Le retour de l'amortissement pour le logement nu, via le dispositif Jeanbrun, rebat les cartes de l'investissement locatif en 2026. Mais pour qui vise un revenu net élevé et zéro gestion, la chambre d'EHPAD garde des arguments décisifs — dont un avantage fiscal majeur que beaucoup ignorent. Décryptage, comparatif chiffré et simulateur interactif.
🧮 Simulateur : Jeanbrun ⇄ LMNP EHPAD
Jeanbrun (location nue)
LMNP EHPAD (géré)
Simulation indicative. En mode crédit : prêt à 100 % du prix (sans apport), frais de notaire à régler à part (~7-8 %), intérêts moyens déductibles, effort net = mensualité − loyer net après impôt. Hypothèses simplifiées (charges Jeanbrun 25 %, prélèvements sociaux 17,2 %, déficit foncier imputable ≤ 10 700 €/an, amortissement EHPAD neutralisant l'IR sur la phase de détention). Ne constitue pas un conseil personnalisé.
1. Le dispositif Jeanbrun, qu'est-ce que c'est ?
Le dispositif Jeanbrun est la nouvelle incitation fiscale à l'investissement locatif de 2026, qui prend la suite du Pinel (éteint fin 2024). Son originalité : il rétablit un amortissement du logement nu, déductible chaque année des revenus fonciers. Le bailleur qui loue nu, en résidence principale, pendant au moins neuf ans, déduit ainsi une fraction du prix de ses loyers — un levier puissant pour les contribuables fortement fiscalisés.
À retenir : location nue (revenus fonciers, pas meublé/BIC) ; résidence principale du locataire, avec vérification des ressources et interdiction de louer à un proche ; 9 ans d'engagement ; immeubles collectifs uniquement ; aucun zonage ; neuf, ou ancien avec travaux ≥ 30 % ; pour des acquisitions de 2026 à fin 2028.
2. Le cœur du réacteur : l'amortissement Jeanbrun
L'amortissement se calcule sur 80 % du prix (les 20 % restants = terrain, non amortissable). Le taux dépend du niveau de loyer et du neuf/ancien :
| Niveau de loyer | Neuf | Ancien (travaux ≥ 30 %) | Plafond/an |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Exemple : un appartement neuf de 200 000 € loué au niveau intermédiaire → base de 160 000 €, amortissement de 5 600 €/an déductibles des revenus fonciers. Plus le loyer consenti est social (donc bas), plus le taux — et l'économie d'impôt — montent. Lorsque les déductions dépassent les loyers, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (21 400 € avec travaux de rénovation énergétique éligibles), l'excédent étant reportable dix ans.
3. Les contraintes que les plaquettes mentionnent peu
Le loyer est plafonné (de l'ordre de 10,26 €/m² en zones B2/C à 14,64 €/m² en zone A) : vous louez sous le prix de marché, et le rendement brut dépasse rarement 3 à 4 %. Vous gérez un locatif classique : recherche de locataire, vacance, impayés, entretien, taxe foncière → la rentabilité nette réelle est souvent bien inférieure au brut. Ajoutez 9 ans d'engagement, les plafonds de ressources du locataire et une dépendance au calendrier réglementaire. Le Jeanbrun est un outil de défiscalisation et de patrimoine résidentiel, pas une machine à cash-flow.
4. En face : le LMNP en EHPAD, une logique inverse
En LMNP géré, vous achetez une chambre médicalisée meublée que vous donnez à bail commercial à un exploitant professionnel (DomusVi, LNA Santé, Emeis, Clariane…). Différences de fond :
• C'est l'exploitant qui paie le loyer, occupé ou non : vacance, impayés et gestion ne sont pas vos sujets. • Zéro gestion, placement réellement passif. • Pas de plafond de loyer : prix de marché. • Fiscalité meublée au réel (BIC) : vous amortissez le bien ET le mobilier, ce qui neutralise le plus souvent la totalité de l'impôt sur les loyers pendant 15 à 20 ans.
