Par EHPAD INVEST — Février 2026

Le marché des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) vient de boucler une année 2025 pour le moins contrastée. D'un côté, des chiffres de collecte en nette reprise et un taux de distribution moyen en progression. De l'autre, un stock de parts en attente de retrait qui atteint des niveaux préoccupants, des baisses de prix qui se poursuivent sur certains véhicules historiques, et une fracture de plus en plus béante entre les « gagnants » et les « perdants » du secteur. Pour les épargnants qui s'interrogent, le tableau mérite un examen sans complaisance.

Un marché à deux vitesses : la fracture est désormais structurelle

Le chiffre le plus commenté de ce début d'année est celui de la collecte nette 2025, qui s'établit à 4,6 milliards d'euros, en hausse de 29 % par rapport à 2024. En apparence, c'est un signal de reprise évident. Le quatrième trimestre 2025, avec 1,3 milliard d'euros de collecte nette (+23 % sur un an), confirme que les investisseurs reviennent progressivement vers la pierre-papier après la douche froide de 2023-2024. La collecte brute atteint quant à elle 5,5 milliards d'euros sur l'année, portée par un regain de confiance des épargnants.

Mais derrière ce chiffre global se cache une réalité bien plus clivée. Les 10 SCPI ayant enregistré le plus de souscriptions ont capté à elles seules les deux tiers de la collecte sur les neuf premiers mois de 2025. Seules 7 SCPI ont dépassé la barre des 100 millions d'euros collectés. Dans le même temps, 55 SCPI affichaient une collecte nulle, voire une décollecte nette en 2024 — et cette tendance ne s'est guère inversée en 2025.

Les SCPI diversifiées concentrent 65 % de la collecte brute annuelle, loin devant les véhicules à prépondérance bureaux (24 %). Les segments santé-éducation et résidentiel, eux, peinent à attirer les capitaux. Ce n'est pas un simple ajustement conjoncturel : c'est une recomposition profonde du marché, où les flux se dirigent massivement vers les véhicules les plus récents, les plus agiles et les plus internationalisés, au détriment des SCPI patrimoniales historiques.

Les rendements 2025 : entre bons chiffres et illusions d'optique 🔍

Le taux de distribution moyen des SCPI a progressé à 4,91 % en 2025, en hausse de 0,19 point par rapport à 2024. C'est la troisième année consécutive de progression de cet indicateur, après le creux de 2022. Les SCPI diversifiées affichent une performance globale annuelle de 6,3 %, la logistique de 5,8 %, et l'hôtellerie-tourisme de 5,1 %.

Mais ces moyennes masquent des disparités considérables. D'un côté, des véhicules jeunes comme Comète, Wemo One ou Iroko Zen affichent des rendements à deux chiffres — respectivement autour de 10 %, 10 % et plus de 7 %. De l'autre, les SCPI de bureaux peinent avec des performances proches de zéro en global, tandis que le résidentiel termine en territoire négatif (-4,5 %) et la santé-éducation affiche un recul de 1,3 %.

Il faut par ailleurs être très prudent dans la lecture des rendements stratosphériques de certaines jeunes SCPI. L'ASPIM elle-même a dû clarifier les règles de calcul, exigeant désormais que le prix retenu pour le calcul du taux de distribution s'entende « hors prix fondateur » et « hors prix sponsor ». Un rappel à l'ordre qui témoigne de certaines pratiques de communication peu transparentes au sein du secteur.

Le mécanisme en question est bien connu des professionnels : lors de ses premières années d'existence, une SCPI qui collecte régulièrement bénéficie d'un « effet relutif » lié au délai de jouissance. Les capitaux collectés sont investis et produisent des loyers, mais ces revenus sont répartis sur un nombre encore limité de parts en jouissance effective. Cela crée mécaniquement une surperformance comptable qui n'est pas nécessairement représentative de ce que percevra un investisseur sur la durée. Un investisseur qui entrerait aujourd'hui sur une SCPI affichant 12 % de rendement devrait donc garder à l'esprit que ce taux est, pour partie, un artefact de jeunesse.

Comme le note justement un cabinet d'analyse indépendant : les rendements de ces jeunes SCPI devraient se normaliser entre 6 % et 7 % à moyen terme, un niveau certes attractif mais très éloigné des 10 à 15 % parfois mis en avant dans certaines communications.

Le spectre de l'illiquidité : 2,8 milliards d'euros de parts en attente

C'est sans doute le sujet le plus inquiétant pour les porteurs de parts de SCPI anciennes. Au 31 décembre 2025, le stock de parts en attente de rachat atteint 2,8 milliards d'euros, soit 3,1 % de la capitalisation totale du marché. Et ce chiffre est en hausse par rapport aux trimestres précédents.

