Le Plan Grand Âge, promis dès 2018 par Emmanuel Macron, vient d'être reporté une nouvelle fois sine die. Après le départ de la ministre déléguée à l'Autonomie, Charlotte Parmentier-Lecocq, début février 2026, la présentation initialement programmée le 12 février a tout simplement été annulée. Pour les professionnels du secteur, c'est la goutte d'eau de trop. Pour les investisseurs en immobilier de santé, c'est paradoxalement un signal supplémentaire en faveur de l'investissement en EHPAD. Explications.

Un report qui en dit long sur les priorités politiques

Charlotte Parmentier-Lecocq a annoncé le 4 février 2026 son intention de quitter le gouvernement pour retrouver son siège de députée du Nord. Avec son départ, ce sont des mois de travail préparatoire sur le Plan Grand Âge qui se retrouvent en suspens. Le changement concomitant au cabinet ministériel, avec la fin des fonctions du chef de cabinet de la ministre de la Santé, ne fait qu'aggraver le sentiment d'un dossier qui passe de main en main sans jamais aboutir.

Rappelons la chronologie de cette promesse sans cesse repoussée. En 2018, Emmanuel Macron annonce un grand plan pour le vieillissement, s'engageant à en faire un marqueur de son quinquennat. Le rapport Libault de mars 2019 pose 175 propositions concrètes. Puis vient la crise sanitaire, et le sujet passe au second plan. Loi « Bien vieillir » d'avril 2024, certes, mais qui reste un texte d'orientation sans les moyens financiers correspondants. En janvier 2026, un plan stratégique est enfin annoncé. Puis reporté à mi-février. Puis annulé sine die.

Le Synerpa, principal syndicat des établissements privés pour personnes âgées, ne mâche pas ses mots et dénonce une « inconstance inacceptable alors que des centaines de milliers de personnes risquent de se retrouver sans accompagnement digne d'ici 2030-2050 ». Les fédérations AD-PA et Fnadepa partagent ce constat amer. Après huit années de promesses, le secteur du grand âge attend toujours sa feuille de route nationale.

Le tsunami démographique n'attend pas, lui

Pendant que le politique tergiverse, les chiffres démographiques, eux, ne connaissent pas de report. Et ils sont implacables.

Selon l'INSEE, les plus de 60 ans représentent déjà plus d'un Français sur quatre, soit 27,7 % de la population en 2024. Les plus de 75 ans devraient atteindre 16,4 % de la population d'ici 2050. Le nombre de personnes en perte d'autonomie — celles qui nécessitent une aide quotidienne pour les gestes essentiels de la vie — pourrait doubler d'ici 2050, passant de 2 millions aujourd'hui à près de 4 millions.

Le coût annuel de la dépendance avoisine déjà les 30 milliards d'euros, soit 1,4 % du PIB français. Sans réforme profonde, les dépenses publiques liées au grand âge pourraient doubler d'ici 2060. Des rapports récents de la Drees, publiés en février 2026, estiment qu'il faudra créer entre 150 000 et 200 000 emplois supplémentaires d'ici 2050 dans le secteur pour répondre aux besoins croissants en EHPAD, aide à domicile et soins.

Ces projections ne sont pas des hypothèses de travail théoriques. Elles sont la conséquence arithmétique de la pyramide des âges française. Les baby-boomers nés entre 1946 et 1964 arrivent progressivement dans la tranche d'âge où le besoin d'accompagnement s'intensifie. La génération la plus nombreuse de l'histoire de France atteindra l'âge de la grande dépendance dans les dix à quinze prochaines années. Et rien — strictement rien — ne peut empêcher cette vague démographique de se produire.

Chez EHPAD INVEST, nous accompagnons des investisseurs sur le marché secondaire des chambres en EHPAD depuis 2003. En plus de vingt ans d'activité, nous n'avons jamais observé un tel déséquilibre entre l'ampleur des besoins à venir et l'absence de stratégie structurée pour y répondre. Ce décalage crée, qu'on le veuille ou non, une dynamique de rareté qui profite à l'investissement en immobilier de santé existant.

Ce qui a été acté malgré tout : les mesures budgétaires 2026

Rendons à César ce qui appartient à César : malgré l'absence de plan global, plusieurs avancées budgétaires issues de la loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) 2026 et du budget de la CNSA (Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie) produisent déjà leurs effets.

La branche Autonomie dispose en 2026 d'un objectif de dépenses porté à 43,6 milliards d'euros, contre 42,6 milliards en 2025. Le financement supplémentaire provient notamment du relèvement de la CSG sur les revenus du capital, qui apporte entre 1,4 et 1,5 milliard d'euros supplémentaires à la branche. Une progression certes significative en valeur absolue, mais qui reste largement insuffisante au regard des besoins estimés par les professionnels du secteur.