L'avantage que beaucoup ignorent : la réforme de la loi de finances 2025 — qui réintègre les amortissements dans la plus-value des LMNP classiques — exclut expressément les résidences gérées : EHPAD, résidences services seniors et étudiantes (art. L.312-1 du Code de l'action sociale et des familles). En EHPAD géré, les amortissements déduits ne viennent donc PAS gonfler la plus-value à la revente : l'avantage fiscal de sortie est préservé, contrairement au meublé classique. La contrepartie à assumer : bien choisir l'exploitant et le bail (les difficultés d'Orpea/Emeis l'ont rappelé).
5. Comparatif : 100 000 € investis
À capital identique de 100 000 € : l'EHPAD à 6,5 % net rapporte 6 500 €/an, sans gestion ni vacance, avec un impôt sur loyers souvent proche de zéro. Un Jeanbrun intermédiaire sur le même montant dégage un loyer brut de 3 à 4 % (3 000–4 000 €), ramené à un net courant de 1,5 à 2,5 % après charges, taxe foncière et vacance — l'amortissement venant ensuite alléger l'impôt. Autrement dit, sur le revenu net encaissé, l'EHPAD géré est deux à trois fois plus généreux ; le Jeanbrun rattrape une partie de l'écart par l'économie d'impôt (surtout pour les TMI 30 % et plus) et par la nature résidentielle de l'actif. On ne compare pas deux placements, mais deux stratégies — c'est tout l'intérêt du simulateur ci-dessus.
| Critère | Jeanbrun (nu) | LMNP EHPAD (géré) |
|---|---|---|
| Revenu | Loyer plafonné, ~3-4 % brut | Loyer de marché, ~6,5 % net |
| Gestion / vacance | À votre charge | Portée par l'exploitant |
| Levier fiscal | Amortissement foncier + déficit | Amortissement BIC (bien + mobilier) |
| Plus-value à la revente | Régime de droit commun | Amortissements NON réintégrés (avantage) |
| Ticket d'entrée | Élevé (collectif) | Dès 40-100 k€ (secondaire) |
| Risque principal | Vacance, loyer bas | Solidité de l'exploitant |
6. Quel dispositif pour quel profil ?
Le Jeanbrun si vous êtes fortement imposé, voulez un actif résidentiel classique, acceptez la gestion et un loyer plafonné, et privilégiez l'économie d'impôt et la valorisation long terme. Le LMNP EHPAD si vous cherchez un revenu net élevé et régulier (6,5 % net), un placement réellement passif, un ticket maîtrisé et une fiscalité douce — y compris à la revente. Les deux peuvent se combiner dans un patrimoine équilibré.
7. L'angle mort des deux : le marché secondaire
Comme tout dispositif « neuf », le Jeanbrun pousse à acheter au prix du neuf, souvent décoté à la revente. Or il existe un marché que nous suivons depuis 2003 : la revente de chambres d'EHPAD et de résidences seniors déjà en exploitation. On y achète un bien déjà loué, avec un historique, sans vacance initiale, à un prix inférieur au neuf, et des rendements nets de 6 à 9 %. Souvent le meilleur compromis rendement / sécurité / accessibilité.
En résumé
Le Jeanbrun est une bonne nouvelle, mais c'est un outil de défiscalisation à rendement modéré et gestion active. Pour du revenu net élevé sans gestion, le LMNP en résidence gérée — et le marché secondaire de l'EHPAD à 6,5 % net, hors réforme de la plus-value — reste très compétitif, à condition d'être accompagné sur le choix de l'exploitant et du bail.
FAQ
Le Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ? Oui dans l'esprit, mais avec une logique d'amortissement et non de réduction d'impôt forfaitaire.
Peut-on cumuler Jeanbrun et LMNP ? Pas sur le même bien (nu vs meublé), mais un même investisseur peut détenir les deux.
L'EHPAD est-il concerné par la réforme de la plus-value LMNP 2025 ? Non : les résidences gérées (EHPAD, seniors, étudiantes) en sont expressément exclues — les amortissements ne sont pas réintégrés.
Quel ticket pour démarrer en EHPAD ? Sur le secondaire, fréquemment entre 40 000 et 100 000 € par chambre.
Cet article et son simulateur sont fournis à titre d'information générale et ne constituent ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée, ni un document contractuel. Les dispositifs fiscaux sont susceptibles d'évoluer selon les textes et décrets. Toute décision doit être précédée d'une étude personnalisée.