Un investisseur en LMNP géré reçoit un appel de charges comprenant le remplacement de la toiture, la réfection de façade et la mise aux normes électriques d'une résidence seniors : 18 000 euros à sa charge. Son bail signé en 2012 contient effectivement une clause de transfert de l'article 606. Doit-il payer ? Peut-il contester ? La réponse dépend d'une date précise, du type de résidence et de la rédaction exacte de son bail. Ce sujet est au cœur de l'un des conflits les plus fréquents entre propriétaires bailleurs et exploitants en résidence gérée — et l'un des moins bien compris.
1. Ce que dit réellement l'article 606 du Code civil
L'article 606 du Code civil énonce que : "Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier." Toutes les autres réparations sont qualifiées d'entretien. La liste paraît précise, mais elle date du XIXe siècle et ne mentionne pas les ascenseurs, les installations électriques ou les systèmes de chauffage modernes.
Par un arrêt du 13 juillet 2005, la Cour de cassation a élargi la portée du texte en indiquant que "les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale." Ce glissement jurisprudentiel est fondamental : il permet d'intégrer dans le périmètre de l'article 606 des travaux que la liste littérale ne mentionnait pas.
La jurisprudence considère que les travaux de l'article 606 sont ceux qui touchent à la structure et à la solidité de l'immeuble — réparation des gros murs, voûtes, poutres, toitures, murs de soutènement. Elle a aussi reconnu comme grosses réparations les travaux de remise en état d'un immeuble après des inondations, ou encore les travaux de mise en conformité de toitures et de réfection de l'installation électrique dès lors qu'ils concernaient la structure et la préservation de l'immeuble. Les ravalements de façade constituant une grosse réparation (étanchéité, maçonnerie avec décroutage…) ou prescrits par l'administration sont également à la charge du bailleur.
2. La rupture introduite par la loi Pinel et le décret du 3 novembre 2014
Antérieurement à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d'application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, les travaux relevant de l'article 606 du Code civil étaient à la charge du bailleur à moins que le contrat ne vienne expressément stipuler qu'ils seraient à la charge du preneur. Autrement dit, avant cette réforme, un bail pouvait légalement transférer l'intégralité des grosses réparations sur le locataire — exploitant — et, indirectement, sur vous en tant que propriétaire.
L'interdiction du transfert des charges de l'article 606 a été introduite par le décret du 3 novembre 2014 n° 2014-1317, et est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Cette date — le 5 novembre 2014 — correspond à la date de publication du décret au Journal officiel, et non au 1er septembre 2014 qui marquait l'entrée en vigueur de certaines dispositions de la loi Pinel elle-même. L'article 8 du décret du 3 novembre 2014 précise en effet que les dispositions de l'article R. 145-35 du Code de commerce sont "applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret", à savoir le 5 novembre 2014. Si l'article 21 de la loi Pinel du 18 juin 2014 prévoit que l'article L. 145-40-2 du Code de commerce est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, l'entrée en vigueur des dispositions relatives aux charges ne pouvant être imputées au preneur est bien reportée aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.
La Cour de cassation a précisé qu'un contrat est "renouvelé" à la date d'effet du bail renouvelé — et non à la date de signature de l'acte de renouvellement. Ce point a son importance : si votre bail a été renouvelé avec une date d'effet au 1er avril 2014, par exemple, les nouvelles règles protectrices ne s'appliquent pas, même si l'acte de renouvellement a été signé après le 5 novembre 2014.
3. Ce que l'article R. 145-35 du Code de commerce interdit concrètement
L'article R. 145-35 du Code de commerce précise la liste des charges ne pouvant plus être imputées au preneur à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 : "1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation…" S'y ajoutent les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers, et dans un ensemble immobilier, les charges, impôts et coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
Le statut des baux commerciaux interdit formellement au propriétaire de laisser à la charge du preneur les dépenses relatives à ces travaux. Cette interdiction est d'ordre public, c'est-à-dire qu'il est impossible, tant pour le propriétaire que pour le preneur, d'y déroger. Elle s'applique à tout bail commercial conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014. Toute clause contraire dans un bail post-novembre 2014 est réputée non écrite de plein droit — sans qu'il soit nécessaire d'en demander l'annulation en justice.
L'année 2024 a été l'occasion pour la jurisprudence de rappeler l'obligation introduite par la loi Pinel d'insérer dans le bail commercial "un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire." En pratique, si votre bail ne comporte pas cet inventaire annexé, cela constitue déjà un premier manquement de l'exploitant à ses obligations légales — un argument utile en cas de litige.
