Une grande partie des chambres d'EHPAD et des appartements en résidence seniors ou étudiante détenus en LMNP ont été achetés entre 2005 et 2015 par des investisseurs aujourd'hui âgés de 65 à 80 ans. Mécaniquement, ces lots changent de mains par donation ou par succession, bien plus souvent que par revente. Or un lot géré n'est pas un appartement classique : il est loué par bail commercial à un exploitant, il a souvent bénéficié d'une récupération de TVA, et il tourne sous un régime fiscal (le loueur en meublé non professionnel, LMNP) qui ne se transmet pas tel quel. Cet article déroule, étape par étape, ce qui se passe réellement lorsqu'un lot géré passe à la génération suivante, et comment éviter les trois pièges les plus fréquents : la régularisation de TVA, le bail paralysé par une indivision et le lot que personne ne gère plus.
1. Le bail commercial survit au bailleur : ce que l'héritier ou le donataire récupère exactement
Premier point rassurant : le bail commercial ne s'arrête pas avec le décès du propriétaire, ni avec une donation. Le Code civil pose, à son article 1742, que le contrat de louage n'est pas résolu par la mort du bailleur, et son article 1743 rend le bail opposable à celui qui acquiert l'immeuble (voir le Code civil sur Légifrance). Concrètement, l'exploitant — qu'il s'agisse d'un groupe comme Emeis, Clariane, DomusVi ou d'un opérateur de résidences seniors comme Domitys ou Ovelia — continue d'occuper le lot et de devoir le loyer, aux mêmes conditions, au nouveau propriétaire. Le bail, ses annexes, son échéance, sa clause d'indexation et sa répartition des charges et travaux se transmettent intégralement.
Ce que l'héritier récupère, c'est donc un contrat en cours, avec ses forces et ses faiblesses. Si le bail a été renouvelé il y a deux ans pour neuf ans, le donataire hérite d'une visibilité confortable. S'il arrive à échéance dans dix-huit mois, il hérite aussi d'une négociation de renouvellement à mener, avec un exploitant qui connaît parfaitement le dossier et qui, parfois, profite du changement d'interlocuteur pour proposer de nouvelles conditions. Avant toute transmission, la première action utile est donc de retrouver le bail signé, les avenants, le dernier courrier d'indexation et les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété, et de les classer dans un dossier unique remis au notaire et aux futurs propriétaires.
Un point pratique souvent oublié : l'exploitant doit être informé par écrit du changement de bailleur, avec un relevé d'identité bancaire du nouveau titulaire et, en cas de succession, l'acte de notoriété ou l'attestation notariée. Tant que cette notification n'est pas faite, le gestionnaire continue légitimement de virer les loyers sur le compte du défunt, qui est bloqué. Il n'est pas rare de voir plusieurs trimestres de loyers immobilisés, non pas par mauvaise volonté de l'opérateur, mais parce que personne ne lui a adressé les pièces.
2. La TVA récupérée à l'achat : le vrai risque financier de la transmission
La plupart des lots gérés achetés neufs ont permis de récupérer la TVA sur le prix d'acquisition (19,6 % puis 20 %), parce que le bailleur loue son lot à un exploitant qui fournit des services para-hôteliers et que les loyers sont soumis à TVA. Cette récupération n'est définitivement acquise qu'au terme d'une période de régularisation de vingt ans, par vingtièmes, prévue à l'article 207 de l'annexe II du Code général des impôts. Si le bien cesse d'être affecté à une activité soumise à TVA avant ce terme, l'administration peut réclamer la fraction correspondant aux années restantes.
Prenons un exemple générique : une chambre d'EHPAD achetée 150 000 € hors taxes en 2010, avec 29 400 € de TVA récupérée. La période de régularisation court jusqu'en 2030. Une donation en 2026 laisse quatre vingtièmes en jeu, soit environ 5 880 € potentiellement exigibles si la chaîne de TVA se rompt. Sur une résidence étudiante livrée en 2018, il resterait douze vingtièmes, c'est-à-dire l'essentiel de la TVA récupérée. L'enjeu n'est donc pas théorique, surtout sur les lots récents.
La solution existe et s'appelle l'article 257 bis du CGI : lorsqu'un immeuble loué est transmis — à titre onéreux comme à titre gratuit — à un bénéficiaire qui poursuit la même activité de location soumise à TVA, l'opération est considérée comme la transmission d'une universalité et dispensée de TVA, sans régularisation. Le gouvernement a rappelé ce mécanisme dans une réponse ministérielle publiée à l'Assemblée nationale. Trois conditions pratiques en découlent : le donataire ou l'héritier doit s'immatriculer comme loueur en meublé et s'assujettir à la TVA dans la continuité du défunt ou du donateur, le bail avec l'exploitant doit se poursuivre, et la dispense doit être mentionnée dans l'acte et sur les déclarations de TVA des deux parties. Ce point doit être verrouillé avec le notaire et l'expert-comptable avant la signature, pas après.
