EHPAD « BLEU SOLEIL ». 8,30 %

Emplacement stratégique

Résidence « Bleu Soleil », 8 passage Grégoire, à Nice intra-muros. Quartier résidentiel calme, à proximité immédiate du centre-ville et de ses commerces.

Le bien

Lot 119 — chambre médicalisée meublée n° 406, au 4e étage, 15,65 m² (loi Carrez), avec salle de bains, placard et jouissance d'un balcon. 201/10 000es des parties communes.

Bail commercial

Exploitant BLEU SOLEIL S.A.S., filiale du groupe DOMUSVI. Bail commercial de locaux meublés en cours depuis 2003, aujourd'hui en tacite prolongation. Les articles 605 et 606 du Code civil, ainsi que l'intégralité des charges de copropriété, sont à la charge du preneur (bail et avenant n° 1). Loyer indexé chaque année sur 75 % de l'augmentation autorisée du prix des prestations d'hébergement pour personnes âgées. TVA 5,5 %.

Charges optimisées

Frais de syndic : 0 €, le gestionnaire acquittant l'ensemble des charges de copropriété — seules les charges votées en assemblée générale sans lien avec l'exploitation resteraient au propriétaire. Pas de travaux votés lors des assemblées générales 2024, 2025 et 2026. Taxe foncière : environ 575 € par an. Taux d'occupation de la résidence de 91,4 % en 2026.

Rendement

8,30 % brut. Les chambres 404, 405 et 406 sont louées à l'exploitant par un même bail commercial, dont le loyer global n'est pas ventilé par chambre : le loyer indiqué est la quote-part de cette chambre, calculée au prorata des tantièmes de copropriété (201/612).

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