4. Le cas spécifique des locaux monovalents : EHPAD et résidences gérées
La situation est plus complexe en résidence gérée qu'en bail commercial ordinaire, car ces établissements relèvent souvent du régime des locaux dits "monovalents". La Cour de cassation, par un arrêt du 18 décembre 2025, a confirmé que la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé n'est pas applicable aux locaux monovalents, soumis à l'article R. 145-10 du Code de commerce. Cette qualification de monovalence — applicable aux EHPAD construits pour cet usage exclusif — a des conséquences directes sur la liberté de rédaction des clauses travaux.
Dans le cadre d'un EHPAD ou d'une résidence gérée, les grosses réparations et leur répartition ne sont pas les mêmes que dans un bail commercial standard. Le propriétaire peut ne pas être tenu aux grosses réparations de l'article 606 du Code civil : c'est l'exploitant de la résidence qui peut supporter ce type de réparations. En EHPAD notamment, l'exploitant choisit souvent de prendre volontairement en charge les gros travaux — comme les mises aux normes ARS — via un courrier unilatéral ou une clause spécifique. Cela s'explique par la nature de l'exploitation : l'exploitant maîtrise entièrement le bâtiment, ses équipements médicaux, ses obligations réglementaires ; il lui est difficile de plaider l'ignorance sur l'état du bâti.
Dans les autres résidences — étudiantes, d'affaires, seniors, de tourisme — les gros travaux de l'article 606 restent le plus souvent à la charge du propriétaire. Chaque type de résidence suit donc une logique distincte, et la clause travaux de votre bail doit être lue à la lumière du type d'établissement concerné. Lorsque le contrat de bail contient des clauses exorbitantes du droit commun qui visent à transférer sur le preneur certaines obligations normalement à la charge du bailleur, cela impacte la valeur locative — et dans ce cas, il peut en résulter une moindre augmentation des loyers pour rétablir l'équilibre.
5. Les baux antérieurs à novembre 2014 : un régime différent qui subsiste
Concernant les contrats de bail conclus avant le 5 novembre 2014, la jurisprudence admettait qu'une clause puisse obliger le locataire à supporter les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, à condition qu'ils n'aient pas pour effet de transférer au locataire l'intégralité des obligations du bailleur. Concrètement, cela signifie qu'une clause pré-2014 transférant les grosses réparations à l'exploitant restait en principe valable si elle ne le dispensait pas de toute obligation de maintien du bâti. La limite était jurisprudentielle, donc contestable au cas par cas.
Pour l'investisseur qui détient un lot acquis avant 2014 et dont le bail n'a pas encore été renouvelé depuis novembre 2014, le risque est réel : si une grosse réparation survient, le bail peut lui imposer de financer une partie de ces travaux, alors qu'il ne maîtrise ni le calendrier ni les prestataires. La situation est d'autant plus délicate que l'exploitant, en résidence gérée, est seul à décider des travaux et de leur montant. En pratique, les appels de charges au titre de l'article 606 sur des baux anciens sont l'un des principaux sujets de contentieux entre bailleurs individuels et gestionnaires.
La clé de lecture reste la même : ces nouvelles dispositions protectrices ne s'appliquent qu'aux baux commerciaux conclus ou renouvelés après la publication du décret. Depuis la loi Pinel, le bailleur ne peut plus s'exonérer de ses obligations concernant la prise en charge des grosses réparations pour les baux post-novembre 2014. Cette obligation est devenue d'ordre public. Pour les autres, la lecture minutieuse du bail et l'avis d'un avocat spécialisé en baux commerciaux demeurent indispensables avant toute contestation.
6. Comment identifier une refacturation abusive et comment réagir
La première étape est documentaire. Relisez l'intégralité de la clause travaux et charges de votre bail, en identifiant précisément : la date de conclusion ou de dernier renouvellement, la liste des postes de charges transférables au preneur, et la présence ou non d'un inventaire annexé conforme à l'article L. 145-40-2 du Code de commerce. Vérifiez chaque année la conformité des appels de charges reçus au regard de la liste de l'article R. 145-35 et de la jurisprudence en vigueur. Conservez l'ensemble des échanges écrits avec le bailleur sur les charges, car ces documents constituent des preuves déterminantes en cas de litige.