3. Plus-value, droits de donation et amortissements : la remise à zéro fiscale, dans les deux sens
Une donation ou une succession n'est pas une cession à titre onéreux : il n'y a donc pas d'impôt sur la plus-value immobilière au moment de la transmission, contrairement à une revente. Ce régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans), est décrit sur service-public.fr. En contrepartie, la transmission supporte les droits de mutation à titre gratuit, calculés sur la valeur déclarée du lot, après application des abattements de droit commun — notamment 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, selon l'article 779 du CGI.
C'est ici qu'intervient une subtilité propre aux lots gérés : la valeur à déclarer. Un lot en résidence gérée ne vaut pas son prix d'achat neuf ; sur le marché secondaire, il se valorise à partir du loyer et du bail restant, souvent avec une décote par rapport au prix d'origine. Déclarer une valeur réaliste, étayée par des références de reventes comparables ou une estimation écrite, a deux effets : elle réduit l'assiette des droits de donation, mais elle fixe aussi le prix d'acquisition qui servira au calcul de la plus-value lors d'une future revente par l'enfant. Sous-évaluer n'est donc pas forcément un cadeau pour la génération suivante, et surévaluer coûte immédiatement en droits.
Troisième effet, souvent mal compris : les amortissements. En LMNP au régime réel, le propriétaire déduit chaque année une fraction de la valeur du bien, ce qui efface une grande partie de l'impôt sur les loyers. Le donataire ou l'héritier inscrit le lot à son propre bilan pour sa valeur vénale au jour de la transmission et repart sur un nouveau plan d'amortissement, même si le donateur avait déjà tout amorti. Rappelons que la loi de finances pour 2025 a instauré la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, mais en excluant expressément les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD (voir la loi de finances pour 2025 sur Légifrance et l'analyse de Hagnéré Patrimoine). Pour ces lots, l'enchaînement donation puis nouvel amortissement reste donc particulièrement efficace, sous réserve que la règle ne soit pas modifiée par une loi de finances ultérieure.
4. L'indivision successorale : pourquoi un bail commercial se renouvelle à l'unanimité
Le scénario le plus fréquent est aussi le plus dangereux : le lot tombe en indivision entre deux ou trois enfants, sans que personne n'ait réfléchi à son sort. Les loyers continuent d'arriver, l'expert-comptable du défunt disparaît, et le dossier dort jusqu'à l'échéance du bail. Or le Code civil, à l'article 815-3, réserve la majorité des deux tiers aux actes d'administration courants et exclut explicitement de cette majorité la conclusion et le renouvellement des baux portant sur un immeuble à usage commercial. Renouveler le bail avec l'exploitant, ou accepter un avenant modifiant le loyer, suppose donc l'accord de tous les indivisaires.
Illustration : trois héritiers, dont l'un veut vendre, l'autre conserver et le troisième ne répond pas aux courriers. À l'échéance, le gestionnaire adresse une proposition de renouvellement à loyer révisé. Sans unanimité, aucune réponse formelle ne peut être donnée ; le bail se poursuit par tacite prolongation, dans une zone grise où le bailleur perd l'initiative de la négociation. Pendant ce temps, l'exploitant, lui, sait exactement ce qu'il veut. L'indivision transforme un actif de rendement en actif subi.
Deux outils évitent ce blocage. La convention d'indivision, qui désigne un gérant habilité à encaisser les loyers, signer les actes de gestion courante et tenir la comptabilité LMNP, avec un mandat clair sur ce qu'il peut ou ne peut pas accepter. Et surtout l'attribution du lot à un seul héritier dans le partage, moyennant soulte ou compensation sur d'autres biens, ou la vente du lot par l'indivision avec répartition du prix. Le principe reste que nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision (article 815 du Code civil), mais une sortie judiciaire prend des années : mieux vaut trancher au moment du règlement de la succession.
5. Démembrement : usufruit, nue-propriété et l'accord nécessaire pour renouveler le bail
Beaucoup de familles choisissent la donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit : le parent conserve les loyers sa vie durant, les enfants reçoivent la nue-propriété avec des droits calculés sur une fraction de la valeur, et au décès l'usufruit s'éteint sans nouvelle taxation. Sur un lot géré, ce montage a une conséquence directe sur le bail : l'article 595 du Code civil interdit à l'usufruitier de donner à bail un immeuble à usage commercial sans le concours du nu-propriétaire. Un renouvellement de bail signé par le seul usufruitier est fragile, et l'exploitant peut en contester la portée, ou au contraire s'en prévaloir selon son intérêt.
En pratique, cela signifie que chaque renouvellement ou avenant substantiel doit être signé conjointement par l'usufruitier et le nu-propriétaire. Si les enfants sont plusieurs nus-propriétaires, on retrouve l'exigence d'un accord de tous. Il faut donc organiser dès l'acte de donation la façon dont la famille décidera, par exemple en prévoyant un mandat donné par les nus-propriétaires à l'usufruitier pour la négociation, avec une obligation d'information et un seuil de baisse de loyer au-delà duquel leur accord exprès est requis.
