Lorsqu'un investisseur acquiert un lot dans une résidence gérée — EHPAD, résidence seniors ou résidence étudiante —, la question des travaux est rarement au cœur de sa réflexion au moment de l'achat. Le rendement, la durée du bail, la solidité de l'exploitant : voilà ce qui retient l'attention. Pourtant, quelques années après l'acquisition, c'est souvent la répartition des charges de réparation qui fait irruption dans la relation bailleur-exploitant, parfois sous la forme d'un devis inattendu à six chiffres. Comprendre l'article 606 du Code civil, ses implications concrètes dans votre bail commercial, et les leviers dont vous disposez pour vous défendre : tel est l'objet de cet article.
1. Ce que dit réellement l'article 606 du Code civil
L'article 606 du Code civil dispose que «les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.» Rédigé à l'époque napoléonienne, ce texte utilise une terminologie architecturale du XIXe siècle qui, appliquée à un EHPAD moderne ou à une résidence étudiante en béton et aluminium, génère inévitablement des zones d'interprétation.
L'article 606 fournit donc une liste qui peut sembler précise mais qui est finalement incertaine pour certains travaux, notamment les ravalements de façades ou la toiture. Cette incertitude n'est pas anodine : elle ouvre la porte à des litiges coûteux, souvent tranchés par les juridictions au cas par cas, après analyse concrète de chaque intervention.
Les grosses réparations sont celles qui portent sur la structure et la solidité de l'immeuble loué. Le bailleur doit notamment assumer la rénovation de la toiture ou l'amélioration de l'isolation. Les grosses réparations portent également sur certains éléments annexes permettant d'assurer le clos et le couvert. Le principe est donc structurel : dès qu'un travail touche à la solidité ou à l'intégrité globale du bâtiment, il relève du régime des grosses réparations.
La Cour de cassation a retenu une conception large de la notion de gros travaux, précisant que «les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale» (Cass. 3e civ., 17 nov. 2009, n°08-14.602). Cette distinction, confirmée par la jurisprudence postérieure, reste la grille d'analyse de référence.
2. La loi Pinel de 2014 : un tournant pour les bailleurs LMNP
Les grosses réparations de l'article 606 sont aujourd'hui systématiquement à la charge des propriétaires depuis le décret du 3 novembre 2014 de la loi Pinel. Ce décret stipule en effet que les travaux liés à l'article 606 ne peuvent plus être à la charge du locataire. Même si elle n'est pas d'ordre public, cette disposition conduit à la fin du concept de loyer triple net.
L'article R. 145-35-1 du Code de commerce, créé par la loi Pinel du 18 juin 2014, précise qu'il est désormais interdit pour le propriétaire-bailleur de «répercuter sur le preneur le coût des dépenses liées aux grosses réparations de l'article 606 ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux» — cas des honoraires d'architectes et bureaux d'études par exemple. Pour l'investisseur LMNP, cela signifie concrètement qu'à compter du renouvellement de son bail après novembre 2014, il ne peut légalement pas être contraint de financer lui-même une réfection de toiture ou une reprise de gros murs — à moins que la rédaction du bail ne soit très particulière.
L'article R. 145-35-1 précise également que «les dépenses engagées par le propriétaire-bailleur pour remédier à la vétusté du bien ou encore pour mettre le bien en conformité avec la réglementation ne peuvent pas être répercutées sur le preneur si ces dépenses relèvent de l'article 606 du code civil». Ce point est capital : une mise aux normes d'accessibilité ou de sécurité incendie qui implique des travaux structurels reste à la charge du bailleur. Ce n'est pas une option contractuelle ; c'est la loi.
Il est important de noter que ces nouvelles dispositions ne s'appliquent qu'aux baux commerciaux conclus ou renouvelés après la publication de ce décret. Si vous êtes propriétaire d'un lot acquis avant 2014 sur un bail jamais renouvelé depuis, les anciennes clauses contractuelles peuvent encore théoriquement produire leurs effets. La date de renouvellement de votre bail est donc un élément déterminant.
