Patrick D., 58 ans, cadre dans l'industrie pharmaceutique en région lyonnaise, a investi dans une chambre médicalisée en 2015. À l'époque, son conseiller en gestion de patrimoine lui avait proposé un lot dans une résidence EHPAD exploitée par un grand opérateur national, au prix de 142 000 € HT. Le bail commercial prévoyait un loyer trimestriel de 2 680 € HT, soit une rentabilité brute de 7,55 %. Pendant près de dix ans, Patrick a perçu ses loyers avec une régularité exemplaire. Aucun impayé, aucune vacance, aucune mauvaise surprise. Le bail commercial jouait pleinement son rôle de bouclier contractuel.

Puis, début 2026, un projet de vie a tout changé.

Le déclic : un besoin de liquidités pour un nouveau projet

"Ma femme et moi avions décidé de nous rapprocher de nos enfants installés au Portugal", explique Patrick. "Nous voulions acquérir une maison près de Lisbonne, et pour boucler notre plan de financement, il nous fallait libérer du capital. Ma chambre EHPAD représentait un actif important de notre patrimoine."

Comme beaucoup d'investisseurs en résidences gérées, Patrick s'est d'abord demandé : est-ce que ça va se vendre facilement ? Une inquiétude légitime, car les chambres EHPAD ne se revendent pas sur Le Bon Coin. Il s'agit d'un marché spécialisé qui requiert une expertise pointue et un réseau d'acheteurs qualifiés. 📋

La prise de contact avec EHPAD INVEST

Patrick découvre EHPAD INVEST via une recherche en ligne sur la revente d'EHPAD sur le marché secondaire. Après un premier appel téléphonique, l'équipe lui demande les documents essentiels pour réaliser une estimation fiable :

• Le bail commercial (durée restante, indexation, clauses articles 605 et 606)
• La dernière quittance de loyer (pour vérifier la régularité des versements)
• La taxe foncière (pour calculer les charges réelles)
• Le dernier relevé de charges de copropriété
• Le plan du lot (si disponible)

"En 48 heures, j'avais reçu une estimation détaillée et argumentée", se souvient Patrick. "Ce qui m'a frappé, c'est la transparence : on m'a expliqué exactement comment le prix était calculé, en fonction du loyer brut HT, de l'exploitant, de l'ancienneté du bail et de la localisation."

L'estimation : un exercice méthodique, pas une devinette

Le lot de Patrick présentait un profil attractif pour le marché secondaire :

• Exploitant solide : un opérateur du TOP 5 national, avec des ratios financiers sains
• Bail en cours avec encore 4 ans fermes avant renouvellement
• Indexation contractuelle de +1,5 % par an
• Articles 605 et 606 : les gros travaux restaient à la charge de l'exploitant
• Taux d'occupation de l'établissement : supérieur à 96 %
• Localisation : agglomération lyonnaise, zone à forte tension démographique senior

Sur la base du loyer brut HT annuel de 10 720 € et d'un taux de rentabilité cible de 7 % — cohérent avec la grille du marché pour cet exploitant —, le prix FAI a été fixé à environ 153 000 €. Après déduction de la commission de 10 % TTC, le prix net vendeur s'établissait aux alentours de 139 000 €.

Patrick a accepté l'estimation et signé un mandat de vente.

La commercialisation : 3 mois chrono ⏱️

Dès la mise en commercialisation, le lot de Patrick a été proposé au réseau de conseillers en gestion de patrimoine (CGP) partenaires d'EHPAD INVEST, ainsi qu'aux investisseurs en recherche active sur la plateforme ehpad-invest.fr.

Semaine 1-2 : Création de la fiche programme détaillée et diffusion auprès du réseau CGP. Trois demandes d'information qualifiées arrivent dès la première semaine.

Semaine 3-6 : Deux investisseurs manifestent un intérêt sérieux. L'un d'eux, un couple de quinquagénaires basé à Nantes, cherche à diversifier son patrimoine LMNP avec un actif à rendement stable. Ils connaissent déjà le fonctionnement du bail commercial en EHPAD.

Semaine 7-10 : L'offre d'achat est formalisée. Le compromis de vente est rédigé par EHPAD INVEST, intégrant l'ensemble des éléments du bail commercial (loyer, durée, indexation, exploitant). Le notaire est saisi.

Semaine 12 : Signature de l'acte authentique. Patrick reçoit ses fonds.

"Trois mois entre la signature du mandat et l'acte définitif, c'est allé bien plus vite que ce que j'imaginais", confie-t-il. "J'étais prêt à attendre six mois, voire un an. Finalement, la demande sur le marché secondaire est bien réelle."

Pourquoi la revente a-t-elle fonctionné aussi rapidement ?

Plusieurs facteurs ont joué en faveur de Patrick, et ils sont révélateurs des tendances du marché en 2026 :

1. Un contexte démographique porteur

La France compte désormais plus de 10 % de personnes de plus de 75 ans. Les projections de l'INSEE tablent sur une hausse de 36 % du nombre de personnes dépendantes d'ici 2040. Cette réalité démographique soutient structurellement la demande pour les investissements en EHPAD. Les acquéreurs savent qu'ils investissent dans un besoin sociétal fondamental, pas dans une mode passagère.

2. Le LMNP EHPAD préservé fiscalement

La loi de finances 2025 a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour les locations meublées classiques (Airbnb, meublé traditionnel). Mais les résidences de services — EHPAD, résidences seniors, résidences étudiantes — bénéficient d'une exemption totale de cette mesure. Cet avantage fiscal majeur a redirigé de nombreux investisseurs vers le secteur des résidences gérées, accélérant la demande sur le marché secondaire.

3. La fin du Pinel et le report des investisseurs

Le dispositif Pinel a définitivement pris fin pour les biens acquis après le 31 décembre 2024. Des dizaines de milliers d'investisseurs cherchent désormais des alternatives crédibles. Le LMNP en résidence gérée, avec son bail commercial et sa gestion déléguée, est devenu la solution de prédilection pour ceux qui veulent un investissement "clés en main" sans les tracas de la gestion locative directe.

4. Des taux de crédit stabilisés

Après les hausses brutales de 2022-2023, les taux d'emprunt se sont stabilisés autour de 3 % sur 20 ans pour les meilleurs profils. La BCE a ramené son taux directeur à 2 %, redonnant de l'oxygène aux acquéreurs qui financent leur investissement à crédit. Le levier bancaire redevient un atout.

5. Le rôle d'un intermédiaire spécialisé

C'est un point que Patrick souligne avec insistance : "Essayer de revendre seul, c'est comme vendre un fonds de commerce sans réseau. Le marché secondaire EHPAD est un marché de spécialistes. Sans le réseau de CGP et la base d'investisseurs d'EHPAD INVEST, j'aurais mis beaucoup plus longtemps."

Les erreurs que Patrick a évitées

Au fil de nos échanges, Patrick nous a confié les pièges qu'il a consciemment évités :

Ne pas fixer un prix irréaliste. "Mon voisin de palier, qui possédait aussi un lot dans la même résidence, voulait vendre au prix d'achat initial majoré. Son lot est resté invendu pendant plus d'un an. Le marché secondaire fonctionne sur la rentabilité, pas sur le prix d'acquisition."

Ne pas négliger la qualité du dossier. "J'avais conservé tous mes documents : bail, quittances, relevés de charges. Quand on a un dossier complet, ça rassure l'acquéreur et ça accélère le processus."

Ne pas attendre la fin du bail. "On m'avait dit d'attendre le renouvellement du bail pour revendre. En réalité, un bail en cours avec une bonne durée restante, c'est un argument de vente. L'acquéreur a une visibilité immédiate sur ses revenus."

Les leçons de cette revente pour les investisseurs

L'expérience de Patrick illustre plusieurs réalités du marché en 2026 :

✅ Le marché secondaire EHPAD est actif. La demande est soutenue par les fondamentaux démographiques et par le report des investisseurs Pinel vers le LMNP en résidences gérées.

✅ La sélection fait 80 % du résultat. Un bon exploitant, un bail solide, un emplacement pertinent et un prix cohérent : ce sont les quatre piliers d'une revente rapide et au juste prix.

✅ Le LMNP en EHPAD conserve son avantage fiscal. L'exemption de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value est un atout considérable par rapport au meublé classique.

✅ Faire appel à un spécialiste du marché secondaire réduit considérablement le délai de commercialisation. Le réseau de CGP et d'investisseurs qualifiés fait toute la différence.

Vous envisagez de revendre votre chambre EHPAD ?

Chez EHPAD INVEST, nous accompagnons les investisseurs sur le marché secondaire des résidences gérées depuis 2003. Notre expertise couvre l'ensemble du processus :

• Estimation gratuite sous 48h, basée sur une analyse rigoureuse du bail, de l'exploitant et du marché local
• Commercialisation auprès d'un réseau de plus de 3 000 CGP et investisseurs qualifiés
• Rédaction du compromis de vente intégrant l'ensemble des éléments du bail commercial
• Suivi de la transaction jusqu'à la signature de l'acte authentique

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Cet article est publié à titre informatif. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de perte en capital. Les délais de revente mentionnés dans ce témoignage sont donnés à titre d'exemple et peuvent varier selon les caractéristiques propres à chaque lot.

EHPAD INVEST — Spécialiste du marché secondaire EHPAD depuis 2003 — Lauréat des Pyramides de la Gestion de Patrimoine 2026 🏆