1. Un premier trimestre 2026 qui confirme la trajectoire de redressement

Le 23 avril 2026, Clariane (ex-Korian, cotée sous le ticker CLARI sur Euronext Paris) a publié son chiffre d'affaires du premier trimestre 2026. Selon ABC Bourse du 23 avril 2026, les revenus du groupe se sont élevés à 1,34 milliard d'euros, en progression de +4,9 % en base organique par rapport au T1 2025. Le taux d'occupation moyen des maisons de retraite médicalisées a atteint 91,7 %, contre 90,4 % sur la même période en 2025, soit une hausse de 1,3 point en douze mois. Ce n'est pas un simple chiffre comptable : pour un investisseur détenant un bail commercial dans un établissement Clariane, cette dynamique est directement lisible dans la solidité de la contrepartie qui lui verse son loyer chaque trimestre.

Ces résultats s'inscrivent dans une tendance que Clariane avait amorcée dès le second semestre 2025. La croissance organique de +4,9 % reflète des effets volumes, prix et case mix positifs dans l'ensemble des activités et régions du groupe, selon la direction du groupe. En clair : les établissements accueillent davantage de résidents, à des tarifs moyens un peu plus élevés, et avec un profil de dépendance mieux valorisé. Pour un propriétaire LMNP, cela signifie un opérateur dont la capacité bénéficiaire s'améliore, ce qui réduit mécaniquement le risque de loyer impayé ou de demande de renégociation à la baisse.

Il faut toutefois distinguer la performance globale du groupe de la réalité française, qui est plus nuancée. Selon Investing.com du 23 avril 2026, la France a généré 555 millions d'euros de chiffre d'affaires au T1 2026, avec une croissance organique de seulement +1,8 %, quand l'Allemagne progressait de +8,3 % et l'Espagne de +15,2 %. L'activité française de maisons de retraite médicalisées reste donc en croissance, mais à un rythme nettement inférieur à celui des autres géographies. Un investisseur dont le bien est situé en France doit intégrer cette nuance dans son analyse.

La publication de ce T1 2026 constitue le dernier point de données publics disponibles avant les résultats semestriels prévus le 29 juillet 2026. Pour l'investisseur qui envisage d'acheter ou de revendre un lot LMNP en résidence Clariane dans les prochaines semaines, ce trimestriel est donc le signal le plus récent sur lequel s'appuyer. L'assemblée générale du 12 mai 2026 a par ailleurs validé l'ensemble des 22 résolutions soumises avec une participation de 71,61 % des droits de vote, selon Infinance du 12 mai 2026, ce qui traduit un niveau de soutien actionnaire notable.

2. Ce que le taux d'occupation signifie concrètement pour votre bail

Le taux d'occupation est la métrique cardinale du secteur des résidences gérées médicalisées. Il mesure la proportion des lits ou chambres effectivement occupés par rapport à la capacité autorisée. Un EHPAD qui tourne à 85 % d'occupation perd de l'argent sur ses charges fixes. À 91,7 %, Clariane se situe dans une zone où l'exploitation dégage normalement une marge positive sur les frais de personnel et les charges de structure. Concrètement, cela renforce la capacité de l'opérateur à honorer ses loyers commerciaux, c'est-à-dire vos revenus en tant que propriétaire LMNP.

Rappelons le mécanisme du bail commercial en résidence gérée : vous êtes propriétaire d'un lot (chambre ou appartement), mais vous n'êtes pas en relation directe avec le résident. Vous signez un bail commercial — soumis au statut des baux commerciaux du Code de commerce — avec l'exploitant (ici Clariane). C'est ce dernier qui vous verse un loyer fixé contractuellement, indépendamment du fait que votre chambre soit occupée ou non. En théorie, si l'établissement tourne à 60 % d'occupation, l'exploitant doit quand même vous payer. En pratique, un exploitant structurellement déficitaire sera tenté de renégocier les loyers à la baisse lors du renouvellement triennal ou de l'échéance du bail.

La progression du taux d'occupation réduit donc le risque de renégociation future des loyers. Un opérateur qui regagne 1,3 point d'occupation en un an, et qui confirme ses objectifs financiers, n'a aucun intérêt à ouvrir un contentieux avec ses propriétaires LMNP sur les loyers. À l'inverse, dans les années 2022-2023, lorsque les taux d'occupation post-Covid étaient bas et que les coûts d'énergie et de personnel explosaient, c'est précisément ce type de pression que certains exploitants avaient exercé sur leurs bailleurs. Le T1 2026 de Clariane marque donc une amélioration objective du rapport de force en faveur des propriétaires.

Il convient cependant de regarder les chiffres avec une certaine rigueur. À fin septembre 2025, le taux d'occupation des EHPAD Clariane en France était encore à 88,1 %, selon des données citées par le bureau d'analyses Oddo BHF à l'époque — soit nettement en dessous de la moyenne groupe à 91,7 % en T1 2026. La remontée est réelle, mais l'activité française reste légèrement en retrait par rapport aux standards européens du groupe. Les investisseurs dont les lots sont dans des établissements situés hors des métropoles françaises dynamiques doivent conserver un regard vigilant sur l'évolution locale du taux de remplissage.

3. La trajectoire de désendettement : lecture pour l'investisseur patrimonial

La solidité financière d'un exploitant de résidences gérées est un enjeu patrimonial majeur pour le propriétaire LMNP. Si l'opérateur rencontre de graves difficultés financières, le bail commercial ne disparaît pas immédiatement, mais les conditions d'exécution peuvent se dégrader : retards de paiement, demandes de modération de loyer, procédures de sauvegarde pouvant bloquer les renégociations. C'est pourquoi le bilan financier de Clariane mérite une lecture attentive.

Le groupe a mené depuis novembre 2023 un plan de renforcement structurel ambitieux. Selon Investing.com (juillet 2025), le programme de cessions d'actifs d'un milliard d'euros a été exécuté en avance sur le calendrier, à un multiple moyen de 14x l'EBITDA. Ce programme, couplé à deux augmentations de capital et à un refinancement obligataire, a permis de réduire le ratio d'endettement dit « Wholeco » de 6,2x en décembre 2023 à 5,1x fin 2025. L'objectif affiché est d'atteindre un levier inférieur à 5x à fin 2026, selon Investing.com du 23 avril 2026.