Côté fiscal, l'usufruitier déclare les loyers en BIC et conserve la qualité de loueur en meublé ; c'est lui qui porte l'activité, la TVA et le bail. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer tant que l'usufruit dure, mais il doit vérifier que le lot ne crée pas d'exposition à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) chez l'usufruitier, qui est en principe imposé sur la pleine valeur du bien. Un lot d'EHPAD à 120 000 € ne déclenche rien seul, mais il s'additionne au reste du patrimoine immobilier.
6. Censi-Bouvard, engagements de location et autres contraintes attachées au lot
Les lots acquis neufs entre 2009 et 2022 ont souvent été financés avec la réduction d'impôt Censi-Bouvard, qui imposait de conserver le bien loué à l'exploitant pendant neuf ans. Une donation pendant cette période entraîne en principe la reprise de l'avantage fiscal ; le décès du contribuable, l'invalidité ou le licenciement figurent en revanche parmi les cas où la reprise n'est pas appliquée, selon l'article 199 sexvicies du Code général des impôts. Pour un lot acheté en 2021, l'engagement court encore : une donation anticipée doit donc être chiffrée en intégrant le remboursement potentiel de la réduction obtenue.
D'autres contraintes ne sont pas fiscales mais contractuelles. Certains baux prévoient une clause par laquelle le bailleur s'engage à informer l'exploitant en cas de mutation du lot, parfois assortie d'un droit de préférence au profit du gestionnaire en cas de vente. Une donation n'est pas une vente et n'active pas ce droit, mais la clause d'information s'applique. De même, le règlement de copropriété de la résidence peut imposer que tout nouveau propriétaire adhère à des conventions (prestations, services communs) ; l'héritier qui souhaite reprendre son appartement en résidence étudiante pour le louer lui-même découvre souvent que ce n'est juridiquement pas possible tant que le bail commercial court, et pratiquement difficile ensuite.
Enfin, si le lot était détenu par un couple marié sous le régime de la communauté, le décès de l'un des époux n'emporte transmission que de la moitié du lot ; le conjoint survivant, s'il opte pour l'usufruit de la succession, se retrouve usufruitier d'une moitié et plein propriétaire de l'autre. Le bail, l'activité LMNP et les déclarations de TVA sont alors à réorganiser avec le même soin que dans un démembrement volontaire.
7. Le calendrier administratif après un décès : les formalités qui ne doivent pas attendre
Le décès d'un loueur en meublé au régime réel entraîne la clôture de son activité, avec une liasse fiscale de cessation à produire dans des délais courts, et une déclaration de TVA de clôture. Les héritiers ou le donataire doivent de leur côté déclarer un début d'activité de loueur en meublé via le guichet unique des formalités d'entreprises, obtenir leur propre numéro SIRET, opter pour le régime réel s'ils veulent amortir, et s'assujettir à la TVA pour maintenir la chaîne décrite plus haut. Ces formalités paraissent bureaucratiques ; elles conditionnent pourtant la dispense de régularisation de TVA et la déduction des amortissements.
Dans l'ordre, une feuille de route raisonnable est la suivante : d'abord informer le gestionnaire par courrier avec les pièces d'état civil et le nouveau RIB, pour sécuriser le versement des loyers ; ensuite faire estimer le lot sur le marché secondaire pour disposer d'une valeur défendable dans la déclaration de succession ; puis décider, avant le partage, si le lot sera attribué à un seul héritier, conservé en indivision organisée ou vendu ; enfin confier à un expert-comptable habitué aux lots gérés la bascule des déclarations LMNP et TVA. Chaque étape sautée se paie plus tard, généralement au moment du renouvellement du bail ou d'un contrôle.
Un dernier conseil pratique concerne les lots dont l'exploitant est fragile ou en restructuration. Hériter d'un lot dont le gestionnaire paie ses loyers avec retard, ou a demandé une baisse, n'est pas une raison de refuser la succession, mais c'est une raison de ne pas le laisser en indivision passive. Dans ces situations, le rapport de force avec l'opérateur se construit collectivement avec les autres copropriétaires, et une indivision silencieuse n'y participe jamais.
Conclusion : transmettre un lot géré, c'est transmettre un contrat, pas seulement des murs
Notre position éditoriale est claire : un lot LMNP en résidence gérée ne doit jamais entrer dans une succession sans préparation. Les trois questions à régler du vivant du propriétaire sont la valeur réaliste du lot, le sort de la TVA et l'identité de celui qui tiendra le bail face à l'exploitant. Lorsqu'un seul héritier est prêt à s'en occuper, la donation de la nue-propriété ou l'attribution dans le partage sont des solutions solides. Lorsque personne ne veut porter la relation avec le gestionnaire, mieux vaut organiser la revente sur le marché secondaire pendant que le bail a encore de la durée, plutôt que de laisser le lot se dévaloriser dans une indivision bloquée. EHPAD INVEST accompagne les propriétaires et leurs héritiers dans l'estimation et la cession de lots gérés sur le marché secondaire.
Information générale, ne constitue pas un conseil en investissement. Chaque opération dépend du bail, de la résidence et du prix.