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Le loyer, trimestre par trimestre
Le bail met le loyer à la charge de l'exploitant (Domidep), que la chambre soit occupée ou non. Vous le percevez chaque trimestre, dès le trimestre qui suit l'acte.
Ce que vous percevez, ce que vous payez
- Loyer annuel HT du bail4 812 €
- Taxe foncière, à votre chargeselon avis d'imposition
- Charges de copropriété, entretien, grosses réparationsselon le bail, le plus souvent portés par l'exploitant
- FiscalitéLMNP au réel, amortissement du bien
Chiffres issus du bail et de la fiche de l'établissement. La fiscalité dépend de votre situation : elle est chiffrée dans l'étude personnalisée.
Ce que le bail garantit, et ce qu'il ne garantit pas
- Le loyer est dû par l'exploitant pendant toute la durée du bail, que la chambre soit occupée ou non.
- Il n'est garanti ni par l'État ni par nous : il dépend de la santé financière de l'exploitant. C'est pourquoi nous lisons ses comptes sur trois ans avant de retenir un bien.
- Si l'exploitant défaille, le bail est repris par un autre gestionnaire ; vous gardez le bien, et le loyer peut être renégocié à cette occasion.
- La valeur de revente dépend de l'exploitant et du rendement attendu par les acheteurs, à la hausse comme à la baisse.
La résidence et le bien
Emplacement stratégique : EHPAD « Les Forges », route d’Anquin à Égleny (89240), dans l’Yonne, à 20 km d’Auxerre. Résidence à taille humaine de 41 places, avec une unité protégée pour les personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer, un pôle d’activités et de soins adaptés (PASA), un jardin arboré et une terrasse. Résidence exploitée par le groupe DOMIDEP.
Le bien : chambre médicalisée meublée, lot n° 38, 25,90 m², avec 337/10 000es des parties communes générales. Mobilier inclus.
Bail commercial : bail commercial meublé du 23 septembre 2022 au 31 décembre 2032, ferme : l’exploitant a renoncé à ses facultés de résiliation triennale. Loyer actuel de 4 810 € HT par an, payable trimestriellement, révisable chaque 1er janvier selon l’évolution du prix de journée des EHPAD fixé par arrêté ministériel. Loyers garantis par la société DOMIDEP, dans la limite de 24 mois de loyers.
Charges optimisées : l’exploitant supporte l’entretien et les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, les travaux de mise aux normes, les charges de copropriété récupérables et non récupérables et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Restent au propriétaire la taxe foncière (environ 139 € par an), les charges de syndic (environ 542 € par an) et le renouvellement du mobilier après dix ans d’usage.
Rendement : rendement brut ≈ 7 % sur la base de 68 500 € FAI. Fiscalité LMNP : au régime réel, l’amortissement du bien réduit l’impôt sur les revenus locatifs. Reprise du bail commercial et des engagements TVA.
En savoir plus : CLIQUEZ ICI
En bref
- TypeEHPAD, chambre meublée de 25,90 m²
- ExploitantDomidep
- BailCommercial, jusqu'au 31/12/2032
- Loyer4 812 € HT par an, trimestriel
- Prix68 500 € honoraires inclus
- Rendement7,00 %*
- LocalisationÉgleny (89240)
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