Le Projet de Loi de Finances 2026 marque un tournant historique dans la fiscalité de l’investissement locatif. Pour la première fois, les propriétaires bailleurs en location nue pourront bénéficier d’un mécanisme d’amortissement, jusqu’alors réservé exclusivement à la location meublée. Cette transformation profonde du paysage fiscal modifie l’équation économique de l’investissement immobilier et pose une question centrale pour tout investisseur patrimonial : quelle stratégie adopter en 2026 ?
Pour les investisseurs en EHPAD et résidences seniors sous statut LMNP, cette réforme apporte paradoxalement une confirmation de la pertinence de leur choix. Analysons ensemble cette évolution majeure, ses mécanismes précis, ses nombreuses restrictions et, surtout, pourquoi l’investissement en résidences médicalisées conserve son attractivité exceptionnelle dans ce nouveau contexte fiscal.
📊 Comprendre la révolution : l’amortissement débarque en location nue
Le principe de l’amortissement fiscal
L’amortissement constitue un mécanisme comptable permettant de déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition d’un bien immobilier de vos revenus locatifs imposables. Cette technique reconnaît que votre logement perd progressivement de la valeur avec le temps et l’usure.
Jusqu’à présent, seuls les loueurs en meublé (LMNP et LMP) pouvaient pratiquer ces amortissements, créant un déséquilibre fiscal majeur entre location nue et location meublée. Un propriétaire en location vide ne pouvait déduire que ses charges courantes (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux d’entretien), sans possibilité d’amortir le bien lui-même.
Une rupture majeure dans la fiscalité immobilière
Le PLF 2026 bouleverse cette logique en introduisant pour les revenus fonciers un dispositif d’amortissement similaire à celui existant en location meublée. Cette évolution s’inscrit dans la création d’un véritable “Statut du Bailleur Privé”, destiné à relancer l’investissement locatif dans un contexte de crise du logement.
Le Gouvernement présente ce dispositif comme budgétairement neutre : le coût initial estimé à 103 millions d’euros en 2026 serait compensé par les recettes fiscales générées par la relance de l’activité immobilière (TVA sur les constructions neuves, droits de mutation sur l’ancien). À plus long terme, l’État récupérerait l’avantage fiscal lors des reventes, puisque les amortissements seront réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière.
Les objectifs affichés de la réforme
Cette transformation fiscale vise plusieurs objectifs ambitieux :
Relancer la construction de logements neufs : en 2026, environ 10 000 logements locatifs supplémentaires devraient être produits grâce à cette réforme.
Maintenir l’offre locative dans l’ancien : près de 44 600 logements anciens pourraient être remis ou maintenus sur le marché locatif grâce aux nouvelles incitations fiscales.
Rééquilibrer la concurrence entre location nue et location meublée : les deux modes de location disposeraient désormais d’outils fiscaux comparables.
Encourager la rénovation énergétique : en conditionnant l’amortissement à la réalisation de travaux dans l’ancien, le dispositif favorise l’amélioration du parc locatif existant.
🔍 L’amendement initial : des ambitions très généreuses
Les grandes lignes du projet original
L’amendement I-582 présenté initialement prévoyait un dispositif particulièrement avantageux pour les propriétaires bailleurs :
Amortissement du bâti sur le prix d’acquisition hors terrain, celui-ci étant estimé forfaitairement à 20% de la valeur totale.
Taux d’amortissement différenciés selon le type de bien :
• 5% par an pour les logements neufs sur 20 ans, permettant d’amortir 100% de la valeur du bâti
• 4% par an pour les logements anciens sur 20 ans, soit 80% du bien amorti, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 15% du prix d’achat
Plafond d’avantage fiscal fixé initialement à 10 000 euros par logement.
Engagement de location de 9 ans minimum en location nue.
Une promesse de rendement fiscale exceptionnelle
Pour illustrer l’impact du dispositif initial, prenons l’exemple concret d’un investisseur acquérant un appartement neuf à 200 000 euros :
Avec un amortissement de 5% par an, la déduction fiscale annuelle s’élèverait à 10 000 euros (en excluant les 20% de valeur terrain). Si les loyers perçus atteignent 9 000 euros par an, le revenu foncier imposable serait totalement effacé par l’amortissement. Même avec des loyers plus élevés, les autres charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière) pourraient neutraliser presque totalement l’imposition.