Cette masse de parts « bloquées » est concentrée aux trois quarts sur seulement 15 SCPI, majoritairement exposées aux bureaux en Île-de-France. Le cas de la SCPI Épargne Foncière, gérée par La Française REM, est devenu emblématique de cette crise de liquidité. Au 30 septembre 2025, quelque 422 000 parts étaient en attente de retrait, représentant plus de 7 % du capital. Le rythme de compensation par la collecte s'avère dramatiquement faible : à peine 1 700 à 2 000 parts par trimestre. À ce rythme, il faudrait entre 14 et 19 ans pour résorber la file d'attente. En octobre 2025, la société de gestion a dû activer un fonds de remboursement, proposant la revente à un prix de 538 euros par part, soit une décote de près de 20 % par rapport au prix de souscription — lui-même déjà en baisse de 19,76 % depuis début 2023.

Ce n'est pas un cas isolé. La SCPI Primopierre a connu quatre dévalorisations successives entre 2023 et 2025, voyant son prix de part passer de 208 à 115 euros. Laffitte Pierre est passée de 450 à 295 euros. Edissimmo de 237 à 172 euros. Au total, 36 SCPI ont acté des baisses de prix depuis le premier trimestre 2023, et l'année 2025 en a ajouté 14 nouvelles à la liste.

Pour les investisseurs qui détiennent des parts dans ces véhicules, la situation est particulièrement amère : non seulement la valeur de leur capital s'est érodée, mais la possibilité même de céder leurs parts dans des délais raisonnables n'est plus garantie. L'AMF a d'ailleurs rappelé que « une demande de retrait, même régulière, peut être exécutée dans un délai indéterminé ».

Le profil type des SCPI en difficulté : un avertissement pour les investisseurs ⚠️

L'analyse des véhicules touchés par les baisses de prix et les problèmes de liquidité dessine un profil type assez précis, qu'il est utile de connaître pour tout investisseur en immobilier patrimonial.

En premier lieu, il s'agit très souvent de SCPI dites « bancaires », c'est-à-dire distribuées historiquement par les grands réseaux bancaires. Amundi Immobilier, La Française REM, BNP Paribas REIM, AEW Patrimoine figurent parmi les sociétés de gestion dont les véhicules ont le plus souffert. Ces SCPI se caractérisent par un patrimoine immobilier vieillissant, principalement composé de bureaux en Île-de-France, un segment durement touché par la conjonction du télétravail, de la remontée des taux et de la vacance locative croissante.

Deuxième trait commun : une taille de capitalisation élevée qui, paradoxalement, s'est retournée contre elles. Les grosses SCPI, qui concentraient jadis l'essentiel de la collecte grâce à leur distribution via les réseaux bancaires, se retrouvent aujourd'hui avec un patrimoine massif mais peu agile, difficile à arbitrer rapidement dans un marché immobilier en mutation. Le taux d'occupation financier de certaines de ces SCPI se détériore trimestre après trimestre, tombant parfois sous les 90 %, un seuil critique.

Troisième facteur : une concentration géographique excessive sur le marché parisien et francilien, là où les corrections de valeur ont été les plus sévères dans l'immobilier de bureaux.

Les « nouvelles » SCPI : un eldorado à tempérer

Face à ce tableau sombre pour les véhicules historiques, les « nouvelles » SCPI européennes et diversifiées font figure de terres promises. Iroko Zen, Transitions Europe, Corum Origin, Remake Live, Comète — ces noms reviennent sans cesse dans les classements et les recommandations des conseillers en gestion de patrimoine.

Il serait injuste de nier leurs mérites. Ces SCPI ont su profiter du contexte de marché pour acquérir des actifs à des prix décotés, dans des géographies diversifiées (Royaume-Uni, Allemagne, Pologne, Espagne, Pays-Bas), et sur des typologies porteuses (logistique, commerce de proximité, bureaux de nouvelle génération). Leur gestion se veut plus agile, plus réactive, moins contrainte par un patrimoine hérité du passé.

Cependant, plusieurs éléments incitent à la prudence. D'abord, le recul historique manque cruellement : la plupart de ces véhicules ont été lancés entre 2019 et 2024. Ils n'ont jamais traversé un cycle immobilier complet. Leur performance actuelle est mécaniquement dopée par l'effet relutif du délai de jouissance et par des conditions d'acquisition exceptionnellement favorables. Qu'adviendra-t-il lorsque la collecte ralentira, ou lorsque les cycles immobiliers se retourneront dans les pays où elles ont investi massivement ?

Ensuite, la concentration de la collecte sur un petit nombre de véhicules crée un risque systémique inversé : si l'une de ces SCPI « stars » venait à décevoir, l'effet sur la confiance des épargnants serait potentiellement dévastateur pour l'ensemble du marché.

