Après deux exercices consécutifs marqués par des pertes nettes, Clariane vient de tourner une page décisive de son histoire financière. Le premier exploitant privé européen d'établissements de prise en charge de la dépendance a publié le 26 février 2026 des résultats annuels 2025 qui témoignent d'un redressement tangible : retour aux bénéfices, désendettement accéléré, et surtout, une feuille de route ambitieuse à horizon 2028. Pour les investisseurs en immobilier de santé, et notamment ceux qui détiennent des lots en EHPAD, cette annonce constitue un signal fort qu'il convient d'analyser en profondeur.

Chez EHPAD INVEST, nous suivons de très près l'évolution des grands opérateurs du secteur depuis plus de vingt ans. La santé financière de ces groupes conditionne directement la valeur des biens que nous accompagnons sur le marché secondaire. Décryptons ensemble ce que ces résultats impliquent concrètement.

Un résultat net enfin positif : la fin du tunnel ? 🎯

Le chiffre le plus commenté de cette publication est sans doute le résultat net part du groupe, qui ressort à 36 millions d'euros en 2025, contre une perte de 20 millions d'euros en 2024 et de 63 millions d'euros en 2023. Ce retour dans le vert, bien qu'il reste modeste rapporté à la taille du groupe, marque symboliquement la fin d'un cycle de restructuration engagé depuis novembre 2023.

Il convient toutefois de nuancer cette performance. Le résultat net part du groupe post-IFRS 16 ne s'établit qu'à 2 millions d'euros, un écart qui s'explique par le poids des loyers capitalisés dans les comptes du groupe. Les analystes, qui anticipaient en moyenne un bénéfice net de 76 millions d'euros selon le consensus FactSet, se sont donc montrés un peu optimistes. Néanmoins, la tendance est clairement haussière, et c'est bien cette trajectoire qui intéresse l'investisseur avisé.

Le chiffre d'affaires consolidé atteint 5,31 milliards d'euros sur l'exercice 2025, en progression de 4,5 % en base organique. Cette croissance est portée par l'ensemble des géographies du groupe — France, Allemagne, Benelux, Italie et Espagne — ainsi que par l'amélioration continue des taux d'occupation, qui atteignent désormais 91 % en moyenne dans les maisons de retraite, contre 90,6 % un an plus tôt.

Le désendettement : la véritable clé de voûte du redressement

Si le retour au bénéfice fait les gros titres, c'est bien la réduction de la dette qui constitue le fait le plus structurant de ces résultats. La dette financière nette hors IFRS 16 et IAS 17 recule à 3,055 milliards d'euros au 31 décembre 2025, contre 3,445 milliards un an plus tôt, soit une baisse de 390 millions d'euros en un an.

Le ratio de levier financier Wholeco, indicateur central dans les engagements bancaires du groupe, diminue de 5,8x à 5,1x. Le levier Opco, qui reflète davantage la réalité opérationnelle en excluant la composante immobilière, passe quant à lui de 3,8x à 3,1x. Ces améliorations sont significatives et témoignent de l'efficacité du plan de renforcement de la structure financière lancé en novembre 2023, qui portait sur un montant total de 1,5 milliard d'euros.

Ce plan s'est articulé autour de plusieurs volets complémentaires. Les partenariats immobiliers conclus avec Predica dès décembre 2023 en ont constitué les premières briques. Les augmentations de capital réalisées au premier semestre 2024 ont apporté des ressources fraîches substantielles. Mais c'est le programme de cession d'actifs d'un milliard d'euros, finalisé avec six mois d'avance au premier semestre 2025, qui a véritablement donné son ampleur au désendettement.

Les plus-values nettes associées à ces cessions atteignent 185 millions d'euros sur l'exercice 2025, ce qui confirme que le groupe a cédé ses actifs à des conditions favorables, à un multiple moyen d'environ 14 fois l'EBITDA. Cette donnée est rassurante pour les investisseurs immobiliers : elle montre que le marché de l'immobilier de santé conserve une valeur intrinsèque solide, même dans un environnement de taux élevés.

L'EBITDA et la marge opérationnelle : des signaux contrastés

L'EBITDA pré-IFRS 16 s'établit à 594 millions d'euros en 2025, en progression de 3,1 % par rapport à 2024 sur une base proforma des cessions. Ce chiffre appelle plusieurs observations.

D'abord, la progression est inférieure à la fourchette initialement annoncée de 6 % à 9 %. En octobre 2025, Clariane avait d'ailleurs prévenu le marché en révisant à la baisse ses prévisions, ce qui avait pesé sur le cours de l'action. Le premier semestre 2025 s'était montré particulièrement difficile, avec un EBITDA en recul de 4,1 % sur une base proforma et une marge de seulement 9,9 %.