Ce mécanisme aurait créé un véritable bouclier fiscal pour encourager massivement l’investissement locatif en location nue.
⚠️ Les 12 restrictions adoptées : un dispositif profondément remanié
L’enthousiasme initial a rapidement cédé la place à la réalité parlementaire. Après de longues négociations, l’Assemblée nationale a adopté le 14 novembre 2025 pas moins de 12 sous-amendements qui redessinent entièrement le dispositif et en limitent considérablement la portée.
Restriction n°1 : Plafonds de loyers et de ressources obligatoires
Tous les logements, neufs comme anciens, devront respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires pour bénéficier de l’amortissement. L’objectif clairement affiché est de recentrer le dispositif sur le logement abordable et d’éviter que les investisseurs les plus aisés ne bénéficient d’avantages fiscaux pour louer à des prix de marché élevés.
Cette condition transforme radicalement la nature du dispositif, qui passe d’un mécanisme de soutien général à l’investissement locatif à un outil ciblé sur le logement social ou intermédiaire.
Restriction n°2 : Exclusion des maisons individuelles
Seuls les logements en immeubles collectifs sont désormais éligibles à l’amortissement. Les maisons individuelles, quelle que soit leur localisation ou leur état, sont totalement exclues du dispositif.
Cette exclusion vise à limiter l’artificialisation des sols et à concentrer les avantages fiscaux sur les formes d’habitat les plus denses, conformément aux objectifs environnementaux du Gouvernement.
Restriction n°3 : Interdiction de louer à la famille élargie
Pour éviter les montages familiaux d’optimisation fiscale, la loi interdit formellement de louer le bien à des parents, enfants, frères et sœurs. Cette mesure anti-abus vise à garantir que le dispositif bénéficie réellement au marché locatif classique et non à des arrangements familiaux.
Restriction n°4 : Engagement de location porté à 12 ans
L’engagement de location minimum, initialement fixé à 9 ans, a été relevé à 12 ans. Cette durée prolongée vise à stabiliser l’offre locative sur le long terme et à décourager les stratégies spéculatives de court terme.
En cas de rupture de cet engagement, le propriétaire devra réintégrer dans son revenu imposable la totalité des amortissements déduits, avec un système de quotient pour éviter une imposition trop brutale. Cette sanction dissuasive garantit le respect de l’engagement locatif.
Restriction n°5 : Plafond d’amortissement abaissé à 8 000 euros par foyer fiscal
Le plafond d’avantage fiscal, initialement fixé à 10 000 euros par logement, a été ramené à 8 000 euros par foyer fiscal. Attention : il s’agit d’un plafond global, et non par logement.
Cette modification limite drastiquement l’intérêt du dispositif pour les investisseurs patrimoniaux possédant plusieurs biens. Elle cible les acquisitions de logements d’une valeur maximale d’environ 350 000 euros, excluant de facto les marchés immobiliers les plus tendus (Paris, grandes métropoles).
Restriction n°6 : Dispositif expérimental limité à 2026-2028
Le mécanisme d’amortissement ne s’appliquera qu’aux opérations réalisées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028. Sont concernées :
• Les acquisitions de logements neufs ou anciens effectuées sur cette période
• Les permis de construire déposés entre ces dates
Cette limitation temporelle fait du dispositif une mesure expérimentale de trois ans, dont l’efficacité sera évaluée avant toute éventuelle pérennisation. Cette incertitude constitue un frein majeur pour les stratégies d’investissement de long terme.
Restriction n°7 : Interdiction de créer un déficit global
Point crucial : les amortissements et les intérêts d’emprunt ne pourront pas réduire le revenu global du contribuable. L’avantage fiscal reste strictement cantonné aux revenus fonciers du bien lui-même.
Contrairement au déficit foncier classique (imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, voire 21 400 euros en cas de travaux de rénovation énergétique), l’amortissement ne peut servir qu’à neutraliser les loyers perçus sur le bien concerné. Cette restriction limite considérablement l’optimisation fiscale globale.