Le recrutement de 4 500 soignants supplémentaires en EHPAD est financé dès 2026. Il s'agit de la première tranche d'un plan visant 50 000 postes supplémentaires d'ici 2030 pour améliorer les ratios d'encadrement. Le budget alloué à cette mesure s'élève à 250 millions d'euros. Pour les familles confrontées aux listes d'attente et à la fatigue chronique des équipes soignantes, c'est un soulagement. Pour les exploitants d'EHPAD, c'est un signal positif sur la volonté de l'État d'investir dans la qualité, même de manière encore timide.

Le développement de l'habitat intermédiaire bénéficie de 100 millions d'euros alloués par la CNSA en 2026, dont 47,8 millions spécifiquement dédiés à la modernisation et au soutien des résidences autonomie. Ces structures, qui permettent aux seniors de vivre dans un logement adapté avec services collectifs sans entrer en EHPAD, constituent un maillon essentiel de la chaîne d'hébergement pour les personnes vieillissantes.

Les aides à domicile progressent également avec la poursuite des créations de places en SSIAD (services de soins infirmiers à domicile), le doublement des équipes spécialisées Alzheimer étendues aux autres maladies neurodégénératives, et le renforcement des concours aux départements pour mieux compenser les dépenses d'APA.

Tout ce qui reste en suspens — et qui inquiète

Si ces mesures ponctuelles sont bienvenues, elles ne remplacent en rien le plan structuré que le secteur attend depuis huit ans. Plusieurs chantiers stratégiques essentiels restent bloqués.

Le financement à long terme de la dépendance n'a pas été tranché. Le plan devait lancer un débat structuré sur la répartition future des coûts entre solidarité nationale, contributions intergénérationnelles, part individuelle et rôle des assurances privées. Sans cet arbitrage, le risque de sous-financement chronique persiste. La question de savoir qui paiera pour les 4 millions de personnes dépendantes de 2050 reste sans réponse officielle.

La programmation pluriannuelle fait défaut. Au-delà des crédits 2026, il n'existe aucune vision échelonnée jusqu'en 2050 pour développer massivement l'habitat intermédiaire — les projections CNSA évoquent un objectif potentiel de 500 000 places — ou pour moderniser en profondeur les EHPAD existants, notamment en matière de transition énergétique et de rénovation architecturale.

La cartographie détaillée des besoins, département par département, n'a pas été finalisée ni publiée. Les territoires sont donc privés de l'outil indispensable pour adapter l'offre locale aux réalités démographiques. Certains départements ruraux connaissent déjà des taux de saturation supérieurs à 95 % dans leurs EHPAD, tandis que d'autres disposent de marges de capacité. Sans visibilité fine, les investissements publics comme privés risquent de se concentrer là où ils sont le moins nécessaires.

L'attractivité globale des métiers du grand âge reste sans réponse structurée. Les 4 500 recrutements prévus en 2026 sont une avancée, mais ils représentent moins de 3 % des 150 000 à 200 000 emplois supplémentaires nécessaires d'ici 2050. Sans plan ambitieux sur la formation, les conditions de travail, les salaires et la rétention des professionnels, le secteur continuera de souffrir de pénuries de personnel qui dégradent la qualité de service et freinent les admissions.

Enfin, la simplification des parcours pour les usagers et les aidants — fluidification des demandes d'APA, guichet unique renforcé, articulation entre ARS, départements et communes — n'a été ni priorisée ni généralisée. Les familles qui cherchent une place en EHPAD pour un parent dépendant continuent de naviguer dans un maquis administratif décourageant.

Pourquoi ce report est une bonne nouvelle (paradoxale) pour l'investissement en EHPAD

Le raisonnement peut sembler contre-intuitif, mais il est solidement ancré dans les mécanismes fondamentaux du marché immobilier de santé. L'absence de plan structuré pour le grand âge signifie concrètement trois choses pour les investisseurs.

Premièrement, très peu de nouvelles places seront créées dans les années à venir. Sans programmation pluriannuelle, sans simplification des procédures d'autorisation, sans soutien financier massif à la construction, le parc d'EHPAD existant restera durablement sous-dimensionné par rapport à la demande. Construire un EHPAD prend cinq à sept ans entre le dépôt du projet et l'ouverture, et coûte entre 80 000 et 120 000 euros par lit. Sans impulsion gouvernementale forte, les opérateurs et promoteurs ne lanceront que des programmes très ciblés. Conséquence directe : la valeur des établissements et des chambres existants se trouve structurellement soutenue par la rareté.

Deuxièmement, les taux d'occupation vont continuer de progresser. Les résultats récemment publiés par emeis (taux d'occupation en hausse de 1,8 point à 87,6 % en 2025) et par LNA Santé (93,3 % de taux d'occupation sur ses EHPAD) illustrent cette tendance de fond. Plus les places sont rares par rapport à la demande, plus les établissements se remplissent, plus les exploitants sont en mesure d'honorer leurs engagements locatifs envers les propriétaires investisseurs. Pour un investisseur en LMNP sur le marché secondaire, un taux d'occupation élevé chez l'exploitant est la meilleure garantie de perception régulière des loyers.

