EHPAD « LES OLIVIERS ». 7,40 %

Emplacement stratégique : résidence « Les Oliviers », 255 impasse Pierre Flory à La Valette-du-Var (83160), aux portes de Toulon et à 5 km de la mer. EHPAD privé de 84 chambres géré par EMEIS (ex-ORPEA), avec unité protégée Alzheimer.

Le bien : chambre médicalisée meublée n° 3, 21,02 m², au rez-de-chaussée, avec salle d'eau et WC. Mobilier inclus.

Bail commercial en tacite prolongation : bail meublé de 10 ans à effet du 12 juillet 2016, échéance au 11 juillet 2026, poursuivi depuis aux mêmes conditions. Loyer de 6 122 € HT par an, payable trimestriellement, révision triennale plafonnée à 2 % par an. Pacte de préférence du preneur, purgé avant la vente.

Charges optimisées : entretien et réparations à la charge de l'exploitant, y compris les grosses réparations de l'article 606 du Code civil. Charges de copropriété et ordures ménagères également supportées par le preneur : aucun frais de syndic. Taxe foncière 653 €, dont 89 € d'ordures ménagères à la charge du preneur, soit 564 € net.

Rendement : 7,40 % sur la base de 83 000 € FAI. Fiscalité LMNP : loyers imposés en BIC avec amortissement comptable. TVA récupérée et acquise, pas de TVA à la revente.

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