🧠 Pourquoi c’est maintenant qu’il faut investir en EHPAD : Anticiper la vague démographique avant les autres

Introduction : la clé, c’est le timing ⏳

Dans l’immobilier, comme en bourse, les opportunités les plus rentables sont souvent contre-intuitives. On n’investit pas quand tout le monde se rue sur un actif, mais quand le marché doute, vacille, hésite.

Et aujourd’hui, le marché des EHPAD est en plein doute.

Entre scandales médiatiques, gestionnaires décriés, baisse temporaire du taux d’occupation et crise de confiance des investisseurs particuliers, le secteur des EHPAD semble en perte de vitesse.

Mais pour les investisseurs lucides, un autre constat s’impose : la réalité démographique plaide en faveur d’un rebond structurel imminent.

Cet article a pour objectif de démontrer pourquoi le moment d’investir, c’est maintenant, avant que la vague des baby-boomers n’atteigne l’âge de la dépendance lourde. Et pourquoi ceux qui auront su prendre position à contre-cycle seront les grands gagnants de la décennie 2030–2040.

1. 📉 Le paradoxe du moment : baisse temporaire, opportunité structurelle

1.1 Un taux d’occupation en repli… mais pourquoi ?

Depuis 2022, plusieurs gestionnaires d’EHPAD ont vu leur taux d’occupation baisser légèrement, parfois de 1 à 3 points. Les raisons ?

• 📉 Démographie : les personnes entrant en EHPAD aujourd’hui sont nées entre 1935 et 1940. Or, ce sont les générations les moins nombreuses du XXe siècle (Seconde Guerre mondiale).
• 💥 Crise de confiance : les scandales type Orpea ont mis un coup d’arrêt aux décisions d’entrée en institution pour certaines familles.
• 🏡 Alternatives : certaines familles retardent l’entrée en établissement en optant pour des aides à domicile ou des résidences seniors moins médicalisées.
  

Résultat : une perception dégradée du marché, et dans certains cas, des remises sur les prix de revente.

1.2 Un cycle immobilier classique

Mais cela ne doit pas tromper : le marché fonctionne par cycles.

Aujourd’hui, nous sommes dans un creux — mais un creux prévisible et temporaire.

Et dans tout cycle, ce sont ceux qui achètent dans le creux qui font les meilleures affaires.

Le rebond est inscrit dans les chiffres, dans les âges, dans les courbes démographiques — il ne s’agit pas d’un pari, mais d’un fait mesurable.

2. 📊 Démographie : l’onde de choc du vieillissement arrive

2.1 Qui sont les entrants en EHPAD ?

👉 L’âge moyen d’entrée en EHPAD est de 87 ans pour les femmes, 84 ans pour les hommes.

En 2025, cela correspond donc à des personnes nées entre 1938 et 1941. Ces générations sont faibles en nombre.

Mais regardons ce qui suit.

2.2 L’arrivée des baby-boomers : le véritable tournant

Les baby-boomers sont les personnes nées entre 1946 et 1955.

C’est la génération la plus nombreuse de l’histoire de France.

🔔 Conclusion :

À partir de 2030, une vague massive de Français entrera dans la phase de dépendance lourde.

Entre 2030 et 2045, la demande pour les places en EHPAD va exploser.

Le taux d’occupation repartira à la hausse structurellement, dans tout le pays.

2.3 Une tendance impossible à enrayer

Certains croient à la “fin des EHPAD”. C’est une illusion.

• Les familles sont de moins en moins disponibles pour s’occuper de leurs proches.
• La médicalisation de la dépendance lourde ne peut pas se faire à domicile.
• Les résidences seniors sont un relais en amont, mais ne remplacent pas les EHPAD.
  

La dépendance lourde nécessite un cadre médicalisé, du personnel formé, un cadre sécurisé.

