Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, plafonne l’amortissement des loueurs en meublé non professionnels. Les chambres d’EHPAD, les résidences services seniors et les résidences étudiantes échappent à ce plafond, mais pas aux nouvelles règles sur les amortissements en report. Voici ce que dit le texte et ce qu’il change pour un propriétaire. Le projet n’est pas voté et peut encore évoluer d’ici la fin de l’année.
L’essentiel
- LMNP classique : amortissement plafonné à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme).
- EHPAD, résidences services seniors, résidences étudiantes : exclus du plafond.
- Pour tous les loueurs, résidences gérées comprises : le stock d’amortissements en report est encadré jusqu’en 2036 et, selon la lecture la plus littérale du texte, les amortissements non déduits à partir de 2027 ne seraient plus reportables.
- Pour un achat comptant au rendement actuel du marché secondaire, l’effet est nul dans la plupart des cas.
Ce que prévoit l’article 7
L’article 7 du projet (texte n° 3210) modifie l’article 39 C du code général des impôts. Lorsque la location meublée n’est pas exercée à titre professionnel, l’amortissement des locaux ne serait plus déductible que dans deux limites :
- un taux de 2,5 % par an, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal ;
- pour un meublé de tourisme, un taux de 1,5 %, sans dépasser 5 000 € par an et par foyer fiscal.
Le plafond s’apprécie par foyer et non par bien : le propriétaire de plusieurs logements meublés est le plus touché. L’exposé des motifs annonce l’objectif, « poursuivre le rapprochement des caractéristiques des régimes de la location nue et de la location meublée non professionnelle », dans le prolongement du dispositif Jeanbrun créé l’an dernier pour la location nue.
Les résidences gérées sont exclues du plafond
Le texte prévoit une exception explicite :
« Le premier alinéa du présent 2 n’est pas applicable à l’amortissement des biens situés dans : 1° Une résidence mentionnée aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation destinée à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans ; 2° Un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles, une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément prévu à l’article L. 7232-1 du code du travail ou l’autorisation prévue au I de l’article L. 313-1 du code de l’action sociale et des familles pour son service d’aide et d’accompagnement à domicile […] ; 3° Un établissement délivrant des soins de longue durée […]. »
Sont donc exclus les EHPAD, les établissements pour personnes handicapées, les résidences services seniors (agréées pour leur service d’aide à domicile ou réservées aux plus de 65 ans), les résidences étudiantes et les unités de soins de longue durée. Cette liste reprend celle retenue en 2025 pour la plus-value.
Sur un lot précis, deux points se vérifient dans le bail et le règlement de la résidence : sa qualification (agrément ou autorisation du service d’aide pour une résidence seniors) et, pour les résidences étudiantes ou seniors visées au 1°, l’accueil exclusif du public mentionné. Les résidences d’affaires et de tourisme ne figurent pas dans la liste.
Ce qui s’applique aussi aux résidences gérées : les reports
L’exception ne vise que le plafond. Le même article modifie deux autres règles, applicables à tous les loueurs en meublé non professionnels.
Aujourd’hui, l’amortissement ne peut pas créer de déficit : la part qui dépasse le résultat de l’année est mise en réserve et reportée sans limite de durée. Le projet change cela.
- Le stock existant. Les amortissements en report au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 resteraient déductibles jusqu’au 31 décembre 2036, mais dans la limite de la moitié du résultat imposable restant après déduction des amortissements de l’année. Le solde non utilisé à cette date serait perdu.
- Les reports futurs. À partir des exercices clos en 2027, l’amortissement qui n’a pas pu être déduit une année « n’est pas déductible du résultat des exercices suivants ».
Sur ce second point, la rédaction (« en application du 2 du I et du 2 du présent II ») permet de soutenir que seuls les loueurs soumis au plafond seraient visés. Rien ne permet de s’y fier aujourd’hui : il faudra lire la version votée et les commentaires de l’administration.
