Emplacement stratégique : EHPAD « Les Terrasses des Lilas », 55 avenue Pasteur aux Lilas (93260), en Seine-Saint-Denis, aux portes de Paris, à proximité des parcs, jardins et commerces. Résidence récente, ouverte en 2016, de 103 lits, dont une unité de vie Alzheimer de 14 lits et une unité dédiée aux personnes les plus dépendantes, avec des terrasses aménagées à chaque étage. Résidence exploitée par EMEIS (ex-Orpea).

Le bien : chambre simple meublée au 3e étage, lot n° 32, 20,60 m², avec salle d'eau et WC. Mobilier inclus.

Bail commercial : bail commercial meublé de 11 ans et 9 mois ayant pris effet à l'ouverture de la résidence, fin 2016, ferme : l'exploitant a renoncé à ses facultés de résiliation triennale. Échéance en 2028, puis poursuite par tacite prorogation. Loyer actuel de 9 035 € HT par an, payable trimestriellement, révisé tous les trois ans au 1er janvier selon l'évolution des tarifs d'hébergement des personnes âgées, dans la limite de 2,5 % par an et sans baisse possible. Prochaine révision le 1er janvier 2029.

Charges optimisées : l'exploitant supporte l'entretien et les réparations de toute nature, y compris les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, les travaux de mise en conformité liés à son activité, les charges locatives de copropriété et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Restent au propriétaire la taxe foncière (environ 573 € par an) et le renouvellement du mobilier tous les neuf ans.

Rendement : rendement brut ≈ 7,50 % sur la base de 123 000 € FAI. Fiscalité LMNP : au régime réel, l'amortissement du bien réduit l'impôt sur les revenus locatifs. Reprise du bail commercial et des engagements TVA.

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