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Le loyer, trimestre par trimestre
Le bail met le loyer à la charge de l'exploitant (Emeis), que la chambre soit occupée ou non. Vous le percevez chaque trimestre, dès le trimestre qui suit l'acte.
Ce que vous percevez, ce que vous payez
- Loyer annuel HT du bail6 124 €
- Taxe foncière, à votre chargeselon avis d'imposition
- Charges de copropriété, entretien, grosses réparationsselon le bail, le plus souvent portés par l'exploitant
- FiscalitéLMNP au réel, amortissement du bien
Chiffres issus du bail et de la fiche de l'établissement. La fiscalité dépend de votre situation : elle est chiffrée dans l'étude personnalisée.
Ce que le bail garantit, et ce qu'il ne garantit pas
- Le loyer est dû par l'exploitant pendant toute la durée du bail, que la chambre soit occupée ou non.
- Il n'est garanti ni par l'État ni par nous : il dépend de la santé financière de l'exploitant. C'est pourquoi nous lisons ses comptes sur trois ans avant de retenir un bien.
- Si l'exploitant défaille, le bail est repris par un autre gestionnaire ; vous gardez le bien, et le loyer peut être renégocié à cette occasion.
- La valeur de revente dépend de l'exploitant et du rendement attendu par les acheteurs, à la hausse comme à la baisse.
La résidence et le bien
Emplacement stratégique : résidence « Les Oliviers », 255 impasse Pierre Flory à La Valette-du-Var (83160), aux portes de Toulon et à 5 km de la mer. EHPAD privé de 84 chambres géré par EMEIS (ex-ORPEA), avec unité protégée Alzheimer.
Le bien : chambre médicalisée meublée n° 3, 21,02 m², au rez-de-chaussée, avec salle d'eau et WC. Mobilier inclus.
Bail commercial en tacite prolongation : bail meublé de 10 ans à effet du 12 juillet 2016, échéance au 11 juillet 2026, poursuivi depuis aux mêmes conditions. Loyer de 6 122 € HT par an, payable trimestriellement, révision triennale plafonnée à 2 % par an. Pacte de préférence du preneur, purgé avant la vente.
Charges optimisées : entretien et réparations à la charge de l'exploitant, y compris les grosses réparations de l'article 606 du Code civil. Charges de copropriété et ordures ménagères également supportées par le preneur : aucun frais de syndic. Taxe foncière 653 €, dont 89 € d'ordures ménagères à la charge du preneur, soit 564 € net.
Rendement : 7,40 % sur la base de 83 000 € FAI. Fiscalité LMNP : loyers imposés en BIC avec amortissement comptable. TVA récupérée et acquise, pas de TVA à la revente.
En savoir plus : CLIQUEZ ICI
En bref
- TypeEHPAD, chambre meublée de 21,02 m²
- ExploitantEmeis
- ÉtablissementOuvert en 2008
- BailCommercial, jusqu'au 11/07/2026
- Loyer6 124 € HT par an, trimestriel
- Prix83 000 € honoraires inclus
- Rendement7,40 %*
- LocalisationLa Valette-du-Var (83160)
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