🏚️ Résidences seniors Domitys : vers une baisse des loyers pour les investisseurs ?

Le groupe Domitys, longtemps considéré comme l’un des piliers du secteur des résidences seniors en France, traverse actuellement une zone de fortes turbulences. Alors même qu’il appartient à l’un des grands acteurs de la protection sociale, AG2R La Mondiale, son modèle est mis à rude épreuve. Et ce sont désormais les 20 000 investisseurs particuliers et institutionnels qui pourraient en faire les frais…

⚠️ Une nouvelle alerte pour les propriétaires : loyers en baisse à prévoir

D’après plusieurs sources proches du dossier, Domitys s’apprêterait à renégocier les loyers à la baisse avec ses propriétaires-bailleurs, dans le cadre d’un plan d’économies massif. L’objectif visé ? Réduire la charge financière sur l’exploitant, en sollicitant des rabais moyens de 12 %, au cas par cas selon la rentabilité réelle de chaque résidence.

Et les signaux d’alerte se sont déjà multipliés :

• 📆 Retards de paiement des loyers en mai 2025, officiellement dus à des problèmes de trésorerie.
• 👥 Mise en œuvre d’un PSE touchant 90 salariés, preuve que le groupe cherche à alléger ses charges fixes.
• 🛑 Gel total des nouveaux projets immobiliers, y compris les programmes prévus à l’étranger (Belgique, Italie, Portugal, Île Maurice).
• 📉 Résultats 2024 en perte : -94 M€ malgré un chiffre d’affaires en hausse à 582 M€.

📊 Analyse financière : que disent les comptes de Domitys ?

Si l’on consulte les publications récentes de la société (via AG2R ou rapports publics disponibles), on observe une tendance inquiétante :

• Une croissance du chiffre d’affaires tirée par l’ouverture d’établissements mais sans stabilisation opérationnelle.
• Des résidences déficitaires, en particulier dans les zones peu dynamiques.
• Une incapacité à générer des cash-flows positifs suffisants pour couvrir les engagements locatifs.
  

La rentabilité brute moyenne semble aujourd’hui en nette érosion, ce qui explique la volonté du groupe de renégocier les baux commerciaux. En clair, Domitys cherche à réduire ses loyers pour restaurer sa marge d’exploitation.

Mais cette stratégie pose un problème de fond : le déséquilibre du contrat entre investisseurs et exploitant.

😟 Quel impact pour les investisseurs particuliers ?

En tant qu’investisseur en LMNP dans une résidence seniors Domitys, vous avez probablement été séduit par :

• Une rentabilité annoncée entre 4 et 5 %,
• Un bail commercial de longue durée sécurisé,
• Un exploitant de premier plan.
  

Or aujourd’hui, ces engagements sont remis en cause. Le risque de baisse de revenus locatifs remet en question la valeur de revente de ces biens, qui reposait sur un revenu net et stable.

➡️ Pour les investisseurs, cela signifie :

• Une rentabilité nette révisée à la baisse,
• Une liquidité du bien dégradée sur le marché secondaire,
• Des décisions à prendre rapidement : renégocier, conserver, ou revendre ?

💡 Une solution concrète : la revente avec EHPAD INVEST

Face à ce climat d’incertitude, EHPAD INVEST, expert reconnu du marché secondaire, propose un accompagnement sur mesure pour revendre vos chambres ou appartements Domitys dans les meilleures conditions possibles.

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🤝 Que faire si vous êtes concerné ?

Vous êtes propriétaire d’un lot en résidence Domitys ? Voici nos recommandations :

1. Rassemblez vos documents (bail, appel de loyers, derniers comptes rendus).
2. Vérifiez les délais de préavis ou les modalités de renégociation évoquées.
3. Prenez conseil rapidement auprès d’un expert de la revente.
4. Envisagez la vente partielle ou totale de votre portefeuille si votre stratégie patrimoniale évolue.

🎯 Notre conclusion

Le cas Domitys illustre un tournant du marché : le modèle de la résidence seniors est sous pression, et seul un pilotage actif et stratégique permet de sécuriser ses investissements.

Face à une rentabilité potentiellement rognée, à une exploitation fragilisée et à une liquidité plus faible, il est essentiel de ne pas subir, mais d’anticiper.

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