EHPAD « LE MOULIN DE L’ÉPINE ». 7,70 %

Emplacement stratégique : EHPAD « Le Moulin de l’Épine », 55 rue Saint-Caprais à Saint-Vrain (91770), dans l’Essonne, en bord de Juine et aux portes du Parc naturel régional du Gâtinais français. Plus de 100 places exploitées par EMEIS (ex-Orpea), dont deux unités protégées dédiées à la maladie d’Alzheimer.

Le bien : chambre meublée au premier étage — pièce de vie, salle d’eau avec WC, 21,63 m² Carrez. Mobilier inclus.

Bail commercial : conclu pour 11 ans et 9 mois, le preneur ayant renoncé à la faculté de congé triennal. Arrivé à son terme en 2022, il se poursuit par tacite prolongation, aux mêmes conditions. Loyer révisé tous les trois ans sur la base de 2 % par an, porté à 10 381 € HT par an, payable trimestriellement.

Charges optimisées : l’exploitant supporte les charges locatives de copropriété, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les réparations d’entretien comme les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, ainsi que les travaux de mise en conformité. Reste au propriétaire la taxe foncière, 289 € par an.

Rendement : 7,70 % sur la base de 135 000 € FAI. Fiscalité LMNP : au régime réel, l’amortissement du bien réduit l’impôt sur les revenus locatifs. Reprise du bail commercial et des engagements TVA.

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