, ce qui améliore leur bien-être et, souvent, leur rétablissement. Ensuite, une logique économique : l'HAD coûte significativement moins cher à la collectivité qu'une hospitalisation traditionnelle, un argument massue dans un contexte de finances publiques dégradées. Enfin, une logique démographique : face à l'augmentation prévisible du nombre de personnes âgées dépendantes, le système de santé doit développer des solutions alternatives et complémentaires à l'hébergement en établissement.
LNA Santé a parfaitement anticipé cette tendance. En faisant passer la part de l'HAD dans son chiffre d'affaires de 12 % à 16 % en deux ans, le groupe démontre sa capacité à s'adapter aux orientations des pouvoirs publics tout en créant de la valeur. Le nombre de patients pris en soin quotidiennement a progressé de 53 % sur cette même période — un rythme de croissance qui illustre à la fois la pertinence de l'offre et l'efficacité de son déploiement territorial.
Pour les investisseurs en EHPAD, le développement de l'HAD par les opérateurs comme LNA Santé est une excellente nouvelle. Un exploitant qui diversifie ses sources de revenus et qui développe des synergies entre ses différentes activités — EHPAD, cliniques SMR, HAD — réduit son exposition aux aléas d'un seul segment et renforce sa capacité à honorer ses engagements locatifs sur le long terme. C'est un raisonnement que nous tenons régulièrement chez EHPAD INVEST lorsque nous conseillons nos clients sur l'évaluation des risques liés à un investissement en EHPAD : la solidité d'un opérateur ne se mesure pas uniquement à ses résultats sur le médico-social, mais à la robustesse et à la diversification de l'ensemble de son modèle économique.
Par ailleurs, l'expansion de l'HAD sur de nouveaux territoires crée un maillage de soins qui renforce indirectement l'attractivité des EHPAD du groupe : les familles sont davantage rassurées lorsqu'elles savent que leur proche pourra bénéficier d'un continuum de soins, de l'EHPAD au domicile et inversement, au sein d'un même réseau de confiance.
LNA Santé face à la concurrence : un positionnement singulier
Dans un secteur où les principaux acteurs privés (EMEIS ex-Orpea, Korian devenu Clariane, DomusVi racheté par EQT, Colisée) ont traversé des turbulences variées — restructuration financière, polémiques médiatiques, changements d'actionnariat — LNA Santé se distingue par la stabilité de sa gouvernance familiale.
La famille Siret, à la tête du groupe depuis sa création, combine contrôle actionnarial et actionnariat salarié, un modèle de gouvernance qui favorise les décisions de long terme plutôt que l'optimisation financière à court terme. Ce positionnement singulier se traduit par des indicateurs de qualité de service régulièrement au-dessus de la moyenne du secteur et par une réputation préservée auprès des autorités de tutelle.
Pour les investisseurs qui nous consultent chez EHPAD INVEST, cette stabilité de gouvernance est un critère de sélection de premier ordre lors de l'acquisition de lots sur le marché secondaire.
Conclusion : un opérateur de référence dans un secteur d'avenir
Les résultats annuels 2025 de LNA Santé confirment ce que les professionnels du secteur savaient déjà : le groupe nantais est l'un des exploitants les plus fiables et les mieux gérés du marché français de la dépendance. Sa croissance supérieure aux attentes, la reprise spectaculaire de son activité immobilière, la diversification réussie vers l'HAD et l'international, et ses ambitions crédibles vers le milliard d'euros dessinent le portrait d'un acteur en pleine maîtrise de sa trajectoire.
Pour les investisseurs en EHPAD — qu'ils soient déjà propriétaires de lots ou qu'ils envisagent de se positionner — ces résultats sont un signal de confiance fort. Le secteur de l'immobilier de santé reste l'une des classes d'actifs les plus résilientes du marché, à condition de s'appuyer sur des opérateurs de premier plan. Dans un contexte où les placements traditionnels offrent des rendements de plus en plus incertains, et où l'immobilier résidentiel classique traverse une phase d'ajustement, l'immobilier de santé exploité par des groupes de la trempe de LNA Santé conserve des atouts indéniables : rendements contractuels sécurisés par des baux commerciaux, demande structurellement croissante portée par la démographie, et avantages fiscaux du statut LMNP qui continuent de séduire les investisseurs patrimoniaux.
Il convient également de souligner que l'objectif affiché par LNA Santé de 15 000 lits à l'horizon 2031, contre un peu plus de 8 500 aujourd'hui, laisse entrevoir des opportunités significatives de cessions immobilières dans les années à venir. Chaque nouvel établissement construit ou acquis par le groupe est potentiellement un futur programme de vente à la découpe, alimentant le marché primaire et, par extension, le marché secondaire sur lequel nous intervenons quotidiennement chez EHPAD INVEST.
Chez EHPAD INVEST, nous accompagnons depuis 2003 les investisseurs sur le marché secondaire de l'EHPAD et des résidences gérées. Si vous détenez des lots LNA Santé que vous souhaitez valoriser, ou si vous recherchez des opportunités d'acquisition sur ce type de biens, n'hésitez pas à prendre contact avec notre équipe.
L'investissement en EHPAD reste un placement de conviction. Et avec des opérateurs comme LNA Santé, cette conviction est solidement étayée. 💪
Cet article est publié à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement financier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, y compris un risque de perte en capital.
Sources : Communiqués officiels LNA Santé, Investir – Les Echos, Boursorama, Investing.com, Zonebourse