3. La grande asymétrie EHPAD / résidences seniors et étudiantes
L'une des erreurs les plus fréquentes des investisseurs consiste à croire que la règle est uniforme quelle que soit la nature de la résidence. Il n'en est rien. Le régime de l'article 606 fonctionne très différemment selon que l'on est propriétaire d'un lot en EHPAD ou d'une chambre dans une résidence étudiante ou seniors non médicalisée.
En pratique, les gros travaux de l'article 606 et les remises aux normes sont pris en charge majoritairement par les exploitants en EHPAD. Les exceptions qui peuvent arriver doivent être analysées avec prudence. Dans les autres types de résidences — étudiants, affaires, seniors ou tourisme —, la prise en charge des gros travaux est très souvent pour les propriétaires bailleurs.
Pourquoi cette différence ? En EHPAD, les exploitants peuvent préférer prendre en charge la gestion de ces grands travaux afin de pouvoir répondre aux obligations de mise aux normes qui peuvent leur être imposées par les pouvoirs publics. Le risque de voir leur autorisation d'ouverture remise en cause est la raison pour laquelle certains exploitants d'EHPAD proposent aux propriétaires de leur transférer leur obligation légale. En d'autres termes, l'ARS (Agence régionale de santé) peut conditionner le renouvellement de l'autorisation d'exploitation à des travaux que l'exploitant préfère piloter lui-même plutôt que d'en confier la maîtrise d'ouvrage à une multitude de copropriétaires.
En résidence seniors non médicalisée ou en résidence étudiante, cet impératif réglementaire n'existe pas avec la même intensité. C'est le bailleur-propriétaire qui supportera toutes les dépenses prévues par l'article 606 pour une résidence seniors dans la grande majorité des cas. En résidence seniors, l'article 606 figure d'ailleurs rarement dans les baux commerciaux. L'investisseur qui acquiert un lot secondaire dans une résidence seniors ou étudiante doit donc intégrer dans son plan patrimonial la possibilité de supporter un jour une réfection de toiture ou un ravalement lourd.
4. Comment lire la clause travaux de votre bail avant d'acheter
Le bail commercial signé entre l'exploitant de la résidence de services et le propriétaire-bailleur indique systématiquement la répartition des charges que devront supporter les deux parties. On peut donc identifier à la lecture du bail les articles 605 et 606 du Code civil. En pratique, la clause est souvent rédigée en quelques lignes, au milieu d'un document de vingt à quarante pages, et les investisseurs la parcourent trop vite.
Voici la mécanique à comprendre. En l'absence de précisions dans le bail, les deux articles sont à la charge de l'investisseur. C'est pour cela qu'il sera important de bien prendre connaissance de ce contrat pour éviter tout imprévu. Autrement dit, si le bail est muet sur la question de l'article 606, la règle de droit commun s'applique : la grosse réparation incombe au propriétaire. Ce silence contractuel peut coûter très cher.
Lorsque l'exploitant prend en charge les gros travaux, la clause est généralement rédigée de manière explicite. On trouve par exemple : «Le Preneur supportera les réparations d'entretien de toute nature ainsi que les grosses réparations définies par l'article 606 du Code Civil. Il est précisé que tous les éventuels travaux de mise en conformité des bâtiments imposés par une évolution des normes dans le domaine d'activité du Preneur sont exclusivement à la charge de ce dernier.» Cette formulation offre une couverture large à l'investisseur, qui n'a pas à craindre ni les gros travaux courants ni les remises aux normes réglementaires.
Une liste précisant qui paie quoi est souvent annexée au bail par certains gestionnaires. Ce type d'annexe est un signal de qualité rédactionnelle : un exploitant sérieux prend le soin de détailler les catégories de travaux pour éviter tout litige ultérieur. En l'absence d'une telle annexe, méfiez-vous des formulations ambiguës, et soumettez la clause à un avocat spécialisé en baux commerciaux avant tout achat sur le marché secondaire.
5. La zone grise : les travaux qui ne sont ni vraiment petits ni vraiment gros
La difficulté la plus courante en pratique ne porte pas sur les cas extrêmes — une toiture entière à refaire est clairement une grosse réparation, une ampoule à changer est clairement de l'entretien courant — mais sur les situations intermédiaires, nombreuses dans le patrimoine immobilier géré.