Restrictions n°8 à 12 : Les autres contraintes techniques
Les cinq derniers sous-amendements introduisent des conditions complémentaires portant notamment sur :
• La définition précise des travaux éligibles dans l’ancien
• Les modalités de calcul de la base amortissable
• Les obligations déclaratives renforcées
• Les contrôles administratifs prévus
• Les sanctions en cas de manquement
📉 L’impact sur la location meublée : un rééquilibrage en faveur de la location nue
Le plafonnement de l’amortissement LMNP à 2%
Parallèlement à la création de l’amortissement pour la location nue, le PLF 2026 introduit une limitation de l’amortissement des locations meublées à un taux unique de 2%. Cette mesure constitue une révolution dans le monde du LMNP, où les investisseurs pratiquaient jusqu’alors des amortissements bien plus généreux.
Jusqu’en 2025, un investisseur LMNP pouvait amortir son bien sur des durées de 25 à 30 ans pour le bâti, soit environ 3,3% à 4% par an, et sur 5 à 7 ans pour le mobilier. Cette flexibilité permettait d’optimiser la charge fiscale en fonction de la nature et de l’état du bien.
Le passage à un taux uniforme de 2% réduit significativement l’avantage historique de la location meublée et rééquilibre la concurrence avec la location nue, désormais elle aussi dotée d’un mécanisme d’amortissement.
Les exceptions notables : EHPAD et résidences seniors préservés
Point absolument essentiel pour comprendre l’évolution du marché : les résidences de services seniors et les EHPAD conservent leurs avantages fiscaux, échappant aux restrictions appliquées aux autres secteurs de la location meublée.
Cette exemption stratégique s’explique par plusieurs facteurs convergents :
La priorité gouvernementale accordée au secteur de la dépendance dans un contexte de vieillissement démographique accéléré.
La pénurie structurelle de lits médicalisés : avec seulement 89 lits pour 1 000 personnes de 75 ans et plus, la France fait face à un déficit chronique qui justifie le maintien d’incitations fiscales attractives.
Le caractère social de l’investissement en EHPAD, qui contribue directement à répondre à un besoin d’intérêt général.
Concrètement, les investisseurs en EHPAD et résidences seniors sous statut LMNP continuent de bénéficier :
✅ Du régime d’amortissement classique sans limitation à 2%, avec possibilité d’amortir le bâti sur 20 à 30 ans et le mobilier sur 5 à 7 ans
✅ De la non-réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de revente
✅ Des plafonds micro-BIC préservés à 77 700 euros avec abattement de 50%
✅ De la déduction intégrale des charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux)
Cette exception fiscale transforme les résidences seniors et EHPAD en véritables “valeurs refuges” de l’investissement meublé dans le nouveau paysage fiscal 2026.
💡 Pourquoi EHPAD INVEST conserve son attractivité exceptionnelle
La stabilité fiscale : un avantage compétitif décisif
Dans un environnement fiscal en constante mutation, marqué par des réformes successives et souvent rétroactives, la prévisibilité constitue un actif patrimonial en soi. L’investissement en EHPAD et résidences seniors sous statut LMNP offre cette stabilité précieuse.
Contrairement à la location nue dont le nouveau dispositif d’amortissement reste expérimental et limité à 2026-2028, les résidences médicalisées s’appuient sur un cadre fiscal éprouvé et pérenne, régulièrement confirmé par le législateur.