Cependant, le second semestre a marqué un net redressement, avec une marge d'EBITDA de 12,5 %. Cette amélioration séquentielle significative traduit la montée en puissance du programme d'excellence opérationnelle baptisé "Mieux vous soutenir", ainsi que les effets positifs des augmentations tarifaires obtenues dans les différentes géographies.

Le free cash-flow opérationnel pré-IFRS 16 atteint 267 millions d'euros, en progression de 46 %. Cette amélioration spectaculaire de la génération de trésorerie résulte de la conjugaison de trois facteurs : la meilleure performance opérationnelle du second semestre, la normalisation du besoin en fonds de roulement, et une maîtrise rigoureuse des investissements de maintenance.

Les notations de crédit : un retour à la normale

L'un des événements les plus significatifs de cette publication est l'obtention par Clariane de ses premières notations corporate par deux agences de référence. S&P Global Ratings a attribué la note B+, tandis que Moody's a accordé B2. Ces notations, bien que situées dans le segment spéculatif, constituent un signal très positif.

Pour bien comprendre leur importance, il faut se rappeler que Clariane avait perdu l'accès normal au marché obligataire lors de sa phase de crise financière. L'obtention de ces notations marque le retour du groupe dans le cercle des émetteurs reconnus par les marchés de la dette. La preuve en est l'émission obligataire de 500 millions d'euros réalisée avec succès, qui a permis d'allonger la maturité de la dette et de refinancer les obligations convertibles existantes.

Pour un investisseur en EHPAD, cette évolution est doublement importante. D'une part, elle réduit le risque systémique lié à l'opérateur — un groupe qui retrouve l'accès au financement est un groupe qui peut honorer ses engagements locatifs. D'autre part, elle témoigne de la confiance retrouvée des investisseurs institutionnels dans le modèle économique de l'exploitant de maisons de retraite.

Ce que cela signifie pour les investisseurs en EHPAD

Venons-en au cœur du sujet qui intéresse nos lecteurs et nos clients chez EHPAD INVEST. Quelles sont les implications concrètes de ces résultats pour un investisseur qui détient un lot en résidence médicalisée exploitée par Korian (la marque commerciale du réseau EHPAD de Clariane) ou qui envisage d'en acquérir un ?

La sécurité du loyer est renforcée. L'amélioration des fondamentaux financiers de Clariane réduit le risque de défaut de l'exploitant sur ses engagements locatifs. Le taux d'occupation de 91 % confirme que les établissements sont bien remplis et que le modèle économique génère des revenus récurrents suffisants pour assurer le paiement des loyers aux investisseurs.

La valorisation des lots devrait se stabiliser. Sur le marché secondaire, les lots exploités par un opérateur en difficulté financière subissent naturellement une décote. Le redressement de Clariane devrait contribuer à stabiliser, voire à revaloriser progressivement les prix de revente des chambres en EHPAD exploitées par le groupe.

La rentabilité locative reste attractive. Avec les ajustements tarifaires mis en œuvre et l'amélioration des marges opérationnelles, les perspectives de revalorisation des loyers sont préservées à moyen terme, ce qui maintient l'attractivité de l'investissement en EHPAD pour les investisseurs en quête de rendement régulier.

Toutefois, la prudence reste de mise. Le groupe ne versera pas de dividende au titre de 2025, signe que le renforcement du bilan demeure la priorité absolue. Le résultat net, bien que positif, reste fragile et inférieur aux attentes des analystes. L'environnement réglementaire, les tensions sur le recrutement de personnel soignant et la sensibilité aux taux d'intérêt constituent des facteurs de risque qu'il ne faut pas sous-estimer.

L'impact sur le marché secondaire est palpable. Nous constatons depuis quelques semaines, chez EHPAD INVEST, un regain d'intérêt des acquéreurs pour les lots Korian-Clariane. Les demandes de renseignements se multiplient, et les délais de transaction tendent à se raccourcir. C'est un signal de marché qui ne trompe pas : lorsque la confiance revient dans l'opérateur, la demande pour les lots revient également. Pour les vendeurs qui avaient reporté leur projet de cession dans l'attente d'un environnement plus favorable, le moment de reconsidérer cette décision est peut-être arrivé.

Les objectifs 2025-2028 : une ambition mesurée mais crédible

Clariane a profité de cette publication pour présenter ses objectifs à moyen terme. Sur la période 2025-2028, le groupe vise une croissance annuelle moyenne du chiffre d'affaires d'environ 4 % en base proforma, ainsi qu'une progression de l'EBITDA pré-IFRS 16 comprise entre 7 % et 9 % par an. L'EBITDA Opco devrait connaître une croissance encore plus soutenue, entre 11 % et 14 % en moyenne annuelle, reflétant l'amélioration de l'efficacité opérationnelle une fois neutralisé l'effet des loyers. L'objectif de levier financier Wholeco est fixé à environ 4,5 fois à fin 2028, contre 5,1 fois actuellement.