Le levier Wholeco est un indicateur technique important à comprendre : il représente la dette financière nette du groupe (hors normes comptables IFRS 16 qui incluent les dettes de loyer) rapportée à l'EBITDA retraité. Un levier de 5x signifie qu'il faudrait théoriquement cinq années d'EBITDA pour rembourser la dette. En comparaison, un groupe immobilier ou industriel stable vise généralement un levier de 2 à 3x. Le secteur de la dépendance, très capitalistique et à revenus réguliers, tolère des leviers plus élevés — mais un dépassement de 6x est généralement interprété comme un signal d'alerte par les marchés. Le fait que Clariane soit en trajectoire de réduction vers 5x, puis vers 4,5x à horizon 2028, constitue un signal positif pour les propriétaires LMNP.

En matière de liquidité, les comptes consolidés 2025 certifiés par FORVIS MAZARS et Ernst & Young révèlent qu'au 31 décembre 2025, le groupe disposait d'une liquidité totale de 1 187 millions d'euros, composée de 784,8 millions de trésorerie disponible et de 402 millions de ligne de crédit renouvelable non tirée. Selon le communiqué de résultats annuels 2025 publié par Clariane le 26 février 2026, la facilité syndiquée a été prolongée jusqu'en mai 2029, supprimant ainsi le risque de mur de dette à court terme. Pour un investisseur LMNP, c'est l'assurance que l'exploitant dispose d'une capacité de financement opérationnel suffisante pour honorer ses engagements contractuels dans les prochaines années.

4. Le programme de cessions d'actifs : risque ou opportunité pour les baux existants ?

L'un des éléments les plus scrutés par les investisseurs LMNP est la politique de cession d'actifs immobiliers conduite par Clariane depuis 2023. Pour financer son désendettement, le groupe a vendu pour plus d'un milliard d'euros d'actifs — dont des établissements exploités, vendus à des investisseurs institutionnels qui ont immédiatement confié leur gestion à Clariane via des baux de long terme. C'est le mécanisme dit du sale & leaseback.

Ce mécanisme est mentionné explicitement dans les comptes consolidés 2025 : selon les comptes consolidés 2025 certifiés de Clariane, des établissements exploités par Korian Belgium ont été cédés à des investisseurs immobiliers dans le cadre d'opérations sale & leaseback, avec des baux conclus pour une durée de vingt ans renouvelable tous les neuf ans. La valeur totale des actifs cédés sur ce périmètre s'élevait à 143 millions d'euros. Pour les propriétaires de lots individuels dans des résidences non concernées par ces cessions, le bail commercial qu'ils détiennent n'est pas directement affecté. En revanche, ces opérations créent un précédent utile : elles signifient que Clariane est disposée à céder la propriété de ses murs tout en restant exploitant, ce qui valide économiquement le modèle LMNP.

Pour l'investisseur qui détient un lot dans un établissement pouvant faire l'objet d'une telle cession, la question centrale est : le preneur (Clariane) change-t-il lors d'une opération sale & leaseback ? La réponse est non : dans ces opérations, c'est la propriété immobilière qui change de mains, pas l'exploitation. Clariane reste locataire commercial des murs, et continue à verser des loyers aux nouveaux propriétaires institutionnels. Pour le porteur d'un lot LMNP individuel dans le même établissement, la continuité de l'exploitant est garantie. Ce point est fondamental : le bail commercial, en droit français, est attaché à l'exploitation, pas à la propriété des murs.

En revanche, si Clariane cédait l'exploitation d'un établissement à un autre opérateur — ce qui n'est pas exclu dans une politique de recentrage géographique — la question de la novation du bail se poserait. Une cession de fonds de commerce ou une cession de bail doit être autorisée par le propriétaire des lots sauf clause contraire. Les investisseurs doivent donc vérifier que leur bail contient une clause de cession claire, et le cas échéant consulter un avocat spécialisé en baux commerciaux pour évaluer leurs droits en cas de changement d'exploitant.

5. La France en sous-performance relative : implications géographiques pour le choix d'investissement

La géographie des performances de Clariane au T1 2026 est riche d'enseignements. Si la croissance organique du groupe atteint +4,9 %, la France ne contribue qu'à +1,8 % — soit moins de la moitié de la moyenne groupe. Cette relative faiblesse française tient à plusieurs facteurs structurels : des tarifs d'hébergement fixés en partie par les conseils départementaux (pour la partie soin/dépendance), un contexte réglementaire contraignant avec la réforme en cours du grand âge, et des coûts de personnel élevés dans un contexte de tension sur les recrutements de soignants.

Pour l'investisseur LMNP en France, cette sous-performance relative ne signifie pas que les baux Clariane en France sont menacés. Elle signifie que la croissance du chiffre d'affaires — qui nourrit la capacité à honorer les loyers — dépend davantage de l'évolution des tarifs réglementés que de la dynamique commerciale pure. Les revalorisations de loyers dans les baux LMNP sont généralement indexées sur l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou parfois sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Ces indices sont décorrélés des performances opérationnelles de l'exploitant. Ce mécanisme protège le propriétaire LMNP : même si l'opérateur progresse lentement en France, l'indexation contractuelle continue à s'appliquer.

Il faut toutefois garder à l'esprit que le taux d'occupation d'un établissement spécifique peut s'écarter significativement de la moyenne nationale. Un EHPAD Clariane bien situé dans une métropole comme Lyon ou Bordeaux peut tourner à 95 % quand un établissement rural de la même enseigne stagne à 83 %. La performance nationale est une moyenne qui masque une forte dispersion. Avant d'acquérir un lot ou de le revendre, l'investisseur averti doit impérativement obtenir les données d'occupation de l'établissement concerné, idéalement sur les 24 derniers mois, et les comparer à la moyenne sectorielle.

Le renouvellement du conseil d'administration lors de l'assemblée générale du 12 mai 2026 — avec notamment la nomination de Stéphanie Paix en tant qu'administratrice, selon Infinance du 12 mai 2026 — apporte une continuité de gouvernance qui rassure sur la stabilité de la direction opérationnelle. Le maintien de Sophie Boissard à la direction générale pour trois années supplémentaires garantit la pérennité de la feuille de route 2023-2026, dont dépend directement la trajectoire de désendettement qui conditionne la sécurité des baux.

