EHPAD « LA TALAUDIÈRE ». 7,30 %

Emplacement stratégique : EHPAD « La Talaudière », 2 sentier des Écureuils à La Talaudière (42350), dans la Loire, aux portes de Saint-Étienne, dans un environnement verdoyant et calme. 90 lits exploités par EMEIS (ex-Orpea), dont une unité de soins adaptés de 17 lits dédiée à la maladie d'Alzheimer.

Le bien : chambre simple meublée en rez-de-jardin, lot n°6, 24,66 m² Carrez, avec salle d'eau.

Bail commercial : bail commercial meublé de 10 ans signé en 2015, le preneur ayant renoncé à la faculté de congé triennal ; arrivé à son terme, il se poursuit par tacite prolongation. Loyer actuel de 5 861 € HT par an, révisé tous les trois ans au 1er janvier selon l'évolution du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, plafonnée à 2 % par an. Prochaine révision le 1er janvier 2028.

Charges optimisées : l'exploitant supporte les charges de copropriété, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, l'entretien et les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, ainsi que les travaux de mise en conformité. Restent au propriétaire la taxe foncière et le renouvellement du mobilier tous les dix ans.

Rendement : rendement brut ≈ 7,30 % sur la base de 81 000 € FAI. Fiscalité LMNP : au régime réel, l'amortissement du bien réduit l'impôt sur les revenus locatifs. Reprise du bail commercial et des engagements TVA.

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