Introduction :

Lancé dans le sillage de la crise sanitaire de 2020, le Ségur de la Santé constitue sans doute le programme d'investissement le plus ambitieux jamais déployé dans le système de santé français. Avec une enveloppe nationale de 19 milliards d'euros, ce plan a pour vocation de moderniser en profondeur les établissements de santé et les structures médico-sociales, de revaloriser les métiers du soin et de transformer durablement l'offre de soins sur l'ensemble du territoire.

En Île-de-France, première région sanitaire du pays, l'Agence Régionale de Santé (ARS) s'est vue confier plus de 2,4 milliards d'euros pour mettre en œuvre cette stratégie régionale. Un montant considérable qui traduit l'ampleur des besoins dans une région confrontée à des défis spécifiques : forte densité de population, tensions majeures sur le recrutement des soignants, et un parc immobilier de résidences médicalisées qui nécessite une modernisation substantielle.

Chez EHPAD INVEST, nous accompagnons les investisseurs sur le marché secondaire des résidences médicalisées depuis 2003. Nous observons avec attention les évolutions structurelles du secteur, car elles ont un impact direct sur la valorisation du patrimoine de nos clients. Le Ségur de la Santé s'inscrit pleinement dans cette logique : comprendre ces flux d'investissement publics, c'est anticiper les dynamiques de marché qui façonneront la valeur des lots EHPAD dans les années à venir.

Un plan d'investissement massif : les chiffres clés en Île-de-France 📊

La stratégie francilienne du Ségur s'articule autour de deux grands volets : le secteur hospitalier et le secteur médico-social.

Le volet hospitalier : des moyens sans précédent

Pour les établissements de santé franciliens, le plan mobilise des ressources considérables. Environ 1,2 milliard d'euros sont fléchés vers le soutien de 85 projets sanitaires de transformation de l'offre de soins. Ces projets concernent aussi bien la construction de nouvelles structures que la réhabilitation d'établissements existants, avec un objectif commun : adapter l'offre hospitalière aux besoins réels des territoires.

Par ailleurs, plus de 840 millions d'euros sont consacrés à la restauration des marges financières des établissements de santé. Cette mesure, parfois moins médiatisée, est pourtant essentielle : elle permet aux hôpitaux de retrouver une capacité d'autofinancement leur permettant de maintenir et renouveler leurs équipements sans accumuler de dette supplémentaire.

Enfin, près de 280 millions d'euros sont dédiés aux investissements du quotidien. En 2021, 96 millions ont été notifiés aux 397 établissements de santé éligibles pour financer des équipements courants, du petit matériel médical aux outils informatiques, en passant par le mobilier et les travaux d'entretien courant. Ce sont ces investissements, en apparence modestes, qui améliorent concrètement le quotidien des soignants et des patients.

Le volet EHPAD : une modernisation indispensable

Pour les investisseurs en résidences médicalisées, le volet médico-social du Ségur revêt une importance particulière. En Île-de-France, 127 millions d'euros ont été programmés entre 2021 et 2024 pour financer des projets prioritaires dans les EHPAD.

Concrètement, 26,7 millions d'euros ont été répartis dès 2021 pour soutenir 19 projets médico-sociaux. Ces projets comprennent des opérations de rénovation lourde, des mises aux normes, des extensions d'établissements et des restructurations destinées à améliorer les conditions d'accueil des résidents.

En complément, 9 millions d'euros ont été versés au titre des investissements du quotidien, destinés aux 297 EHPAD éligibles de la région. Cette enveloppe, complétée par des crédits supplémentaires en 2022 et 2023, permet de financer l'achat de lits médicalisés, de systèmes d'appel, d'équipements de cuisine ou encore de dispositifs de sécurité incendie.

Pour l'investisseur en EHPAD, ces chiffres sont loin d'être anecdotiques. Un établissement qui bénéficie de financements Ségur pour sa modernisation voit ses conditions d'exploitation s'améliorer, ce qui renforce la solidité de l'exploitant et, par conséquent, la pérennité des loyers versés aux propriétaires de lots.

Donner le pouvoir aux territoires : une nouvelle gouvernance de l'investissement en santé

L'un des apports les plus structurants du Ségur réside dans la transformation de la méthode de pilotage des investissements en santé. Le plan a instauré le principe d'une déconcentration résolue, confiant aux acteurs territoriaux un rôle déterminant dans l'orientation des projets.

Le Comité Régional de l'Investissement en Santé (CRIS)

En Île-de-France, le Comité Régional de l'Investissement en Santé (CRIS) constitue l'instance clé de cette gouvernance. Ce comité associe l'ARS, les collectivités territoriales, les fédérations hospitalières et les représentants des professionnels de santé. Sa mission : identifier les besoins prioritaires de chaque territoire et orienter les financements en conséquence.

