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Le loyer, trimestre par trimestre
Le bail met le loyer à la charge de l'exploitant (LNA Santé), que la chambre soit occupée ou non. Vous le percevez chaque trimestre, dès le trimestre qui suit l'acte.
Ce que vous percevez, ce que vous payez
- Loyer annuel HT du bail8 884 €
- Taxe foncière, à votre chargeselon avis d'imposition
- Charges de copropriété, entretien, grosses réparationsselon le bail, le plus souvent portés par l'exploitant
- FiscalitéLMNP au réel, amortissement du bien
Chiffres issus du bail et de la fiche de l'établissement. La fiscalité dépend de votre situation : elle est chiffrée dans l'étude personnalisée.
Ce que le bail garantit, et ce qu'il ne garantit pas
- Le loyer est dû par l'exploitant pendant toute la durée du bail, que la chambre soit occupée ou non.
- Il n'est garanti ni par l'État ni par nous : il dépend de la santé financière de l'exploitant. C'est pourquoi nous lisons ses comptes sur trois ans avant de retenir un bien.
- Si l'exploitant défaille, le bail est repris par un autre gestionnaire ; vous gardez le bien, et le loyer peut être renégocié à cette occasion.
- La valeur de revente dépend de l'exploitant et du rendement attendu par les acheteurs, à la hausse comme à la baisse.
La résidence et le bien
Emplacement stratégique : EHPAD « Les Jardins de Leysotte », 126 chemin de Leysotte à Villenave-d’Ornon (33140), dans la métropole de Bordeaux, desservi depuis le centre-ville par les transports en commun. Établissement de 108 chambres réparties en 5 unités de vie, avec accompagnement Alzheimer et Parkinson, salons, bibliothèque, salon de coiffure et jardin paysager. Résidence exploitée par LNA Santé.
Le bien : une chambre meublée d’environ 20 m² avec salle de bain, au 1er étage. Mobilier inclus, renouvelé par l’exploitant grâce à la provision retenue sur le loyer (renouvellements en 2025).
Bail commercial : bail commercial meublé signé en 2014 lors de l’acquisition en VEFA, en cours depuis la livraison de l’établissement en 2015 : 12 ans fermes, soit jusqu’en 2027, renouvelable pour 9 ans. Loyer actuel de 8 884 € HT par an, payable trimestriellement, indexé chaque 1er janvier selon la formule de l’avenant de 2024 : 10 % de l’indice des loyers commerciaux, 45 % de la revalorisation des tarifs d’hébergement et 45 % de celle des dotations soins des EHPAD.
Charges optimisées : l’exploitant supporte l’entretien, toutes les réparations et les grosses réparations de l’article 606 du Code civil. Principales charges restant au propriétaire : la taxe foncière (331 € en 2026) et les charges de copropriété (environ 90 € par an).
Rendement : rendement brut ≈ 6,80 % sur la base de 131 000 € FAI. Fiscalité LMNP : au régime réel, l’amortissement du bien réduit l’impôt sur les revenus locatifs. Reprise du bail commercial et des engagements TVA.
En savoir plus : CLIQUEZ ICI
En bref
- TypeEHPAD, chambre meublée de 20 environ m²
- ExploitantLNA Santé
- BailCommercial, jusqu'en 2027
- Loyer8 884 € HT par an, trimestriel
- Prix131 000 € honoraires inclus
- Rendement6,80 %*
- LocalisationVillenave-d'Ornon (33140)
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