EHPAD « LE CLOS D'ARNOUVILLE ». 7,90 %

Emplacement stratégique : EHPAD « Le Clos d’Arnouville », 21 rue Jean Laugère à Arnouville (95400), dans le Val-d’Oise. Établissement ouvert en 2007, de 89 lits, dont une unité de vie Alzheimer de 20 lits et une unité de 8 lits pour personnes très dépendantes, en centre-ville, à proximité immédiate de la gare RER D de Villiers-le-Bel – Gonesse – Arnouville, à 20 minutes de Paris. Grand jardin et deux terrasses. Résidence exploitée par EMEIS.

Le bien : chambre meublée au 3e étage, lot n°67 (chambre 306), 21,44 m², avec salle d’eau et WC. Mobilier inclus. Une seconde chambre est proposée dans la même résidence (lot n°72).

Bail commercial : bail commercial meublé de 11 ans et 9 mois signé en 2008 ; arrivé à son terme en 2020, il se poursuit par tacite prolongation, aux mêmes conditions. Loyer actuel de 8 676 € HT par an, payable trimestriellement, révisé tous les trois ans au 1er janvier selon 70 % de la variation de l’indice du coût de la construction, plafonnée à 2 % par an. Prochaine révision le 1er janvier 2027.

Charges optimisées : l’exploitant supporte l’entretien, les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, les travaux de mise en conformité liés à son activité, les charges de copropriété, y compris non récupérables, et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Reste au propriétaire la taxe foncière (environ 424 € par an).

Rendement : rendement brut ≈ 7,90 % sur la base de 111 000 € FAI. Fiscalité LMNP : au régime réel, l’amortissement du bien réduit l’impôt sur les revenus locatifs. Reprise du bail commercial et des engagements TVA.

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