Après trois années de repli, les capitaux institutionnels reviennent massivement sur l’immobilier de santé. Mais derrière les grandes transactions en bloc se cache un gisement que peu d’acteurs savent exploiter : le marché secondaire des EHPAD et résidences seniors. C’est précisément là qu’EHPAD INVEST accompagne family offices, sociétés de gestion et investisseurs institutionnels depuis plus de vingt ans — en tant que sourceur expert d’un deal flow rare et difficile d’accès.
L’immobilier de santé en chiffres
- 280 M€ investis en immobilier de santé en France à fin T3 2025 (+36 % vs 2024), dont ~60 % en maisons de retraite
- Volumes quasi doublés en 2025 vs 2024 sur les maisons de retraite en Europe continentale, après trois ans de repli
- ~90 % des fonds investis en immobilier de santé proviennent des SCPI et OPCI
- +700 000 seniors dépendants supplémentaires attendus en France d’ici 2050
- Sale & leaseback récents sur EHPAD : rendements autour de 6,8 % sur des exploitants de premier plan
Un marché redevenu incontournable pour les institutionnels
L’immobilier de santé s’impose en 2026 comme l’une des classes d’actifs les plus recherchées par les investisseurs institutionnels. Après trois années consécutives de baisse des volumes, la reprise s’est confirmée dès 2025 : les montants investis sur les maisons de retraite en Europe continentale ont presque doublé en un an. En France, le volume cumulé à fin septembre 2025 atteignait 280 millions d’euros, en hausse de 36 % sur un an.
Cette dynamique s’explique par des fondamentaux que peu de classes d’actifs réunissent. L’immobilier de santé repose sur une demande structurelle portée par le vieillissement de la population — non seulement en France, mais aussi en Allemagne, en Italie et en Espagne. Le besoin de places et de logements adaptés n’est pas conjoncturel : il est gravé dans la pyramide des âges pour trente ans.
Pour un investisseur institutionnel, l’attrait tient surtout à la prévisibilité des revenus. Les actifs sont exploités sous baux commerciaux longs, à loyers indexés, par des opérateurs professionnels. Le propriétaire perçoit un loyer largement décorrélé du taux d’occupation, ce qui rapproche le profil de rendement d’une obligation indexée adossée à un actif tangible.
Qui investit, et comment
Le marché institutionnel de l’immobilier de santé est aujourd’hui dominé par les véhicules collectifs. Les SCPI et OPCI concentrent près de 90 % des fonds investis. Les principales SCPI de santé — Pierval Santé, Primovie, Foncière des Praticiens, AEW Patrimoine Santé, parmi d’autres — gèrent des patrimoines de plusieurs milliards d’euros. À titre d’exemple, une SCPI santé de premier plan détenait fin 2024 un patrimoine valorisé à plus de 3 milliards d’euros, composé majoritairement d’EHPAD.
À leurs côtés, les family offices, caisses de retraite, mutuelles et organisations para-publiques cherchent une exposition directe ou semi-directe à cette classe d’actifs, souvent dans une logique de diversification patrimoniale et d’impact social. Les sociétés de gestion spécialisées, dont plusieurs se sont créées récemment, structurent des véhicules dédiés à l’immobilier de santé pour répondre à cette demande.
Le mode d’acquisition privilégié reste l’opération en bloc : achat d’un établissement entier, ou d’un portefeuille d’actifs, fréquemment via des montages de sale & leaseback. Ces opérations permettent d’acquérir des murs exploités par des contreparties de premier plan, avec des baux longs et des loyers indexés. Les rendements observés sur des opérations récentes tournent autour de 6,8 % pour des EHPAD opérés par de grands groupes.
Le chaînon manquant : le marché secondaire
Toute cette dynamique institutionnelle se concentre sur deux segments : le neuf (VEFA) et les grandes opérations en bloc. Or il existe un troisième gisement, immense mais fragmenté, que les institutionnels peinent à adresser : le marché secondaire.
Depuis le début des années 2000, des dizaines de milliers de lots d’EHPAD et de résidences seniors ont été vendus à des investisseurs particuliers. Ces biens arrivent aujourd’hui à la revente, au gré des arbitrages patrimoniaux, des successions et des départs en retraite. Ce flux constitue un gisement d’actifs déjà construits, déjà loués et déjà éprouvés — mais dispersé entre des milliers de propriétaires individuels.
