EHPAD « LES PENSÉES ». 7,10 %

Emplacement stratégique : EHPAD « Les Pensées », 102 rue Antonin Georges Belin à Argenteuil (95100), dans le Val-d'Oise, aux portes de Paris. Établissement livré en 2015, de 88 chambres individuelles, avec unité Alzheimer, accueil de jour et hébergement temporaire, exploité par une filiale du groupe DOMIDEP.

Le bien : chambre meublée au rez-de-chaussée, lot n°19, avec salle d'eau et WC ; 105/10 000es des parties communes générales.

Bail commercial : bail commercial meublé de 11 ans et 9 mois à effet du 23 janvier 2015, sans faculté de congé pour le preneur pendant cette période ferme ; à son terme, le 22 octobre 2026, il se poursuit par tacite prolongation. Loyer actuel de 8 420 € HT par an, avec une clause d'indexation annuelle au 1er janvier sur 100 % de la variation de l'IRL. En cas de défaillance du preneur, la société mère de son groupe s'engage contractuellement à se substituer à lui pour régler les loyers.

Charges optimisées : l'exploitant supporte l'entretien, les grosses réparations des articles 605 et 606 du Code civil, les mises aux normes et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Restent au propriétaire la taxe foncière, 373 € par an, et les charges de copropriété non récupérables (honoraires de syndic et assurance de l'immeuble), 670 € par an.

Rendement : rendement brut ≈ 7,10 % sur la base de 119 000 € FAI. Fiscalité LMNP : au régime réel, l'amortissement du bien réduit l'impôt sur les revenus locatifs. Reprise du bail commercial et des engagements TVA.

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