Enfin, l'internationalisation croissante des SCPI, si elle présente des avantages fiscaux indéniables pour les investisseurs (absence de prélèvements sociaux sur les revenus étrangers dans certaines configurations), complexifie également la gestion et expose les porteurs à des risques de change, de réglementation locale et de gestion à distance que les sociétés de gestion n'ont pas toujours la capacité de maîtriser parfaitement.

SCPI versus investissement en EHPAD en direct : deux philosophies 💡

Pour les lecteurs de ce blog, la comparaison entre l'investissement en SCPI et l'investissement en EHPAD en direct (via le statut LMNP sur le marché secondaire) mérite d'être posée. Les deux véhicules permettent d'accéder à l'immobilier de santé, mais selon des logiques fondamentalement différentes.

L'investissement en SCPI offre une mutualisation du risque, une gestion entièrement déléguée et un ticket d'entrée souvent plus accessible. En revanche, l'épargnant ne maîtrise ni la sélection des actifs, ni la stratégie de cession, ni les conditions de liquidité. Les dernières années ont brutalement rappelé que la promesse de liquidité des SCPI à capital variable n'est, en réalité, qu'une promesse — pas une garantie.

L'investissement en EHPAD en direct sur le marché secondaire, tel que nous le pratiquons chez EHPAD INVEST, repose sur une logique différente. L'investisseur acquiert un bien immobilier identifié, avec un bail commercial en cours, un opérateur connu, un loyer contractuel et une visibilité juridique claire. Il bénéficie des avantages fiscaux du LMNP (amortissement du bien, déduction des charges) et conserve la pleine propriété de son actif, avec la liberté de le céder quand il le souhaite sur le marché secondaire sans dépendre d'une file d'attente institutionnelle.

Certes, l'investissement en direct comporte ses propres risques : dépendance à la solidité de l'opérateur, risque de vacance en cas de défaillance du gestionnaire, ticket d'entrée plus élevé, nécessité d'une expertise pour évaluer correctement le bien. Mais ces risques sont identifiables, mesurables et gérables — ce qui n'est pas toujours le cas pour un porteur de parts de SCPI confronté à une crise de liquidité qu'il ne pouvait pas anticiper.

À cet égard, les résultats récents d'opérateurs comme LNA Santé — avec une croissance de 7,6 % de son chiffre d'affaires d'exploitation en 2025, des taux d'occupation proches de 97 % sur les établissements matures et une activité immobilière en plein rebond — illustrent la solidité de l'investissement en immobilier de santé exploité par des opérateurs de premier plan. Une solidité qui ne dépend ni des aléas de la collecte, ni des décisions de valorisation d'une société de gestion.

Ce que le nouvel indicateur PGA change (ou pas) pour les épargnants 📋

L'ASPIM a instauré en 2025 un nouvel indicateur de référence pour les SCPI : la Performance Globale Annuelle (PGA). Celle-ci additionne le taux de distribution et la variation du prix de souscription sur l'exercice. L'idée est louable : donner aux épargnants une vision plus complète de la performance réelle de leur investissement, en intégrant non seulement les revenus distribués mais aussi l'évolution de la valeur de leur capital.

Dans la pratique, la PGA révèle des réalités que le seul taux de distribution pouvait masquer. Certaines SCPI affichent un taux de distribution honorable de 4 à 5 %, mais une PGA négative, plombée par une nouvelle baisse de prix de leurs parts. À l'inverse, des SCPI qui ont revalorisé leur prix en 2025 cumulent distribution et plus-value pour des PGA parfois supérieures à 8 ou 9 %.

Le revers de la médaille, c'est que cet indicateur risque d'amplifier encore la polarisation du marché. Les SCPI dont la PGA est négative verront leur collecte s'effondrer davantage, aggravant leurs problèmes de liquidité dans un cercle vicieux difficile à briser. Et les SCPI aux PGA étincelantes attireront encore plus de capitaux, renforçant la concentration du marché sur une poignée de véhicules.

Alors, faut-il encore investir en SCPI en 2026 ? Les questions à se poser 🤔

Le marché des SCPI n'est pas mort, loin de là. Mais il a profondément changé, et tout investisseur qui envisage d'y entrer — ou d'y rester — devrait se poser plusieurs questions fondamentales.

La première concerne l'horizon de placement. Les SCPI restent des placements de long terme, avec une durée de détention recommandée de 8 à 10 ans minimum. Tout épargnant qui pourrait avoir besoin de récupérer son capital à court ou moyen terme devrait réfléchir à deux fois avant de s'engager, au vu des problèmes de liquidité qui affectent une partie significative du marché.