Pour un institutionnel, ce marché est presque inaccessible en direct. Identifier les vendeurs, vérifier la qualité de chaque bail, agréger des lots cohérents au sein d’une même résidence ou d’un même exploitant, négocier au prix : autant d’opérations chronophages, qui exigent un réseau et une expertise terrain difficiles et coûteux à répliquer en interne. C’est précisément ce chaînon manquant qu’EHPAD INVEST occupe.
Ce qu’EHPAD INVEST apporte aux investisseurs institutionnels
Depuis plus de vingt ans, EHPAD INVEST est spécialisé dans la sélection et la transaction de biens en EHPAD et résidences seniors sur le marché secondaire. Cette position, longtemps tournée vers les investisseurs particuliers et leurs conseils, constitue aujourd’hui un atout rare pour les acteurs institutionnels en quête de deal flow.
Un accès direct au gisement secondaire
Notre réseau de vendeurs, de notaires et d’exploitants nous donne une visibilité unique sur les biens disponibles avant qu’ils n’arrivent sur le marché ouvert. Là où un institutionnel verrait des opportunités isolées, nous voyons un flux continu et structuré.
L’agrégation de portefeuilles
Un lot unitaire n’intéresse pas un investisseur institutionnel. Mais un portefeuille cohérent — plusieurs dizaines de lots au sein des mêmes résidences ou opérés par le même exploitant — atteint la taille critique nécessaire à un déploiement de capital efficient. Nous savons constituer ces portefeuilles à partir d’un marché atomisé.
La détection de cessions en bloc et de sale & leaseback
Notre connaissance des exploitants et des propriétaires-bailleurs nous permet d’identifier en amont les opportunités de cession d’établissements entiers et de monter des opérations de sale & leaseback, alignées sur les critères des SCPI et des fonds de santé.
L’intelligence de marché et la pré-due diligence
Notre valeur ne réside pas seulement dans le sourcing, mais dans le tri. Vingt ans d’expérience nous permettent d’évaluer la solidité réelle d’un exploitant, la qualité d’un bail commercial (durée résiduelle, indexation, répartition des charges au titre de l’article 606), la cohérence d’un emplacement et la rentabilité nette réelle. Nous fournissons aux institutionnels une lecture du marché secondaire que les données publiques ne donnent pas.
Nos formats de collaboration
| Format | Description | Cible |
|---|---|---|
| Portefeuille de lots | Agrégation de 10 à 100 lots au sein de mêmes résidences / exploitants | SCPI, fonds, family offices |
| Cession en bloc | Établissement entier sourcé via notre réseau exploitants / notaires | SCPI santé, OPCI, institutionnels core |
| Sale & leaseback | Murs d’exploitation avec bail long indexé, contrepartie de qualité | Investisseurs core / core+ |
| Conseil & sourcing dédié | Mandat de recherche sur cahier des charges précis (buy-box) | Family offices, sociétés de gestion |
Chaque collaboration démarre par la définition d’un cahier des charges — ou buy-box — précisant le type d’actifs visés (EHPAD, résidences services seniors, soins de suite), les formats acceptés, les tickets par opération, les exigences de bail et les critères de sélection des exploitants. Nous travaillons ensuite en flux pour présenter des dossiers conformes, accompagnés de leur analyse.
Notre méthodologie de sélection
La réussite d’un investissement en immobilier de santé ne tient pas à la promesse démographique, mais à la qualité de chaque actif pris individuellement. Notre méthodologie repose sur quatre piliers.
Le premier est l’analyse de l’exploitant : santé financière, historique de paiement des loyers, modèle économique, exposition aux tensions du secteur. La crise traversée par certains grands groupes du grand âge a rappelé que la solvabilité de l’opérateur est le premier facteur de risque.
Le deuxième est l’étude du bail commercial : durée résiduelle, mécanisme d’indexation, répartition des gros travaux, clauses de renouvellement. Un actif assorti d’un bail de deux ans n’a pas la même valeur qu’un actif sécurisé sur neuf ou douze ans.
Le troisième est l’analyse de l’emplacement et de la demande locale, afin d’écarter les zones de saturation et de privilégier les territoires à forte pression démographique.
Le quatrième est la vérification de la rentabilité réelle, nette de charges et de capex prévisibles, par opposition aux rendements bruts affichés qui masquent souvent des coûts à venir.
Le déroulé d’une collaboration institutionnelle
Notre approche s’organise en cinq étapes claires, pensées pour s’intégrer aux processus de décision d’un investisseur professionnel.
1. Cadrage de la buy-box. Tout commence par la définition précise de vos critères : types d’actifs (EHPAD, résidences services seniors, soins de suite), zones géographiques, tickets par opération et enveloppe globale, exigences de bail (durée résiduelle minimale, indexation, garanties), liste blanche et liste noire d’exploitants, rendement net cible et tolérance au capex.