6. Rendement et liquidité du marché secondaire : ce que le T1 2026 change

La publication d'un trimestriel solide par un opérateur majeur comme Clariane a des effets concrets sur le marché secondaire des lots LMNP. Lorsqu'un exploitant traverse une période de turbulences financières visible, les vendeurs de lots subissent une décote sur le marché secondaire : les acquéreurs potentiels intègrent un risque de défaut de loyer ou de renégociation et demandent une prime de risque, ce qui fait baisser le prix. À l'inverse, des publications rassurantes tendent à réduire cette prime de risque et à soutenir les prix.

Le rendement d'un lot LMNP en résidence médicalisée se calcule en rapportant le loyer annuel net (hors charges, hors impôts) au prix d'acquisition sur le marché secondaire. Si le prix monte — parce que le risque perçu baisse — le rendement apparent diminue mécaniquement. Pour un investisseur qui cherche à acheter, un opérateur en cours de stabilisation représente donc un moment potentiellement intéressant : le risque a baissé mais les prix n'ont pas encore totalement absorbé cette amélioration. Pour un investisseur qui cherche à vendre, les publications positives créent une fenêtre favorable pour valoriser son lot.

La liquidité du marché secondaire LMNP reste cependant structurellement limitée. Il n'existe pas de bourse centralisée pour ces actifs. Les transactions se font de gré à gré, sur des plateformes spécialisées ou par l'intermédiaire de réseaux de conseillers en gestion de patrimoine. Le délai moyen de cession d'un lot LMNP varie de quelques semaines à plusieurs mois selon la localisation, la réputation de l'opérateur, et le niveau du loyer résiduel. Les lots Clariane en France, en raison de la notoriété du groupe et de la liquidité relative de ses baux, bénéficient généralement d'une meilleure commerciabilité que des lots détenus auprès d'opérateurs moins connus.

Attention toutefois à un point fiscal capital : la revente d'un lot LMNP déclenche une imposition sur la plus-value des particuliers (si le bien est détenu en nom propre), calculée sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition net des amortissements pratiqués. Depuis la réforme introduite par la loi de finances 2025, les amortissements déduits fiscalement sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. Ce mécanisme change profondément l'équation patrimoniale : un lot amorti depuis quinze ans peut générer une plus-value fiscale bien supérieure à la plus-value économique réelle. Il est impératif de simuler cet impact avant toute décision de cession.

7. Les objectifs 2025-2028 de Clariane : lecture long terme pour le porteur de bail

Au-delà du T1 2026, les orientations stratégiques publiées par Clariane donnent une visibilité utile pour les investisseurs à horizon patrimonial long. Selon Investing.com du 23 avril 2026, le groupe confirme ses objectifs 2025-2028, avec un levier Wholeco visé autour de 4,5x fin 2028. C'est une poursuite de la trajectoire de désendettement qui, si elle est tenue, ramènerait Clariane à des ratios considérés comme normaux pour le secteur en Europe du Nord.

Les investissements d'entretien sont également un signal fort pour les propriétaires LMNP. Dans les documents publiés, Clariane maintient un programme d'environ 100 millions d'euros par an pour l'entretien des bâtiments et environ 200 millions pour les investissements de développement. L'entretien des bâtiments est crucial pour le porteur de bail : un exploitant qui n'investit pas dans le maintien en état de ses établissements fait peser sur les propriétaires le risque de travaux lourds à terme, notamment au titre de l'article 606 du Code civil. Cet article — souvent méconnu des investisseurs débutants — met à la charge du propriétaire (vous) les grosses réparations affectant la structure du bâtiment, sauf clause contraire dans le bail. Un bâtiment bien entretenu par l'exploitant réduit l'exposition à ce risque.

La croissance organique cible de +5 % par an sur la période 2023-2026, si elle est atteinte, renforce également la base sur laquelle sont calculées les révisions de loyers dans les baux indexés sur les revenus d'exploitation. Certains baux LMNP anciens contiennent des clauses de participation aux résultats ou des loyers variables indexés sur l'activité de l'établissement. Pour ces profils de bail, la progression du chiffre d'affaires de Clariane se traduit directement par une amélioration potentielle du loyer perçu. Ces baux sont moins fréquents que les baux à loyer fixe indexé ILC, mais ils existent, notamment dans les conventions signées dans les années 2005-2012.

L'horizon 2028 dépasse la durée résiduelle de nombreux baux actuellement en portefeuille. La question du renouvellement de bail est donc imminente pour un certain nombre de propriétaires : si votre bail a été signé en 2012 pour 9 ou 12 ans, son échéance se situe entre 2021 et 2024, et vous êtes sans doute déjà en phase de renouvellement tacite ou de renégociation. Dans ce contexte, les signaux positifs du T1 2026 constituent un argument de négociation utile pour obtenir un renouvellement aux conditions actuelles plutôt que d'accepter une révision baissière.

8. Ce que l'investisseur LMNP doit surveiller d'ici septembre 2026

Le prochain rendez-vous financier majeur pour Clariane est fixé au 29 juillet 2026 avec la publication des résultats du premier semestre 2026. Ce rapport semestriel sera le premier à intégrer des données de marge (EBITDA) et non plus seulement de chiffre d'affaires. C'est là que la confirmation ou l'infirmation de la trajectoire de rentabilité opérationnelle sera visible. Pour le porteur de bail, l'évolution de l'EBITDA — notamment en France — est le véritable signal sur la capacité de l'opérateur à absorber ses loyers sans friction.

Les investisseurs LMNP doivent également surveiller l'évolution de la réglementation tarifaire pour les EHPAD en France. Le financement public des EHPAD repose sur trois composantes : le forfait soin (financé par l'Assurance Maladie), le forfait dépendance (financé par les conseils départementaux et l'APA des résidents), et le forfait hébergement (payé par les résidents). Les revalorisations tarifaires décidées par les autorités publiques ont un impact direct sur la capacité financière des exploitants. Un exercice 2026 marqué par des revalorisations tarifaires favorables en France améliorerait la marge des EHPAD Clariane français et renforcerait la solidité des loyers versés aux propriétaires LMNP.