Ces objectifs apparaissent raisonnablement ambitieux. La croissance organique du chiffre d'affaires est soutenue par des tendances démographiques favorables — le vieillissement de la population européenne ne faiblira pas dans les années à venir — et par l'amélioration continue des taux d'occupation. La croissance de l'EBITDA, plus dynamique que celle du chiffre d'affaires, repose sur l'amélioration des marges grâce au programme d'excellence opérationnelle et à la montée en gamme de certains établissements.

L'objectif de levier à 4,5x implique une poursuite du désendettement régulier, ce qui devrait rassurer les créanciers et, par extension, les investisseurs immobiliers. Un levier en dessous de 5x est généralement considéré comme acceptable pour un opérateur du secteur médicosocial, compte tenu de la récurrence des revenus et de la visibilité offerte par les baux commerciaux de long terme.

La réaction des marchés : un signal encourageant 📊

La Bourse a salué ces résultats avec enthousiasme. Le 27 février 2026, le titre Clariane a bondi de près de 9 %, se hissant en tête du SBF 120 à 4,12 euros. Sophie Boissard, directrice générale du groupe, a elle-même souligné que la feuille de route avait été bien comprise par les marchés.

Cette réaction positive s'inscrit dans une dynamique plus large : depuis le début de l'année 2025, le titre a progressé d'environ 70 %, sortant du creux historique atteint lors de la phase la plus aiguë de la crise financière. Certes, le cours reste très éloigné de ses niveaux d'avant 2022, et la capitalisation boursière d'environ 1,35 milliard d'euros demeure modeste au regard de la taille du groupe. Mais la tendance est indiscutablement positive.

Pour les analystes, le titre affiche un profil de redressement classique, avec un objectif de cours moyen qui implique encore un potentiel de revalorisation significatif. Le faible bêta du titre — 0,17 — indique par ailleurs une sensibilité historiquement limitée aux mouvements généraux du marché, ce qui en fait une valeur relativement défensive dans un contexte boursier volatil.

La cession de Petits-fils : un recentrage stratégique assumé

Parmi les opérations qui ont marqué l'exercice 2025, la cession de l'activité d'aide à domicile Petits-fils à Crédit Agricole Santé & Territoires mérite une attention particulière. Annoncée le 12 juin 2025 pour une valeur d'entreprise de 345 millions d'euros, cette opération illustre la volonté de Clariane de se recentrer sur ses métiers historiques — les établissements médicalisés et les cliniques spécialisées — tout en monétisant un actif de qualité à un prix attractif.

Ce recentrage n'est pas anodin du point de vue de l'investisseur en EHPAD. En se séparant de ses activités de services à domicile, Clariane concentre désormais l'intégralité de ses ressources managériales et financières sur l'exploitation de ses réseaux d'établissements. Cela devrait se traduire par une attention accrue à la qualité de la gestion opérationnelle de chaque résidence, et donc par une meilleure capacité à honorer les engagements locatifs pris auprès des investisseurs.

La cession d'un portefeuille d'actifs immobiliers en Belgique — neuf maisons de repos et de soins cédées à Care Property Invest pour environ 74 millions d'euros — complète cette logique de recentrage géographique et opérationnel. Chaque cession contribue à alléger le bilan et à permettre au groupe de réinvestir dans la modernisation de son parc résiduel.

Le contexte sectoriel : des fondamentaux durablement porteurs

Il est important de replacer ces résultats dans le contexte plus large du secteur de l'immobilier de santé. La demande en lits médicalisés continue de croître structurellement dans l'ensemble de l'Europe occidentale. En France, le vieillissement de la génération du baby-boom et l'augmentation de l'espérance de vie créent un besoin croissant de places en EHPAD. Les projections démographiques de l'INSEE ne laissent aucun doute : le nombre de personnes de plus de 85 ans va doubler d'ici 2050, ce qui garantit une demande soutenue pour les décennies à venir.

Clariane, avec ses 656 établissements médico-sociaux, ses 279 établissements de santé spécialisés et ses 280 maisons partagées (dont le réseau Ages & Vie), dispose d'un maillage territorial qui constitue une barrière à l'entrée considérable. Le groupe opère dans six pays européens avec une répartition géographique équilibrée : 42,6 % du chiffre d'affaires en France, 24,8 % en Allemagne, 15,9 % au Benelux, 11,7 % en Italie et 5 % en Espagne.

Les engagements de société à mission pris par Clariane se traduisent par des indicateurs extra-financiers encourageants : le Net Promoter Score atteint +45 et le nombre de salariés engagés dans un parcours qualifiant s'établit à 7 743, des niveaux supérieurs aux objectifs fixés. La certification ISO 9001 de 100 % des maisons de retraite et cliniques constitue un gage de qualité pour les résidents et les familles, mais aussi pour les investisseurs.