Des rendements nets supérieurs
Malgré l’introduction de l’amortissement en location nue, les résidences seniors et EHPAD conservent un avantage de rentabilité nette substantiel :
Rendements bruts compris entre 4% et 7% selon la nature et la localisation du bien
Fiscalité ultra-optimisée grâce aux amortissements non plafonnés, permettant de générer 0 euro d’impôt sur les loyers pendant 15 à 20 ans dans la plupart des cas
Absence de vacance locative avec des taux d’occupation supérieurs à 95% dans les résidences bien situées
Gestion entièrement déléguée à un exploitant professionnel, sans contraintes administratives pour l’investisseur
Prenons un exemple comparatif concret pour mesurer l’écart de performance :
Investissement en location nue avec le nouveau dispositif PLF 2026 :
• Acquisition : 250 000 euros en appartement neuf
• Loyer annuel : 10 000 euros
• Amortissement plafonné : 8 000 euros maximum par foyer fiscal
• Engagement : 12 ans minimum
• Contraintes : plafonds de loyers et de ressources, gestion locative
• Rendement net après fiscalité : environ 2,5% à 3,5%
Investissement en EHPAD sous statut LMNP :
• Acquisition : 150 000 euros en chambre médicalisée
• Loyer annuel : 7 200 euros
• Amortissement : environ 5 400 euros par an (bâti + mobilier)
• Charges déductibles : taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de gestion
• Résultat fiscal : 0 euro pendant 15 à 20 ans
• Gestion : totalement déléguée à l’exploitant
• Rendement net après fiscalité : 4,5% à 6,5%
La différence de performance nette s’explique par la combinaison de plusieurs facteurs : fiscalité optimale sans plafonnement, absence de contraintes de gestion, sécurité locative absolue et potentiel de valorisation à la revente.
La simplicité de gestion : un gain de temps précieux
L’investissement en résidences médicalisées se distingue par sa gestion entièrement externalisée. L’exploitant professionnel prend en charge :
🔧 L’entretien et les réparations du bien 👥 La gestion des résidents et du personnel soignant 📋 Les aspects administratifs et réglementaires 💰 Le versement régulier des loyers, indépendamment du taux d’occupation 📊 La facturation et les déclarations fiscales
Cette délégation complète libère l’investisseur de toute contrainte opérationnelle, particulièrement chronophage en location nue classique (recherche de locataires, états des lieux, gestion des impayés, relations avec les locataires).
La demande démographique : un moteur structurel
Le vieillissement de la population constitue une tendance lourde et irréversible qui garantit la pérennité de la demande en hébergement médicalisé.
Les projections démographiques sont sans équivoque :
• Le nombre de personnes âgées de 75 ans et plus va doubler d’ici 2050
• Le taux de dépendance augmente mécaniquement avec l’allongement de la durée de vie
• L’offre actuelle reste structurellement insuffisante face à cette demande croissante
Cette dynamique démographique assure aux investisseurs en EHPAD et résidences seniors une visibilité à long terme incomparable avec les autres formes d’investissement locatif, soumises aux aléas du marché immobilier classique.
La valorisation patrimoniale à la revente
L’exemption fiscale dont bénéficient les résidences seniors crée un avantage concurrentiel durable qui se traduit directement dans les conditions de revente :
💎 Prime de valorisation : +10% à +15% par rapport aux autres actifs LMNP affectés par les réformes fiscales
⏱️ Liquidité améliorée : délais de vente réduits de 20% grâce à un pool d’acquéreurs élargi
📈 Plus-value optimisée : régime des plus-values des particuliers avec abattement progressif (exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux)
Contrairement aux biens en location meublée classique, désormais soumis à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, les résidences de services conservent le régime favorable sans cette pénalité fiscale à la sortie.
🎯 Stratégies d’investissement recommandées pour 2026
Pour les nouveaux investisseurs : privilégier les actifs protégés
Si vous envisagez votre premier investissement locatif en 2026, le contexte fiscal plaide clairement pour une orientation vers les résidences médicalisées sous statut LMNP.
Les avantages cumulés (fiscalité préservée, gestion déléguée, demande structurelle, liquidité à la revente) positionnent cet actif comme le placement immobilier le plus efficient du marché dans le nouveau paysage réglementaire.
Trois typologies d’opérations méritent une attention particulière en 2026 :
Les reventes LMNP en résidence senior : biens déjà exploités, avec un historique de loyers et de gestion établi, permettant une visibilité immédiate sur la rentabilité.
Les programmes neufs en résidences services : possibilité de récupération de la TVA sur le prix d’achat sous conditions de location longue durée, améliorant sensiblement la rentabilité nette.
Les restructurations de lots EHPAD : opportunités sur le marché secondaire avec fort potentiel de valorisation après modernisation.
Pour les investisseurs LMNP existants : sécuriser et optimiser
Si vous possédez déjà des biens en location meublée classique, susceptibles d’être affectés par la limitation de l’amortissement à 2%, plusieurs options stratégiques s’offrent à vous :
Arbitrage patrimonial : céder les actifs les moins performants ou les plus exposés aux nouvelles contraintes fiscales, pour réinvestir dans des résidences médicalisées exonérées.