Un autre point d'attention concerne les opérations de cession éventuelles en 2026. Clariane a bouclé son programme d'un milliard d'euros de cessions en 2025. Pour 2026, le groupe ne communique plus sur un objectif de cessions spécifiques. Mais la logique de recentrage géographique et la rationalisation du portefeuille d'établissements pourraient conduire à des arbitrages ponctuels — notamment sur des actifs français jugés non stratégiques. Pour les propriétaires de lots dans des établissements qui pourraient faire l'objet d'une telle rationalisation, la vigilance est de mise : tout changement d'exploitant doit être notifié et, dans certains cas, autorisé par le propriétaire.

Enfin, le calendrier fiscal est un élément pratique à ne pas négliger. Le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet d'amortir comptablement le bien immobilier et les équipements, de déduire les charges réelles et d'imputer les déficits sur les bénéfices BIC de la même activité. Les résultats de l'exercice 2025 sont à déclarer en 2026 via la liasse 2031. La bonne tenue des comptes et la conservation de tous les justificatifs (loyers reçus, charges d'entretien, honoraires comptables) restent des obligations de base, quelle que soit la solidité de l'opérateur en face.

9. Verdict éditorial : Clariane en 2026, un signal rassurant mais une vigilance maintenue

Les résultats du premier trimestre 2026 de Clariane constituent objectivement un signal de stabilisation pour les investisseurs LMNP qui détiennent des baux dans ses établissements. La progression du taux d'occupation à 91,7 %, la confirmation des objectifs financiers annuels, et la trajectoire de désendettement en direction d'un levier de 5x fin 2026 dessinent le portrait d'un opérateur qui a traversé sa phase de restructuration la plus critique et qui retrouve une certaine normalité opérationnelle. Pour les propriétaires qui craignaient une dégradation accélérée de leur contrepartie de bail, ces chiffres sont rassurants.

Mais rassurant n'est pas synonyme d'exempt de risques. La sous-performance relative de la France, un levier d'endettement encore significativement au-dessus de la norme sectorielle européenne, et l'incertitude réglementaire pesant sur le secteur du grand âge en France maintiennent un niveau de vigilance justifié. Le propriétaire LMNP d'un lot Clariane ne doit pas relâcher son suivi : vérifier le paiement ponctuel de ses loyers, analyser les données d'occupation de son établissement spécifique à chaque publication trimestrielle, et anticiper les renégociations de bail plutôt que les subir.

L'angle stratégique pour 2026 est celui du timing : les signaux positifs actuels créent une fenêtre de marché secondaire favorable, aussi bien pour les vendeurs qui souhaitent valoriser leur lot dans un contexte d'opérateur stabilisé que pour les acheteurs qui peuvent accéder à un actif avec un opérateur dont le risque s'est réduit. La publication des résultats semestriels le 29 juillet 2026 constituera le prochain test décisif. D'ici là, la prudence analytique et la connaissance précise de son bail restent les meilleurs outils de l'investisseur LMNP.

Le site ehpad-invest.fr accompagne les investisseurs particuliers dans l'analyse du marché secondaire des résidences gérées et l'étude des baux commerciaux LMNP.

Information générale, ne constitue pas un conseil en investissement. Chaque opération dépend du bail, de la résidence et du prix.

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Clariane devrait renouer avec les bénéfices en 2025

Clariane, acteur majeur européen dans le domaine des soins aux personnes en situation de vulnérabilité, a traversé ces dernières années des défis financiers significatifs. Après avoir enregistré des pertes en 2023 et 2024, l’entreprise prévoit un retour aux bénéfices en 2025. Cet article explore les mesures stratégiques mises en place par Clariane pour atteindre cet objectif, en s’appuyant sur les données financières disponibles et en analysant les perspectives futures.

1. Contexte financier récent de Clariane

En 2023, Clariane a enregistré une perte nette de 63 millions d’euros, reflétant les défis opérationnels et financiers auxquels l’entreprise était confrontée. En 2024, bien que la perte nette ait été réduite à 20 millions d’euros, l’entreprise n’a pas encore atteint la rentabilité. Cependant, le résultat net des activités poursuivies est passé de -49 millions d’euros en 2023 à un bénéfice de 5 millions d’euros en 2024, indiquant une amélioration significative des opérations continues. 

2. Plan de renforcement de la structure financière

Pour inverser cette tendance, Clariane a lancé un plan ambitieux de renforcement de sa structure financière, visant à mobiliser 1,5 milliard d’euros. Ce plan comprend plusieurs volets :

• Augmentations de capital : En juin 2024, Clariane a réalisé des augmentations de capital totalisant environ 329 millions d’euros, renforçant ainsi sa base d’actionnaires et apportant des fonds frais pour soutenir ses opérations. 

• Programme de cessions d’actifs : L’entreprise a initié un programme de cessions d’actifs visant à générer environ 1 milliard d’euros. À fin 2024, 504 millions d’euros avaient déjà été réalisés, avec des multiples de valorisation entre 11x et 13x l’EBITDA 2024, démontrant la qualité des actifs cédés. 

3. Amélioration de la performance opérationnelle

Clariane a également mis l’accent sur l’amélioration de sa performance opérationnelle :

• Croissance du chiffre d’affaires : En 2024, le chiffre d’affaires a atteint 5,282 milliards d’euros, en hausse de 6,6% en base organique par rapport à 2023. Cette croissance est soutenue par l’ensemble des activités et des régions. 

• EBITDA en progression : L’EBITDA pré-IFRS 16 et pro forma des cessions, hors activités de développement immobilier, a progressé de 9,2%, avec une marge en amélioration de 30 points de base. 

4. Réduction de l’endettement

La réduction de la dette financière nette est une priorité pour Clariane :

• Diminution significative de la dette : En 2024, la dette financière nette a été réduite de 409 millions d’euros, passant de 4,012 milliards d’euros en 2023 à 3,603 milliards d’euros.

• Levier financier en baisse : Le ratio d’endettement (levier Wholeco) est passé de 6,2x en 2023 à 5,8x en 2024, témoignant des efforts continus pour améliorer la structure financière de l’entreprise. 