Ce changement de méthode est fondamental. Là où les décisions d'investissement étaient autrefois prises de manière centralisée – avec le très décrié Comité interministériel de la performance et de la modernisation (COPERMO) –, le Ségur donne aux élus locaux et aux professionnels de terrain un véritable pouvoir de codécision. Les projets soutenus répondent ainsi davantage aux réalités locales.

Des partenariats stratégiques avec les collectivités

L'ARS Île-de-France a engagé plusieurs chantiers collaboratifs dans ce cadre. Avec le Conseil régional, un travail de fond a été lancé sur la question du logement des soignants, facteur clé d'attractivité dans une région où les coûts immobiliers constituent un frein majeur au recrutement. Avec les conseils départementaux, une démarche conjointe a permis de définir la stratégie pluriannuelle du plan d'aide à l'investissement (PAI) pour la période 2022-2024.

Les fédérations hospitalières ont également été étroitement associées. Les modalités de répartition des enveloppes ont été concertées, et les exigences formulées par l'Agence – en termes de pilotage financier, de développement durable, de résistance aux événements extrêmes et d'attractivité – ont été élaborées de manière collégiale.

Pour les investisseurs que nous accompagnons chez EHPAD INVEST, cette gouvernance territoriale est une bonne nouvelle. Elle signifie que les projets financés répondent à des besoins réels et bénéficient d'un portage politique local, ce qui réduit le risque de voir des établissements modernisés sans cohérence avec les dynamiques démographiques et sanitaires du territoire.

L'attractivité des soignants : le nerf de la guerre 💪

Au-delà des investissements immobiliers, le Ségur de la Santé s'attaque à un défi structurel qui préoccupe l'ensemble du secteur : l'attractivité des métiers du soin. En Île-de-France, cette problématique est particulièrement aiguë. Le coût de la vie, les difficultés de logement et les temps de transport constituent des freins considérables au recrutement et à la fidélisation des personnels.

La revalorisation salariale : 183 euros nets par mois

La mesure la plus emblématique du Ségur reste la revalorisation salariale de 183 euros nets par mois accordée à environ 1,5 million de professionnels des établissements de santé et des EHPAD. Ce complément, versé sous la forme d'un complément de traitement indiciaire (CTI) dans le secteur public, a permis de réduire partiellement l'écart de rémunération avec d'autres secteurs.

En 2026, cette revalorisation est pérennisée. Les ARS et les conseils départementaux ont reçu instruction de financer ces revalorisations dans leurs dotations aux EHPAD. Le mécanisme de répartition tripartite – environ 70 % financés par l'État et la Sécurité sociale, 30 % par les départements – est maintenu.

Pour les investisseurs en EHPAD, cette stabilisation est rassurante. La prime Ségur, loin d'être menacée de suppression comme certaines rumeurs avaient pu le laisser entendre, est désormais intégrée de manière structurelle dans les grilles conventionnelles. Elle contribue à stabiliser les équipes soignantes, ce qui améliore directement la qualité de la prise en charge et, in fine, la réputation et la pérennité de l'établissement.

75 millions d'euros pour le logement des soignants en Île-de-France

L'ARS Île-de-France a prévu une enveloppe spécifique de 75 millions d'euros destinée à cofinancer des actions en faveur du logement des soignants. Ce dispositif cible en priorité les professions les plus en tension, à savoir les personnels infirmiers (IDE et infirmiers spécialisés) et, à titre secondaire, les internes et médecins étrangers pour des solutions temporaires.

Les actions financées sont diversifiées : droits de réservation dans le parc social ou intermédiaire, accès à des colocations ou résidences jeunes actifs, bonification de loyers pour des locations temporaires. Le principe est un cofinancement à 50 %, avec un périmètre géographique centré sur Paris et la petite couronne, étendu au reste de l'Île-de-France pour les solutions temporaires.

Cette initiative est particulièrement pertinente pour les EHPAD franciliens. Un établissement qui propose des solutions de logement à ses soignants dispose d'un avantage compétitif décisif en matière de recrutement. Cet atout se traduit par un taux d'encadrement mieux maintenu, une rotation du personnel réduite et une qualité de service préservée – autant d'éléments qui confortent la solidité de l'exploitation et la sécurité du rendement locatif pour les investisseurs.

Des projets concrets sur le terrain : quand le Ségur transforme les EHPAD 🏗️

Au-delà des chiffres globaux, le Ségur de la Santé se traduit par des réalisations concrètes dans les territoires. À travers la France, des centaines de projets de rénovation et de modernisation d'EHPAD ont été lancés ou achevés grâce à ces financements.

