EHPAD « LA CERISAIE ». 6,80 %

Emplacement stratégique : EHPAD « La Cerisaie », 31 route d'Épernon à Poigny-la-Forêt (78125), dans les Yvelines, au cœur d'une clairière de la forêt domaniale de Rambouillet, à 45 minutes de Paris. 80 lits exploités par EMEIS (ex-Orpea), dont une unité de 13 lits dédiée à la maladie d'Alzheimer.

Le bien : chambre meublée au 2e étage, lot n°68, 22,10 m² Carrez, avec salle d'eau.

Bail commercial : bail commercial meublé de 10 ans à effet du 1er janvier 2018, le preneur ayant renoncé à la faculté de congé triennal ; à son échéance du 31 décembre 2027, il se poursuit par tacite prolongation. Loyer actuel de 3 818 € HT par an, révisé tous les trois ans au 1er janvier selon l'évolution du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, plafonnée à 2 % par an. Prochaine révision le 1er janvier 2027 : loyer estimé à 3 960 € HT par an.

Charges optimisées : l'exploitant supporte les charges de copropriété, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, l'entretien et les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, ainsi que les travaux de mise en conformité. Restent au propriétaire la taxe foncière, 201 € par an, et le renouvellement du mobilier tous les dix ans.

Rendement : rendement brut ≈ 6,80 % sur la base de 58 500 € FAI et du loyer estimé après la révision de janvier 2027. Fiscalité LMNP : au régime réel, l'amortissement du bien réduit l'impôt sur les revenus locatifs. Reprise du bail commercial et des engagements TVA.

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