5. Perspectives pour 2025

Clariane affiche des perspectives optimistes pour 2025 :

• Retour à la rentabilité : Les prévisions des analystes indiquent un bénéfice net par action de 0,30 EUR pour 2025, contre une perte de 0,15 EUR en 2024, soit une amélioration de 300%. 

• Croissance continue du chiffre d’affaires : Le chiffre d’affaires est estimé à 5,564 milliards d’euros en 2025, en hausse de 5% par rapport à 2024. 

• Amélioration de la marge EBITDA : Clariane vise une croissance de l’EBITDA pré-IFRS 16 et pro forma des cessions comprise entre 6% et 9% en 2025, soutenue par une croissance organique du chiffre d’affaires d’environ 5%. 

6. Stratégies clés pour atteindre les objectifs 2025

Pour réaliser ces ambitions, Clariane mise sur plusieurs axes stratégiques :

• Augmentation des taux d’occupation : Poursuivre l’amélioration des taux d’occupation dans l’ensemble des pays où l’entreprise est présente.

• Développement des services ambulatoires et des habitats alternatifs : Accentuer la diversification des services pour répondre aux besoins croissants de soins personnalisés.

• Ajustements tarifaires : Mettre en œuvre des hausses de tarifs reflétant la spécialisation accrue des soins dispensés.

• Maîtrise des coûts opérationnels : Maintenir une discipline stricte sur les dépenses pour améliorer la rentabilité.

• Redressement des activités en Allemagne : Poursuivre les efforts pour améliorer la performance sur ce marché clé.

• Stabilisation du cadre réglementaire en France : Adapter les opérations aux évolutions réglementaires pour assurer une croissance durable.

7. Engagements en matière de responsabilité sociale et environnementale

Clariane continue de démontrer son engagement envers la responsabilité sociale et environnementale :

• Certification Top Employer Europe 2024 : Reconnaissance de l’engagement de Clariane envers la qualité de vie au travail, la formation continue et la gestion des talents dans l’ensemble de ses implantations européennes. Cette distinction souligne la politique RH structurée du groupe, essentielle dans un secteur confronté à des tensions sur les recrutements.

• Développement durable : Clariane s’est fixé des objectifs ambitieux en matière de réduction de son empreinte carbone, de consommation énergétique maîtrisée dans ses établissements, et de construction durable dans ses nouveaux projets. Cela participe aussi à une meilleure maîtrise des charges sur le long terme.

8. Positionnement stratégique dans un secteur porteur

Le vieillissement de la population européenne offre à Clariane un socle structurel favorable. D’ici 2030, plus de 20 % des Européens auront plus de 65 ans. Cela crée une demande croissante pour des solutions d’hébergement, de soins, et d’accompagnement spécialisés.

Clariane capitalise sur cette dynamique à travers trois leviers :

• Un réseau européen diversifié : présent dans sept pays, le groupe dispose d’une base d’actifs solide pour capter la croissance du marché.

• Une offre plurielle : des EHPAD aux soins à domicile, en passant par les résidences services seniors et les services de santé mentale.

• Une stratégie de recentrage : l’entreprise se déleste progressivement des activités non stratégiques pour se concentrer sur ses cœurs de métiers les plus rentables.

9. Analyse boursière et retour de la confiance des investisseurs

Après une année 2022 marquée par une forte baisse du cours de bourse (-80 %), les signaux sont désormais plus encourageants. Fin 2024, les analystes recommencent à revoir à la hausse leurs prévisions. L’augmentation de capital menée avec succès, combinée à la réduction de la dette, rassure les marchés.

L’objectif moyen de cours des analystes pour 2025 est de 7,10 €, contre une cotation actuelle autour de 5,90 € (au 1er trimestre 2025), soit un potentiel de hausse de plus de 20 %. La reprise de la croissance bénéficiaire pourrait également remettre Clariane sur les radars des investisseurs institutionnels à horizon 2025-2026.

10. Quels risques subsistent ?

Malgré les perspectives positives, plusieurs défis demeurent :

• Tensions sur le personnel : le recrutement et la fidélisation des soignants restent un enjeu majeur, en France comme à l’international.

• Réglementation évolutive : des changements dans les politiques de tarification publique ou de normes peuvent impacter la rentabilité.

• Concurrence accrue : de nouveaux acteurs tentent de s’implanter sur le marché des résidences seniors et du soin à domicile, souvent avec des modèles plus souples.

• Sensibilité aux taux d’intérêt : bien que la dette diminue, une hausse des taux pèserait sur les refinancements futurs.

11. Opportunité d’investissement ?

Pour un investisseur averti, Clariane présente aujourd’hui un profil de redressement (turnaround). Le retour à la profitabilité prévu dès 2025, combiné à un environnement de marché porteur et une valorisation relativement basse, en fait une valeur à surveiller de près.

Ce redressement est d’autant plus intéressant pour un investisseur immobilier ou institutionnel si l’on anticipe une stratégie future de filialisation partielle des actifs immobiliers, comme cela a pu être le cas pour d’autres acteurs du secteur (ex : Orpea ou Icade Santé).

12. Conclusion

Clariane aborde 2025 avec des bases plus saines, une visibilité financière renforcée, et des leviers de croissance clairs. Le redressement de sa rentabilité apparaît crédible, sous réserve d’une bonne exécution du plan stratégique et d’une stabilisation de l’environnement réglementaire.

Pour les investisseurs en immobilier de santé, les signaux sont encourageants. Si Clariane parvient à renouer durablement avec les bénéfices, ses établissements — et donc ses chambres médicalisées en EHPAD — retrouveront une attractivité accrue auprès des gestionnaires, bailleurs et particuliers.

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Clariane renoue avec un résultat net positif et accélère son désendettement : ce que cela signifie pour les investisseurs en EHPAD 📈

Après deux exercices consécutifs marqués par des pertes nettes, Clariane vient de tourner une page décisive de son histoire financière. Le premier exploitant privé européen d'établissements de prise en charge de la dépendance a publié le 26 février 2026 des résultats annuels 2025 qui témoignent d'un redressement tangible : retour aux bénéfices, désendettement accéléré, et surtout, une feuille de route ambitieuse à horizon 2028. Pour les investisseurs en immobilier de santé, et notamment ceux qui détiennent des lots en EHPAD, cette annonce constitue un signal fort qu'il convient d'analyser en profondeur.

