EHPAD « L'OCÉANE ». 7,50 %

Emplacement stratégique : EHPAD « L'Océane », 92 ter avenue du Lieutenant-Colonel Tourtet à Saint-Georges-de-Didonne (17110), au cœur d'un jardin arboré, à environ 1 km du centre-ville et de la plage, aux portes de Royan. Exploitant emeis (ex-Orpea), avec une unité Alzheimer de 14 lits et une unité de 12 lits dédiée aux personnes les plus fragiles ; chambres climatisées.

Le bien : chambre médicalisée meublée au 2e étage, lot n°47 (chambre 209), 20,15 m², avec salle d'eau.

Bail commercial : bail commercial meublé de 11 ans et 9 mois conclu en 2012 avec emeis (ex-Orpea) ; sa période ferme étant échue, il se poursuit par tacite prolongation. Loyer actuel de 8 308 € HT par an, revalorisé au 1er janvier 2026 ; révisé tous les trois ans au taux fixe de 2 % par an, prochaine révision le 1er janvier 2029.

Charges optimisées : l'exploitant supporte l'entretien et les grosses réparations des articles 605 et 606 du Code civil, les charges de copropriété, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et les assurances. Restent au propriétaire la taxe foncière, 225 € par an, et le renouvellement du mobilier tous les neuf ans.

Rendement : rendement brut ≈ 7,50 % sur la base de 112 000 € FAI. Fiscalité LMNP : au régime réel, l'amortissement du bien réduit l'impôt sur les revenus locatifs. Reprise du bail commercial et des engagements TVA.

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