Si vous êtes en bail post-5 novembre 2014 et que l'exploitant vous refacture des postes relevant de l'article 606 (réfection de toiture, ravalement structurel, mise aux normes électriques portant sur l'ensemble du bâti), la clause correspondante est réputée non écrite. Vous pouvez adresser une lettre recommandée avec accusé de réception contestant le poste litigieux, en citant expressément l'article R. 145-35 du Code de commerce et l'article 606 du Code civil, ainsi que le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014. Les juges interprètent les ambiguïtés du texte en faveur du preneur, et les bailleurs qui persistent à inclure des clauses contraires à l'article R. 145-35 s'exposent à des restitutions de charges parfois considérables, assorties d'intérêts.
En cas de refus de l'exploitant, la saisine du tribunal judiciaire (pour les litiges entre particuliers et sociétés commerciales relevant du bail civil) ou du tribunal de commerce (selon la nature des parties) est possible. La jurisprudence pousse à une rédaction précise et à une appréciation très stricte de la loi contractuelle, ce qui renforce la responsabilité du rédacteur d'acte chargé d'éclairer le consentement des parties. Concrètement, un expert judiciaire peut être missionné pour qualifier chaque poste de travaux litigieux et déterminer s'il relève ou non du gros œuvre au sens de l'article 606.
7. Ce que cela change concrètement lors de l'achat d'un lot en secondaire
Lors de l'acquisition d'un lot LMNP en marché secondaire, la date du bail — ou plus précisément la date de sa dernière conclusion ou de son dernier renouvellement effectif — est un critère de valorisation directement chiffrable. Un bail conclu en 2010 non renouvelé depuis, avec une clause transférant les grosses réparations au propriétaire, représente un risque latent que le prix d'achat devrait refléter. Un bail renouvelé après le 5 novembre 2014, avec un inventaire de charges conforme à l'article L. 145-40-2, offre une protection légale plus solide.
Avant la réforme de 2014, la pratique des baux dits "triple net" permettait aux propriétaires de transférer quasiment toutes les charges sur leurs locataires, y compris des dépenses qui relèvent par nature de la propriété. Dans les résidences gérées ancienne génération, ces baux "triple net" ou "NNN" subsistent encore, et certains vendeurs les présentent comme un avantage — l'exploitant prend tout en charge — sans mentionner que cet équilibre peut être renversé lors du renouvellement ou contesté en justice. Il convient d'analyser systématiquement si cette clause est contractuellement solide ou potentiellement réputée non écrite.
En cas de procédure contentieuse (de conflit), un expert sera amené à étudier le bail. Le bail et la répartition des obligations qu'il contient auront une incidence sur son travail d'estimation de la valeur locative. Or, lorsque le contrat de bail contient des clauses exorbitantes du droit commun qui visent à transférer sur le preneur certaines obligations normalement à la charge du bailleur, cela impacte la valeur locative. Pour un acheteur, cela peut signifier qu'un loyer en apparence élevé est en réalité "gonflé" par la prise en charge de travaux normalement dus par le bailleur — et donc susceptible d'être revu à la baisse lors du renouvellement, avec ou sans litige.
8. Conclusion : la vigilance sur les charges, un levier de rentabilité trop souvent ignoré
L'article 606 du Code civil et son régime tel qu'il a été refondé par la loi Pinel et son décret d'application du 3 novembre 2014 — publié le 5 novembre 2014 au Journal officiel — constituent l'un des textes les plus structurants pour la rentabilité nette d'un investissement LMNP géré. Pourtant, la grande majorité des porteurs de lots ignorent si leur bail respecte ou non les règles impératives issues de l'article R. 145-35 du Code de commerce, disponible en version consolidée sur Légifrance.
La position éditoriale de ce site est claire : avant d'accepter n'importe quel appel de charges pour des travaux de structure ou de mise aux normes, vérifiez la date de votre bail, l'existence de l'inventaire de charges annexé, et la nature précise du poste réclamé. Si votre bail a été conclu ou renouvelé après le 5 novembre 2014, toute clause de transfert des grosses réparations vers vous est réputée non écrite — et contestable sans frais préalables. Si votre bail est antérieur à cette date et n'a pas encore été renouvelé, le risque existe et doit être anticipé lors de la prochaine échéance de renouvellement.
Les questions sur l'analyse de votre clause travaux ou la qualification d'un appel de charges peuvent être soumises via le formulaire de consultation disponible sur ehpad-invest.fr.
Information générale, ne constitue pas un conseil en investissement. Chaque opération dépend du bail, de la résidence et du prix.