La deuxième porte sur la sélection du véhicule. Le temps où l'on pouvait investir « en SCPI » de manière indifférenciée est révolu. Le choix du véhicule est devenu aussi déterminant que le choix d'un bien en immobilier direct. Il convient d'examiner attentivement la stratégie d'investissement, la composition du patrimoine, le taux d'occupation, le niveau de collecte, l'ancienneté du véhicule, la qualité de la société de gestion et — fait nouveau — le niveau de parts en attente de retrait.

La troisième question touche à la fiscalité. Les SCPI sont soumises à la fiscalité des revenus fonciers (sauf cas particulier des SCPI européennes ou de l'enveloppe assurance-vie), ce qui peut significativement réduire le rendement net pour les contribuables fortement imposés. En comparaison, le statut LMNP en EHPAD offre une fiscalité bien plus avantageuse grâce au mécanisme d'amortissement comptable, qui permet souvent de percevoir des revenus locatifs faiblement ou non imposés pendant de nombreuses années.

Enfin, la question de la diversification se pose. Les SCPI peuvent constituer une brique intéressante dans un patrimoine diversifié, à condition de ne pas y concentrer une part excessive de son épargne. Et pour un investisseur patrimonial orienté vers l'immobilier de santé, la complémentarité entre des parts de SCPI spécialisées et de l'immobilier en direct sur le marché secondaire mérite d'être étudiée.

Le marché secondaire des SCPI : une piste à explorer ?

Un développement intéressant mérite d'être signalé : le marché secondaire des parts de SCPI est en plein essor. Avec 967 millions d'euros de parts échangées en 2025, ce marché offre la possibilité d'acquérir des parts à des décotes significatives par rapport au prix de souscription — parfois 10 à 35 % selon les véhicules et l'urgence du vendeur.

Pour un investisseur averti, acheter des parts de SCPI sur le marché secondaire peut améliorer mécaniquement le rendement (le dividende étant rapporté à un prix d'achat inférieur) et offrir une marge de sécurité en capital. Mais cette approche requiert une analyse rigoureuse de la situation de chaque SCPI, de la trajectoire de ses valorisations et de sa capacité à maintenir ses distributions dans la durée. Ce n'est pas un exercice à la portée de tous les épargnants.

Des plateformes dédiées au marché secondaire des parts de SCPI ont d'ailleurs émergé ces derniers mois, facilitant les transactions entre vendeurs et acheteurs hors du circuit classique des sociétés de gestion. Un phénomène qui n'est pas sans rappeler le marché secondaire de l'investissement en EHPAD, que nous animons chez EHPAD INVEST depuis plus de vingt ans, et qui repose précisément sur la capacité à identifier, évaluer et mettre en relation des vendeurs et des acquéreurs sur un marché de niche.

Conclusion : les SCPI ne sont plus un long fleuve tranquille

Le marché des SCPI en 2026 ressemble à un fleuve qui s'est divisé en deux bras. L'un, vigoureux et rapide, porte les jeunes SCPI diversifiées et internationales qui captent la confiance et les capitaux des épargnants. L'autre, ralenti et parfois enlisé, charrie les véhicules historiques dont le patrimoine vieillissant, la concentration sur les bureaux et les problèmes de liquidité constituent un fardeau de plus en plus lourd.

Pour les investisseurs patrimoniaux qui nous lisent, cette dualité appelle une conclusion pragmatique : les SCPI peuvent encore trouver leur place dans une stratégie patrimoniale diversifiée, mais elles ne sauraient constituer le pilier unique d'un investissement immobilier. La sélectivité est devenue absolument impérative, et l'illusion d'un placement « bon père de famille » sans risque ni souci appartient définitivement au passé.

Dans un monde où la transparence des performances progresse (avec la PGA), où les risques de liquidité sont mieux documentés, et où les alternatives d'investissement en immobilier de santé — notamment via le marché secondaire en direct — offrent des avantages de visibilité, de maîtrise et de fiscalité difficilement égalables, chaque épargnant est invité à peser le pour et le contre avec lucidité.

L'année 2026 sera probablement celle de la clarification. Les SCPI qui n'auront pas réussi à stabiliser leur patrimoine et à reconquérir la confiance de leurs porteurs pourraient être amenées à envisager des scénarios plus radicaux : fusion-absorption, suspension de la variabilité du capital, voire liquidation ordonnée. À l'inverse, les véhicules les plus dynamiques continueront de se renforcer, creusant encore l'écart avec le reste du marché. Cette sélection naturelle, certes douloureuse pour certains épargnants, devrait à terme assainir un secteur qui en avait besoin.

Le meilleur investissement reste celui que l'on comprend parfaitement, dont on maîtrise les risques, et que l'on peut arbitrer quand on le décide. 🎯

Cet article est publié à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement financier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, y compris un risque de perte en capital et un risque de liquidité.

Sources : ASPIM, Pierrepapier.fr, France SCPI, Portail-SCPI, Weelim, MoneyVox, Boursorama