Et ce besoin va croître de +35 % d’ici 2040 selon la DRESS (Direction de la Recherche des Études, de l’Évaluation et des Statistiques).

3. 💼 L’opportunité pour les investisseurs

3.1 Acheter aujourd’hui, c’est acheter à prix déprécié

Du fait du contexte actuel, les prix de revente ont baissé de 10 à 20 % en moyenne, parfois plus sur des biens jugés “complexes”.

Cette correction offre des opportunités rarissimes :

• 📉 Rentabilité brute entre 5 et 6,5 %, parfois au-delà si le bail est solide.
• 💰 Prix au m² inférieur à celui du neuf, avec décote intégrée.
• 🔁 Des vendeurs motivés, parfois pressés, qui acceptent des négociations.
  

Un marché moins concurrentiel, des prix ajustés, et un rebond annoncé, c’est typiquement la configuration qu’attendent les investisseurs aguerris.

3.2 Verrouiller un bon bail avant 2030

Les gestionnaires vont, dans les années à venir, reprendre la main :

• Certains renégocient déjà les loyers à la baisse sur les baux fragiles.
• Mais les baux solides signés aujourd’hui avec des loyers corrects resteront valables jusqu’en 2035 voire 2040.
  

👉 Investir aujourd’hui, c’est verrouiller un bail de 9 ou 11 ans avec un gestionnaire de qualité, dans de bonnes conditions.

3.3 Une fiscalité encore très attractive

• Statut LMNP en amortissement réel : permet de neutraliser les loyers fiscalement pendant 15 à 20 ans.
• TVA récupérable (dans certains cas).
• Pas d’impôt sur les plus-values si bien détenu en société IS amortissant.
  

🎯 C’est donc un outil à double détente :

1. Des loyers nets d’impôts.
2. Une potentielle plus-value à la revente si le marché repart (ce qui est probable entre 2030 et 2040).

4. 📍 Les clés pour investir intelligemment

4.1 Emplacement, toujours

Même en EHPAD, la localisation est essentielle :

• Proximité d’un hôpital.
• Présence de familles (enfants, petits-enfants).
• Zones rurales dynamiques ou périurbaines.
  

⚠️ Éviter les EHPAD isolés ou dans des régions en déclin démographique.

4.2 Gestionnaire solide et bail clair

Le succès de votre investissement dépend du gestionnaire, pas de l’immobilier lui-même.

• Choisissez des groupes qui ont tenu leurs engagements malgré les turbulences (Emeis, DomusVi, Colisée, etc.).
• Analysez le bail : charges, taxes, obligations du bailleur, durée résiduelle…
  

💡 Chez Ehpad Invest, chaque bien est analysé et noté en fonction de ces critères pour éviter les mauvaises surprises.

4.3 Éviter les erreurs classiques

• ❌ Croire qu’un EHPAD sans loyer est forcément mauvais (parfois c’est une opportunité si le gestionnaire est solvable).
• ❌ Surpayer un bien parce qu’il a une forte rentabilité “affichée” (frais cachés, gestionnaire fragile).
• ❌ Négliger les frais de notaire ou les charges de copropriété non récupérables.

Conclusion : 🚀 Ce que les investisseurs avisés ont déjà compris

Il ne faut pas attendre que la presse vous dise que “le marché des EHPAD repart” pour agir.

À ce moment-là, les prix auront déjà remonté, et la bonne affaire sera passée.

Aujourd’hui, vous avez :

✅ Des prix en baisse

✅ Des vendeurs ouverts à la négociation

✅ Une fiscalité inchangée

✅ Une certitude démographique sur 20 ans

Et surtout, le temps de choisir, de comparer, d’acheter intelligemment.

Demain, il y aura plus d’acheteurs, moins d’offres, et des prix orientés à la hausse.

📞 Contactez Ehpad Invest pour une sélection personnalisée de biens à fort potentiel.

Nous vous aidons à vous positionner avant la vague, pas après. 🌊