Un discours circule sur les réseaux sociaux : l’intelligence artificielle mettrait bientôt la plupart des actifs au chômage, il ne resterait que quelques années pour placer son patrimoine dans les valeurs technologiques, et l’immobilier serait condamné par la baisse des naissances et la surconstruction. Pour l’immobilier en général, la question mérite d’être posée. Pour une chambre d’EHPAD, le raisonnement s’inverse. Explications, chiffres officiels à l’appui.
L’essentiel
- En 2025, la France a compté 645 000 naissances et, pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, plus de décès que de naissances. Mais on entre en EHPAD à 85 ans et 11 mois en moyenne : les résidents des prochaines décennies sont déjà nés.
- Le nombre de personnes de 85 ans et plus restera presque stable jusqu’en 2031, puis le baby-boom arrivera : 3,2 millions en 2035 et 4,4 millions en 2050, contre 2,4 millions aujourd’hui (Insee).
- L’offre n’augmente pas : les EHPAD comptaient en 2023 autant de places qu’en 2019, alors que le nombre de 75 ans et plus a augmenté de 14 % en cinq ans. À pratiques d’entrée inchangées, il faudrait 365 000 places de plus entre 2021 et 2050 (DREES).
- Selon l’Organisation internationale du travail, les aides-soignants font partie des métiers « non exposés » à l’IA générative. Le secteur manque de soignants : l’IA devrait y arriver en renfort.
- Les vrais risques d’une chambre sont ailleurs : la solidité de l’exploitant, le bail, le bâtiment, l’essor du maintien à domicile.
Ce que dit ce discours, et ce qu’il a de juste
Le scénario est toujours le même : l’IA et la robotique remplaceraient l’essentiel du travail humain en quelques années, une petite minorité détiendrait le « capital de l’intelligence » (entreprises technologiques, centres de données, énergie, métaux), et le reste de la population vivrait d’un revenu de subsistance. Dans ce récit, l’immobilier n’a plus d’avenir : moins de naissances, trop de logements construits, donc des prix qui stagnent.
Tout n’est pas faux. La natalité baisse bel et bien : d’après le bilan démographique de l’Insee, 645 000 bébés sont nés en France en 2025, et la fécondité est tombée à 1,56 enfant par femme, contre 1,61 en 2024. Dans les territoires qui perdent des habitants, la demande de logements familiaux peut baisser à long terme. Et l’IA générative transformera bien des métiers, d’abord ceux de bureau.
Le reste relève de la prophétie. Aucun chiffre n’étaye le calendrier de « cinq ans ». Le récit est aussi fragile : les géants technologiques vivent de la consommation et de la publicité, donc du pouvoir d’achat du plus grand nombre. Un monde où la plupart des gens vivraient d’un revenu de subsistance réduirait aussi leurs recettes. Enfin, miser tout son patrimoine sur un seul secteur, c’est le contraire de la diversification. Le choix d’actions ou de fonds sort de notre métier, et nous ne le commentons pas ici. En revanche, l’idée que « l’immobilier » n’aurait plus d’avenir mérite d’être examinée, car tous les biens ne dépendent pas des mêmes moteurs.
Les résidents des EHPAD de demain sont déjà nés
Un logement familial dépend des ménages qui se forment, donc, à terme, des naissances. Un EHPAD dépend du grand âge. D’après la DREES, on y entre en moyenne à 85 ans et 11 mois. Les enfants nés ces dernières années auront cet âge vers la fin du siècle : la baisse actuelle des naissances ne pèsera sur les entrées en EHPAD que dans plusieurs générations.
À moyen terme, c’est même l’inverse. En France métropolitaine, 646 000 enfants sont nés en 1945, puis 844 000 en 1946 : le baby-boom a commencé d’un coup. Au 1er janvier 2026, la France comptait environ 606 000 personnes de 79 ans, nées en 1946, contre 447 000 personnes de 80 ans, nées en 1945. Cette première génération du baby-boom aura 85 ans en 2031. D’après les projections de l’Insee publiées en juin 2026 (scénario central), le nombre de personnes de 85 ans et plus évoluerait ainsi :
| Au 1er janvier | Personnes de 85 ans et plus |
|---|---|
| 2026 | 2,4 millions |
| 2031 | 2,6 millions |
| 2035 | 3,2 millions |
| 2040 | 3,8 millions |
| 2050 | 4,4 millions |
Source : Insee, projections de population publiées en juin 2026, scénario central, France. Total des 85 ans et plus calculé par nos soins à partir du fichier détaillé par âge.
