Emplacement stratégique : EHPAD « Les Jonquilles », 9 rue des Plantes à Saint-Angeau, commune de Val-de-Bonnieure (16230), en Charente, à 30 km d’Angoulême et 26 km de Ruffec. Résidence médicalisée de 63 places, avec deux salles de restauration, un salon de coiffure et d’esthétique, des espaces de détente, un jardin arboré et des terrasses. Résidence exploitée par le groupe DOMIDEP.

Le bien : chambre double médicalisée meublée, lot n° 46, avec 13/1 000es des parties communes générales. Mobilier inclus.

Bail commercial : bail commercial meublé du 23 avril 2014, conclu pour 11 ans et 9 mois fermes à compter de l’acquisition : l’exploitant avait renoncé à ses facultés de résiliation triennale. Arrivé à son terme en 2026, il se poursuit par tacite prolongation ; le bail stipule qu’en cas de renouvellement, le loyer sera plafonné. Loyer actuel de 10 977 € HT par an, payable trimestriellement, révisable chaque 1er janvier selon l’évolution du prix de journée des EHPAD fixé par arrêté ministériel.

Charges optimisées : l’exploitant supporte l’entretien et les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, les travaux de mise aux normes, les charges de copropriété récupérables et non récupérables et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Restent au propriétaire la taxe foncière (environ 113 € par an), les honoraires de syndic (environ 257 € par an), l’assurance propriétaire non occupant et le renouvellement du mobilier à l’issue d’une période d’amortissement de dix ans.

Rendement : rendement brut ≈ 7,50 % sur la base de 150 000 € FAI. Fiscalité LMNP : au régime réel, l’amortissement du bien réduit l’impôt sur les revenus locatifs. Reprise du bail commercial et des engagements TVA.

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