Les juges retiennent une approche modernisée de l'article 606 du Code civil ; ainsi ils ont inclus dans la liste des gros travaux le remplacement de toutes les pièces d'un ascenseur. Cette extension jurisprudentielle est notable : l'ascenseur n'est pas mentionné dans le texte de 1804, mais la Cour en a fait une grosse réparation dès lors que l'intégralité du dispositif doit être renouvelée. À l'inverse, la réparation d'un composant isolé reste généralement de l'entretien courant à la charge du preneur.
Les ravalements de façade constituant une grosse réparation (étanchéité, maçonnerie avec décroûtage) ou prescrits par l'administration sont à la charge du bailleur, alors que les «petits ravalements» (brossage, lessivage, décapage) sont à la charge du locataire. Cette distinction technique peut paraître abstraite, mais elle représente en pratique des dizaines de milliers d'euros d'écart sur un immeuble de 80 chambres. Un devis de ravalement comportant un lot maçonnerie lourd sera interprété différemment d'un simple nettoyage de façade.
Plusieurs arrêts récents (Cass. Civ. 3e, 15 juin 2022 ; 30 novembre 2023) rappellent que la qualification de grosse réparation dépend d'une analyse concrète des travaux, et non d'une simple mention dans le contrat. Les juges examinent l'ampleur, l'objet et la nécessité structurelle de chaque intervention. Pour l'investisseur, cela signifie que même si votre bail est muet ou ambigu, vous pouvez contester une imputation abusive en apportant la preuve de la nature structurelle des travaux.
Le juge peut compléter la liste des gros travaux dès lors qu'il estime que le coût des réparations le justifie. Si les travaux d'entretien incombent habituellement au locataire, le juge peut décider qu'ils doivent être supportés par le propriétaire s'ils sont particulièrement onéreux. Ce pouvoir d'appréciation du juge est une arme potentielle, mais aussi une source d'incertitude : le résultat d'un contentieux n'est jamais garanti.
6. Le mécanisme du transfert volontaire de charge : quand l'exploitant reprend les gros travaux à sa charge
Depuis 2014, la situation paradoxale suivante s'est installée : la loi interdit au bailleur de mettre les grosses réparations à la charge du locataire par voie contractuelle dans le bail commercial, mais rien n'empêche le locataire de choisir volontairement de les prendre à sa charge par acte unilatéral. C'est précisément ce que pratiquent de nombreux exploitants d'EHPAD.
Les exploitants peuvent préférer prendre en charge le pilotage de ces gros travaux notamment pour être en mesure de répondre aux obligations de mises aux normes qui peuvent leur être imposées par les autorités. Pour ne pas risquer de voir leur autorisation d'ouverture remise en cause, certains exploitants d'EHPAD proposent aux bailleurs de leur transférer la charge de leur obligation légale. Cette possibilité juridique se fait par un courrier explicite de l'exploitant, renonçant, par une décision unilatérale, à son droit défini par la loi.
Ce point est souvent négocié lors des renouvellements de baux des EHPAD, les conseils juridiques des bailleurs disposant d'une sécurité juridique bien plus forte que si cette clause figurait dans le bail commercial. Selon la majorité des auteurs, une telle clause inscrite dans un bail commercial serait nulle de plein droit, puisque contraire à des dispositions d'ordre public. En pratique, lors d'un renouvellement de bail, l'investisseur peut donc demander à son avocat de formaliser cet engagement de l'exploitant dans un courrier ou avenant distinct, plutôt que dans le bail lui-même.
Pour l'investisseur, la vigilance s'impose également sur la durée. Il conviendra toujours pour le propriétaire-bailleur de relativiser le poids de l'article 606 dans son bail commercial, car son application ne sera jamais totalement acquise dans la durée. Un exploitant qui prend aujourd'hui les gros travaux à sa charge peut, dans dix ans, se retrouver en difficulté financière et refuser d'honorer cet engagement — une situation qui appelle un suivi régulier de la solidité de votre gestionnaire.
7. Quand l'exploitant vous réclame sa part : comment réagir concrètement
Vous recevez un courrier de votre gestionnaire vous notifiant que des travaux de toiture ou de ravalement sont à planifier, et vous demandant d'y contribuer à hauteur de votre quote-part de copropriété. Comment réagir ? La démarche à suivre est méthodique.