Chez EHPAD INVEST, nous suivons de très près l'évolution des grands opérateurs du secteur depuis plus de vingt ans. La santé financière de ces groupes conditionne directement la valeur des biens que nous accompagnons sur le marché secondaire. Décryptons ensemble ce que ces résultats impliquent concrètement.

Un résultat net enfin positif : la fin du tunnel ? 🎯

Le chiffre le plus commenté de cette publication est sans doute le résultat net part du groupe, qui ressort à 36 millions d'euros en 2025, contre une perte de 20 millions d'euros en 2024 et de 63 millions d'euros en 2023. Ce retour dans le vert, bien qu'il reste modeste rapporté à la taille du groupe, marque symboliquement la fin d'un cycle de restructuration engagé depuis novembre 2023.

Il convient toutefois de nuancer cette performance. Le résultat net part du groupe post-IFRS 16 ne s'établit qu'à 2 millions d'euros, un écart qui s'explique par le poids des loyers capitalisés dans les comptes du groupe. Les analystes, qui anticipaient en moyenne un bénéfice net de 76 millions d'euros selon le consensus FactSet, se sont donc montrés un peu optimistes. Néanmoins, la tendance est clairement haussière, et c'est bien cette trajectoire qui intéresse l'investisseur avisé.

Le chiffre d'affaires consolidé atteint 5,31 milliards d'euros sur l'exercice 2025, en progression de 4,5 % en base organique. Cette croissance est portée par l'ensemble des géographies du groupe — France, Allemagne, Benelux, Italie et Espagne — ainsi que par l'amélioration continue des taux d'occupation, qui atteignent désormais 91 % en moyenne dans les maisons de retraite, contre 90,6 % un an plus tôt.

Le désendettement : la véritable clé de voûte du redressement

Si le retour au bénéfice fait les gros titres, c'est bien la réduction de la dette qui constitue le fait le plus structurant de ces résultats. La dette financière nette hors IFRS 16 et IAS 17 recule à 3,055 milliards d'euros au 31 décembre 2025, contre 3,445 milliards un an plus tôt, soit une baisse de 390 millions d'euros en un an.

Le ratio de levier financier Wholeco, indicateur central dans les engagements bancaires du groupe, diminue de 5,8x à 5,1x. Le levier Opco, qui reflète davantage la réalité opérationnelle en excluant la composante immobilière, passe quant à lui de 3,8x à 3,1x. Ces améliorations sont significatives et témoignent de l'efficacité du plan de renforcement de la structure financière lancé en novembre 2023, qui portait sur un montant total de 1,5 milliard d'euros.

Ce plan s'est articulé autour de plusieurs volets complémentaires. Les partenariats immobiliers conclus avec Predica dès décembre 2023 en ont constitué les premières briques. Les augmentations de capital réalisées au premier semestre 2024 ont apporté des ressources fraîches substantielles. Mais c'est le programme de cession d'actifs d'un milliard d'euros, finalisé avec six mois d'avance au premier semestre 2025, qui a véritablement donné son ampleur au désendettement.

Les plus-values nettes associées à ces cessions atteignent 185 millions d'euros sur l'exercice 2025, ce qui confirme que le groupe a cédé ses actifs à des conditions favorables, à un multiple moyen d'environ 14 fois l'EBITDA. Cette donnée est rassurante pour les investisseurs immobiliers : elle montre que le marché de l'immobilier de santé conserve une valeur intrinsèque solide, même dans un environnement de taux élevés.

L'EBITDA et la marge opérationnelle : des signaux contrastés

L'EBITDA pré-IFRS 16 s'établit à 594 millions d'euros en 2025, en progression de 3,1 % par rapport à 2024 sur une base proforma des cessions. Ce chiffre appelle plusieurs observations.

D'abord, la progression est inférieure à la fourchette initialement annoncée de 6 % à 9 %. En octobre 2025, Clariane avait d'ailleurs prévenu le marché en révisant à la baisse ses prévisions, ce qui avait pesé sur le cours de l'action. Le premier semestre 2025 s'était montré particulièrement difficile, avec un EBITDA en recul de 4,1 % sur une base proforma et une marge de seulement 9,9 %.

Cependant, le second semestre a marqué un net redressement, avec une marge d'EBITDA de 12,5 %. Cette amélioration séquentielle significative traduit la montée en puissance du programme d'excellence opérationnelle baptisé "Mieux vous soutenir", ainsi que les effets positifs des augmentations tarifaires obtenues dans les différentes géographies.

Le free cash-flow opérationnel pré-IFRS 16 atteint 267 millions d'euros, en progression de 46 %. Cette amélioration spectaculaire de la génération de trésorerie résulte de la conjugaison de trois facteurs : la meilleure performance opérationnelle du second semestre, la normalisation du besoin en fonds de roulement, et une maîtrise rigoureuse des investissements de maintenance.

Les notations de crédit : un retour à la normale

L'un des événements les plus significatifs de cette publication est l'obtention par Clariane de ses premières notations corporate par deux agences de référence. S&P Global Ratings a attribué la note B+, tandis que Moody's a accordé B2. Ces notations, bien que situées dans le segment spéculatif, constituent un signal très positif.

Pour bien comprendre leur importance, il faut se rappeler que Clariane avait perdu l'accès normal au marché obligataire lors de sa phase de crise financière. L'obtention de ces notations marque le retour du groupe dans le cercle des émetteurs reconnus par les marchés de la dette. La preuve en est l'émission obligataire de 500 millions d'euros réalisée avec succès, qui a permis d'allonger la maturité de la dette et de refinancer les obligations convertibles existantes.

Pour un investisseur en EHPAD, cette évolution est doublement importante. D'une part, elle réduit le risque systémique lié à l'opérateur — un groupe qui retrouve l'accès au financement est un groupe qui peut honorer ses engagements locatifs. D'autre part, elle témoigne de la confiance retrouvée des investisseurs institutionnels dans le modèle économique de l'exploitant de maisons de retraite.