Jusqu’en 2031, ce sont les générations creuses nées pendant la guerre qui atteignent 85 ans : la hausse n’est que de 7 %. Entre 2031 et 2035, elle atteint 26 %. Tous ne seront pas dépendants, car on vieillit en meilleure santé : selon l’Insee, le nombre de personnes âgées en perte d’autonomie passerait de 2,0 millions en 2021 à près de 2,8 millions en 2050, soit une hausse de 36 %. La baisse de la natalité joue même dans l’autre sens : des familles plus petites, ce sont moins d’enfants pour accompagner leurs parents très âgés à domicile.
La surconstruction ? Pas en EHPAD
Les 7 400 EHPAD de France comptaient 609 970 places installées en 2023. Ce nombre stagne depuis 2019 (−0,1 % entre 2019 et 2023, DREES), alors que la population de 75 ans et plus a augmenté de 14 % entre début 2019 et début 2024 (Insee). Ouvrir un EHPAD suppose une autorisation conjointe de l’agence régionale de santé et du département, et les politiques publiques actuelles privilégient le maintien à domicile plutôt que la création de places. À pratiques d’entrée inchangées, la DREES estime pourtant qu’il faudrait créer 365 000 places entre 2021 et 2050, soit une hausse de plus de moitié. C’est un scénario, pas une prévision : il suppose que les habitudes d’entrée en établissement ne changent pas.
Il faut aussi regarder ce qui joue contre l’EHPAD. Fin 2023, 573 100 personnes y étaient accueillies, 3,6 % de moins qu’en 2019, et le taux d’occupation des établissements pour personnes âgées était tombé à 92,1 %. Pour la DREES, ce recul « pourrait s’expliquer par l’amorce d’un virage domiciliaire » et par une baisse de la perte d’autonomie chez les seniors. Les résidents entrent plus tard et restent moins longtemps : deux ans et quatre mois en moyenne pour ceux sortis en 2023, trois mois de moins qu’en 2019. La vague démographique des années 2030 joue dans un sens, le virage domiciliaire dans l’autre : les établissements médicalisés, bien situés et capables d’accueillir la grande dépendance sont les mieux placés.
Le soin, l’un des métiers les moins exposés à l’IA
En mai 2025, l’Organisation internationale du travail a publié un indice d’exposition des métiers à l’IA générative, celle qui rédige, résume et analyse. Les aides-soignants y sont classés « non exposés » : plus de huit métiers sur dix sont plus exposés qu’eux. En tête viennent des métiers de bureau comme la saisie de données. Cet indice ne mesure pas la robotique. Mais faire une toilette, transférer une personne fragile du lit au fauteuil, aider à manger quelqu’un qui fait des fausses routes, rassurer un résident désorienté la nuit : ces gestes demandent une présence physique et un jugement humain que ni un logiciel ni un robot n’assurent aujourd’hui. Nous l’avons détaillé dans notre article sur les robots humanoïdes en EHPAD.
Le secteur souffre au contraire d’un manque de bras. Selon l’enquête Besoins en main-d’œuvre 2026 de France Travail, 54 % des 322 000 recrutements prévus dans la santé, le social et les services à la personne sont jugés difficiles par les employeurs. À pratiques d’entrée inchangées, la DREES estime qu’il faudrait 142 000 aides-soignants de plus en EHPAD d’ici 2050 (en équivalent temps plein). Le personnel est le premier poste de charges des EHPAD : 68 % des charges dans les établissements publics et associatifs, selon la CNSA. L’IA devrait d’abord servir à alléger ce qui éloigne les soignants des résidents : plannings, transmissions, détection des chutes la nuit.
Que vaut un loyer d’EHPAD dans un monde bouleversé par l’IA ?
Le propriétaire d’une chambre perçoit un loyer fixé par un bail commercial avec l’exploitant. L’exploitant se rémunère sur le prix de journée, payé par les résidents grâce à leurs retraites et à leur épargne, et sur des financements publics : l’Assurance maladie prend en charge les soins, le département une partie de la dépendance. Le revenu de l’établissement dépend donc des retraites et des financements publics, pas de l’emploi de ses résidents.