Troisièmement, les loyers bénéficient d'un effet prix favorable. La combinaison d'une demande croissante et d'une offre contrainte permet aux exploitants d'ajuster progressivement leurs tarifs hébergement. Emeis a ainsi enregistré un effet prix positif de 3,3 % en 2025, contribuant significativement à sa croissance organique. Cette capacité de pricing power, même encadrée par la réglementation, se répercute favorablement sur l'ensemble de la chaîne économique, y compris sur les loyers versés aux propriétaires bailleurs.

Le marché secondaire EHPAD : la fenêtre d'opportunité se précise

Dans ce contexte, le marché secondaire des chambres en EHPAD offre un positionnement particulièrement pertinent pour les investisseurs patrimoniaux. Plusieurs facteurs convergent en faveur d'une stratégie d'acquisition réfléchie en 2026.

La stabilisation des valorisations immobilières, confirmée par les expertises réalisées sur le patrimoine d'emeis (en légère hausse de 1,5 % en 2025 après un ajustement de près de 25 % entre 2021 et 2024), suggère qu'un bas de cycle a été atteint fin 2024. Les investisseurs qui se positionnent aujourd'hui bénéficient de prix d'entrée raisonnables, avec un potentiel de revalorisation progressif à mesure que les performances opérationnelles du secteur se normalisent.

La fiscalité du LMNP en résidences gérées demeure extrêmement favorable. La loi de finances 2025 a certes durci le régime pour les locations meublées classiques et touristiques, en imposant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente. Mais les résidences de services — EHPAD, résidences étudiantes, résidences seniors — exploitées sous bail commercial en sont totalement exemptées. Cette exception, confirmée dans le cadre du PLF 2026 adopté via l'article 49.3 le 2 février, protège intégralement l'avantage fiscal historique du LMNP pour les investisseurs en immobilier de santé. L'amortissement comptable continue de neutraliser fiscalement la quasi-totalité des revenus locatifs, et les plus-values à la revente ne sont pas alourdies par la réintégration.

Les taux de crédit immobilier, stabilisés autour de 3,10 % à 3,25 % sur 20 ans début 2026, restent compatibles avec des montages d'investissement rentables. Les mensualités de remboursement sont en grande partie couvertes par les loyers garantis par bail commercial, et l'avantage fiscal du LMNP vient améliorer la rentabilité nette après impôt.

Enfin, la solidité retrouvée des grands exploitants constitue un facteur de confiance majeur. Le redressement spectaculaire d'emeis (EBITDAR en hausse de 19,2 % en 2025, ratio de levier divisé par deux), les performances solides de LNA Santé (CA en hausse de 7,6 % en organique, objectif du milliard d'euros d'ici 2027), et la bonne tenue des opérateurs comme Korian et DomusVi montrent que les gestionnaires d'EHPAD ont retrouvé une dynamique de croissance saine. Pour un investisseur, la santé financière de l'exploitant est le premier critère de sécurité. Sur ce plan, les signaux sont au vert.

Les 4 500 recrutements : un signal positif pour la qualité des établissements

Le financement de 4 500 postes de soignants supplémentaires en EHPAD dès 2026, première tranche d'un plan visant 50 000 embauches d'ici 2030, mérite une attention particulière de la part des investisseurs. Car la qualité de prise en charge est désormais étroitement corrélée à la performance économique des établissements.

Les résultats d'emeis le démontrent : 99 % de ses EHPAD en France figurent dans les deux meilleures catégories de la Haute Autorité de Santé (HAS), contre seulement 78 % pour la moyenne sectorielle. Ce niveau d'excellence a directement contribué à la hausse de 10 % des nouvelles admissions en 2025. Les familles sont de plus en plus attentives aux classements qualité, et les établissements bien notés affichent des taux d'occupation supérieurs et des délais d'attente plus longs.

Pour l'investisseur propriétaire d'une chambre en EHPAD, cette dynamique qualitative est vertueuse : un établissement qui recrute davantage de soignants améliore sa notation HAS, attire plus de résidents, renforce son taux d'occupation et sécurise sa capacité à verser les loyers. Les 250 millions d'euros mobilisés par l'État pour cette première vague de recrutements constituent donc un investissement public qui bénéficie indirectement aux investisseurs privés du secteur.

Résidences autonomie et habitat intermédiaire : l'EHPAD n'est pas le seul actif porteur

Les 100 millions d'euros alloués par la CNSA au développement de l'habitat intermédiaire méritent également l'attention des investisseurs patrimoniaux. Les résidences autonomie et les résidences services seniors constituent un segment en pleine expansion, positionné en amont de l'EHPAD dans le parcours résidentiel des personnes âgées.

