EHPAD « RÉSIDENCE MÉLUSINE ». 7 %

Emplacement stratégique : EHPAD « Résidence Mélusine », 2 rue des Magnolias, quartier Les Tilleuls à Montélier (26120), aux portes de Valence, dans un village fleuri et botanique. 70 résidents accueillis par Colisée France, avec unité de vie protégée et jardin sécurisé.

Le bien : chambre médicalisée meublée n° 27, au premier étage, environ 20 m² — pièce de vie, salle d'eau avec WC. Mobilier inclus.

Bail commercial sécurisé : bail commercial du 7 septembre 2016 conclu pour 12 années fermes, les parties ayant expressément renoncé à donner congé avant le terme — l'exploitant est donc engagé jusqu'au 7 septembre 2028, sans faculté de résiliation triennale. Loyer indexé tous les trois ans, porté à 7 010 € HT par an, payable trimestriellement.

Charges optimisées : l'exploitant supporte les charges locatives de copropriété et, fait rare, les réparations d'entretien comme les grosses réparations des articles 605 et 606 du Code civil, expressément reprises par le preneur au bail. Restent au propriétaire la taxe foncière, environ 228 € par an, et les honoraires de syndic.

Rendement : 7 % sur la base de 100 000 € FAI. Fiscalité LMNP : loyers imposés en BIC avec amortissement comptable. Bien vendu sous le régime de l'article 257 bis du CGI : l'acquéreur reprend le bail commercial et l'option TVA du vendeur.

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