Les opérations soutenues sont de natures diverses. Certaines concernent des restructurations lourdes : suppression des chambres doubles pour créer des espaces de vie individuels, création de sanitaires adaptés aux personnes à mobilité réduite, mise aux normes thermiques et énergétiques des bâtiments vieillissants. D'autres portent sur la diversification de l'offre : création d'unités d'hébergement temporaire, développement de pôles d'activités et de soins adaptés (PASA), ouverture d'accueils de jour sans hébergement pour les personnes souffrant de maladies neurodégénératives.

L'ARS veille également à ce que les projets financés intègrent une dimension prospective. Les critères d'éligibilité incluent désormais des exigences en matière de développement durable et de résistance aux événements climatiques extrêmes – une préoccupation croissante dans un contexte où les épisodes caniculaires mettent à rude épreuve les établissements accueillant des personnes âgées fragiles.

Pour l'investisseur averti, ces projets de modernisation créent une distinction nette entre les établissements qui se transforment et ceux qui accusent un retard croissant. Un EHPAD ayant bénéficié de financements Ségur pour une rénovation complète verra sa compétitivité renforcée, son attractivité auprès des familles améliorée et son taux d'occupation consolidé. À l'inverse, les établissements n'ayant pas pu accéder à ces financements risquent de voir leur position se fragiliser progressivement.

Dans les Hauts-de-France par exemple, les aides de l'État au titre du Ségur investissement représentent déjà plus de 52 millions d'euros pour le seul département de la Somme, avec des projets de réhabilitation d'EHPAD dont les travaux s'échelonnent jusqu'en 2031. Cette dynamique de long terme témoigne de l'engagement durable des pouvoirs publics dans la modernisation du parc médico-social.

2026 : un contexte budgétaire contrasté pour les EHPAD

Si le Ségur de la Santé a constitué un tournant majeur, la situation budgétaire des EHPAD en 2026 reste complexe. La loi de financement de la sécurité sociale (LFSS) pour 2026, publiée fin décembre 2025, a certes augmenté les enveloppes consacrées au champ médico-social, mais les fédérations du secteur estiment que ce budget demeure insuffisant au regard des enjeux.

Le fonds d'urgence de 300 millions d'euros mis en place en 2025 pour les EHPAD en difficulté a été ramené à 150 millions d'euros dans la LFSS 2026 – une réduction que les acteurs du secteur ont vivement critiquée. Certains directeurs d'établissements estiment qu'un plan d'au moins 1,5 milliard d'euros serait nécessaire pour résorber les déficits cumulés et remettre les structures sur une trajectoire viable.

Par ailleurs, le taux d'encadrement stagne dans de nombreux établissements, en particulier dans le secteur privé commercial, loin de l'objectif gouvernemental. Les investissements dans les bâtiments et équipements sont parfois reportés, accentuant l'obsolescence de certaines parties du parc immobilier.

Pour les investisseurs sur le marché secondaire, ces tensions créent paradoxalement des opportunités. Les établissements bien gérés, adossés à des exploitants solides et ayant bénéficié des financements Ségur, se distinguent nettement de ceux en difficulté. C'est précisément sur cette sélectivité que repose notre métier chez EHPAD INVEST : identifier les lots dont l'exploitant présente les meilleures garanties de pérennité et de qualité de gestion.

L'impact du Ségur sur l'investissement en EHPAD : notre analyse

En tant que spécialiste du marché secondaire des résidences médicalisées depuis plus de vingt ans, nous pouvons dresser plusieurs constats sur l'impact du Ségur de la Santé sur l'univers d'investissement EHPAD.

Un parc immobilier en cours de modernisation

Les financements du Ségur ont accéléré la modernisation d'un nombre significatif d'établissements. Pour l'investisseur, un EHPAD rénové ou modernisé grâce à des fonds publics constitue un actif de meilleure qualité : bâtiment aux normes, équipements récents, conditions d'accueil améliorées. Ces éléments renforcent l'attractivité de l'établissement auprès des résidents et de leurs familles, soutiennent le taux d'occupation et sécurisent les loyers.

Une consolidation du secteur autour des opérateurs solides

Le Ségur a indirectement accéléré un mouvement de consolidation du secteur. Les exigences posées par l'ARS en matière de pilotage financier, de développement durable et de qualité de prise en charge favorisent les opérateurs structurés, disposant des ressources nécessaires pour répondre à ces critères. Les petits exploitants fragiles peinent davantage à s'inscrire dans cette dynamique.

Pour l'investisseur, cette évolution renforce l'importance du choix de l'exploitant. Chez EHPAD INVEST, nous écartons systématiquement les dossiers adossés à des gestionnaires dont la situation financière ou la qualité de gestion nous paraît insuffisante. La solidité de l'exploitant est le premier critère de sélection de tout investissement en EHPAD.