Ce que cela signifie pour les investisseurs en EHPAD

Venons-en au cœur du sujet qui intéresse nos lecteurs et nos clients chez EHPAD INVEST. Quelles sont les implications concrètes de ces résultats pour un investisseur qui détient un lot en résidence médicalisée exploitée par Korian (la marque commerciale du réseau EHPAD de Clariane) ou qui envisage d'en acquérir un ?

La sécurité du loyer est renforcée. L'amélioration des fondamentaux financiers de Clariane réduit le risque de défaut de l'exploitant sur ses engagements locatifs. Le taux d'occupation de 91 % confirme que les établissements sont bien remplis et que le modèle économique génère des revenus récurrents suffisants pour assurer le paiement des loyers aux investisseurs.

La valorisation des lots devrait se stabiliser. Sur le marché secondaire, les lots exploités par un opérateur en difficulté financière subissent naturellement une décote. Le redressement de Clariane devrait contribuer à stabiliser, voire à revaloriser progressivement les prix de revente des chambres en EHPAD exploitées par le groupe.

La rentabilité locative reste attractive. Avec les ajustements tarifaires mis en œuvre et l'amélioration des marges opérationnelles, les perspectives de revalorisation des loyers sont préservées à moyen terme, ce qui maintient l'attractivité de l'investissement en EHPAD pour les investisseurs en quête de rendement régulier.

Toutefois, la prudence reste de mise. Le groupe ne versera pas de dividende au titre de 2025, signe que le renforcement du bilan demeure la priorité absolue. Le résultat net, bien que positif, reste fragile et inférieur aux attentes des analystes. L'environnement réglementaire, les tensions sur le recrutement de personnel soignant et la sensibilité aux taux d'intérêt constituent des facteurs de risque qu'il ne faut pas sous-estimer.

L'impact sur le marché secondaire est palpable. Nous constatons depuis quelques semaines, chez EHPAD INVEST, un regain d'intérêt des acquéreurs pour les lots Korian-Clariane. Les demandes de renseignements se multiplient, et les délais de transaction tendent à se raccourcir. C'est un signal de marché qui ne trompe pas : lorsque la confiance revient dans l'opérateur, la demande pour les lots revient également. Pour les vendeurs qui avaient reporté leur projet de cession dans l'attente d'un environnement plus favorable, le moment de reconsidérer cette décision est peut-être arrivé.

Les objectifs 2025-2028 : une ambition mesurée mais crédible

Clariane a profité de cette publication pour présenter ses objectifs à moyen terme. Sur la période 2025-2028, le groupe vise une croissance annuelle moyenne du chiffre d'affaires d'environ 4 % en base proforma, ainsi qu'une progression de l'EBITDA pré-IFRS 16 comprise entre 7 % et 9 % par an. L'EBITDA Opco devrait connaître une croissance encore plus soutenue, entre 11 % et 14 % en moyenne annuelle, reflétant l'amélioration de l'efficacité opérationnelle une fois neutralisé l'effet des loyers. L'objectif de levier financier Wholeco est fixé à environ 4,5 fois à fin 2028, contre 5,1 fois actuellement.

Ces objectifs apparaissent raisonnablement ambitieux. La croissance organique du chiffre d'affaires est soutenue par des tendances démographiques favorables — le vieillissement de la population européenne ne faiblira pas dans les années à venir — et par l'amélioration continue des taux d'occupation. La croissance de l'EBITDA, plus dynamique que celle du chiffre d'affaires, repose sur l'amélioration des marges grâce au programme d'excellence opérationnelle et à la montée en gamme de certains établissements.

L'objectif de levier à 4,5x implique une poursuite du désendettement régulier, ce qui devrait rassurer les créanciers et, par extension, les investisseurs immobiliers. Un levier en dessous de 5x est généralement considéré comme acceptable pour un opérateur du secteur médicosocial, compte tenu de la récurrence des revenus et de la visibilité offerte par les baux commerciaux de long terme.

La réaction des marchés : un signal encourageant 📊

La Bourse a salué ces résultats avec enthousiasme. Le 27 février 2026, le titre Clariane a bondi de près de 9 %, se hissant en tête du SBF 120 à 4,12 euros. Sophie Boissard, directrice générale du groupe, a elle-même souligné que la feuille de route avait été bien comprise par les marchés.

Cette réaction positive s'inscrit dans une dynamique plus large : depuis le début de l'année 2025, le titre a progressé d'environ 70 %, sortant du creux historique atteint lors de la phase la plus aiguë de la crise financière. Certes, le cours reste très éloigné de ses niveaux d'avant 2022, et la capitalisation boursière d'environ 1,35 milliard d'euros demeure modeste au regard de la taille du groupe. Mais la tendance est indiscutablement positive.

Pour les analystes, le titre affiche un profil de redressement classique, avec un objectif de cours moyen qui implique encore un potentiel de revalorisation significatif. Le faible bêta du titre — 0,17 — indique par ailleurs une sensibilité historiquement limitée aux mouvements généraux du marché, ce qui en fait une valeur relativement défensive dans un contexte boursier volatil.

La cession de Petits-fils : un recentrage stratégique assumé

Parmi les opérations qui ont marqué l'exercice 2025, la cession de l'activité d'aide à domicile Petits-fils à Crédit Agricole Santé & Territoires mérite une attention particulière. Annoncée le 12 juin 2025 pour une valeur d'entreprise de 345 millions d'euros, cette opération illustre la volonté de Clariane de se recentrer sur ses métiers historiques — les établissements médicalisés et les cliniques spécialisées — tout en monétisant un actif de qualité à un prix attractif.

Ce recentrage n'est pas anodin du point de vue de l'investisseur en EHPAD. En se séparant de ses activités de services à domicile, Clariane concentre désormais l'intégralité de ses ressources managériales et financières sur l'exploitation de ses réseaux d'établissements. Cela devrait se traduire par une attention accrue à la qualité de la gestion opérationnelle de chaque résidence, et donc par une meilleure capacité à honorer les engagements locatifs pris auprès des investisseurs.

La cession d'un portefeuille d'actifs immobiliers en Belgique — neuf maisons de repos et de soins cédées à Care Property Invest pour environ 74 millions d'euros — complète cette logique de recentrage géographique et opérationnel. Chaque cession contribue à alléger le bilan et à permettre au groupe de réinvestir dans la modernisation de son parc résiduel.