La première étape est documentaire : ressortez votre bail commercial et localisez précisément la clause travaux. Si elle indique que le preneur supporte les grosses réparations définies à l'article 606, vous n'avez pas à intervenir financièrement — sauf à démontrer que votre bail est antérieur à novembre 2014 et n'a pas été renouvelé depuis. Si la clause est muette ou ambiguë, vous êtes en territoire d'incertitude.
La deuxième étape est technique : obtenez le descriptif détaillé des travaux envisagés, idéalement l'appel d'offres ou le rapport de maîtrise d'œuvre. Un ravalement lourd, une réfection complète de toiture ou des travaux sur la stabilité d'un mur relèvent clairement de l'article 606. À l'inverse, la réparation d'un ascenseur, d'un système de ventilation ou une mise en conformité technique n'entrent dans ce périmètre que si elles mettent en jeu l'intégrité du bâtiment. Soumettez le descriptif à un expert du bâtiment ou à un avocat pour qualifier les travaux avant toute réponse.
La troisième étape est négociatoire. Si votre bail vous impose effectivement une participation, calculez-en l'impact sur la rentabilité nette de votre investissement avant de vous engager. Un ravalement de 200 000 euros sur un immeuble de 80 lots représente 2 500 euros par lot — à amortir sur dix ans dans vos projections, soit environ 250 euros par an de charge supplémentaire. À mettre en regard de votre loyer annuel. Ce calcul doit alimenter une éventuelle négociation avec l'exploitant, notamment dans le cadre d'un renouvellement de bail à venir.
Si vous manquez à votre obligation d'entretien des locaux loués, les grosses réparations devant être effectuées à la suite de cette faute seront à votre charge. Cette règle s'applique aussi dans le sens inverse : si l'exploitant prouve que les dégradations résultent d'un défaut d'entretien courant lui incombant, il ne peut pas vous en reporter la charge.
8. L'impact de l'article 606 sur la valorisation en revente
La question de l'article 606 ne se pose pas uniquement pendant la phase de détention. Elle devient un enjeu majeur au moment de la revente d'un lot sur le marché secondaire LMNP. Un acquéreur avisé examinera systématiquement la répartition des charges dans le bail, et une clause défavorable au bailleur peut significativement peser sur le prix de cession.
Dans le cas d'un bien en cours d'exploitation ou à la revente, il sera primordial d'établir si cet article est à la charge du bailleur ou du preneur. Exemple d'une résidence de services en exploitation où l'article 606 n'est pas précisé et donc à la charge de l'investisseur : «Renouvellement de la façade de l'édifice pour 20 000 €, amortis sur 10 ans.» Ce type de travaux planifiés ou en cours est un élément que l'acheteur intégrera dans son offre de prix, et que le vendeur a tout intérêt à anticiper.
À l'inverse, un bail comportant une clause claire attribuant les grosses réparations et les remises aux normes à l'exploitant constitue un argument de valorisation réel. Avant d'acheter une part dans un EHPAD, une résidence de tourisme ou une résidence étudiante en location meublée gérée, il est essentiel de vérifier que le contrat d'exploitation contienne bien les dispositions de prise en charge des dépenses. Ce conseil vaut autant pour l'acheteur que pour le vendeur, qui doit être en mesure de produire un bail complet et lisible.
Sur le marché secondaire, la due diligence d'un acquéreur sérieux portera aussi sur l'état physique de la résidence : une toiture vieillissante non encore refaite, un ascenseur au-delà de sa durée de vie recommandée, des canalisations en cours de remplacement sont autant d'indicateurs qui matérialisent un risque 606 latent. Si vous vendez dans ce contexte, il vaut mieux l'anticiper dans le prix plutôt que de le découvrir lors de la négociation.
9. Deux situations concrètes pour tester votre compréhension
Situation 1 — EHPAD, bail renouvelé en 2018, clause 606 à la charge du preneur. L'exploitant vous informe qu'une réfection complète de la toiture est programmée pour 2027, estimée à 320 000 euros pour la résidence. Votre lot représente 1/90e des parties communes. Votre part théorique : environ 3 550 euros. Votre bail attribue les gros travaux à l'exploitant : vous n'avez rien à payer. Mais vérifiez que ce bail a bien été renouvelé après novembre 2014 (sinon, la clause peut prêter à débat), et qu'il contient bien la formulation de prise en charge explicite des articles 605 et 606 — et pas seulement 605.