Le LMNP en résidence gérée : un cadre fiscal préservé en 2026

Dans un contexte de réformes fiscales successives ayant durci les conditions pour les loueurs en meublé classiques et les locations touristiques, le statut LMNP en résidence gérée (EHPAD, résidences seniors, résidences étudiantes) conserve ses atouts essentiels en 2026 : amortissement intégral, gestion déléguée, revenus sécurisés par bail commercial.

La réforme du LMNP classique, actée en ce début d'année 2026, a profondément modifié le paysage fiscal de la location meublée. Pour les locations de courte durée de type Airbnb, l'abattement micro-BIC a été réduit et le plafond de recettes significativement abaissé. Pour les LMNP classiques au régime réel, les amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Ces changements ont créé un véritable séisme fiscal qui remet en cause la rentabilité de nombreux investissements locatifs meublés traditionnels.

Or, les résidences gérées – et en particulier les EHPAD – bénéficient d'une exception stratégique. L'amortissement reste pleinement déductible sans pénalité à la revente, le bail commercial de 9 à 12 ans sécurise les revenus, et la gestion est intégralement déléguée à l'exploitant. Dans un environnement où l'incertitude fiscale pèse sur la plupart des investissements immobiliers, cette stabilité constitue un atout considérable.

Le marché secondaire présente de surcroît un avantage décisif dans ce contexte : l'investisseur acquiert un bien déjà en exploitation, perçoit des loyers dès la signature chez le notaire, et bénéficie du mécanisme d'amortissement sur le prix d'achat total. Les rendements observés sur le marché secondaire en 2026 se situent entre 4,5 % et 5,5 % brut, avec des points d'entrée accessibles à partir de 70 000 euros. L'acquisition s'effectue en hors taxes dans la plupart des cas, grâce au mécanisme de transmission d'universalité de biens prévu par l'article 257 bis du Code général des impôts.

Ce que le Ségur nous enseigne sur l'avenir du secteur EHPAD 🔮

Le Ségur de la Santé, au-delà de ses chiffres et de ses dispositifs, porte un message essentiel : les pouvoirs publics reconnaissent l'importance stratégique du secteur médico-social et s'engagent durablement dans sa modernisation. Cette reconnaissance se traduit par des investissements massifs, des revalorisations salariales pérennisées et une gouvernance rénovée.

Pour les investisseurs patrimoniaux, cette dynamique de fond est fondamentalement rassurante. La demande de places en EHPAD continuera de croître sous l'effet du vieillissement démographique : la France devra accueillir plus de 100 000 résidents supplémentaires d'ici 2030 et plus de 300 000 d'ici 2050. L'engagement financier de l'État, même s'il reste en deçà des attentes du secteur, garantit un socle de soutien public qui n'a pas d'équivalent dans l'immobilier résidentiel classique.

L'investissement en EHPAD sur le marché secondaire s'inscrit dans cette tendance structurelle. En acquérant un lot dans un établissement bien géré, bénéficiant d'une exploitation solide et situé dans un territoire où les besoins sont avérés, l'investisseur se positionne sur un actif résilient, générateur de revenus réguliers et bénéficiant d'un cadre fiscal optimisé.

Conclusion : investir en connaissance de cause 🎯

Le Ségur de la Santé en Île-de-France illustre parfaitement la transformation en cours dans le secteur de la santé et du médico-social français. Les 2,4 milliards d'euros mobilisés dans la région constituent un levier puissant de modernisation et d'amélioration de la qualité des soins. Pour les investisseurs en EHPAD, ces évolutions sont autant de signaux positifs qui confortent la pertinence de cette classe d'actifs.

Il est essentiel de replacer ces investissements publics dans la perspective démographique française. La population des plus de 75 ans représente aujourd'hui plus de 10 % de la population et cette proportion atteindra près de 16 % à l'horizon 2050. Cette réalité démographique garantit une demande structurellement croissante de places en établissements médicalisés. Les investissements du Ségur ne font qu'accompagner et préparer cette vague, en s'assurant que le parc immobilier sera à la hauteur des besoins futurs.

Pour l'investisseur particulier, le message est clair : le secteur EHPAD bénéficie d'un alignement rare entre soutien public, demande démographique, cadre fiscal favorable et rendement attractif. Le marché secondaire, en particulier, offre la combinaison recherchée de sécurité et de performance que peu d'autres classes d'actifs peuvent proposer dans le contexte économique actuel.

Chez EHPAD INVEST, nous mettons à disposition de nos clients notre expertise de plus de vingt ans sur le marché secondaire pour identifier les meilleures opportunités, en tenant compte de l'ensemble des paramètres qui déterminent la qualité d'un investissement : solidité de l'exploitant, qualité du bail commercial, état du bâtiment, dynamique territoriale et, bien sûr, cadre fiscal.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les opportunités d'investissement en EHPAD disponibles actuellement sur le marché secondaire, n'hésitez pas à nous contacter pour une étude personnalisée.