Soyons honnêtes : dans un scénario extrême de chômage de masse, le financement des retraites et de la dépendance serait lui aussi sous tension, et aucun placement ne serait à l’abri d’un tel choc. Un besoin ne garantit pas à lui seul que le loyer sera payé. Mais c’est un besoin qu’aucune technologie ne fait disparaître : il faudra toujours accompagner des personnes de 90 ans qui ne peuvent plus vivre seules.
Côté fiscalité, le projet de loi de finances pour 2027, en cours d’examen au Parlement, plafonnerait l’amortissement en location meublée non professionnelle (LMNP), sauf en EHPAD, résidences seniors et résidences étudiantes. Nous suivons ce texte dans notre article sur le LMNP et le PLF 2027.
Les vrais risques d’une chambre d’EHPAD
Ni la natalité ni l’IA ne sont les principaux risques d’une chambre d’EHPAD. Ceux qui comptent sont plus concrets :
- L’exploitant : le loyer n’est pas garanti, il dépend de la capacité de l’exploitant à le payer. En juillet 2023, Orpea, devenu emeis, se décrivait lui-même comme un groupe au bord de la faillite, avec près de 10 milliards d’euros de dette, avant d’être restructuré. Un exploitant en difficulté peut chercher à renégocier les loyers, en particulier au renouvellement du bail.
- Le bail : sa durée restante, les conditions de renouvellement, la répartition des travaux entre propriétaire et exploitant.
- Le bâtiment et l’emplacement : un établissement vieillissant ou isolé attire moins de familles.
- Le maintien à domicile : s’il progresse plus vite que prévu, les établissements peu médicalisés perdront des résidents les premiers.
- La revente : une chambre est un bien peu liquide. Elle se revend sur un marché secondaire, en plusieurs mois, et parfois à un prix inférieur au prix d’achat.
Avant d’acheter, un lot s’analyse au prix proposé : loyers effectivement versés, taux d’occupation et santé de l’établissement, travaux à venir, date de fin du bail, rendement net après charges. Pour connaître la valeur d’un lot, la cote des chambres d’EHPAD donne des repères. Les lots proposés à la revente sont consultables sur notre site.
Questions fréquentes
L’intelligence artificielle va-t-elle faire baisser la valeur de l’immobilier ?
Personne ne peut l’affirmer, et la réponse dépend du type de bien. Un logement familial dépend de la démographie et de l’emploi local. Une chambre d’EHPAD dépend du vieillissement de la population et d’un métier de soin parmi les moins exposés à l’IA.
La baisse de la natalité menace-t-elle les EHPAD ?
Pas avant plusieurs décennies. On entre en EHPAD vers 86 ans : les résidents des prochaines décennies sont déjà nés, et le nombre de personnes de 85 ans et plus devrait presque doubler d’ici 2050 selon l’Insee. Des familles plus petites, ce sont aussi moins d’aidants familiaux.
L’IA peut-elle remplacer le personnel des EHPAD ?
Rien ne l’annonce à un horizon prévisible. Les soins physiques et l’accompagnement des personnes très dépendantes restent humains. L’IA devrait surtout aider à l’organisation et à la surveillance, dans un secteur qui manque de soignants.
Quels sont les vrais risques d’un investissement en EHPAD ?
La solidité de l’exploitant, dont dépend le paiement du loyer, les conditions du bail, l’état et l’emplacement du bâtiment, l’essor du maintien à domicile, ainsi que les délais et le prix de revente. Ce sont ces critères qu’il faut vérifier avant d’acheter un lot.
Article d’information générale, à jour au 29 octobre 2026. Sources : Insee (Insee Première n° 2087, bilan démographique 2025 ; n° 2108, projections de population, juin 2026 ; n° 2078, octobre 2025 ; séries historiques des naissances), DREES (Études et Résultats n° 1351, novembre 2025, et n° 1365, février 2026 ; panorama L’aide sociale aux personnes âgées ou handicapées, édition 2025), OIT (Working Paper n° 140, mai 2025), France Travail (enquête BMO 2026), CNSA, communiqué d’Orpea du 24 juillet 2023. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. EHPAD INVEST intervient sur le marché de la revente de lots en résidences gérées. Pour vendre votre lot : revente ; pour toute question : nous contacter.