Diversification sectorielle : compléter votre portefeuille immobilier par des chambres d’EHPAD ou studios en résidence senior, bénéficiant du régime fiscal protégé.
Optimisation de la durée de détention : pour les biens conservés, anticiper la réintégration des amortissements dans la plus-value en planifiant la revente au-delà des seuils d’abattement (22 ans pour l’impôt).
Pour les investisseurs patrimoniaux : construire un portefeuille résilient
Les investisseurs disposant de capitaux importants et recherchant une optimisation patrimoniale globale trouveront dans les résidences médicalisées un actif de diversification idéal.
La faible corrélation avec les cycles immobiliers classiques, la stabilité des revenus locatifs et la protection fiscale en font un excellent complément aux investissements traditionnels (immobilier résidentiel, commercial, parts de SCPI).
Une allocation recommandée pour un portefeuille immobilier équilibré pourrait être :
• 40% à 50% en résidence principale
• 20% à 30% en EHPAD et résidences seniors sous statut LMNP
• 20% à 30% en immobilier de rendement classique ou SCPI
• 10% en actifs opportunistes (restructurations, niches fiscales)
📋 Ce qu’il faut retenir du PLF 2026
Les points clés de la réforme
✅ Création historique d’un mécanisme d’amortissement pour la location nue, jusqu’alors réservé à la location meublée
✅ Dispositif très encadré avec 12 restrictions majeures limitant considérablement sa portée (plafonds de loyers, exclusion des maisons individuelles, engagement de 12 ans, plafond de 8 000 euros par foyer fiscal)
✅ Caractère expérimental limité aux opérations 2026-2028, créant une incertitude sur la pérennité du dispositif
✅ Rééquilibrage fiscal entre location nue et meublée, avec limitation de l’amortissement LMNP à 2% pour les locations classiques
✅ Exception stratégique pour les EHPAD et résidences seniors, qui conservent intégralement leurs avantages fiscaux
Les implications pour les investisseurs
🎯 La location nue devient légèrement plus attractive qu’auparavant, mais reste soumise à de nombreuses contraintes limitant son intérêt pratique
🎯 La location meublée classique voit ses avantages fiscaux réduits, notamment via le plafonnement de l’amortissement à 2%
🎯 Les EHPAD et résidences seniors émergent comme les grands gagnants de cette réforme, bénéficiant d’un avantage compétitif renforcé
🎯 La prévisibilité fiscale devient un critère de choix déterminant, favorisant les actifs au cadre réglementaire stable et pérenne
Les questions encore en suspens
⚠️ Le PLF 2026 n’est pas encore définitivement adopté : le texte peut encore évoluer lors des prochaines lectures parlementaires ou via l’utilisation de l’article 49.3
⚠️ Les modalités d’application précises du dispositif d’amortissement en location nue nécessiteront des décrets et instructions fiscales complémentaires
⚠️ L’évaluation du dispositif après la période expérimentale 2026-2028 déterminera sa pérennisation ou son abandon
⚠️ Les évolutions possibles du régime LMNP en EHPAD devront être surveillées, même si le secteur bénéficie actuellement d’une protection politique forte
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La réforme fiscale introduite par le PLF 2026 marque une évolution majeure du cadre réglementaire de l’investissement locatif. Pour la première fois, la location nue accède à un mécanisme d’amortissement qui devrait légèrement améliorer sa compétitivité.
Toutefois, les nombreuses restrictions adoptées (plafonds de loyers, exclusion des maisons individuelles, engagement de 12 ans, plafond global de 8 000 euros, caractère expérimental limité à 3 ans) limitent considérablement la portée pratique du dispositif et maintiennent un avantage structurel pour la location meublée.
Surtout, l’exception fiscale accordée aux EHPAD et résidences seniors renforce paradoxalement l’attractivité de ces investissements, qui conservent intégralement leurs avantages (amortissements non plafonnés, non-réintégration dans la plus-value, régime micro-BIC préservé) dans un environnement fiscal durci pour les autres formes de location.
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