Concrètement, pour un propriétaire de chambre d’EHPAD
Prenons un lot acheté 120 000 € sur le marché secondaire avec un rendement de 6 %, soit 7 200 € de loyer par an. Les charges du propriétaire (taxe foncière, expert-comptable, CFE, assurance) représentent environ 1 300 €, l’amortissement environ 3 600 € par an, le terrain n’étant pas amortissable.
| Achat comptant | Achat à crédit (100 %, 3,5 %, 20 ans) | |
|---|---|---|
| Intérêts d’emprunt (1re année) | 0 € | 4 133 € |
| Résultat avant amortissement | 5 900 € | 1 767 € |
| Amortissement de l’année | 3 600 € | 3 600 € |
| Amortissement non déduit | 0 € | 1 833 € |
| Effet du projet | aucun | perdu au lieu d’être reporté (lecture littérale) |
Pour l’acheteur comptant, rien ne change : l’amortissement reste inférieur au résultat, il ne crée aucun report et le plafond ne s’applique pas. Dans cet exemple, 3 600 € des 5 900 € de résultat restent non imposables chaque année.
Pour l’acheteur à crédit, les intérêts des premières années font passer le résultat sous l’amortissement. Si la lecture littérale est retenue, environ 11 000 € d’amortissements ne seraient jamais déduits dans cet exemple sur les onze premières années, alors qu’ils allégeraient aujourd’hui l’impôt des années suivantes. Le coût est réel, limité, et dépend de la tranche d’imposition.
Le propriétaire de longue date qui a accumulé un stock important d’amortissements en report, souvent après un achat dans le neuf financé à crédit, est le plus concerné : ce stock ne pourrait plus effacer que la moitié de son résultat, et seulement jusqu’en 2036. Comme ce stock disparaît de toute façon lorsque le propriétaire cesse de louer en meublé, le projet réduit aussi ce qu’il perd en revendant.
Hypothèses simplifiées, hors frais d’acquisition et renouvellement du mobilier.
Deux exceptions qui se cumulent
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente d’un logement meublé, sauf dans ces mêmes résidences gérées. Si l’article 7 est voté en l’état, une chambre d’EHPAD ou un lot en résidence seniors ou étudiante cumulera deux régimes dérogatoires : pas de réintégration à la revente, pas de plafond annuel. Le LMNP classique perd les deux. Pour comparer ce placement aux autres sur une base nette, voir notre comparatif LMNP, SCPI, assurance-vie et ETF.
Calendrier et points à surveiller
- 1er octobre 2026 : dépôt du projet à l’Assemblée nationale.
- 13 au 19 octobre : discussion de la première partie en séance publique, dont l’article 7.
- 20 octobre : vote solennel sur la première partie.
- Puis Sénat et commission mixte paritaire, pour une adoption définitive attendue avant le 31 décembre.
Trois points décideront de la portée réelle du texte : le maintien de la liste des résidences exclues, l’éventuelle extension de cette exception aux règles de report, et la date d’application du plafond (le texte fixe 2027 pour les reports mais ne prévoit pas de date propre pour le plafond). Nous mettrons cet article à jour à chaque étape.
Questions fréquentes
Ma chambre d’EHPAD est-elle concernée par le plafond de 7 000 € ?
Non, si le texte est voté en l’état. Les établissements mentionnés au 6° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles, qui recouvrent les EHPAD, sont expressément exclus du plafond.
Que deviennent mes amortissements en report ?
Ceux constitués avant 2027 resteraient déductibles jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable restant après déduction des amortissements de l’année. Cette règle vise tous les loueurs en meublé non professionnels, résidences gérées comprises.
Faut-il acheter ou vendre avant la fin de l’année ?
Le projet ne crée pas de date butoir pour les résidences gérées. Pour un achat comptant, il ne change rien. Pour un propriétaire qui détient un stock important d’amortissements en report, le calcul mérite d’être refait avec son expert-comptable.
Le texte peut-il encore changer ?
Oui. Il s’agit d’un projet déposé le 1er octobre 2026. Les députés et les sénateurs peuvent l’amender jusqu’à son adoption définitive, attendue avant le 31 décembre 2026.
Article d’information générale, à jour au 2 octobre 2026, fondé sur le projet de loi de finances pour 2027 tel que déposé à l’Assemblée nationale (n° 3210). Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : chaque situation doit être examinée avec un expert-comptable. EHPAD INVEST intervient sur le marché de la revente de lots en résidences gérées. Pour consulter les lots disponibles : programmes en vente ; pour toute question : nous contacter.