Situation 2 — Résidence étudiante, bail de 2016, silence sur l'article 606. Le gestionnaire vous contacte pour un ravalement de façade impliquant une reprise d'étanchéité sur l'ensemble de l'immeuble, estimée à 180 000 euros pour 120 lots, soit 1 500 euros par lot. Le bail ne mentionne pas l'article 606. En droit commun, ce travail structurel vous incombe en tant que bailleur. Vous avez cependant un levier : si l'exploitant a tardé à vous signaler des infiltrations connues depuis plusieurs années, sa responsabilité pour aggravation du sinistre peut être engagée, ce qui justifie un partage de charges en négociation. Faites expertiser l'état du bâtiment avant toute décision.
10. Ce que vous devez vérifier dès aujourd'hui dans votre bail
La lecture attentive de votre bail commercial n'est pas un exercice académique. C'est une nécessité patrimoniale. Voici les points de contrôle essentiels à vérifier sur votre propre document. Premièrement : la clause travaux mentionne-t-elle explicitement l'article 606 et son attribution au preneur ? Deuxièmement : votre bail a-t-il été conclu ou renouvelé après le 5 novembre 2014, date d'entrée en vigueur du décret Pinel ? Troisièmement : la clause couvre-t-elle également les mises en conformité réglementaires, ou se limite-t-elle aux seuls travaux structurels ?
L'article L.145-40-2 du Code de commerce impose un inventaire précis des charges et de leur répartition. Cette clause comporte de forts enjeux et fait très souvent l'objet de contestations : l'accompagnement par un avocat spécialisé est vivement recommandé. Si votre bail a plusieurs années et n'a jamais été relu par un professionnel, il est temps de le faire — particulièrement si un renouvellement approche dans les dix-huit prochains mois.
72 % des conflits de bail commercial concernent la répartition des charges de réparation entre le propriétaire et le locataire. Cette statistique illustre la fréquence réelle des litiges dans ce domaine. La prévention par une bonne lecture du bail coûte quelques heures ; un contentieux peut durer trois ans et mobiliser des sommes bien supérieures au coût des travaux disputés.
Enfin, si vous envisagez d'acquérir un lot sur le marché secondaire, exigez systématiquement la communication du bail complet avant toute offre. Un lot attractif sur le papier peut se révéler exposé à des charges de travaux qui dégradent significativement sa rentabilité nette réelle. L'article 606 n'est pas un détail technique : c'est l'un des fondements économiques de votre investissement.
Conclusion
L'article 606 du Code civil est un texte vieux de deux siècles qui continue de structurer, chaque jour, des décisions patrimoniales concrètes pour des milliers d'investisseurs LMNP. La loi Pinel de 2014 a rééquilibré les relations bailleur-exploitant en matière de grosses réparations, mais elle n'a pas supprimé les zones grises ni les différences importantes entre types de résidences gérées. En EHPAD, la pratique est protectrice : la grande majorité des exploitants assument les gros travaux. En résidence seniors non médicalisée et en résidence étudiante, le bailleur doit s'y préparer financièrement, sauf clause contraire explicite dans le bail.
La position éditoriale d'ehpad-invest.fr est claire : avant tout achat ou toute revente sur le marché secondaire LMNP, la lecture de la clause travaux du bail commercial est non négociable. Ce n'est pas un angle technique réservé aux juristes — c'est une compétence minimale que tout investisseur sérieux doit maîtriser. Un bail bien rédigé avec une clause 606 claire à la charge de l'exploitant représente un avantage économique réel sur quinze ou vingt ans de détention. Sous-estimer cette clause, c'est s'exposer à des surprises qui peuvent remettre en cause l'équation de rendement tout entière.
Pour aller plus loin dans l'analyse de votre bail ou préparer un renouvellement, ehpad-invest.fr accompagne les investisseurs particuliers dans la compréhension de leur situation locative.
Information générale, ne constitue pas un conseil en investissement. Chaque opération dépend du bail, de la résidence et du prix.