2. Sourcing ciblé. Nous activons notre réseau de vendeurs, notaires et exploitants pour identifier les actifs correspondant à votre cahier des charges, y compris ceux qui ne sont pas encore sur le marché ouvert. Pour les portefeuilles, nous agrégeons les lots cohérents au fil de l’eau.
3. Pré-due diligence. Chaque dossier présenté est accompagné de notre analyse : situation de l’exploitant, lecture du bail commercial, historique locatif, emplacement et rentabilité nette réelle. Vous recevez une matière de décision, pas une simple annonce.
4. Présentation et négociation. Nous vous soumettons les opportunités conformes, menons la négociation avec les vendeurs et structurons l’opération selon le format retenu (lots, bloc, sale & leaseback).
5. Accompagnement jusqu’à l’acte. Nous coordonnons le suivi notarial jusqu’à la signature, en lien avec vos équipes juridiques et vos conseils. La rémunération d’intermédiation est transparente et inscrite à l’acte.
Ce processus s’adapte à votre rythme de déploiement : opération ponctuelle, programme d’acquisition sur l’année, ou mandat de recherche continu sur un cahier des charges précis.
Les points de vigilance que nous partageons avec nos partenaires
La transparence est au cœur de notre relation avec les investisseurs institutionnels. L’immobilier de santé reste un marché exigeant, et nous estimons qu’un partenaire crédible doit nommer les risques autant que les opportunités.
Le risque exploitant demeure le premier d’entre eux : une renégociation de bail à la baisse ou une défaillance peut affecter durablement le rendement. Le point d’entrée dans le cycle compte également : acquérir des actifs qui portent encore le poids de survalorisations passées expose à des moins-values. Enfin, la liquidité du marché secondaire reste limitée, ce qui impose une approche de moyen-long terme et un sourcing rigoureux.
C’est précisément parce que ces risques existent que l’intermédiation d’un spécialiste prend toute sa valeur. Notre rôle est d’écarter les actifs fragiles avant qu’ils n’entrent dans votre portefeuille.
Questions fréquentes des investisseurs institutionnels
EHPAD INVEST travaille-t-il avec des family offices et des sociétés de gestion ?
Oui. Au-delà de notre activité historique auprès des investisseurs privés, nous accompagnons les acteurs institutionnels — family offices, SCPI, sociétés de gestion — en tant que sourceur d’actifs sur le marché secondaire de l’immobilier de santé, segment difficilement accessible en direct.
Quels volumes pouvez-vous adresser ?
Nous intervenons aussi bien sur des portefeuilles agrégés de lots (dizaines d’unités) que sur des cessions d’établissements en bloc et des opérations de sale & leaseback. Le périmètre se définit au cas par cas, selon votre cahier des charges et vos tickets cibles.
Comment garantissez-vous la qualité des actifs proposés ?
Chaque dossier fait l’objet d’une pré-due diligence : analyse de l’exploitant, du bail commercial, de l’emplacement et de la rentabilité nette réelle. Nous écartons en amont les exploitants fragiles et les baux à risque, fruit de plus de vingt ans d’expertise du secondaire.
Quelle différence avec une SCPI santé ?
Une SCPI santé est un véhicule d’investissement qui acquiert et gère des actifs. EHPAD INVEST n’est pas un gestionnaire de fonds : nous sommes l’intermédiaire qui source, sélectionne et structure le deal flow secondaire, en amont de l’acquisition, pour le compte des investisseurs et des véhicules qui le souhaitent.
Engager la conversation
Si vous êtes un family office, une société de gestion ou un investisseur institutionnel à la recherche d’une exposition au marché secondaire de l’immobilier de santé, nous serions ravis d’échanger sur vos critères d’investissement et sur la manière dont notre sourcing peut alimenter votre stratégie de déploiement.
Discutons de votre stratégie de déploiement en immobilier de santé. Notre équipe étudie votre cahier des charges et vous présente des opportunités conformes, accompagnées de leur analyse.
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Avertissement — document non contractuel. Cette page a une vocation informative et de présentation institutionnelle. Les données chiffrées sont issues de sources publiques à la date de rédaction et susceptibles d’évoluer. Elle ne constitue ni un conseil en investissement financier, ni une recommandation personnalisée, ni une offre de souscription. EHPAD INVEST exerce une activité d’agent immobilier spécialisé et n’est ni société de gestion de portefeuille, ni conseiller en investissement financier (CIF). Toute opération doit être validée avec vos conseils habituels.