📢 Nouveau dispositif : vers un « statut fiscal du bailleur privé » dès 2026 ?

Le projet de loi de finances 2026 introduira-t-il enfin un véritable « statut fiscal du bailleur privé » ? Après la disparition du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, le gouvernement vise à instaurer un régime universel et pérenne pour relancer l’investissement locatif .

🎯 Objectif : stabiliser et relancer le locatif

Face à une chute des réservations de logements neufs de 40 % au T1 2025, le Parlement, via la mission Cosson–Daubresse, planche sur un régime d’amortissement comptable généreux, combiné à un encadrement des loyers et des exigences énergétiques .

🧮 Amortissement « à l’allemande » : les bases

• Mode linéaire : amortissement de 2 % à 5 % par an, sur 20 à 40 ans.
• Exemple : 80 % de la valeur hors terrain sur 20 ans = 4 %/an .
• Conditions : loyers plafonnés à –15 % du marché, DPE ≥ D (voire A/B) .
• Déduction complète des intérêts d’emprunt, frais de notaire, gros travaux (100 % sur 20 ans) .

💶 Fiscalité simplifiée : vers un taux forfaitaire ?

Une autre piste : un taux fixe de 12,8 % appliqué aux revenus locatifs nets pour les logements neufs respectant l’encadrement des loyers et les normes DPE .

📅 Calendrier serré

• Rapport de la mission parlementaire rendu fin juin 2025 .
• Arbitrage ministériel cet été.
• Dépôt de l’amendement PLF 2026 début octobre.
• Mise en vigueur au 1er janvier 2026, sous réserve de publication des décrets d’application avant fin 2025  .

👍 Bienfaits attendus

• Restauration de la confiance des investisseurs, relance de la construction neuve (+40 000 logements/an) .
• Réduction de l’impôt sur les revenus fonciers via amortissement.
• Incitation à la rénovation énergétique et à la modération des loyers.
• Stabilisation fiscale, applicable au neuf comme à l’ancien .

⚠️ À surveiller

• Coût immédiat : près de 900 M€ la première année, compensé à l’horizon 2030 via TVA et emplois .
• Risque de complexité dans l’application (formulaire 2044-EB, obligations territoriales).
• Plafonnement du bénéfice fiscal : environ 300 000 € d’investissement par foyer tous les 3 ans pour éviter les stratégies fiscales abusives  .

🔍 Impact pour EHPAD Invest

Notre position comme leader de la vente et revente de biens locatifs, notamment en EHPAD, pourrait être valorisée :

• Optimisation comptable : amortissement permet de protéger le rendement structurel, notamment dans un parc plus énergivore.
• Alignement métier : loyers encadrés et performance énergétique sont des atouts pour les résidences seniors.
• Communication patrimoniale : ce nouveau régime renforce la confiance des investisseurs privés en quête de stabilité long terme.

🧭 Conclusion

Le PLF 2026 devrait introduire un statut du bailleur privé novateur, consolidant les acquis des anciens dispositifs tout en privilégiant simplicité, performance énergétique et loyers modérés. Ce cadre fiscal plus durable, applicable dès janvier 2026, suscite un espoir réel de relance du marché locatif, tout en nécessitant une mobilisation suivie pour en maîtriser la mise en place.

Pour EHPAD Invest, l’enjeu est clair : anticiper ce dispositif, modéliser ses impacts clés, communiquer efficacement, et convaincre investisseurs et partenaires de ce nouveau paradigme.