Sur le plan environnemental, Clariane a franchi une étape notable en signant son premier contrat d'achat d'électricité 100 % renouvelable avec la société IGNIS. Ce contrat porte sur la construction d'une centrale solaire en Italie qui couvrira un volume annuel de 16,5 GWh d'électricité à compter d'août 2026. L'objectif affiché est de réduire de 46 % les émissions de gaz à effet de serre des scopes 1 et 2 d'ici 2031 par rapport à 2021, conformément à la trajectoire validée par l'initiative SBTi. Ces engagements RSE ne sont pas anecdotiques : ils participent à la construction d'un modèle durable qui rassure les investisseurs institutionnels et contribue à la pérennité des actifs immobiliers du groupe.

Notre analyse chez EHPAD INVEST : vigilance et opportunités

Depuis 2003, nous accompagnons les investisseurs sur le marché secondaire des EHPAD. L'expérience de la crise traversée par Clariane (ex-Korian), comme celle d'autres opérateurs majeurs du secteur, nous conforte dans plusieurs convictions.

Premièrement, la diversification des opérateurs reste une règle d'or. Détenir l'ensemble de son patrimoine en EHPAD chez un seul exploitant expose l'investisseur à un risque de contrepartie concentré. Le marché secondaire offre aujourd'hui des opportunités de rééquilibrage de portefeuille à des conditions intéressantes.

Deuxièmement, la qualité de l'emplacement et du bail commercial demeure le critère déterminant. Un EHPAD bien situé, avec un bail commercial solide et un loyer en ligne avec les capacités de l'exploitant, traversera toujours mieux les périodes de turbulences qu'un établissement aux fondamentaux fragiles.

Troisièmement, le redressement de Clariane est une bonne nouvelle pour l'ensemble du marché. Lorsque le premier opérateur privé européen retrouve la confiance des marchés et renoue avec les bénéfices, c'est tout le secteur qui en bénéficie. La liquidité sur le marché secondaire s'en trouve améliorée, et les conditions de revente pour les investisseurs souhaitant arbitrer leur patrimoine s'en trouvent facilitées.

Conclusion : un tournant à confirmer ✅

Les résultats 2025 de Clariane marquent incontestablement un tournant. Le retour au bénéfice, la finalisation du plan de désendettement, l'obtention des premières notations de crédit et la présentation d'objectifs de croissance crédibles dessinent un horizon plus serein pour le groupe et, par extension, pour les investisseurs en immobilier de santé.

Cependant, comme le titre d'une récente analyse de Zonebourse le résumait justement, le désendettement est solide mais une reprise durable des bénéfices reste à confirmer. Le premier trimestre 2026, dont les résultats seront publiés le 23 avril prochain, constituera un test important de la dynamique commerciale du groupe.

Il ne faut pas non plus occulter certains risques persistants. Le modèle économique de Clariane reste sensible à l'inflation, comme l'ont rappelé certains observateurs début mars 2026 dans un contexte de tensions géopolitiques et de hausse du pétrole. Les revenus du groupe dépendent en partie de tarifs fixés par les autorités publiques, ce qui limite la capacité de répercussion immédiate des hausses de coûts. La question du recrutement et de la fidélisation du personnel soignant reste un défi structurel dans l'ensemble du secteur, en France comme à l'international.

Pour les investisseurs en LMNP qui détiennent des lots en résidence médicalisée, ces résultats sont néanmoins globalement rassurants. Le cadre fiscal du statut de Loueur Meublé Non Professionnel continue d'offrir des avantages appréciables, et la solidité retrouvée du principal opérateur européen renforce la pérennité de ce type d'investissement. Sur le marché secondaire, les lots exploités par Korian-Clariane devraient retrouver progressivement une meilleure liquidité, ce qui est une excellente nouvelle tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs en quête de rendement sécurisé.

Pour les investisseurs qui nous font confiance chez EHPAD INVEST, nous continuerons à suivre avec la plus grande attention l'évolution de Clariane et de l'ensemble des opérateurs du secteur. La connaissance approfondie du marché et de ses acteurs est notre meilleur atout pour vous accompagner dans vos décisions d'investissement, qu'il s'agisse d'acquérir, de conserver ou de céder des lots en résidence médicalisée.

N'hésitez pas à nous contacter pour évaluer ensemble la pertinence de votre investissement au regard de ces nouvelles données. Que vous soyez investisseur en EHPAD depuis de nombreuses années ou que vous envisagiez une première acquisition, notre équipe se tient à votre disposition pour analyser votre situation et vous accompagner dans vos choix patrimoniaux.

Cet article est publié à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, y compris le risque de perte en capital.

Source des données financières : communiqué de presse Clariane du 26 février 2026, rapports annuels et semestriels publiés sur clariane.com.