Le contexte sectoriel : des fondamentaux durablement porteurs

Il est important de replacer ces résultats dans le contexte plus large du secteur de l'immobilier de santé. La demande en lits médicalisés continue de croître structurellement dans l'ensemble de l'Europe occidentale. En France, le vieillissement de la génération du baby-boom et l'augmentation de l'espérance de vie créent un besoin croissant de places en EHPAD. Les projections démographiques de l'INSEE ne laissent aucun doute : le nombre de personnes de plus de 85 ans va doubler d'ici 2050, ce qui garantit une demande soutenue pour les décennies à venir.

Clariane, avec ses 656 établissements médico-sociaux, ses 279 établissements de santé spécialisés et ses 280 maisons partagées (dont le réseau Ages & Vie), dispose d'un maillage territorial qui constitue une barrière à l'entrée considérable. Le groupe opère dans six pays européens avec une répartition géographique équilibrée : 42,6 % du chiffre d'affaires en France, 24,8 % en Allemagne, 15,9 % au Benelux, 11,7 % en Italie et 5 % en Espagne.

Les engagements de société à mission pris par Clariane se traduisent par des indicateurs extra-financiers encourageants : le Net Promoter Score atteint +45 et le nombre de salariés engagés dans un parcours qualifiant s'établit à 7 743, des niveaux supérieurs aux objectifs fixés. La certification ISO 9001 de 100 % des maisons de retraite et cliniques constitue un gage de qualité pour les résidents et les familles, mais aussi pour les investisseurs.

Sur le plan environnemental, Clariane a franchi une étape notable en signant son premier contrat d'achat d'électricité 100 % renouvelable avec la société IGNIS. Ce contrat porte sur la construction d'une centrale solaire en Italie qui couvrira un volume annuel de 16,5 GWh d'électricité à compter d'août 2026. L'objectif affiché est de réduire de 46 % les émissions de gaz à effet de serre des scopes 1 et 2 d'ici 2031 par rapport à 2021, conformément à la trajectoire validée par l'initiative SBTi. Ces engagements RSE ne sont pas anecdotiques : ils participent à la construction d'un modèle durable qui rassure les investisseurs institutionnels et contribue à la pérennité des actifs immobiliers du groupe.

Notre analyse chez EHPAD INVEST : vigilance et opportunités

Depuis 2003, nous accompagnons les investisseurs sur le marché secondaire des EHPAD. L'expérience de la crise traversée par Clariane (ex-Korian), comme celle d'autres opérateurs majeurs du secteur, nous conforte dans plusieurs convictions.

Premièrement, la diversification des opérateurs reste une règle d'or. Détenir l'ensemble de son patrimoine en EHPAD chez un seul exploitant expose l'investisseur à un risque de contrepartie concentré. Le marché secondaire offre aujourd'hui des opportunités de rééquilibrage de portefeuille à des conditions intéressantes.

Deuxièmement, la qualité de l'emplacement et du bail commercial demeure le critère déterminant. Un EHPAD bien situé, avec un bail commercial solide et un loyer en ligne avec les capacités de l'exploitant, traversera toujours mieux les périodes de turbulences qu'un établissement aux fondamentaux fragiles.

Troisièmement, le redressement de Clariane est une bonne nouvelle pour l'ensemble du marché. Lorsque le premier opérateur privé européen retrouve la confiance des marchés et renoue avec les bénéfices, c'est tout le secteur qui en bénéficie. La liquidité sur le marché secondaire s'en trouve améliorée, et les conditions de revente pour les investisseurs souhaitant arbitrer leur patrimoine s'en trouvent facilitées.

Conclusion : un tournant à confirmer ✅

Les résultats 2025 de Clariane marquent incontestablement un tournant. Le retour au bénéfice, la finalisation du plan de désendettement, l'obtention des premières notations de crédit et la présentation d'objectifs de croissance crédibles dessinent un horizon plus serein pour le groupe et, par extension, pour les investisseurs en immobilier de santé.

Cependant, comme le titre d'une récente analyse de Zonebourse le résumait justement, le désendettement est solide mais une reprise durable des bénéfices reste à confirmer. Le premier trimestre 2026, dont les résultats seront publiés le 23 avril prochain, constituera un test important de la dynamique commerciale du groupe.

Il ne faut pas non plus occulter certains risques persistants. Le modèle économique de Clariane reste sensible à l'inflation, comme l'ont rappelé certains observateurs début mars 2026 dans un contexte de tensions géopolitiques et de hausse du pétrole. Les revenus du groupe dépendent en partie de tarifs fixés par les autorités publiques, ce qui limite la capacité de répercussion immédiate des hausses de coûts. La question du recrutement et de la fidélisation du personnel soignant reste un défi structurel dans l'ensemble du secteur, en France comme à l'international.

Pour les investisseurs en LMNP qui détiennent des lots en résidence médicalisée, ces résultats sont néanmoins globalement rassurants. Le cadre fiscal du statut de Loueur Meublé Non Professionnel continue d'offrir des avantages appréciables, et la solidité retrouvée du principal opérateur européen renforce la pérennité de ce type d'investissement. Sur le marché secondaire, les lots exploités par Korian-Clariane devraient retrouver progressivement une meilleure liquidité, ce qui est une excellente nouvelle tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs en quête de rendement sécurisé.

Pour les investisseurs qui nous font confiance chez EHPAD INVEST, nous continuerons à suivre avec la plus grande attention l'évolution de Clariane et de l'ensemble des opérateurs du secteur. La connaissance approfondie du marché et de ses acteurs est notre meilleur atout pour vous accompagner dans vos décisions d'investissement, qu'il s'agisse d'acquérir, de conserver ou de céder des lots en résidence médicalisée.

N'hésitez pas à nous contacter pour évaluer ensemble la pertinence de votre investissement au regard de ces nouvelles données. Que vous soyez investisseur en EHPAD depuis de nombreuses années ou que vous envisagiez une première acquisition, notre équipe se tient à votre disposition pour analyser votre situation et vous accompagner dans vos choix patrimoniaux.

Cet article est publié à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, y compris le risque de perte en capital.

Source des données financières : communiqué de presse Clariane du 26 février 2026, rapports annuels et semestriels publiés sur clariane.com.

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