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Le loyer, trimestre par trimestre
Le bail met le loyer à la charge de l'exploitant (Emeis), que la chambre soit occupée ou non. Vous le percevez chaque trimestre, dès le trimestre qui suit l'acte.
Ce que vous percevez, ce que vous payez
- Loyer annuel HT du bail10 380 €
- Taxe foncière, à votre chargeselon avis d'imposition
- Charges de copropriété, entretien, grosses réparationsselon le bail, le plus souvent portés par l'exploitant
- FiscalitéLMNP au réel, amortissement du bien
Chiffres issus du bail et de la fiche de l'établissement. La fiscalité dépend de votre situation : elle est chiffrée dans l'étude personnalisée.
Ce que le bail garantit, et ce qu'il ne garantit pas
- Le loyer est dû par l'exploitant pendant toute la durée du bail, que la chambre soit occupée ou non.
- Il n'est garanti ni par l'État ni par nous : il dépend de la santé financière de l'exploitant. C'est pourquoi nous lisons ses comptes sur trois ans avant de retenir un bien.
- Si l'exploitant défaille, le bail est repris par un autre gestionnaire ; vous gardez le bien, et le loyer peut être renégocié à cette occasion.
- La valeur de revente dépend de l'exploitant et du rendement attendu par les acheteurs, à la hausse comme à la baisse.
La résidence et le bien
Emplacement stratégique : EHPAD « Le Moulin de l’Épine », 55 rue Saint-Caprais à Saint-Vrain (91770), dans l’Essonne, en bord de Juine et aux portes du Parc naturel régional du Gâtinais français. Plus de 100 places exploitées par EMEIS (ex-Orpea), dont deux unités protégées dédiées à la maladie d’Alzheimer.
Le bien : chambre meublée au premier étage — pièce de vie, salle d’eau avec WC, 21,63 m² Carrez. Mobilier inclus.
Bail commercial : conclu pour 11 ans et 9 mois, le preneur ayant renoncé à la faculté de congé triennal. Arrivé à son terme en 2022, il se poursuit par tacite prolongation, aux mêmes conditions. Loyer révisé tous les trois ans sur la base de 2 % par an, porté à 10 381 € HT par an, payable trimestriellement.
Charges optimisées : l’exploitant supporte les charges locatives de copropriété, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les réparations d’entretien comme les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, ainsi que les travaux de mise en conformité. Reste au propriétaire la taxe foncière, 289 € par an.
Rendement : 7,70 % sur la base de 135 000 € FAI. Fiscalité LMNP : au régime réel, l’amortissement du bien réduit l’impôt sur les revenus locatifs. Reprise du bail commercial et des engagements TVA.
En savoir plus : CLIQUEZ ICI
En bref
- TypeEHPAD, chambre meublée de 21,63 m²
- ExploitantEmeis
- ÉtablissementOuvert en 2011
- BailCommercial, jusqu'au Tacite prolongation
- Loyer10 380 € HT par an, trimestriel
- Prix135 000 € honoraires inclus
- Rendement7,70 %*
- LocalisationSaint-Vrain (91770)
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