Ce marché, encore relativement jeune en France comparé à d'autres pays européens, bénéficie de fondamentaux démographiques identiques à ceux de l'EHPAD, avec en plus un positionnement tarifaire plus accessible et une image plus positive auprès des seniors actifs. Pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille d'immobilier de santé, les résidences seniors sur le marché secondaire offrent une complémentarité intéressante, avec des rendements locatifs attractifs et une demande en croissance régulière.

Chez EHPAD INVEST, nous constatons d'ailleurs une augmentation significative des demandes d'investisseurs s'intéressant aux résidences seniors et étudiantes en complément de leur portefeuille EHPAD. C'est d'ailleurs l'une des raisons pour lesquelles nous avons lancé ETUDIANT INVEST, notre plateforme dédiée aux résidences étudiantes sur le marché secondaire, qui répond à la même logique d'investissement : un bail commercial sécurisé, une demande structurelle forte et une fiscalité LMNP identique.

Cette diversification au sein de l'immobilier géré sous bail commercial est une stratégie patrimoniale pertinente qui permet de répartir le risque opérateur et géographique tout en conservant les avantages fiscaux du LMNP. L'habitat intermédiaire pour seniors, encouragé par les 100 millions d'euros de la CNSA, viendra à terme enrichir cette palette d'investissements disponibles sur le marché secondaire, offrant aux investisseurs avertis un éventail complet de solutions patrimoniales adaptées au défi démographique français.

Que faut-il surveiller dans les semaines à venir ?

Plusieurs échéances méritent d'être suivies de près par les investisseurs et les professionnels du secteur.

La nomination du successeur de Charlotte Parmentier-Lecocq au poste de ministre déléguée à l'Autonomie donnera une indication sur la priorité accordée par le gouvernement au dossier du grand âge. Un ministre de poids, disposant d'un mandat clair et d'une feuille de route ambitieuse, pourrait relancer la dynamique. Un intérimaire ou un rattachement sans portefeuille dédié signalerait au contraire un nouveau passage au second plan.

L'expérimentation de la fusion des sections soins et dépendance, en cours dans 23 départements candidats, constitue un test grandeur nature d'une réforme structurelle majeure. Si elle s'avère concluante, sa généralisation à partir de 2027 simplifierait considérablement la compréhension des coûts pour les familles et pourrait modifier les équilibres financiers des établissements.

Le Conseil constitutionnel devra se prononcer sur certaines dispositions du PLF 2026 encore en attente de validation. Pour les investisseurs LMNP en résidences gérées, l'essentiel est déjà sécurisé — l'exemption de la réintégration des amortissements est acquise — mais une vigilance reste de mise sur d'éventuels ajustements fiscaux marginaux.

Enfin, la publication des résultats annuels complets des grands exploitants (emeis, LNA Santé, Korian) au cours du premier semestre 2026 fournira une photographie précise de la santé du secteur et confirmera — ou nuancera — la trajectoire de redressement observée dans les chiffres d'activité déjà publiés.

Conclusion : investir dans l'EHPAD, c'est investir dans une certitude démographique

Le report du Plan Grand Âge est décevant sur le plan politique et humain. Des millions de familles françaises attendent des réponses concrètes sur l'accompagnement de leurs proches vieillissants, et chaque année perdue est une année de souffrance supplémentaire pour les aidants, les résidents et les professionnels du secteur.

Mais pour l'investisseur qui raisonne sur le long terme, ce report ne fait que renforcer la thèse fondamentale de l'investissement en immobilier de santé. Le vieillissement de la population est une certitude démographique, pas une hypothèse. La pénurie de places en EHPAD est une réalité structurelle, pas un phénomène conjoncturel. Et l'incapacité de l'État à déployer un plan massif de construction et de modernisation signifie que le parc existant sera durablement sous pression.

Chez EHPAD INVEST, nous accompagnons depuis 2003 les investisseurs dans leurs projets d'acquisition et de cession de chambres en EHPAD et en résidences gérées sur le marché secondaire. Les fondamentaux du secteur n'ont jamais été aussi solides : exploitants en redressement, taux d'occupation en hausse, fiscalité LMNP préservée, valorisations stabilisées. Le moment est propice pour construire ou renforcer un portefeuille patrimonial ancré dans les grandes tendances démographiques de notre époque.

La politique hésite. La démographie, elle, ne recule jamais. Et c'est précisément dans cet écart entre l'inaction publique et la réalité démographique que se niche l'une des opportunités d'investissement les plus robustes de la décennie. Les investisseurs qui l'ont compris depuis longtemps sont ceux qui construisent aujourd'hui les patrimoines les plus résilients.

Cet article est publié à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital.