LMNP d’occasion, SCPI, assurance-vie ou ETF : le vrai rendement net en 2026

Les chiffres à retenir

• 2,8 % à 3,1 % : le rendement net annuel (TRI) d’un lot d’EHPAD d’occasion sur 10 ans, frais et impôts compris, dans le scénario central, selon votre tranche d’imposition. Le « 6,5 % » affiché à l’achat est un rendement brut.
• 1,2 % à 1,8 % : le même TRI si la revente se fait 15 % plus bas (1,5 % à 1,8 %), et si, en plus, l’exploitant baisse le loyer de 15 % au renouvellement du bail (1,2 %).
• ×1,3 à ×2,1 : le revenu net versé chaque année par le lot, comparé à celui d’une SCPI détenue en direct, de la tranche à 11 % à celle à 41 %.
• 5,1 % : le TRI d’un ETF actions monde en PEA avec une hypothèse boursière prudente de 6 % par an. Sur 10 ans, le lot ne bat pas l’ETF.

Les hypothèses du calcul

Toutes les hypothèses sont affichées ci-dessous. Le calcul porte sur les flux de chaque année, après impôts. L’indicateur retenu est le TRI (taux de rendement interne) : le taux annuel qui égalise l’argent investi au départ et l’argent récupéré ensuite, revenus et revente compris.

Cas commun

• 150 000 € investis au départ, sans emprunt, pendant 10 ans.
• Trois tranches marginales d’imposition (TMI) à l’impôt sur le revenu : 11 %, 30 % et 41 %.
• Montants en euros courants, sans inflation.
• Pour l’assurance-vie, contribuable seul (abattement de 4 600 €).

Lot LMNP d’EHPAD d’occasion

• Prix frais d’agence inclus (FAI) : 138 505 €. Frais d’acquisition : 11 495 € (8,3 % du prix) : droits de mutation d’environ 6,32 % (départements au taux de 5 %), émoluments du notaire (1 805 € TTC), contribution de sécurité immobilière (0,1 %) et débours estimés à 800 €.
• Loyer : 6,5 % du prix FAI, soit 9 003 € HT par an, stable sur 10 ans. Le marché secondaire des lots d’EHPAD se traite autour de 6 % brut (appréciation d’EHPAD Invest) : les résultats pour un achat à 6 % figurent plus bas.
• Charges : 1 846 € par an (20,5 % du loyer) : taxe foncière 600 € ; comptabilité au régime réel 300 € ; cotisation foncière des entreprises (CFE) 300 € ; assurance propriétaire non occupant 80 € ; charges de copropriété non récupérables 150 € ; provision pour gros travaux (article 606 du Code civil) et gros entretien 416 € (0,3 % du prix). Certains baux mettent la taxe foncière ou les gros travaux à la charge de l’exploitant : c’est à vérifier lot par lot.
• Fiscalité : régime réel. Frais d’acquisition déduits la première année ; amortissement du bâti sur 25 ans (4 709 € par an ; le terrain, estimé à 15 % du prix, ne s’amortit pas) ; mobilier non modélisé dans le cas de base. Le micro-BIC donne un moins bon résultat (TRI de 2,0 % à TMI 30 %).
• Revente à la fin de l’année 10, avec des honoraires de 10 % du prix FAI à la charge du vendeur. Aucune plus-value imposable dans les scénarios testés : le prix d’acquisition retenu est majoré des frais réels et du forfait travaux de 15 %. Un lot d’EHPAD n’est pas concerné par la réintégration des amortissements (voir les règles fiscales).
• Trois scénarios :
  • central : loyer stable, revente au prix d’achat FAI ;
  • revente −15 % : même loyer, revente 15 % plus bas ;
  • risque exploitant : loyer baissé de 15 % au renouvellement du bail dès l’année 4, trois mois de loyer perdus cette année-là, puis revente 15 % plus bas.

SCPI détenue en direct

• 150 000 € souscrits ; taux de distribution de 4,9 % du prix de souscription (7 350 € par an), constant. Repère : 4,92 % en moyenne en 2025 (ASPIM).
• Frais de souscription de 10 % : la valeur de retrait est de 135 000 € si le prix de part reste stable, de 121 500 € s’il baisse de 10 %.
• Revenus fonciers au régime réel, imposés à la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La fiscalité étrangère des SCPI européennes n’est pas modélisée.

SCPI en assurance-vie

• Hypothèses de contrat, très variables d’un contrat à l’autre : 2 % de frais d’entrée ; 15 % des dividendes conservés par l’assureur ; 0,8 % par an de frais sur les unités de compte ; dividendes réinvestis ; prix de part stable ou en baisse de 10 %.
• Rachat total en année 10 : 7,5 % d’impôt sur le gain après l’abattement de 4 600 €, et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Fonds euros

• 2,6 % par an net de frais de gestion (2,63 % en moyenne en 2025 selon l’ACPR), prélèvements sociaux retenus chaque année, rachat en année 10.

ETF actions monde (frais de 0,2 % par an)

• Repère historique : l’indice MSCI World a progressé de 9,08 % par an du 31/12/1987 au 31/08/2026 (rendement brut, en dollars), avec une perte maximale de 57,46 % du 31/10/2007 au 09/03/2009.
• Trois hypothèses, nettes de frais : 6 % par an (cas central, volontairement prudent : valorisations élevées, avec un PER de 23,2 au 31/08/2026 selon MSCI, et risque de change) ; 8,5 % par an (proche de l’historique) ; 2 % par an (défavorable).
• ETF capitalisant, vendu en année 10 : en PEA, 18,6 % de prélèvements sociaux sur le gain ; en compte-titres, prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, ou barème de l’impôt à TMI 11 % (plus favorable).
• Un ETF n’est éligible au PEA que s’il est investi à au moins 75 % en actions européennes : les ETF monde logés en PEA sont donc à réplication synthétique.

Les règles fiscales 2026 et leurs sources officielles

Résultats sur 10 ans

L’assurance-vie et le PEA ne sont pas imposés chaque année : dans ce cas type, leur résultat ne dépend pas de la tranche d’imposition. Un scénario favorable pour le lot (loyer indexé de 1 % par an, revente au même rendement) donnerait un TRI de 3,6 % à 4,0 %.

L’assurance-vie, le PEA et le compte-titres capitalisent : ils ne versent pas de revenu dans ce cas type.

Les flux du lot année par année (scénario central, TMI 30 %)

Montants arrondis à l’euro ; les totaux sont calculés avant arrondi. « Loyer net » = loyer HT moins les charges (9 003 € − 1 846 €). Impôt = résultat imposable × (30 % + 18,6 %).

• Année 1 : les frais d’acquisition (11 495 €) créent un déficit de 4 338 €, imputé l’année 2. L’amortissement non utilisé est mis en réserve (article 39 C du CGI).
• Années 2 à 5 : la réserve d’amortissement absorbe le résultat ; l’impôt est nul jusqu’à l’année 4, puis de 361 € l’année 5.
• Années 6 à 10 : l’impôt est d’environ 1 190 € par an.
• Revente : le vendeur perçoit 124 655 € (prix FAI de 138 505 €, moins 10 % d’honoraires). La plus-value calculée est négative : aucun impôt. TRI : 2,90 %.

Sensibilité aux travaux

Le cas de base ne compte que la provision annuelle pour gros travaux. Deux dépenses fréquentes sont ajoutées ici, séparément puis ensemble :

• Renouvellement du mobilier : 3 000 € en année 6, amortis sur 5 ans (années 6 à 10) dans la limite du plafond de l’article 39 C ;
• Remise en état avant la revente : 2 % du prix d’achat FAI, soit 2 770 €, payés en année 10 et déduits comme charges d’entretien.

Selon le bail, tout ou partie de ces dépenses peut revenir à l’exploitant : à vérifier lot par lot.

À TMI 30 %, les deux dépenses réunies font passer le TRI du scénario central de 2,90 % à 2,66 %, soit 0,24 point de moins. Dans le scénario « risque exploitant », il tombe à 0,81 %. Une variante de traitement fiscal change peu le résultat (TMI 30 %, scénario central) : une remise en état consentie sous forme de baisse du prix, donc non déductible, donne 2,72 % au lieu de 2,80 %.

Sensibilité au prix d’achat : un lot acheté à 6 % brut

Pour un même budget, un lot acheté à 6 % brut rapporte un loyer de 8 310 € HT par an au lieu de 9 003 €.

Acheté à 6 % brut, le lot perd de 0,21 à 0,35 point de TRI dans le scénario central. À TMI 30 %, il reste devant la SCPI en direct et le fonds euros (2,63 % contre 1,66 % et 2,02 %), et loin derrière l’ETF en PEA (5,10 %).

Ce que le lot fait mieux, et moins bien

Ce qu’il fait mieux

• Il bat la SCPI en direct et le fonds euros dans le scénario central, à toutes les tranches d’imposition. À TMI 30 % : 2,90 % contre 1,66 % pour la SCPI (prix de part stable) et 2,02 % pour le fonds euros.
• Il verse un revenu régulier et peu fiscalisé. Le loyer est en général versé chaque trimestre. Grâce à l’amortissement, l’impôt est nul les quatre premières années du cas type, puis d’environ 1 190 € par an à TMI 30 %.
• Il n’est pas coté en bourse. Sa valeur ne varie pas chaque jour avec les marchés actions.

Ce qu’il fait moins bien

• Il ne bat pas un ETF actions monde sur 10 ans : 5,10 % en PEA et 4,43 % en compte-titres (TMI 30 %), avec une hypothèse boursière prudente de 6 % par an. Le lot ne reprend l’avantage que si l’ETF rapporte moins d’environ 3,5 % par an net de frais (seuil calculé en PEA, à TMI 30 %) ; dans l’hypothèse défavorable de 2 % par an, l’ETF en PEA ne donne que 1,65 %. En contrepartie, l’ETF ne verse pas de revenu, sa valeur varie chaque jour et le PEA est plafonné à 150 000 € de versements.
• Il porte un risque exploitant. Le loyer dépend de la solvabilité de l’exploitant et peut baisser au renouvellement du bail. Une baisse de loyer de 15 %, suivie d’une revente 15 % plus bas, ramène le TRI à environ 1,2 %, sous celui du fonds euros.
• Il se revend de gré à gré, sur plusieurs mois, sans garantie de délai ni de prix, avec environ 10 % d’honoraires de revente.
• Ses frais pèsent lourd : sans frais d’achat ni honoraires de revente, le TRI serait de 4,36 % à TMI 30 % au lieu de 2,90 %. Les honoraires de revente coûtent à eux seuls 0,84 point de TRI.

Ce que ce comparatif ne couvre pas

• L’achat à crédit (effet de levier, intérêts déductibles).
• L’inflation et l’indexation des loyers, sauf dans le scénario favorable cité plus haut.
• Les lots de résidences de tourisme, de résidences d’affaires et d’apparthôtels : la réintégration des amortissements s’y applique à la revente.
• Les lots de résidences seniors ou étudiantes : leur niveau de loyer et de risque diffère ; le calcul est à refaire lot par lot.
• Les lots achetés neufs sous le dispositif Censi-Bouvard (TVA, réduction d’impôt), les non-résidents, la fiscalité étrangère des SCPI européennes et la part déductible de la CSG.

Conflit d’intérêts

EHPAD Invest est un intermédiaire en transactions immobilières (activité d’agent immobilier, loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet), exercée en France en libre prestation de services (article 8-1 de cette loi ; voir nos mentions légales). Il vend des lots LMNP d’occasion en EHPAD, en résidences seniors et en résidences étudiantes, et il est rémunéré par des honoraires de transaction (voir notre barème des honoraires). Il ne commercialise et ne conseille ni SCPI, ni contrat d’assurance-vie, ni ETF, et il n’est pas conseiller en investissements financiers.

Ce comparatif est donc rédigé par une partie intéressée à la vente de lots. C’est pourquoi toutes les hypothèses sont publiées, les scénarios défavorables sont présentés et les comparaisons où le lot perd sont affichées.

Avertissements

• Information générale, non personnalisée. Ce comparatif n’est ni un conseil en investissement, ni une recommandation, ni une offre. Votre patrimoine, votre fiscalité, votre horizon et votre besoin de liquidité peuvent conduire à d’autres résultats. Simulation non contractuelle.
• Performances passées et hypothèses. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les rendements retenus sont des hypothèses, pas des promesses.
• Risque de perte en capital. Le prix de revente d’un lot, le prix de part d’une SCPI et la valeur d’un ETF peuvent baisser. Le loyer d’un lot n’est pas garanti : il dépend de la solvabilité de l’exploitant. Seul le fonds euros comporte une garantie en capital, donnée par l’assureur dans les conditions du contrat.
• Liquidité. Un lot se revend de gré à gré, sans garantie de délai ni de prix. Le retrait des parts de SCPI dépend de l’existence d’acheteurs et peut être suspendu. Un retrait du PEA avant 5 ans entraîne sa clôture, sauf exceptions.
• Fiscalité susceptible d’évoluer. Les règles sont celles en vigueur au 24/09/2026. Elles peuvent changer, notamment avec la loi de finances et la loi de financement de la sécurité sociale pour 2027, en préparation à l’automne 2026.

Questions fréquentes

Quel est le rendement net réel d’un lot LMNP d’EHPAD d’occasion en 2026 ?

Dans notre cas type (150 000 € investis, lot acheté à 6,5 % brut, revente au même prix au bout de 10 ans), le TRI net de frais et d’impôts est de 2,8 % à 3,1 % selon la tranche d’imposition. Il tombe à 1,5 % à 1,8 % si la revente se fait 15 % plus bas, et à environ 1,2 % si, en plus, l’exploitant baisse le loyer de 15 %. Le revenu net versé chaque année représente environ 4,4 % du capital investi à TMI 30 %.

Un lot LMNP d’EHPAD rapporte-t-il plus qu’une SCPI ?

Dans le scénario central, oui, à toutes les tranches d’imposition. À TMI 30 %, le TRI du lot est de 2,90 %, contre 1,66 % pour une SCPI détenue en direct à prix de part stable, et son revenu net annuel est 1,7 fois plus élevé. L’écart vient des frais de souscription de la SCPI et de la fiscalité des revenus fonciers, alors que l’amortissement réduit l’impôt du lot. Si la revente se fait 15 % plus bas, l’avantage disparaît face à une SCPI dont le prix de part reste stable (1,64 % contre 1,66 % à TMI 30 %), mais il demeure face à une SCPI dont le prix de part baisse de 10 % (0,75 %).

Vaut-il mieux investir dans un ETF ou dans un lot d’EHPAD ?

Sur 10 ans, un ETF actions monde en PEA rapporte davantage dans notre hypothèse prudente de 6 % par an : 5,10 % de TRI, contre 2,90 % pour le lot à TMI 30 %. Le lot ne reprend l’avantage que si l’ETF rapporte moins d’environ 3,5 % par an. En contrepartie, l’ETF ne verse pas de revenu, sa valeur varie chaque jour (l’indice MSCI World a perdu 57 % entre 2007 et 2009) et le PEA est plafonné à 150 000 € de versements. Le lot verse un revenu régulier, mais il porte un risque exploitant.

Comment sont imposés les revenus d’un lot LMNP d’EHPAD ?

Au régime réel, on déduit du loyer les charges et l’amortissement du bien. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : l’excédent est reporté. Dans notre cas type, l’impôt est nul les quatre premières années, puis d’environ 1 190 € par an à TMI 30 % (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux de 18,6 %). À la revente, un lot d’EHPAD n’est pas concerné par la réintégration des amortissements dans la plus-value, créée par la loi de finances pour 2025.

Quels sont les principaux risques d’un lot LMNP d’EHPAD ?

Le premier est le risque exploitant : le loyer dépend de sa solvabilité, il peut baisser au renouvellement du bail et des loyers peuvent rester impayés si l’exploitant fait l’objet d’une procédure collective. Le deuxième est le risque de revente : le lot se vend de gré à gré, sur plusieurs mois, sans garantie de prix, avec environ 10 % d’honoraires. Le troisième est fiscal : les règles changent, comme la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % en 2026.

Sources

Consultées le 24/09/2026, sauf mention contraire.

• service-public.gouv.fr, fiches F32744 (location meublée, vérifiée le 15/04/2026), F2329 (prélèvements sociaux, 30/06/2026), F10864 (plus-value immobilière, 15/04/2026), F1991 (revenus fonciers, 15/04/2026), F22414 (assurance-vie, 15/04/2026), F2385 (PEA, 22/05/2026), F2613 (revenus de placement, 15/04/2026) et F17701 (frais de notaire, 05/08/2026).
• BOFiP : BOI-BIC-CHAMP-40-20 (§ 57 et actualité du 19/08/2026) ; BOI-RFPI-DECLA-10 ; BOI-ENR-DMTOI-10-20 et actualité du 17/06/2026.
• Loi n° 2025-127 du 14/02/2025 de finances pour 2025, article 84 : texte définitif publié par le Sénat (texte adopté n° 48, 2024-2025).
• impots.gouv.fr, Droits d’enregistrement : taux, abattements et exonérations au 01/06/2026.
• ASPIM (association professionnelle des gérants de SCPI) : communiqués sur le premier trimestre 2026 et les indicateurs 2025, et sur le premier semestre 2026.
• MSCI, MSCI World Index (USD), fiche de l’indice au 31/08/2026.
• Calcul : script Python reproductible (TRI sur les flux annuels, impôts inclus), disponible sur demande.

Historique des mises à jour

• 24/09/2026 : version 1.

Mis à jour le 24/09/2026.